拓展部投资测算培训讲义(讲义版)

地块开发可行性研究报告知识

培训资料

-集团拓展部

一个新项目怎样做可行性研究是有一定的方法和步骤，下面介绍一下可研的方法和步骤，重点放在其中的经济测算方面。

一、项目简介

包括项目的由来，项目的各项经济和技术指标（占地面积、容积率、土地的性质、价格）

二、市场分析和发展前景

市场分析这一块，拓展部过往已经做得非常漂亮。结合可行性报告要增加（1）宏观市场的分析；（2）当地土地市场的调查，包括整体地产市场的价格和走势（包括基准地价表、土地招、挂、拍的情况）、项目所在地土地市场价格（如是三级地还是四级地等，正常拿的价格）。（3）住宅和商业市场重点调查；（4）项目的优势和前景。

三、项目的投资估算和资金筹措计划

1、项目进行测算的规划条件或假设条件

2、开发总成本计算

一个实例：

财务费用中一般应算银行贷款和股东投入资金，股东投入按同期银行贷款利率计息。

3、销售税费和销售收入

（1）销售单价预测

单价预测的依据（市场比较法结合房地产走势）

（2）销售收入测算

可销售的按销售预测，出租的按收益法折算出当前的价值。简单的说V＝×[1-1/(1)n]，简单测算方法V＝，资本化率r可取同期银行贷款利率，a为年净收益（如某房产年单方租金净收益为240元，同期银行贷款利率为6％，则估算它价值为240/6％＝4000元/平方米）。

4、资金筹措与投入计划

资金的来源渠道、贷款本金的偿还及利息支付方案。

四、项目经济效益评价

项目经济效益评价主要通过投资利润率、财务内部收益率、财务净现值和投资回收期来进行。实例如下：

（一）损益表与静态盈利分析

1.销售税金及附加估算表。

销售税金及附加估算一览表（实例）

2.土地增值税计算表。（实例如下）

土地增值税计算表

损益表

评价指标：

（1）全部投资的投资利润率=（利润总额/总投资额）×100％＝

19227.61/92032.7＝20.89％

〔2〕销售利润率=（利润总额/销售收入）×100％＝

19227.61/120000＝16.02％

本项目二个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目从静态指标上可行。

4.可运用资金估算表。

（二）现金流量表与动态盈利分析

1.财务内部收益率（）

财务内部收益率（）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。实例中通过项目现金流量表（全部投资及自有资金）计算可得：

（1）全部投资的财务内部收益率为：11.6％

（2）自有资金的财务内部收益率为：34％

基准收益率的大小起决于银行的利率高低、项目经营的风险程度及经营的目标和要求等。本项目的贷款利率为6％，故本研究报告起基准收益率为8％，由下面表格地计算结果可知，本项目全部投资及自有资金内部收益率均高于基准收益率。表示项目可行。实例表格：

财务现金流量（全部投资）单位：万元

2.财务净现值

财务净现值按事先规定的基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。一般来说净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。

实例中项目选取的基准贴现率为8％，有上面的财务现金流量表和现金流量表计算可得。

〔1〕全部投资的财务净现值为：3575.9万元

〔2〕自有资金的财务净现值为：18649万元

本项目的财务净现值全部大于零，表明项目可行。

3．投资回收期

投资回收期为累计净现金流量为正的那个年份。实例中根据上述现金流量表，本项目的投资回收期为8年。

（三）资金来源与运用表及其分析

对项目的资金来源与运用进行分析一下。

五、项目的不确定性分析（风险分析）

分析影响项目的不确定因素主要来自那些方面（如国家政策、可开发面积、资金状况、售价、土地的状况、当地的房地产市场状况）。

（一）盈亏平衡分析

测算项目的盈亏平衡点是多少。

（二）敏感性分析

确定影响项目财务效益的主要不确定因素是什么，然后对其进行分析。例如进行综合地价水平、销售价格和开发面积变动分析。实例：

1.综合地价变动时

由此可以看出本项目的收益对土地成本非常敏感，控制好本项目的成本是本项目成败的一个关键点。

2.销售价格变动时

3. 开发面积变动时的情况

4．其它风险性分析

（1）政策风险

（2）资金状况

（3）土地征地补偿和拆迁风险

（4）当地房地产市场容量问题

五、结论与建议

（一）评估结论

通过上面对该项目市场、经济效益的分析得出项目是否可行。如可行再揭示其中可能存在的风险。

（二）有关说明和建议

1．说明一下报告的适用范围，是在那个阶段进行的，给谁做的。

2．给出项目的一些建议。或者说项目运作中或和对方谈判时应该特别注意的问题。

集团拓展部

2004年12月29日