土地开发整理业务02(1)

二、土地开发整理的程序
规划选址
立项
编制可研报告
环评报告
地震安全 性评估
编制规 划方案
建设方 案设计 及财评
招标
开标、评 标、中标
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工程发包
办理施工 许可证
质量安全 监管
前期进场 准备工作
工程施工
工程竣工 验收、保 修
相关法律法规
第一条 为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约 利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国 发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》( 国办发〔2006〕100号)，制定本办法。 第二条 本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控 土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供 应土地的行为。 土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。 第三条 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属 于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 第四条 市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分 工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。 第五条 建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相 关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上 报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。 注： 第十八条 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必 要的前期开发，使之具备供应条件。 第十九条 前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土 地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。
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19、工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位应向施工单位发出保修通知（工 程保修期从工程竣工验收合格之日起计算）。施工单位接到保修通知后进行现场 核实并修复（保修书约定的时间内完成）。若发生涉及结构安全或者眼中影响使 用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应立即到达现场抢修。若发 生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者使用单位立即向当地建设行政主管部 门报告，采取安全防范措施；由原涉及单位或者具有相应资质等级的设计单位提 出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。保修完成后， 由建设单位或者使用单位组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管 部门备案。施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可另行委托其他 单位保修，由原施工单位承担相应责任和保修费用。
土地开发整理业务
Land development and consolidation business
（学习备课）Βιβλιοθήκη 目录Contents
一、土地一级开发整理概念 土地一级开发与土地储备、土地 二、 整理的区别和联系 三、土地一级开发整理的相应法律法规 四、土地一级开发整理项目要求和条件 五、土地开发整理工作实施流程 土地一级开发整理的难点和建议
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8、通过招投标方式确定了开发企业后，土地储备机构应当与中标开发 企业签订土地开发委托协议。
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9、储备中心和开发企业对工程建设质量和进度进行监督。
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10、竣工验收。开发企业竣工后要写出土地开发整理报告，汇总资料 ，组织相关部门验收。
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11、费用支付。土地储备中心会同审计部对开发整理资金支付情况进 行审查核实，报领导办公会批准后实施支付。
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13、建设单位向中标单位发放中标通知书，并报市行业管理办公室、市公告资源 交易监督管理局和市发改委备案；
14、订立书面施工合同（自中标通知书发出之日起30天内，按照招标文件和投标 人的投标文件定立书面合同。
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15、建设单位申请办理质量监督登记注册和建设工程安全报监手续，报市住建委 审批。
6、建设单位按照市城乡规划局提出的规划设计要求委托编制规划设计图。市城乡 规划局组织专家对规划设计图进行评审，并报市人民政府审批。规划设计图审批 合格后，市城乡规划局核发建设用地规划许可证。
二、土地开发整理的程序
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8、建设单位按照市城乡 规划局提出的规划设计要求委托编制规划设计图。市城 乡规划组织专家对规划设计图进行评审，并报告人民政府审批。规划设计图审批 合格后，市城乡规划局核发建设用地规划许可证。
一、土地一级开发整理概念
土地一级开发整理是由政府或其授权委托的企业，对一定区 域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进 行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设 施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一 平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿 出让或转让的过程。
三、还建点的开发整理
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1、先报批后整理的原则。
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2、核实红线图，要求四至相邻地块不重叠。
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3、根据已核实红线图报规划部门套进路网，电网并出具平面规划图。
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4、报规划部门评审后报政府审批。
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5、工程建设投资估算额度估算。
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6、向公司监审部报审，进行工程建设资金审计，出具审计报告。
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7、由公司监审部委托“招投标”中介代理机构，进入“招投标”程序 。
土地一级开发整理的难点和建议
土地一级开发整理涉及到内容广泛，特别是土地的征迁。需要和每 家每户进行多轮商谈，需要大量谈判人才。一个土地一级整理项目往往 有几十几百甚至上千住户和单位要进行征迁安置商谈，这需要大量的时 间和大量的人力，中标方需要处理的事情非常多，涉及到的问题也非常 细，这就需要土地收购储备中心给予强力支持，需要土地收购储备中心 与区政府及市直相关部门进行良好的沟通，确保中标方的行为进行一级 开发整理时，能够得到及时的政策支持。中标方是受土地收购储备中心 的委托，中标方的行为最终的责任主体是土地收购储备中心，这就是要 求土地储备中心必须至始至终要全程跟踪监督项目的进度和防止违法行 为的发生，这要与相关部门做好沟通工作，难度大。同时要确保政府形 象的正确树立，责任重。建议建立、调动和发挥区政府和相关部门在一 级开发整理工作中的联动作用，加强部门配合。
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9、建设单位委托编制初步设计图，报市发改委预审（市发改委自收件之日起10日 内出具合格或需要修改的预审意见。如需修改，应一次性报告知需要修改的全部 内容）。预审合格后，建设单位编制项目概算，并将初步设计图及概算报市发改 委审批。
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10、开标、评标
11、评标结果公示
12、中标结果公告
二、土地开发整理的程序
16、建设单位申请办理建设工程施工许可证，报市住建委审批。
17、建设单位组织图纸会审、审查施工组织设计、检查施工现场准备情况（施工 现场的补充勘探及测量放线、施工道路及管线、施工临时设施的建设、落实施工 安全与环保措施）等相关事宜。
二、土地开发整理的程序
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18、监理单位组织实施施工过程中的分部验收；建设单位组织工程的单项验收； 市发改委牵头会同规划、公安消防、环保、质量监督等部门和参建单位（市项目 建设管理局、施工单位、监理单位、勘察设计单位）相关技术人员对工程进行竣 工验收。工程竣工验收合格后，市住建委在工程竣工验收备案、工程决算审计和 固定资产产权登记后，正式移交给使用单位（办理竣工手续期间，工程由使用单 位先行托管。
二、土地一级开发与土地储备、土地整理的区别
和联系
2007年颁布的《土地储备管理办法》，所称土地储备是指市、县人 民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用 目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地 储备可分为前期开发、储存以备供应两个环节，这里的“前期开发”实 际上即是土地一级开发。可见土地储备包含土地一级开发，通过土地一 级开发，实现土地储备。 土地整理源于早期对农用地的平整等，随后此概念也用于建设用地。 土地整理更多的是一种工程实施过程，而土地一级开发除了工程特征之 外，还涉及征用、拆迁、权属转移、利益分配以及政府调控等等。由此 可见二者在内涵上有较大的区别。
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1、建设单位申请办理建设项目选址意见书，报市城乡规划局审批
2、建设单位申请立项，报市发改委批复
3、建设单位委托具有相应咨询资质的单位编制可行性研究报告，报市发改委审批
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4、建设单位对必须进行环境影响评价的建设项目申请实施环境影响测评，市环保 局组织实施并审批影响评价报告。
5、建设单位必须进行建设场地地震安全性评价的建设项目申请实施建设场地地震 安全性测评，市地震局组织实施并审批建设场地地震安全性评价报告。
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一、土地储备开发项目的要求和条件
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1、土地开发项目必须符合市政府的社会发展计划，城市总体规划，土 地利用总体规划，年度土地利用计划，年度土地供应计划（国有土地 不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。
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2、土地开发整理之前新征地必须经过报批后转为存量地（国有土地） 后才能够进行土地开发整理。