重庆大足区市场研究

二、区域宏观分析
人口
• 2015年大足人口超过100万，其中常住人口75万， 总人口数量排在重庆市各区县中第11位，占全市 人口3.11%。当年人口出生率为5.8‰;人口死亡率 为5.2‰；人口自然增长率为0.6‰。人口数量增 长稳定。 • 2015年大足区城镇化率达到50.15%，接近中国城 镇化率平均水平56.1%。根据专家学者的研究，当 城镇化率处于30%-70%之间时，房地产业处于黄 金发展阶段。可以推测未来大足区房地产市场将健 康发展。 • 城镇居民可支配收入达到24998元，较上年增长 10.0%，略高于全国平均水平22000元。城镇居民 人均住房面积43.52平方米。
区域规划
• 总体定位为山水园林加工商贸易城市，以龙岗组团 和龙水组团两个核心组团发展。 • 本项目处于龙水组团，龙水组团规划为大足区副中 心，到2020年规划人口20万，城镇规划面积20平 方公里。 • 龙水镇正在迅速发展成为区域经济的核心，全力打 造“中国西部五金之都”
龙水组团规划
区域去化
• 成交方面：2015年重庆主城区商品房成交面积约 2266万方，各区县成交面积约2928万方；2015年 供需比为0.95，供略小于求，说明房企推量更加理 性，主要以库存去化为主。 • 2015年大足区成交面积为153万方，排在各区县 第8位。
三、周边市场分析
土地成交
红星社区8、9、1地块， 楼面价1100元， 容积率3
地块位置
智凤镇地块， 楼面价879元， 容积率2
686 91.50 邮亭镇烈火村 双桥工业园区C5-3 2015.12 15798 4.5 447 134.02 号地块 智凤镇登云新村 2015.11 1348 2 879 117.21
成交均价
5500元/㎡
容积率
0.7
建筑面积
215300㎡
主力户型
不详
周边在售项目分析
项目名称 海棠国际 物业类型 开盘日期 成交均价 容积率 建筑面积 主力户型 土地楼面价 土地成交时间 年去化量 国兴海棠国际 高层、洋房 2015年12月 洋房6000元/㎡ 高层5500元/㎡ 1.5 215300㎡ 115-173㎡ 1200元/平米 2014年7月 约8万平米
• 如成功获取本项目，将成为我司在西南地区投资的第 一个PVCP项目，项目属城市重庆市大足区，交通便利， 符合PVCP产品选址要求，对公司在西南地区布局具有 战略意义。 综合建议，积极推动本项目。
Weaknesses （劣势）
•
区位优势明显，紧邻龙水湖景 区边，拥有景观、温泉资源， 对度假别墅类产品打造有利。 大足区目前仅有3个在售别墅项 目，别墅类产品稀缺。
城镇化 率 （%） 59.60 61.11 42.14 62.15 61.99 38.18 54.97 78.74 62.18 63.26 38.20 50.15 38.89 40.30 45.00 47.40 40.30 59.94 77.59 91.10 29.66
全 市 万州区 开 县 合川区 江津区 云阳县 綦江区 渝北区 涪陵区 永川区 奉节县 大足区 忠 县 垫江县 潼南县 綦江区 梁平县 长寿区 巴南区 九龙坡区 酉阳县
周边在售项目分析
项目名称 尚溪国际公馆
物业类型
高层，洋房
开盘日期
2013年11月 高层3500元/㎡ 洋房4100元/㎡ 2.5
成交均价
容积率
建筑面积
214976 高层：84.76㎡ 洋房：91.56㎡
主力户型
周边在售项目分析
项目名称 缔景春晓
物业类型
高层
开盘日期
2013年12月
成交均价
高层3400元/㎡
规划 面积 指标 要求 成交日期 （平方 容积 米） 率 2 2016.3 10929
楼面 土地单价 单价 元/㎡ (万/亩)
高坡村地块， 楼面价948元， 容积率1.2 双桥工业园区地块， 楼面价447元， 容积率4.5 邮亭镇地块， 楼面价686元， 容积率2
本 案
玉龙镇地块， 楼面价792元， 容积率1.2
交通
公路 • 渝昆高速公路为国家高速公路G85银昆高速公路的一段， 在大足区境内有5.3公里。 • 渝蓉高速公路在大足区境内有43.8公里。 • 重庆三环高速公路，预计2019年竣工。 铁路 • 成渝高铁设有大足南站，半小时即可从大足到达重庆市区。 航空 • 大足紧邻重庆江北国际机场，通过渝蓉高速公路可直达机 场，车程在1.5小时以内。 • 大足登云桥机场，现为军用机场。2015大足区政府已与部 队签订了《关于空军大足机场扩建用地协议》，登云机场 军民合用项目前期工作取得重大进展。
容积率
3.95
建筑面积
100000㎡
主力户型
户型面积76-166㎡
周边在售项目分析
项目名称 大足· 江山郡
物业类型
别墅
开盘日期 成交均价 容积率
2014年1月
4500元/㎡
1
建筑面积
42000㎡
主力户型
户型面积200-500㎡
周边在售项目分析
项目名称 巴月荘
物业类型
联排、独栋
开盘日期
2012年11月
人均GDP
• 2015年大足GDP349亿元，人均GDP45708元， 折合7338美元，位列重庆市各区县第16名，处于 中等水平。 • 按照国际的经验，人均GDP超过1000美元，消费 结构向发展型、享受型升级。消费结构的升级，带 动的将是投资结构和生产结构的变化。表明房地产 业将成为产业升级和经济增长的主要动力。 区县 渝中区 九龙坡区 江北区 南岸区 渝北区 涪陵区 沙坪坝区 巴南区 北碚区 璧山区 长寿区 永川区 万州区 大渡口区 荣昌区 大足区 江津区 铜梁区 黔江区 潼南区 武隆县 重庆全市 2015年 GDP(亿元) 958.17 1003.57 687.31 679.38 1193.34 813.19 714.3 568.34 430.34 381.76 430.12 570.34 828.22 159.72 329.87 349.17 605.59 308.2 202.55 265.2 131.4 15719.72 人均 人均GDP(美 人均GDP(元) GDP 元) 排名 147524.25 84553.88 80879.03 79172.59 76945 71282.43 63307.63 56506.26 54736.71 52642.03 52180.03 52033.57 51525.44 48007.21 47057.06 45708.86 45468.13 44848.66 43841.99 38868.53 37900.2 52111.58 23685.74 13575.54 12985.52 12711.55 12353.9 11444.74 10164.35 9072.36 8788.25 8451.93 8377.76 8354.24 8272.66 7707.79 7555.24 7338.78 7300.13 7200.67 7039.05 6240.53 6085.06 8366.77 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
玉龙镇三教村
龙水镇高坡村
2015.12 22739 1.2 792
2016.5 74900 1.2 948
63.33
75.76
棠香街道办事处红 2015.8 16878 2.5 660 109.97 星社区 红星社区8、9、10 2010.11 63097 3 1162 232.21 组
近两年大足区土地成交楼面价均价792元/平米，土地价格均价147万/亩，容积率范围在1.2-4.5之间。距离大足区政府越近， 土地价格越高。
房地产成交
2016年7月，大足主城区在售洋房类项目均价约为5000元 /平米，高层类项目均价约为4000元/平米。 据了解，海棠国际、观棠晓月、金科中央公园城等新区品 质性大盘受关注度比较高，其中海棠国际以月度销量80余 套，成交金额5000万占领7月销冠地位。 上半年，大足城区在售项目已达四五十家，各房企陷入白 热化的竞争状态。一些知名的楼盘年平均去化量约为5.6万 平米。
旅游
龙水湖 • 龙水湖景区地处山峰层叠、景色秀丽的西山（巴岳 山）麓下，延绵约10公里。湖区港汊纵横,有姿态 各异的108个岛屿点缀其中，被誉为“大足西湖”。 龙水湖景区经过多年发展,水利旅游已成规模，形 成了集吃、住、行、旅、购、娱、团体会议为一体 的自然旅游景区。 大足石刻 • 世界文化遗产，世界八大石窟之一，国家AAAAA 级旅游景区，全国重点文物保护单位，重庆十大文 化符号。是唐末、宋初时期宗教摩崖石刻，以佛教 题材为主，儒、道教造像并陈，是著名的艺术瑰宝、 历史宝库和佛教圣地。大足石刻是中外游客川渝之 行的必游之地。
wk.baidu.com
龙水湖地区知名度不高，游客 量不多。大足区房地产市场售 价不高，去化量不理想，未来 项目销售可能会出现问题。
Opportunities（机会） Threats（威胁）
本案建成将成为PVCP首个在西 南地区项目，对公司布局重庆 有战略意义。
重庆地区旅游资源丰富，温泉 度假村类产品同化严重，竞争 激烈。
工业
• 2015年,大足五金产业产值达超过200亿元,五金企 业670个，从业人员5万余人。 • 龙水五金市场位于中国西部“五金之都”重庆市大 足区的龙水镇。五金市场北距大足石刻28公里， 东距龙水湖5公里，是西南地区规模最大、批零兼 营、具有地方特色的五金专业市场。 • 龙水五金市场建成了集旅游购物、商品贸易、娱乐 休闲为一体的大市场、拥有营业门市1500间、摊 位4500个、固定经营户5000余户。季节性经营户 近1000户、从业人员10000余人。
区
县
年末总人口 （万人） 3375.20 175.77 168.77 155.43 150.23 135.96 121.17 117.08 116.67 113.11 107.53 105.10 100.85 97.57 95.61 94.32 92.89 90.43 90.20 88.45 86.04
周边在售项目分析
项目名称 物业类型 开盘日期 成交均价 容积率 金科中央公园城 高层 2013年8月 4888元/㎡ 3.2
金科中央公园城
建筑面积
主力户型 土地楼面价
750000㎡
75-108㎡ 700元/平米
土地成交时间
年去化量
2013年5月
约7.5万平米
四、结论建议
项目SWOT分析
Strengths（优势）
目录 一．大足区简介 二．区域宏观分析 三．周边市场分析 四．结论建议
一、大足区简介
大足简介
• 大足区隶属重庆市， 位于重庆市西部；是长江上 游地区、重庆城市发展新区，重庆大都市区，是 重庆一小时经济圈的组成部分。 • 大足位于成渝经济区腹心，处在成渝直线经济带 上重庆1小时经济圈和成都1小时经济圈的节点， 地理位置佳。 • 2015年底，大足区幅员面积1436平方千米，辖 6个街道、21个镇，2015年常住人口为76万人， 总人口104万。
常住人口 （万人） 2991.40 160.46 116.76 133.99 129.25 89.87 109.29 150.35 113.61 108.42 77.39 75.03 72.15 67.94 65.80 82.54 66.23 80.91 97.37 117.01 56.24
城镇人口（万 人） 1783.01 98.06 49.20 83.27 80.12 34.31 60.08 118.39 70.64 68.59 29.56 37.63 28.06 27.38 29.61 39.12 26.69 48.50 75.55 106.60 16.68