2006南京别墅市场研究报告_secret
06年南京别墅市场分析
南京别墅市场资讯南京网尚咨询顾问有限公司二 00 七年一月一、别墅市场剖析1、南京别墅市场综述今年以来，经济型别墅大批涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增添了别墅市场的整体供应，同时有效刺激了需求。
详细表此刻以下几个方面：产品走向多样化从前的别墅产品就是豪宅的代名词，产品比较单调，此刻别墅的产品种类从最高端的顶极独栋豪宅，到中档的双拼及经济型的联排、叠加、叠拼的 TOWNHOUSE 等，产品的层次更多，产品种类更为丰富，别墅市场走向多元化、成熟的产品开发。
就市场的整体状况看品位上多层次供应，去化上中低档市场更为活跃；从散布上看，地区区分更为明亮，主要分为市内别墅、近郊别墅、郊外别墅。
部分近郊、郊外别墅在价钱定位上与室内高档住所总价处于同样品位上，这使得一部分想住别墅，却难以蒙受高档别墅价钱的购房者的需求获取有效开释，于是经济型别墅应运而生，它使得原来的“金字塔”型花费构造获取了更改，扩大了别墅市场容积量，整此中上层花费群都被吸纳成为购置群。
功能走向多样化从前的别墅主假如为了知足住的功能，此刻则不单用于居住，仍是休闲、娱乐、交际的重要场所。
特别是跟着第二住所的盛行，别墅的休闲功能更为突出。
别墅的地理地区不停扩充，新老板块差别开始形成从前的别墅领地主要集中在江宁，但此刻的别墅板块已经四周开花，像正在升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等郊外已成为开发商们喜爱的地区。
花费集体正在发生变化南京的花费者在别墅花费上经历了三个阶段：起步阶段之外销为主，如帝豪别墅等；第二阶段，别墅购置者以市场经济催生的首批富饶人士为主，这一集体除了海归人士，主假如在第一轮商品房购置潮中花费高端商品房的买家和投资客；第三阶段是跟着经济发展催生的大批中产阶层，此中自住型客户的比率较高，主要的客户群年纪大概在 35 岁到 50 岁之间。
增添比较快的是 35 岁到 40 岁之间的客户。
部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个金字塔型社会的上层人群，但因为经济种类的更改，其已不再不过限制与某一阶层，而是社会多类型，从最先的外企高级人员、私营公司主发展成为包含金融业、 IT 业、商贸业的多阶层顶尖一族。
2006某某楼市调查报告(Word最新版)
2006某某楼市调查报告通过整理的2006某某楼市调查报告相关文档，希望对大家有所帮助，谢谢观看！2006某某楼市调查报告目录调查背景和方法 (1)一、调查背景和目的 (1)二、调查范围、内容和调查方法 (1)三、调查样本的抽样 (2)四、调查组织实施和质量控制 (2)第一部分调查结果分析 (3)一、1年内已在某某城区购房居民的调查情况 (3)调查结论 (3)调查详细情况 (6)（一）一年内已在某某城区购房者的基本特征.6（二）现住房状况 (13)（三）物业管理 (17)（四）环境和配套 (19)二、两年内有在某某城区购房预期居民的调查情况.22调查结论 (22)调查详细情况 (25)（一）被调查者基本特征 (25)（二）购房偏好 (27)（三）关于游仙区 (33)（四）购房预期 (35)（五）其他 (37)第二部分、某某城区社会经济和居民生活概况 (40)某某城区住房消费市场调查报告调查背景和方法一、调查背景和目的受某某聚融房地产开发有限公司的委托，某某市城市社会经济调查队在某某城区实施了“某某城区住房消费市场调查”。
调查分为两部分：一是通过对1年内已在某某城区购房的居民（包括外地居民）的调查，了解已购房者的基本特征、现住房状况、居住地物业管理、居住环境和配套设施及其他方面的情况；二是对两年内有购房预期的城区居民的调查，了解预期购房者基本特征、购房偏好、对游仙区居住环境和购房的看法、购房预期和其他方面的情况。
目的是为开发商进行项目开发提供科学的决策依据。
二、调查范围、内容和调查方法整个调查工作在某某城区范围内的居民家庭中进行。
根据某某聚融房地产开发有限公司的要求，城调队结合实际编制了两套调查问卷。
问卷一针对一年内已在某某城区购房的居民进行调查，其中本地、外地居民各占一半；问卷二针对两年内有购房预期的居民进行调查（两套调查问卷的调查内容详见调查表）。
两套问卷调查的方法均采取随机抽样，入户访问的方式。
南京别墅分析报告
南京别墅分析报告（2005年10月）南京垠坤代理机构地产研发中心目录一、南京不墅市场整体情形 (2)（一）南京不墅市场的要紧不墅类型 (2)（二）南京不墅市场的区域分布 (2)（三）南京不墅市场的价格区间 (3)（四）南京不墅市场的供需状况 (4)（五）南京不墅市场以后趋势研判 (6)二、南京不墅市场要紧板块分析（江宁、城区、江北） (11)（一）江宁板块 (11)(二)江北板块 (16)（三）城区板块 (18)三、不墅个案调查 (21)（一）玛斯兰德 (21)（二）山水华门 (23)（三）巴厘原墅 (25)(四)奥斯博恩 (26)（五）总结 (28)一、南京不墅市场整体情形（一）南京不墅市场的要紧不墅类型南京目前在售的不墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种不墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立不墅数量最少只有125套在售，占全部不墅的17.17％。
（二）南京不墅市场的区域分布（三）南京不墅市场的价格区间各类型别墅价格状况5150482561201020010000120009100166003600470075757030761010333 060001200018000(元/平米)江宁51504825612010200城区1000012000910016600江北36004700市场均价75757030761010333叠加联排双拼独立从图上能够清晰看出，目前南京在售不墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售不墅数量占南京地区不墅项目的78.42％，城区和江北所占专门少，分不为11.68％和9.85％。
从图中能够看出，城区板块：该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块不墅项目价格的居高不下，各类型不墅价格均居各板块之首，专门是独立不墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫不墅，独立不墅价格达到20000元/㎡；江宁板块：该板块的价格始终左右着全市不墅均价的升降，独立不墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等。
(市场分析)年南京别墅市场分析
（市场分析）年南京别墅市场分析南京别墅市场资讯南京网尚咨询顾问XX公司二00七年壹月壹、别墅市场分析1、南京别墅市场综述今年以来，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅市场的整体供给，同时有效刺激了需求。
具体表当下以下几个方面：产品走向多样化以前的别墅产品就是豪宅的代名词，产品比较单壹，当下别墅的产品种类从最高端的顶极独栋豪宅，到中档的双拼及经济型的联排、叠加、叠拼的TOWNHOUSE等，产品的层次更多，产品类型更加丰富，别墅市场走向多元化、成熟的产品开发。
就市场的整体情况见档次上多层次供应，去化上中低档市场更为活跃；从分布上见，区域划分更为明朗，主要分为市内别墅、近郊别墅、远郊别墅。
部分近郊、远郊别墅于价格定位上和室内高档住宅总价处于相同档次上，这使得壹部分想住别墅，却难以承受高档别墅价格的购房者的需求获得有效释放，于是经济型别墅应运而生，它使得原先的“金字塔”型消费结构得到了变更，扩大了别墅市场容积量，整个中上层消费群均被吸纳成为购买群。
功能走向多样化以前的别墅主要是为了满足住的功能，当下则不仅用于居住，仍是休闲、娱乐、社交的重要场所。
尤其是随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。
别墅的地理区域不断扩张，新老板块差异开始形成以前的别墅领地主要集中于江宁，但当下的别墅板块已经四面开花，像正于升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域。
消费群体正于发生变化南京的消费者于别墅消费上经历了三个阶段：起步阶段以外销为主，如帝豪别墅等；第二阶段，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这壹群体除了海归人士，主要是于第壹轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段是随着经济发展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高，主要的客户群年龄大约于35岁到50岁之间。
增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。
部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个金字塔型社会的上层人群，但由于经济类型的变更，其已不再仅仅局限和某壹阶层，而是社会多类别，从最初的外企高级人员、私营企业主发展成为包括金融业、IT业、商贸业的多阶层顶尖壹族。
南京别墅调研报告
南京别墅调研报告南京别墅调研报告一、调研目的随着城市发展和居民生活水平的提高，别墅成为城市人们的向往之地。
本次调研旨在了解南京别墅市场的现状、需求以及发展趋势，为开发商和消费者提供参考。
二、调研方法本次调研采用问卷调查的方式，对南京市中心及周边地区的居民进行访问，共收集到300份有效问卷。
三、调研结果1. 别墅市场现状根据问卷调查数据显示，目前南京别墅市场供不应求，房源紧缺。
超过70%的受访者表示曾经考虑过购买别墅，其中有近50%的受访者对别墅有明确的需求。
2. 别墅需求特点调研显示，南京市民对别墅的需求主要集中在以下几个方面：（1）生态环境：87%的受访者认为生态环境是购买别墅的重要考虑因素；（2）安全性：82%的受访者认为别墅需要具备安全设施和小区管理；（3）便捷交通：72%的受访者表示希望别墅周边有配套交通便捷设施，比如地铁、公交等；（4）配套设施：70%的受访者认为别墅需要有配套的购物中心、娱乐设施等；（5）价格：虽然南京市场别墅价格较高，但超过60%的受访者认为价格与性价比是购买别墅时的重要考虑因素。
3. 发展趋势据调查结果显示，未来南京别墅市场有以下几个发展趋势：（1）区域扩展：南京市中心别墅供应紧张，未来别墅市场将向郊区扩展；（2）产品多样化：别墅产品将更加注重个性化设计，满足不同需求的消费者；（3）生态环境优化：园林绿化、水系景观和健康空气等将成为开发商和消费者关注的重点；（4）智能化设施：别墅产品将加大对智能化设施的应用，提高居住的便捷性和舒适度。
四、建议根据以上调研结果，我们对开发商和消费者提出以下建议：1. 开发商应考虑将别墅市场覆盖至南京周边地区，以缓解市中心供需矛盾。
2. 开发商在设计别墅产品时应注重生态环境和安全性，提高居住的舒适度和品质。
3. 开发商应加强与政府部门的合作，改善周边交通配套设施，提高别墅区域的便捷性。
4. 消费者在购买别墅时应综合考虑价格与性价比，避免盲目追求高价位别墅。
2006年上半年南京房地产销售情况暨板块新坐标楼盘新闻发布会(精)
第九名 南京建华房地产综合开发总公司
代表性பைடு நூலகம்发楼盘
双和园、体仁大厦、五星年华大厦
第八名 仁恒投资(南京)有限公司
代表性开发楼盘 梅花山庄、玉兰山庄、翠竹园
第七名
南京市城市建设开发 (集团)总公司
代表性开发楼盘 金陵名人居, 龙江小区，城开家园、城开国际公寓
第六名 江苏五岳置业投资发展有限公司
• 06年上半年商业用房上市、销售基本
持平，商业过剩局面得到遏制
• 累计供销比持续下降，供求关系 趋向平稳
• 主城区成交均价相对平稳，郊区商业
价格振荡下滑
商业地产销售面积前三强
• 沪江商贸城 • 黄金海岸广场
• 中泰国际
沪江商贸城
南京沪江商贸城座落于南京 的“浦东”－六合经济开发区， 控制规划l500亩，已开发建设 528亩，主要经营五金、机电、 电工电料等，依托南京，面向江 苏、山东、安徽，辐射全国，是
中国特大型五金机电交易市场。
上半年销售面积达到了14.65万 平米，创下南京商业项目半年销 售面积记录。
商业地产销售金额前三强
• 中泰国际 • 南京沪江商贸城 • 黄金海岸广场
写字楼市场
写字楼市场运行特点
• 新城与郊区板块异军突起，写字楼分布格 局改变 • 受个盘影响，价格波动较大
• 大行宫表现不俗，河西进入现房竞争期
代表性开发楼盘 汇林绿洲、云锦美地、天泓山庄、东方天郡
冠军 南京银城房地产开发有限公司
代表性开发楼盘
五台花园、银城东苑、银城宝船听涛
银城西堤国际
开发企业江南八区 销售金额前十强
第十名 南京万科置业有限公司
代表性开发楼盘
万科光明城市、万科金色家园
南京年度别墅市场分析报告
南京别墅市场资讯南京网尚咨询顾问有限公司二00七年一月一、别墅市场分析1、南京别墅市场综述今年以来，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅市场的整体供给，同时有效刺激了需求。
具体表现在以下几个方面：产品走向多样化以前的别墅产品就是豪宅的代名词，产品比较单一，现在别墅的产品种类从最高端的顶极独栋豪宅，到中档的双拼及经济型的联排、叠加、叠拼的TOWNHOUSE等，产品的层次更多，产品类型更加丰富，别墅市场走向多元化、成熟的产品开发。
就市场的整体情况看档次上多层次供应，去化上中低档市场更为活跃；从分布上看，区域划分更为明朗，主要分为市内别墅、近郊别墅、远郊别墅。
部分近郊、远郊别墅在价格定位上与室内高档住宅总价处于相同档次上，这使得一部分想住别墅，却难以承受高档别墅价格的购房者的需求获得有效释放，于是经济型别墅应运而生，它使得原先的“金字塔”型消费结构得到了变更，扩大了别墅市场容积量，整个中上层消费群都被吸纳成为购买群。
功能走向多样化以前的别墅主要是为了满足住的功能，现在则不仅用于居住，还是休闲、娱乐、社交的重要场所。
尤其是随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。
别墅的地理区域不断扩张，新老板块差异开始形成以前的别墅领地主要集中在江宁，但现在的别墅板块已经四面开花，像正在升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域。
消费群体正在发生变化南京的消费者在别墅消费上经历了三个阶段：起步阶段以外销为主，如帝豪别墅等；第二阶段，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这一群体除了海归人士，主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段是随着经济发展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高，主要的客户群年龄大约在35岁到50岁之间。
增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。
部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个金字塔型社会的上层人群，但由于经济类型的变更，其已不再仅仅局限与某一阶层，而是社会多类别，从最初的外企高级人员、私营企业主发展成为包括金融业、IT业、商贸业的多阶层顶尖一族。
南京别墅调研报告
南京别墅调研报告1. 引言南京作为中国历史文化名城之一，近年来房地产市场也飞速发展。
别墅在南京的房地产市场中占据重要地位，成为高端消费群体的首选。
本次调研报告将对南京别墅市场进行全面分析，以期为投资者和消费者提供有价值的信息和建议。
2. 调研方法本次调研采用了多种方法，包括实地考察、数据收集和市场分析。
我们选取南京市不同地段的别墅进行实地考察，了解其区位、配套设施、售价等情况。
同时，我们还收集了大量的市场数据，包括别墅交易量、价格走势、需求方向等。
最后，我们运用专业的市场分析模型，对南京别墅市场进行综合分析。
3. 调研结果3.1 地理位置南京拥有丰富的自然和人文资源，城市发展不均衡，别墅分布集中于城市周边的独栋别墅区域。
其中，紫金山脚下的鼓楼、仙林和玄武湖周边的地段最为抢手，气候宜人、环境优美。
3.2 售价水平南京的别墅售价与黄金地段、房屋建筑质量和配套设施密切相关。
目前，南京别墅的价格普遍在5000万元至2亿元人民币之间。
高端别墅区的价格甚至超过2亿元。
与此同时，南京别墅的交易量也逐年增长，显示出投资者对南京别墅市场的信心。
3.3 产品特点南京的别墅项目在设计和装饰上注重独特性和个性化，不再仅停留在奢华的面料和宏伟的外观上。
很多别墅项目采用了现代极简的设计风格和绿色生态的理念，提供更加舒适和环保的居住空间。
此外，别墅项目的配套设施也得到了极大的关注，一些豪华别墅区配备高尔夫球场、游艇码头等豪华设施，满足高端消费者对休闲娱乐的需求。
3.4 市场前景目前南京别墅市场呈现供小于求的状态，高端别墅产品受到高净值人群的追捧。
预计未来几年，南京别墅市场仍将保持较高的增长势头。
随着南京经济的不断发展，中产阶层的壮大和高端人群消费意识的提升，别墅需求将持续增加。
同时，外来购房者对南京别墅也表现出浓厚的兴趣，为南京别墅市场注入了新的活力。
4. 建议和展望基于对南京别墅市场的深入调研，我们对投资者和消费者提出以下建议：- 投资者可关注南京别墅市场，中长期投资前景广阔，但需综合考量区域、产品特点和价格等因素。
别墅调研报告5篇
别墅调研报告5篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
文档下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种类型的经典范文，如工作计划、工作报告、心得体会、汇报材料、合同协议、条据文书、演讲致辞、教学资料、作文大全、其他范文等等，想了解不同范文格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by this editor. I hope that after you download it, it can help you solve practical problems. The document can be customized and modified after downloading, please adjust and use it according to actual needs, thank you!Moreover, our store provides various types of classic sample essays for everyone, such as work plans, work reports, reflections, presentation materials, contract agreements, policy documents, speeches, teaching materials, essay summaries, and other sample essays. If you want to learn about different sample essay formats and writing methods, please stay tuned!别墅调研报告5篇调研报告的撰写通常需要对数据收集和分析方法的专业知识，调研报告的目标是向利益相关者传达研究结果和见解，以下是本店铺精心为您推荐的别墅调研报告5篇，供大家参考。
南京类别墅地产项目最终报告
南京类别墅地产项目最终报告南京类别墅地产项目最终报告一、项目背景随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，南京市上千万人口的庞大市场对高端住宅需求的增长日益旺盛。
在这种背景下，南京类别墅地产项目应运而生。
二、市场调研分析1. 目标用户分析根据市场调研，类别墅主要吸引的目标群体为中高收入人群。
这些人群通常具备较高的教育背景和职业地位，对住房条件有更高的要求和承受力。
2. 竞争分析南京市目前已有多个类别墅地产项目在售，竞争激烈。
主要竞争对手包括品牌知名度较高的开发商和一些地方性开发商。
竞争优势主要体现在项目的地理位置、建筑质量、配套设施等方面。
3. 市场需求预测根据经济增长和人口结构的变化，市场对类别墅的需求将持续增长。
预计未来五年内，南京市类别墅地产市场的规模将保持稳定增长。
三、项目规划1. 项目定位本项目旨在打造一座高端、豪华的类别墅地产项目，满足中高收入人群对居住环境质量的要求。
通过提供优质的住房产品和完善的配套设施，吸引目标用户购买。
2. 地理位置选择项目选址位于南京市郊区的风景区附近，交通便利且环境优美。
地理位置的选择将保证项目的市场竞争力和投资回报率。
3. 建筑设计和规划本项目将采用现代化的建筑设计和规划理念。
高品质的建筑材料和先进的施工工艺将保证项目的建筑质量和风格。
项目中将设有多个户型可供购买，满足不同用户的需求。
四、销售与推广策略1. 品牌宣传本项目将通过广告、宣传画册、户外广告等多种方式对品牌进行宣传，并邀请明星代言，提高品牌知名度和口碑。
2. 销售渠道拓展项目将通过线上销售渠道和线下销售中心开展售楼工作。
线上渠道将建立在线购房平台和线上咨询服务，线下销售中心将提供展示样房和专业的销售团队。
3. 促销活动项目将定期举办促销活动，如购房优惠、赠送家电家具、提供装修补贴等，吸引客户购买。
五、项目投资与预算1. 项目预算本项目的总投资预算为X亿元，其中包括土地购置费、建设费、宣传费、销售费用、运营费用等。
南京六合区别墅项目市场报告
•六合区GDP在南京各区中排名倒数第一
•农业生产，旅游区
•经济，教 •育政治中心
•沿江工业园区 •但是毋庸置疑的，六合区有着天然自然资源优势。
•江北轻轨
•沿江：拥有长江深水岸线45公里，可供建
万吨级深水码头两处；建设中的西坝头港区
，通江滁河横贯全境，为六级航道，四季通
航。 • 黄山岛旅游度假开发项目位于冶山镇南郊，距南京市区约60公里，其前身 是江苏省科协白云山科学园。黄山水库中心岛又名黄山岛，四面环水，群山环抱 ，西南有白云山，北面有观音山，树木葱绿，山体植被良好，自然环境优美，空
•
•但•优是美毋的庸自置然疑的环，境六，合充区足有的着水天资然自源然资源优势。
•金牛湖风景区
•石柱林风景区
•灵岩山风景区
•大泉生态旅游区
•六合旅游风景区有金牛湖度假区、止马岭、大泉生态旅游区；灵岩山、瓜埠山、方山及沿江 旅游风光带、文庙古建筑群等。
•
• 4、About冶山镇
• 冶山镇地处江苏省南京市都市圈正北部，是南京都市圈经济影响力向北辐射的窗口。镇域面积 107平方公里，人口4.8万人。 • 冶山镇区位优势明显，东连宁扬、宁通一级公路，西接宁连高速公路，南临省级开发区—六合经 济开发区，北与安徽省接壤，205国道横贯境内，距六朝古都南京40公里，距历史名城扬州64公里。 • 冶山镇境内矿产资源丰富，目前已发现有大理石、石灰石、铁矿石、莹石、白云石、凹凸棒土、 矿泉水等十余种天然矿产资源；旅游资源独特，有桂子山石柱林、金牛山水库、养心湖、白云山遗址 、紫藤园、桃花坞等理想的天然旅游资源，其中桂子山石柱林蜚声海外，其历史之悠久、形状之独特 、发育之完好，堪与美国著名的黄石公园石柱林媲美，已被南京市列为金陵新四十景之一。 • 冶山镇的乡镇工业取得长足发展，现有建材、印刷、冶金、电线电缆、服装等工业企业80多家， 其中，南京通达彩印有限公司已成为全国同行业500强之一；而设计起点高、基础设施完备的冶山镇 工业园也正在规划筹建之中，不久之后将以高规格的科技工业园区亮相于江北。
南京别墅市场研究报告
2006南京别墅市场简报Array目录第一部门、南京整体别墅市场情况 (2)一、南京别墅市场整体情况 (2)（一、）南京别墅市场的主要别墅类型 (2)（二、）南京别墅市场分板块供给情况 (2)（三、）南京别墅市场的代价区间 (3)（四、）南京别墅市场的供需状况 (3)二、南京别墅市场生长趋势预判 (4)（一、）别墅供给量在未来几年将逐渐淘汰 (5)（二、）土地升值对别墅升值产生很大影响 (5)（三、）代价具有较大升值空间 (5)（四、）担当度最高的别墅类型 (6)（五、）别墅竞争将日趋猛烈 (6)（六、）南京别墅市场走势预测 (7)第二部门、南京别墅市场板块阐发 (8)一、南京别墅市场主要板块市场行情 (8)（一、）江宁板块 (8)（二、）江北板块 (11)（三、）城区板块 (12)第三部门、别墅市场个案列表 (13)一、典范个案列表 (13)（一、）玛斯兰德 (13)（二、）山水华门 (15)（三、）巴厘原墅 (16)（四、）奥斯博恩 (17)（五、）总结 (18)二、别墅个案列表统计 (19)A 、 第一部门、南京整体别墅市场情况一、南京别墅市场整体情况（一、）南京别墅市场的主要别墅类型南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月）28.85%32.97%21.02%17.17%100%0100200300400500600700800单位：套0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%月度供应量210240153125728市场份额28.85%32.97%21.02%17.17%100%叠加联排双拼独立合计凭据2005年10月份的别墅销售情况，南京在售的别墅，包罗叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。
可以看出目前南京别墅市场照旧以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。
上半年南京别墅市场总结报告
2008年上半年南京别墅市场总结报告目录第一部分：综述一、总体供应及成交情况二、月度成交及供应分析三、板块月度成交对比分析四、分类型供求对比及结构分析第二部分分类型供求详细统计及分析一、独立别墅二、双拼别墅三、联排别墅四、叠加别墅第三部分分板块详细统计及分析一、江宁板块二、江北板块三、东郊板块四、环紫金山板块五、远郊板块六、主城板块（注：数据统计说明：因2月春节及雪灾影响供销量极少，与1月份合并统计）第一部分：综述2008年上半年，南京普通住宅市场发生了供求关系的逆转，量价齐降、银行停贷、“地王”回收、土地流拍等甚嚣尘上，整体悲观气氛浓重。
与之形成鲜明对比的是别墅市场稳中有升、供求均衡的良好发展态势。
房地产市场的两个部分出现了“冰火两重天”的状态。
这一情形的原因却不难解释：普通住宅市场在经历了2007年的非理性发展后在宏观政策的强力控制下出现回落，而别墅用地的审批在近几年一直处于严密控制之下，供应量一直保持平稳，同时随经济的迅速发展，别墅客群的基数在不断增加，更多的人有能力改善居住条件、购买别墅。
2008年3月，国土资源部明确下文，别墅用地禁批，别墅特别是高端独栋别墅的稀缺性越发显现。
从中国的国情来看，别墅用地审批必定还将长期趋紧，因此其抗跌性和增值性也越发明显，投资价值更为突出。
截至2008年6月底，南京别墅累计入网量达7965套，累计销售量为5381套，总去化率67.6％，别墅市场呈健康、良性的发展态势，供应充足、成交旺盛，供求较为均衡。
纵观2008年上半年，别墅市场有以下几大特征：别墅产品分化明显，顶级独栋别墅项目数量增加，产品奢侈化、顶级化趋势明显，以翠海名家园、嘉瑞别墅山庄、香榭岛等为代表，这些项目的独栋产品单价都超过了两万，面积多在700平米以上，总价突破2000万，其高端化、稀有性与传统顶级别墅钟山国际高尔夫已相去不远。
联排别墅表现抢眼，引领别墅市场的供应与成交，以颐和南园、康桥水岸为代表远郊板块别墅日渐升温，潜在供应极大，未来短期呈井喷之势。
【PPT】2006年上半年南京房地产销售情况
暨板块新坐标楼盘 新闻发布会
臻藏——城中
城中上半年市场运行特点
• 稀缺——城中住宅的最大特点
• 供应结构多元化发展，高端住宅倍受 追捧 • 价格保持高位运行，价值超越价格
• 稀缺——城中住宅的最大特点 • 住宅土地成交量少
• 住宅供销表现供小于求
• 供应结构多元化发展，高端住宅倍受追捧
南京栖霞建设股份有限公司
尊贵——城东
城东上半年市场运行特点
• 土地市场彰显板块魅力，地价与房价实现双 赢
• 供应不足，旺销持续
• 价格稳步上涨，城东市场特色十足
•土地市场彰显板块魅力，地价与房价 实现双赢
• 无地块流标 • 上半年成交地块的平均楼面地价 5746元/平米 • 锁金村地块成交楼面地价6359元/平米 • 韦陀巷地块成交楼面地价6905元/平米
国际——河西
河西上半年市场运行特点
• 国际性的定位和逐步的实施加强了消费
者的购买信心，市场反应火爆
• 奥体片区持续旺销，市场信心恢复
• 价格稳定，河西市场平稳发展
•国际性的定位和逐步的实施加强了消费者 的购买信心，市场反应火爆
•奥体市场持续火爆，市场信心恢复
06年上半年，奥体销售态势强劲，商
• 供应不足，旺销持续，价格稳步上涨， 城东市场特色十足
• 累计供销比0.68
• 80-100平米之间总价在45-55万住宅逐渐紧缺
• 新政的再次来临对购房者热情的影响微乎其微
城东06年上半年商品住宅运行特征与去年对比
城东06年上半年商品住宅供销结构对比
城东06年上半年商品住宅成交均价走势
城东板块未来发展趋势
不应求的局面，南片的大量拆迁带来的新上
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2006南京别墅市场简报目录第一部分、南京整体别墅市场环境 (2)一、南京别墅市场整体情况 (2)（一、）南京别墅市场的主要别墅类型 (2)（二、）南京别墅市场分板块供应情况 (2)（三、）南京别墅市场的价格区间 (2)（四、）南京别墅市场的供需状况 (3)二、南京别墅市场发展趋势预判 (4)（一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 (5)（二、）土地升值对别墅升值产生很大影响 (5)（三、）价格具有较大升值空间 (5)（四、）接受度最高的别墅类型 (6)（五、）别墅竞争将日趋激烈 (6)（六、）南京别墅市场走势预测 (7)第二部分、南京别墅市场板块分析 (8)一、南京别墅市场主要板块市场行情 (8)（一、）江宁板块 (9)（二、）江北板块 (11)（三、）城区板块 (12)第三部分、别墅市场个案列表 (13)一、典型个案列表 (13)（一、）玛斯兰德 (13)（二、）山水华门 (15)（三、）巴厘原墅 (16)（四、）奥斯博恩 (17)（五、）总结 (19)二、别墅个案列表统计 (20)第一部分、南京整体别墅市场环境一、南京别墅市场整体情况（一、）南京别墅市场的主要别墅类型南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月）100200300400500600700800单位：套0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%根据2005年10月份的别墅销售情况，南京在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。
可以看出目前南京别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。
（二、）南京别墅市场分板块供应情况从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。
江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。
（三、）南京别墅市场的价格区间南京别墅板块售价对比从上图可以看出：城区板块，由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/㎡；江宁板块，价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等；江北板块，别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。
（四、）南京别墅市场的供需状况2005年5月－10月南京别墅市场供销情况单位：套0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%南京整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面增长幅度相比却小的多，这主要是受政府最近出台的一系列别墅用地停批利好政策影响，已经拿到别墅用地的开发商普遍看好后市，开发商在推盘节奏上明显放慢。
二、南京别墅市场发展趋势预判（一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少通过上图，可发现虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。
2005年3月省政府发文，要求停止一切别墅供地，近期国六条和相关的十五条细则，再一次强调停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此未来几年的别墅供应量将不会放大。
（二、）土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，南京别墅的容积率一般都低于0.4，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。
随着新一轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。
（三、）价格具有较大升值空间1、区域内项目比较，价格差异明显从目前南京的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。
以独立别墅来看，南京目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。
2、国内比较，仍有较大的上升空间南京紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的别墅），南京别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。
（四、）接受度最高的别墅类型单套面积在180—260平方米的联排别墅根据在售别墅的市场接受度分析，可发现：✓最为畅销的是单套面积在180—260平方米的联排别墅市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以4500—6500元/㎡为主区间，整体均价调至4800元/㎡左右。
✓独立别墅的差异性较大目前南京市场上的独立别墅，单套面积从200-900平米不等，但主流户型面积主要集中在250-500平米的区间，均价控制在10000元/㎡。
✓别墅配套设施多采取赠送的方式与别墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着别墅供应的主力类型向独立别墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多以半价的方式计入建筑面积。
✓中西结合建筑风格较为流行在目前别墅的建筑风格以中西结合的模式较为流行，其中北美建筑风格最为流行。
如以园林布局穿插西式建筑，如山水华门为首的“杭派风格”；另一种则是以“中国人家”为代表的“新四合院”中式风格的异军突起，同样也吸引了众人的眼球。
（五、）别墅竞争将日趋激烈2005年南京别墅市场各板块供应量比例图单位：万平方米0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%从发展趋势上看，南京的别墅市场中，江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据供应总量的九成左右。
根据目前发展预测，江北的别墅供应量不久将会达到40万平方米左右，其市场份额也将随之增至20％上下；而传统的江宁板块，虽然体量依然增加到140万平方米，但供应份额却缩至70％。
亚东板块未来的供应变化也较大，将增加10万平方米，供应份额将达到5％。
因此，在不久的将来，南京地区最具潜力的别墅板块应集中在江北地区，其不可替代的自然资源优势将日益显现；但同时又应该考虑到，在目前并不明朗的房产市场中，该板块体量在短时间内的膨胀，又将不可避免的引发别墅市场新一轮的价格战。
（六、）南京别墅市场走势预测南京别墅市场供销状况走势数据预测单位：套0.511.522.5在不考虑新开盘项目的前提下，通过上图数据分析，可看出，未来南京别墅市场的供应状况正逐步向供销平衡的势态上发展，据预测，2005年至2007年南京每年的别墅供应量分别是45万平方米、15万平方米和15万平方米，合计为75万平方米；而这三年别墅的市场需求总量为85万平方米，这意味着，未来三年南京的别墅供应缺口总量高达10万平方米。
由于今后可供开发土地不多，开发商为了提高售价延期上市。
在需求市场上，2004年和2005年，随着别墅大战加剧，消费能力被激发，至2006年随着供需矛盾的缓和，优质别墅将在别墅叫停的背景下上涨，需求量可能会相应暂时被人为抑制。
第二部分、南京别墅市场板块分析一、南京别墅市场主要板块市场行情（一、）江宁板块1、江宁别墅市场综述江宁别墅主要集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块”。
目前三山别墅区有多个在建在售项目，预计总用地达5000亩，总供应量150万－180万平方米，是未来南京别墅市场的主力。
根据近半年来对南京别墅市场的销售状况的跟踪，分析得出：✓联排别墅面积在170—210平方米的较为畅销该板块单套联排别墅面积在170—210平方米的较为畅销，市场单价范围以4500—6500元/㎡为主，市场均价已调至4800元/㎡。
✓独立别墅未来供应量将与联排、双拼持平独立别墅目前供应量约占联排项目现供应总量的7成左右，但从供应总量上分析，潜在的独立别墅供应将慢慢与联排和双拼供应持平，目前江宁在售的独立别墅主力面积集中在200-400平米，总价控制在250万-450万之间。
2、江宁别墅市场的竞争情况分析✓将军路沿线楼盘竞争激烈目前的三山板块自将军北路的运盛美之国开始，自北向南分别有：玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、翠屏清华、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等9个别墅大盘。
其中沿将军路沿线的楼盘如玛斯兰德、翠屏国际、山水华门、复地朗香等，竞争情况最为激烈。
✓竞争策略以价格战为主目前各别墅楼盘的开发项目已经定型，前期已先后推盘，对项目的再次变动并不符合开发商的开发战略，因此竞争的策略主要集中在以价格优惠、打折、特价房等方式来吸引人气，效果在10月份得到初步显现，在折扣方面各楼盘的优惠幅度达到95折－98折不等，特价房源在总价上至少有10万元的降幅。
3、江宁别墅市场未来趋势研判南京市区周边资源一向稀缺，稀缺自然环境内的楼盘也就越发显得珍贵，江宁三山板块地区经过几年来的发展，已经成为一个集自然、人文于一体的高档居住区，随着商业、娱乐各方面配套设施的完善，江宁的别墅将是一个长期看好的项目。
✓独立别墅的份额将逐步加大从类别上看，南京的别墅市场供应都是以联排别墅为主。
目前，将军路别墅供应结构是，独立10％，双拼20％，联排70％。
专家认为，经过前期的市场培育，预计明年别墅的供应结构会有重大变化。
独立别墅的供应量将会与双拼、联排别墅接近，形成“三足鼎立”之势。
✓整体供应量将逐年缩小从供应量上看，南京目前已供应上市的别墅总数(联排、双拼)仅200万平方左右，在城市住宅总面积中不足1．5％，所占比例相当低。
根据预测，2005年至2007年南京每年的别墅供应量分别是45万平米、15万平米和15万平米，合计为75万平米；而这三年别墅的市场需求总量为85万平米，这意味着，未来三年南京的别墅供应缺口总量将高达10万平米。
作为南京别墅供应量最大的江宁，自然也逃不过这一“大势”。
对照江宁房产局1-9月份的数据，去年1-9月份江宁别墅开工面积为23．75万平米；而今年1-9月份，别墅开工面积就减少到了16.63万平米，呈逐年下降趋势。
目前整体房产市场低迷，销售量一直不见起色，但别墅供应市场按此趋势发展，整体的供应增量会越来越少。
✓近期价格波动较大，但有长期升值潜力“物以稀为贵”，这句话既体现别墅本身的特质，同时又揭示了别墅价格近两年来持续高走的内在原因。