长沙悦方IDMALL商业调研报告
2014长沙奥克斯广场和悦方IDmall竞品项目调研分析报告
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奥克斯商铺总览
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奥克斯1F
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奥克斯2F
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奥克斯3F
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室内大体量的中庭设计，并且中庭设臵电梯，作 为垂直交通的空间。电梯的背面充分利用，用来 作广告牌，既隐藏电梯在美观上的不足，又有效 利用空间，用做景观。中庭跟平面都用弧线，使 整体风格统一，设计非常灵活，现代主义感很强。
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悦方ID mall
项目四至：北依街解放西路，南临东西主干道
四层
280-300
80-100
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悦方ID mall
1.
SWOT分析
3. 4.
2.
优势
业态品牌形成差异， 近70家商户品牌首 次进驻长沙； 各种营销活动提高 知名度，经营趋于 良性稳定的发展。 专业的设计团队， 合理规划设计，引 导人流聚集，方便 人流集散。营造优 越的购物环境。
S
O
内部动线过于单一
W
地铁5号线，开工时间未确定
T
临近商业项目如绿地中心未来会 带来威胁
大河西先导区的规划发展带来机遇 周边在建商住小区带来更多人流
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竞品项目调研总结
1
2
合理规划设计，引导人流聚集，方便人流集散。 注重公共空间及设施打造，营造优越购物环境。
3 4
引进多个高端主力店，提高商场吸附力。
商家 数量
占比
52
29%
72
40%
7
4%
16
商业综合体调研报告
长沙市区（潮宗街周边地区、乐和城购物中心、悦方ID mall）三．调研内容（一）基地实况分析基地周围环境复杂。
南邻中山路。
东南侧为中山医院，西北侧为望麓园小学，西侧有省少年儿童图书馆、长沙市实验中学。
周围中高层建筑多为老建筑，外观陈旧，很早期的用色及造型，此外，还有一些两到三层的老居民楼。
基地内原有建筑也比较杂乱。
南端是待拆迁的湘江宾馆，中部偏北有需保留的何健公馆。
何公馆建于三十年代，后于五十年代进行扩建为交际处。
建筑风格受到苏联风格的影响。
整个基地需要考虑的问题是如何解决复杂环境下的交通问题以及如何协调新建筑与原有建筑之间的关系。
（二）市区实例分析悦方ID mall悦方ID MALL位于天心区坡子街与黄兴路步行街交汇处，地处五一核心商圈。
该项目总建筑面积12万平方米，共七层，地上五层及地下一层为商业，地下二层为停车位，共约700个停车位。
悦方内部流线设计不同于百货四四方方的流线，而是弧形动线。
可从黄兴路步行街上的悦荟广场侧面导入客流，再将客流从火宫殿方向引出。
但是弧形流线方位感较弱，使用者容易产生方位混乱，应该加强提示作用。
中庭空间开阔，自然采光充足，整体造型动感明快，给人一种活泼快乐的视觉效果和时尚体验。
乐和城购物中心乐和城购物中心位于长沙五一商圈。
该项目总建筑面积约达80，000平方米，共七层。
建筑的整体造型来看，乐和城方正规整，造型简单。
立面也以常规的玻璃幕墙、银灰色墙面为主。
作为商业建筑，少了一定的观赏乐趣。
趣。
从建筑内部空间来看，比之建筑外部的乏味单调，建筑内部更加丰富。
功能区分布与悦方相似，负一层为超市和美食广场，一到三层为主要购物区，四层是亲子空间，五层是主题餐厅和影院。
与悦方相。
与悦方相比，内部空间更加清晰简单。
（三）资料的收集与分析——立面处理首尔poroscape服装店建筑立面用石块编织砌筑，其设计灵感来源于编织麻布。
不同的砌筑方法产生不同的机理，使原本简单的建筑变得生动有趣。
房地产市场-2019年长沙商业市场调查报告+部分个案分析
主要商圈经营状况
Operating Condition
• 购物中心与百货主要集中在传统商圈，受消费习惯和 人流的引导，经营状况良好；
• 步行街商业对人流要求高：步行街商业布置在较高登 记的商圈中，需要一定的人流保证，长沙最成功的商 业街是黄兴步行街，其他的经营状况一般；
• 超市是相对最普遍的业态：基本上各个商圈每个超市 的经营状况均较好，超市在长沙仍有一定的发展空间 ；
低，且存在严重的诚信问题； • 袁家岭一带为高档零售业，但由于物业较为陈旧，在档次提升过
程中受限于建筑结构等硬件条件，业态非常单一，餐饮、娱乐配 套匮乏；
业态 • 百货及街铺、超市、专业卖场
市场展望 • 依靠区位优势及火车站改造契机不断升级商业氛围；
业态
百货独大 以服装经营为主，餐饮娱乐相对匮乏
市场展望
请输25入%内容 75%
百货
购物中心
商业业态发展分析
Development analysis
百货为主
长沙优质商业供应主要以百货为主，约占75%，而购物 中心仅占25%
百货公司在进行不断的调整升级的同时，购物中心这种 新兴的模式也在被市场逐渐接受，并不断走向成熟。
Format and Price
主要商圈街铺业态及价格
五一商圈——商业密集度最高
概况
• •
长沙最核心的商业中心，认知度极高且有不可替代性； 商业密集度非常高，外来零售商家进入早，占据主要市
场份额；
档次 • 中高档/高档
优劣势分析
• 优：传统市级商圈，商业氛围成熟，业态相对丰富，辐 射能力强；
• 劣：非零售业态档次不高，零售业态同质化竞争严重， 商圈核心地带交通拥堵，升值改造空间有限
大悦城商业研究报告(二)2024
大悦城商业研究报告（二）引言：本文是对大悦城商业的研究报告的第二部分，通过分析大悦城商业的运营模式、市场定位、业态布局、品牌力以及未来发展的前景等方面，进一步深入剖析大悦城商业的核心竞争力和市场影响力。
正文：一、运营模式大悦城商业以多业态运营模式为核心，通过引入多种业态如购物中心、餐饮娱乐、文化体验等，满足消费者全方位的需求。
其中，其独特的租赁模式和前瞻性的管理模式为大悦城商业带来了巨大的竞争优势。
小点1：灵活的租赁模式，包括短期租赁、临时展示和合作共赢模式。
小点2：创新的管理模式，采用统一供应链管理、共享物流资源等，提升了运营效率。
小点3：与品牌商的深度合作，共同打造独特的品牌形象和购物体验。
小点4：针对不同的消费群体，推出个性化的优惠活动和会员福利，提升顾客忠诚度。
小点5：有效的市场推广，通过线上线下的整合营销策略，提升品牌知名度。
二、市场定位大悦城商业以高端、时尚、多元为市场定位，通过不断挖掘市场需求，精准定位目标消费群体，实现了市场份额的持续增长。
小点1：针对高消费能力人群，引入奢侈品牌和高端定制服务。
小点2：定期举办时尚潮流活动，吸引时尚消费者。
小点3：为年轻人群提供娱乐体验和社交平台，增加消费活力。
小点4：关注家庭消费需求，打造家居生活馆和家庭亲子活动。
小点5：开展文化艺术活动，提升消费者文化品味。
三、业态布局大悦城商业通过多元业态布局，形成了较为完善的商业生态圈，实现了多业态间的互补和协同发展。
小点1：购物中心业态，引入国际知名品牌和本土优势品牌，提供一站式购物体验。
小点2：餐饮娱乐业态，打造特色餐饮街区和娱乐设施，吸引消费者停留和消费。
小点3：文化体验业态，设立图书馆、博物馆、影院等文化场所，满足消费者对文化的需求。
小点4：健康养生业态，开设健身房、spa等，关注消费者健康生活。
小点5：科技创新业态，引入VR、AR等科技元素，提升购物和娱乐体验。
四、品牌力大悦城商业凭借其良好的品牌形象、卓越的服务和优质的产品，赢得了消费者的信任和认可，提升了品牌力和市场竞争力。
长沙商业圈分析报告
长沙商业圈分析报告第一篇：长沙商业圈分析报告2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成熟。
2005年7月《长沙市商业网点布局规划》定案，令长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。
数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计654．78万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。
由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。
综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。
一、长沙商业地产现状1、长沙市商业格局；根据二OO五年七月通过我省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。
根据专家的看法，此次规划遵循三个方面：（1）随着需求的变化，对商业网点布局会提出新要求。
（2）规划要进一步与长株潭融城及长沙一小时经济圈的战略相结合，提高辐射能力。
商业今后的布点不一定集中在核心城区，而要向交通便捷，辐射力强的城市外环、城郊接合部分布。
（3）三是规划要将整合控制现有城区网点与规划引导新城区网点相结合。
长沙传统商圈分析五一广场商业中心——地位稳固的市级商圈区域范围：以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在30分钟的范围简介：五一商圈有2000多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。
号外悦方IDMall，中信资本实现“美元不动产基金类REITs”的战略突破！
号外悦方IDMall，中信资本实现“美元不动产基金类REITs”的战略突破！悦方ID Mall，中信资本实现“美元不动产基金类REITs”的战略突破中国首单美元基金“类REITs”2017年10月20日，国际知名另类投资机构——中信资本控股有限公司（简称“中信资本”）宣布，其商业地产战略品牌“悦方ID Mall”成功发行权益型类REITs产品——“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”，近日将在中国证券投资基金业协会备案，并将在深圳证券交易所挂牌交易。
至此，中信资本的商业地产投资正式打通了“投资-资产管理-类REITs”运作全链条，实现了不动产基金的管理升级与战略突破，成为我国首单美元基金的类REITs尝试。
据悉，本次类REITs还是国内首单脱离企业主体增信（或整租）的市场化创新尝试，由中信资本旗下不动产基金发起，市场化运作，无企业提供期间差额支付或担保，权益级证券由中信信托安排的投资基金等市场化投资者认购，体现了市场化投资者对于“悦方ID Mall”品牌和中信资本商业地产管理水平的充分认可，以及对长沙悦方ID Mall持续稳健经营和物业增值的信心。
“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”是具有权益型REITs属性的资产证券化产品，中信资本旗下基金作为发起人及基金管理人，渤海汇金证券资产管理有限公司作为计划管理人，发行规模为27.7亿元。
该专项计划以中信资本旗下基金拥有且成熟运营的“ID Mall”系列标杆物业——“湖南长沙悦方ID Mall购物中心”作为标的资产，采取分级结构，优先A档与优先B档证券分别获得“中诚信证评”给予的AAA与AA 评级，权益档未评级，各档证券获得了商业银行、专业基金等机构投资者的广泛认可。
产品设计与发行过程中，还得到了摩根士丹利华鑫证券、中信信托、中信证券、中信建投证券、海问律师事务所、世联评估、毕马威华振会计师事务所等机构的专业支持。
长沙市商业市场分析报告范文(80页)
长沙市商业市场分析报告范文(80页)目录第一章长沙市商业发展进程研究............................................................. ..................................................1一、长沙市商业市场发展进程研究............................................................. ................................................11.长沙市商业市场发展各阶段划分............................................................. ................................................12.长沙宏观经济指标分析............................................................. ............................................................... .53.长沙市商业网点规划............................................................. ............................................................... ...11二、长沙市三大商圈的专题研究............................................................. ..................................................121.五一商圈分析............................................................. ............................................................... .............122.东塘商圈分析............................................................. ............................................................... .............213.溁湾镇商圈分析............................................................. ............................................................... .........274.长沙主要商圈总结............................................................. ....................................................................30第二章长沙百货商场专题研究............................................................. ....................................................32一、长沙市百货商场的发展情况............................................................. ..................................................321.长沙百货商场基本情况............................................................. ............................................................322.长沙百货商场发展情况............................................................. ............................................................333.长沙百货商场分布............................................................. ............................................................... .....33二、百货商场专项调查............................................................. ............................................................... ...351.平和堂百货............................................................. ............................................................... .................352.王府井百货............................................................. ............................................................... .................383.新世界百货............................................................. ............................................................... .................404.春天百货............................................................. ............................................................... .....................435.百联东方............................................................. ....................................................................................456.美美百货............................................................. ............................................................... .....................477.平和堂百货东塘店............................................................. ............................................................... .....498.金色家族............................................................. ............................................................... (51)9.友谊商店.............................................................. ................................................................ ...................53三、长沙市百货商场的经营状况分析.............................................................. .........................................561.各百货商店营业状况分析.............................................................. .......................................................562.长沙名品的营业情况统计.............................................................. .......................................................56四、长沙市百货商场经营模式及扣点/租金对比分析.............................................................. ................57五、百货商场未来供应项目.............................................................. .........................................................58附件一平和堂百货品牌列表.............................................................. .......................................................62附件二王府井百货品牌列表.............................................................. .......................................................64附件三新世界百货品牌列表.............................................................. .......................................................66附件四春天百货品牌列表.............................................................. ...........................................................68附件五百联东方品牌列表.............................................................. ...........................................................69附件六美美百货品牌列表.............................................................. ...........................................................71附件七平和堂东塘店品牌列表.............................................................. ...................................................72附件八金色家族品牌列表.............................................................. ...........................................................74附件九友谊商店品牌列表.............................................................. ...........................................................74附件十长沙市城市商业网点布局规划（2005-2022）..........................................错误！未定义书签。
长沙某商业项目方案价值分析
长沙某商业项目方案价值分析長沙某商业项目根据项目区位属性，充分利用挖掘长沙娱乐精神，融合历史文化，从业态布局，空间属性，设计价值创造，艺术特性和5大方面来具体打造文化创意、行业创新、大众创业办公、购物、休闲、娱乐、商务于一体的城市综合体。
标签：商业地标;文化娱乐;价值创造长沙某商业项目位于坐落于长沙市开福区东二环与福元西路交汇处，在浏阳河与捞刀河之间，距离湖南广电仅6公里，距离长沙五一广场商圈10公里。
地理位置决定了长沙某商业项目不会是传统意义上的商业综合体，且此项目三块用地中有一块用地属性为文化娱乐用地，因此在最初这个项目就没有离开“文化”与“娱乐”两个词，这两个词也成为了长沙某商业项目延续至今的标签。
项目设计旨在融合长沙市悠久历史文化底蕴，嫁接多元城市文化特征，提升城市形象，并依托当代商业规划科学，打造集文化创意、行业创新、大众创业办公、购物、休闲、娱乐、商务于一体的城市综合体。
长沙某商业项目自正式启动设计工作以来经历了多轮的设计调整，最初概念规划方案中包含8栋办公楼，其办公面积达5.8万㎡，而商业面积为4.1万㎡，确定最终概念总图规划方案，其中包含办公计容面积约2万㎡、酒店计容面积约3.2万㎡、商业计容面积约8万㎡。
在业态确定后，对塔楼的位置也做了多种研究，最终确定为双塔楼45度角临福元路布置，在不破坏规划整体感的情况下保证酒店与写字楼视线开阔并且塔楼与塔楼不产生视线干扰。
方案完善并逐渐具有了独特的商业生命特性：1、空间特性街区式商业，又称为Block街区，是指在合适的尺度上，从人性、文化和城市发展的角度出发，满足人口的居住并提供丰富的商业及休闲配套的混合型增值物业。
长沙某商业项目街区式商业结构从初期的多节点多围合串联空间逐渐整合为多节点整体大围合空间，使得项目整体更具开放性，视线无遮挡，四面贯通，铺铺临街，无商业死角，从而加大店铺的昭示性，更有利于店面的展示。
项目通过各临城市道路的出入口广场、中心下沉式广场、次出入口等形成主动线，平面动线组织简单明了;所有的内街都可以方便的到达，内外街之间有方便的联系，城市客流可以方便的到达内街并通过中心下沉式广场作为动线的交汇点，承担商家促销、活动举办、垂直交通组织的功能。
【地产营销推广】-长沙14大商圈mall租金空置率存量增量大调查_研究报告资料
数据来源：赢商大数据中心
出品：商业地产云智库
随着长沙地铁线商业的集中爆发，长沙商业地产正迎来新一轮的井喷式发展，竞争愈加激烈。 沙新增商业面积近 110 万 ㎡，海信广场、步步高梅溪新天地、时 代 奥 特 莱 斯 、通程喜乐汇等陆续迎客。今 年以来，正荣财富中心、华创国际广场等陆续入市，九龙仓国金中心、友阿五一商业广场、中茂城、五江 天街等项目也计划年内开业。
据赢商大数据中心监测， 2016 年至今，长沙购物中心迎来开业潮，长沙海信广场、长沙步高梅溪新天地、
长沙中海环宇城、长 沙 时 代 奥 特 莱 斯 等 陆 续 迎 客 。截至
2017 年 6 月，长沙购物中心存量达 585.6 万㎡ 。
赢商大数据监测显示： 2017-2019 年拟开业购物中心共 43 个，预计将带来超过438 万 ㎡的新增商业面积。 众多新兴购物中心相继入市，一方面，使长沙商业迎来全新格局，促进消费升级，带 动 当 地 人 口 消 费 走 向 中高端；另一方面，商业品牌过剩和同质化竞争日趋严重，项目面临的招商及经营压力将会进一步加大。
率上行压力较大 。
数据来源：赢商大数据中心
出品：商业地产云智库
长沙近年来零售市场发展迅猛，从
2012 年到 2016 年，社会消费品零售总额上涨了 61.7% 。在全国消费
品市场发展速度普遍回落的大趋势中， 2016 年长沙社会消费品零售总额跨越 4117.4亿 元 ，增速 11.6% ，
超过全国省会城市社零总额的平均增速；城镇居民人均可支配收入
4.3 万元， 位列华中区域首位、全国省
2016 年，长
据赢商大数据中心监测，预计2017 年长沙商业共将迎来 26 个新项目入场竞争，新增供应量 全市总存量有望突破 740 万㎡ 。
长沙商业市场调查报告.doc
长沙商业市场调查报告湖南凌立投资顾问有限公司09-01-21 长沙市商业调查报告湖南凌立投资顾问有限公司09-01-21 报告结构全国商业市场简述重点商圈全面解读长沙商业市场分析结论一、全国商业市场简述1、2008年全国商业房地产发展的显著特征理性和稳定并存,激情与风险共生业态结构上具备复合业态大体量的商业地产供应持续走高,并逐渐成为市场的主流; 建设规模上全国商业地产无序建设的阴影继续存在,许多住宅开发企业开始转向商业地产的运作,这与国内经济形势的利好有关；投资情况上新的商业地产投资形势发生了一定的变化,商业地产投资商开始上山下乡大规模的进行二线或者三线城市商业地产的开发建设；持有状况上市场供应量的激增和企业发展转型的需要,直接导致了很多开发企业对持有商业地产的思路变的理性了.但是,多数均部分持有,仅仅是为了销售而持有；租售价格上商业地产的实际租售价格并未有大幅度的上扬,保持在相对一个理性的增长幅度之内. 需要着重指出的是未来三两年内社区商业将面临巨大的销售租赁压力.无住不商的状况,必须引起开发企业和政府机构的足够重视. 2、2008年影响全国商业地产发展的主要因素2008年影响全国商业地产发展的主要因素如下在政策层面来看首先是过于强烈的外汇管制,导致了资本难以与项目对接,间接二线乃至三线城市商业地产不温不火状态；其次是各地虽然出台了相应的商业网点规划,但是实际执行力度有限,盲目混乱建设的情况时有发生；最后,随着商业零售领域的逐渐开放和国家对房地产的宏观调控,对于原来施行产权售后返租的商业地产项目2008年全国的商业地产已经初步进行了一次洗牌,未来将面临新一轮的洗牌。
从市场层面来看首先影响全国商业地产发展的主要因素是供求关系,很多城市的商业地产供应量已经远远大于需求量. 其次是商业地产开发种类和形态得到了充分的展现,工业地产和旅游地产逐渐成为新的商业地产开发热点,间接上提高了商业地产人均拥有值. 最后,部分产权返租商业地产项目未能够实现良好的经营,兑现经营回报承诺,直接导致了综合来说影响200８年全国商业地产的发展诱因主要是投资资金的缺位和经营水平的缺位,导致了200８年全国商业地产外火内冷的尴尬局面. 3、2009年全国商业地产发展的趋势将会怎样产品进行优化创新2009年全国受到大市的影响，商业市场也不可避免的受到波及，商业地产的供应量将逐步放缓,整体上将持续维持供大大于求的局面.结构性的调整将出现在产品的优化创新上,创新类型的商业地产项目将继续获得相应的生命力. 商业地产企业并购上市尽管国家对金融体系的监管力度的松动,但是受到之前的影响和经济危机的威胁，多数开发企业将面临融资难的困境,为了谋求资本市场的支持,我们有理由相信2009年将是中国商业地产企业的并购上市年,这个热潮将持续相当长的一个时间. 利好因素促进商业地产未来看好但是，政策的利好和我国经济的持续发展,乃至商业零售业的开放,这些利好都将继续刺激我国商业地产的蓬勃发展.如果能够进一步加大持有型商业地产比例,完善商业地产网点建设体系,全国的商业地产将保持在一个良好的发展阶段,取得更大的发展,创建和谐商业地产也将是现实.二、长沙商业市场分析1、走进长沙A、湖南省的区位特点及经济情况中部和泛珠三角经济区重合的区域在地理区位方面，湖南位于长江中游腹地，是连接东部沿海省与西部内陆省的桥梁，东接江西，西邻重庆和贵州，南临广东、广西，北靠湖北，是华中要地，区位独特优越，交通便捷，是中部和泛珠三角经济区重合的区域。
湖南长沙悦方IDMALL招商手册
投资回报分析
1 2
投资回报率
根据市场调查和预测，预计湖南长沙悦方idmall 的投资回报率在5-8%之间，具体取决于商铺的 位置、面积和租赁情况。
租金收益
预计商铺的租金收益将随着市场需求的增加而稳 步增长，为投资者带来稳定的现金流。
3
长期增值潜力
随着城市经济的发展和商业圈的扩大，湖南长沙 悦方idmall的商铺价值有望长期增值。
市场前景预测
市场需求
根据市场调查，湖南长沙悦方 idmall所在区域的市场需求稳步 增长，尤其是餐饮、零售和休闲
娱乐等业态。
竞争情况
该区域已有多个购物中心和商业街 区，但湖南长沙悦方idmall凭借其 独特的品牌组合和业态布局，有望 在竞争中脱颖而出。
政策支持
长沙市政府对商业地产的发展给予 政策支持，为投资者提供了良好的 发展环境。
湖南长沙悦方idmall招商 手册
• 项目介绍 • 招商政策 • 商业布局与规划 • 投资回报与前景 • 成功案例与合作伙伴 • 联系方式与招商流程
01
项目介绍
地理位置
01
位于长沙市天心区坡子街与黄兴 路步行街交汇处，地处长沙市中 心地带，交通便利，人流量大。
02
周边覆盖多个高档社区、写字楼 和商业设施，为项目提供了稳定 的消费群体。
形象。
招商政策优惠
01
02
03
04
租金优惠
根据商家的品牌影响力和经营 实力，提供租金优惠政策。
装修补贴
为符合条件的商家提供一定额 度的装修补贴，降低进驻成本
。
广告位支持
为优质商家提供商场内外广告 位的优先使用权，提升品牌曝
光度。
活动策划支持
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悦方ID MALL-4层商户明细
悦方ID MALL-业态规划及铺位分布
5层平面图
悦方ID MALL-5层商户明细
悦方ID MALL-业态比例
悦方ID MALL经营商家最多的为服装类，占全部商家的37%；其次是餐饮类， 占23%；珠宝手表配饰则占19%；其余的各占一小部分；悦方主要经营方向为服 饰、饰品类购物和餐饮。
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长沙悦方ID MALL商业调研报告
2016年6月
悦方ID MALL
长沙悦方ID Mall调研报告
长沙首席大型国际购物中心 7000平方米开放式广场 愉悦之地，精彩世界；IDENTITY 身份标志，潮流标杆
悦方ID香港中信资本耗资15亿元打造的长沙第一个Shopping Mall，旨在成为长沙业 态最齐全，引领时尚潮流的首席大型国际购物中心。
3、引进多个高端主力店，提高商场吸附力。 （HISHOP、H&M、优衣库、NOVO、星际传奇、喜悦真冰场、星美国际 影城等）
4、高端、新新商家聚集且品牌众多，开辟长沙全新购物体验。 （首次进入长沙的有俏江南、无印良品等70余个品牌）
5、商家装修风格时尚，与悦方共同引领购物潮流。
6、推广与活动力度较大，创建新鲜感、提高吸引力。
4、与知名品牌形象设计、整合传播机构---朗图（Rito）签订全程推广顾问合同，通过一体化的 系统解决方案，建立及传播悦方ID MALL品牌、创造深度价值，展开品牌战略、品牌规划、 LOGO命名、VI设计及推广策略的全面工作，长沙商业市场上开始听见悦方ID MALL的声音。
悦方ID MALL-项目区位与交通
B1——精品超市、休闲餐饮、西点甜品 L1——国际名品、化妆品、珠宝、钟表 L2——名品服饰、潮流精品、休闲餐厅 L3——时尚服饰、美容生活馆、潮流电玩 L4——真冰场、风味餐饮、精品服饰 L5——五星影院、主题餐厅
悦方ID MALL-业态规划及铺位分布
B1层平面图
悦方ID MALL-B1层商户明细
悦方ID MALL-业态规划及铺位分布
1层平面图
悦方ID MALL-1层商户明细
悦方ID MALL-业态规划及铺位分布
2层平面图
悦方ID MALL-2层商户明细
悦方ID MALL-业态规划及铺位分布
3层平面图
悦方ID MALL-3层商户明细
悦方ID MALL-业态规划及铺位分布
4层平面图
地址： 坡子街与人民西路交汇处
北依街解放西路，南临东 西主干道人民路；东依黄 兴路步行街，西临百年老 店火宫殿、沿江风光带
商圈： 五一核心商圈
交通： 地铁：5分钟步行内有二号 线五一广场站，0距离对接 二号线黄兴广场站
公交：全市公交最发达、 线路最多的区域。
悦方ID MALL-交通流线
悦方ID MALL-规划设计
北面入口临解放西路
北面入口
坡子街
西面入口
西面入口为沿坡子街的临 街铺面
主入口位于南部临人民路，规划前坪有 7000平方米入口广场，目前正在施工建设 中
步行街东入口
坡子街东路为项目 的步行街东入口
南面主入口
悦方ID MALL-业态规划
悦方ID MALL作为长沙首席大型国际购物中心，引领长沙全新的生 活方式与消费潮流，规划有：国际品牌零售、环球美食、真冰溜冰场、 五星级影院、潮流电玩等
1、中信资本控股有限公司是一家主攻另类投资的投资管理公司。核心业务包括直接投资、房地产 基金、结构融资及资产管理，管理资金超过200亿人民币。
2、RTKL国际有限公司是负责悦方·IDMALL整个建筑规划的，是世界上最有名的建筑规划设计公 司之一。
3、与享誉国际、屡获殊荣的建筑设计公司Benoy（贝诺）签订规划及内装设计合同，设计费近 千万元，强强联手，表现了中信资本开发商业地产的高度与视野，Benoy以其丰富的商业地产设 计经验倾力打造悦方ID MALL现代、潮流、时尚的风格。
悦方ID MALL名称含义：
愉悦之地，精彩世界； IDENTITY 身份标志，潮流标 杆。
市场定位：长沙市首席大型国
际购物中心
楼层规划：总建面约12万平方
米，共七层 。地上五层及地下 一层为商业，地下二层为共约 700个停车位的地下停车场。
悦方ID MALL-出入口
悦方ID MALL建筑 平面由坡子街分为 南北两部分，二至 五楼南北相连。
悦方ID MALL-内部空间设计
内部大体量的中庭设计，中庭设置电梯，作为垂直交通的空间。电梯的背面充分利用， 用来作广告牌，既隐藏电梯在美观上的不足，又有效利用空间。中庭跟平面都用弧线， 保持整体的风格统一，且两边小的中庭上方设置电梯，在下层可以当景观用。
悦方ID MALL-项目优缺点
项目优势分析
悦方ID MALL-经营现状
1、开业率高：到目前为止，悦方ID Mall开业与待开业的商家约达 95%，经营状况良好。其中70%品牌来自欧美、日韩及港台地区，其 中70多家是首次进入长沙的品牌。
2、租金高，以收取租金为主：少量快时尚品牌实行联营模式（如 H&M、优衣库、无印良品）：其二、三楼租金约380元/平方米/月， 四楼租金约300元/平方米/月。另外加70元/平方米/月管理费，商户 自行收银。
悦方ID MALL-业态占比
悦方ID MALL-租金标准
长沙悦方ID MALL 项目开业初期，商场租金定位较高，商场的经营以收取租金为主 ，少量快时尚品牌实行联营模式（如H&M、优衣库、无印良品）：二、三楼租金约 380 元/平方米/月，四楼租金约300元/平米/月；另外加70元/平方米/月管理费，商 户单独收银。少数商家承担不起租金撤场后，商场进行了经营调整。
3、人流量大：悦方自2012年开业以来举办各类高人气活动，以提 高知名度、吸引人气，取得较好的效果，商场人流显著提高，客群定 位则瞄准年轻、追求时尚、有一定的消费能力，对品牌认可度和忠诚 度比较高的年轻群体。
悦方ID MALL-设计亮点
长沙悦方ID MALL的外立面设计别具一格，整体趋于现代主义极简风格，充满了时尚感 。装饰采用大量的直线和体块元素，运用多重对比塑造了一个简单大方的视觉空间。整 体基色素雅稳重，饱含高档成熟的魅力，辅以高纯度高亮度色块，彰显时尚与活泼。
项目劣势分析
前期二、三、四层租金偏高，商户经营压力较大，导致后期营运过程中部分商家承 担不起租金而撤场，导致经营调整与招商频繁。
悦方ID MALL-总结
可借鉴点：
1、合理规划设计，引导人流聚集，方便人流集散。 （多个出入口、7000平方米前坪广场）
2、注重公共空间及设施打造，营造优越购物环境。 （多个中庭配置42台手扶梯、五星级厕所、宽敞店距、屋顶玻璃幕墙等）
1、业态品牌形成差异，约70%的零售品牌来自欧美、日韩或港台地区，其中，近 70家商户品牌首次进驻长沙，给长沙零售商业注入了新鲜血液，形成品牌差异化的 经营，有利后期市场的培育与发展；
2、自2012年开业以来，通过各种营销活动提高知名度、聚集人气，商场人流增长 较快，经营趋于良性稳定的发展；
3、由专业的设计团队合理规划设计，引导人流聚集，方便人流集散（各个方向设 置对应出入口、在与万达广场相衔接处设计了7000平米的前坪广场），注重公共空 间及设施打造，营造优越购物环境。