《建筑物区分所有权》PPT课件
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建筑物区分所有权PPT课件
B、按份共有：处分时其他共有人享优先
购买权。
2021
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区分所有概述
2、区分所有的基本含义
建筑物区分所有制度在德国法上称为“住 宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有 权”， 瑞士法上称为“楼层所有权”，英美 法中称为“公寓所有权”。日本和我国台湾称 为“区分所有权”，我国大陆学者一般采纳了 “建筑物区分所有”概念。
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自用部分和专有权
2、自用部分专有权和独有房屋所有权的 异同：
相同点：都是一种排他性支配权，表 现在： a、积极方面
b、消极方面
不同点：a、土地使用权共有
所有权
b、对房屋四ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ拥有不完整的
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自用部分和专有权
3、自用部分专有权的权利限制——物权法第
71条
区分所有人不得违反全体业主的共同利益，表现在：
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几个案例
₣建筑物区分所有权与相邻权的 比较
₣建筑物区分所有与土地使用权 按份共有
₣优先购买权与建筑物区分所有
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自用部分和专有权
“最后粉刷表层说”认为：专有部分的范围包 括至墙壁、天花板、地板等境界部分表层最 后粉刷的部分。
该说的优点：弥补了空间说和壁心说的不足， 使区分所有人一方面得在自己专有部分上自 由装演，另一方面把境界壁最后粉刷以内的 部分视为共有部分，有利于整栋建筑物的管 理与维护。
该说的缺点：忽视当前区分所有建筑物系以 壁心为界线之交易习惯。
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区分所有概述
4、区分所有的法律特征 a、是独立的所有权形式； b、有3种权利构成； c、权利主体的身份具有多重性所有权人（基础）+共有权人+成员权人
《建筑物区分所有权》课件
案例分析
根据建筑物区分所有权理论，专有部分是建筑物的独立使用空间，权利人对其享有排他的所有权。在此案例中，乙的专有部分被甲占用，侵犯了乙的专有所有权。
处理结果
经过协商或诉讼，甲应停止占用并赔偿乙的损失。
案例概述
甲、乙、丙三人共同购买一栋房屋，并约定了各自专有部分的使用范围。后因甲擅自占用乙的专有部分，引发纠纷。
专有部分
指建筑物中不属于专有部分的那一部分，由所有业主共同拥有和使用。如一栋住宅楼中的电梯、走廊、屋顶等。
共有部分
指建筑物的结构、布局和装饰等，是建筑物区分所有权的重要组成部分。
指业主对建筑物的使用方式，如居住、办公、商业等。建筑物区分所有权要求业主在利用建筑物时不得损害其他业主的利益。
利用
构造
取得
起源
随着城市化进程的加速和房地产市场的繁荣，建筑物区分所有权逐渐成为现代社会中一种重要的产权形式。各国在法律上不断完善建筑物区分所有权的制度，以适应社会发展的需要。
发展
1
2
3
建筑物区分所有权明确了业主对专有部分和共有部分的权利和义务，有助于避免产权纠纷和维护业主的合法权益。
有利于维护业主的合法权益
指业主通过购买、继承、赠与等方式获得建筑物的区分所有权。在取得所有权时，业主需要按照相关法律法规进行登记和公示。
丧失
指业主失去建筑物的区分所有权。丧失的原因包括出售、破产、继承等。在丧失所有权时，业主需要按照相关法律法规进行注销和公示。
建筑物区分所有权的内容
专有权是指建筑物区分所有权人对其专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
在物业服务合同中，建筑物区分所有权人将其对建筑物的部分管理权能委托给物业服务企业，物业服务企业则按照约定提供物业服务。
根据建筑物区分所有权理论，专有部分是建筑物的独立使用空间，权利人对其享有排他的所有权。在此案例中，乙的专有部分被甲占用，侵犯了乙的专有所有权。
处理结果
经过协商或诉讼，甲应停止占用并赔偿乙的损失。
案例概述
甲、乙、丙三人共同购买一栋房屋，并约定了各自专有部分的使用范围。后因甲擅自占用乙的专有部分，引发纠纷。
专有部分
指建筑物中不属于专有部分的那一部分，由所有业主共同拥有和使用。如一栋住宅楼中的电梯、走廊、屋顶等。
共有部分
指建筑物的结构、布局和装饰等，是建筑物区分所有权的重要组成部分。
指业主对建筑物的使用方式，如居住、办公、商业等。建筑物区分所有权要求业主在利用建筑物时不得损害其他业主的利益。
利用
构造
取得
起源
随着城市化进程的加速和房地产市场的繁荣，建筑物区分所有权逐渐成为现代社会中一种重要的产权形式。各国在法律上不断完善建筑物区分所有权的制度，以适应社会发展的需要。
发展
1
2
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建筑物区分所有权明确了业主对专有部分和共有部分的权利和义务，有助于避免产权纠纷和维护业主的合法权益。
有利于维护业主的合法权益
指业主通过购买、继承、赠与等方式获得建筑物的区分所有权。在取得所有权时，业主需要按照相关法律法规进行登记和公示。
丧失
指业主失去建筑物的区分所有权。丧失的原因包括出售、破产、继承等。在丧失所有权时，业主需要按照相关法律法规进行注销和公示。
建筑物区分所有权的内容
专有权是指建筑物区分所有权人对其专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
在物业服务合同中，建筑物区分所有权人将其对建筑物的部分管理权能委托给物业服务企业，物业服务企业则按照约定提供物业服务。
建筑物区分所有权制度PPT课件
2021
（四）车位车库的归属
❖ 物权法第74条：建筑区划 内，规划用于停放汽车的 车位、车库应当首先满足 业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有 的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业 主共有。
2021
问题：车位车库的所有权到底归谁？
❖ 理解：这种共有既不是按份共有，也不是共同共 有，是一种特殊的共有形态。具体有小区内全体 业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、 特定单元或者特定几个业主的共有。
2021
（二）共有权的行使
❖ 物权法第72条：业主对建筑物专有部分以外 的共有部分，享有权利，承担义务；不得以 放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的 住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共 有和共同管理的权利一并转让。
谢谢
2021
Hale Waihona Puke 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主并接受业主的监督的监督
建筑物区分所有权 制度
主讲人：王涵
2021
一、概念 二、专有权 三、共有权 四、管理权 五、业主大会和业主委员会
2021
一、概念
❖ 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外 的共有部分享有共有和共同管理的权利。
❖ 物权法第80条：建筑物及其附属设施的费用 分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约 定；没有约定或者约定不明确的，按照业主 专有部分占建筑物总面积的比例确定。
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（三）法定共有的范围
1、绿地、道路、物业管理用 房。物权法第 73条：建筑 区划内的道路，属于业主 共有，但属于城镇公共道 路的除外。建筑区划内的 绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明 示属于个人的除外。建筑 区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。
（四）车位车库的归属
❖ 物权法第74条：建筑区划 内，规划用于停放汽车的 车位、车库应当首先满足 业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有 的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业 主共有。
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问题：车位车库的所有权到底归谁？
❖ 理解：这种共有既不是按份共有，也不是共同共 有，是一种特殊的共有形态。具体有小区内全体 业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、 特定单元或者特定几个业主的共有。
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（二）共有权的行使
❖ 物权法第72条：业主对建筑物专有部分以外 的共有部分，享有权利，承担义务；不得以 放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的 住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共 有和共同管理的权利一并转让。
谢谢
2021
Hale Waihona Puke 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主并接受业主的监督的监督
建筑物区分所有权 制度
主讲人：王涵
2021
一、概念 二、专有权 三、共有权 四、管理权 五、业主大会和业主委员会
2021
一、概念
❖ 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外 的共有部分享有共有和共同管理的权利。
❖ 物权法第80条：建筑物及其附属设施的费用 分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约 定；没有约定或者约定不明确的，按照业主 专有部分占建筑物总面积的比例确定。
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（三）法定共有的范围
1、绿地、道路、物业管理用 房。物权法第 73条：建筑 区划内的道路，属于业主 共有，但属于城镇公共道 路的除外。建筑区划内的 绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明 示属于个人的除外。建筑 区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。
第六章业主的建筑物区分所有权ppt课件
❖ 甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼〔共四层)的一至四层 住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的? （）
❖ A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收人 ❖ B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 ❖ C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 ❖ D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同
三、建筑物区分所有法律关系
❖ 1.团体关系 ❖ 2.区分所有关系 ❖ 3.相邻关系 ❖ 4.互有关系 ❖ 5.业主及其业主委员会与物业服务机构之间
的合同关系 ❖ 4+1
8
从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ 占用业主共有的道路或者其他场地用于停 放汽车的车位，属于业主共有。
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从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ （4）其他归业主共有的财产 ❖ ①凡是必须由业主共同使用的部分都应当归
2
从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ 但是，冯强在出卖他的第二层楼房时并没有说明将 来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层 楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。经过2年 的苦心经营，冯强积攒下一笔钱，并打算将楼房的 第三层盖起来，于是通知孙秋将其堆放在二层楼顶 的杂物尽快清理。孙秋当即表示反对，认为自己买 了第二层，楼顶当然属于自己所有，自己有权堆放 杂物，而冯强无权加盖第三层。冯强则认为自己盖 三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖。双方相 持不下，冯强诉到法院，要求维护自己的合法权益。
❖ A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收人 ❖ B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 ❖ C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 ❖ D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同
三、建筑物区分所有法律关系
❖ 1.团体关系 ❖ 2.区分所有关系 ❖ 3.相邻关系 ❖ 4.互有关系 ❖ 5.业主及其业主委员会与物业服务机构之间
的合同关系 ❖ 4+1
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从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ 占用业主共有的道路或者其他场地用于停 放汽车的车位，属于业主共有。
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从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ （4）其他归业主共有的财产 ❖ ①凡是必须由业主共同使用的部分都应当归
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从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ 但是，冯强在出卖他的第二层楼房时并没有说明将 来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层 楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。经过2年 的苦心经营，冯强积攒下一笔钱，并打算将楼房的 第三层盖起来，于是通知孙秋将其堆放在二层楼顶 的杂物尽快清理。孙秋当即表示反对，认为自己买 了第二层，楼顶当然属于自己所有，自己有权堆放 杂物，而冯强无权加盖第三层。冯强则认为自己盖 三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖。双方相 持不下，冯强诉到法院，要求维护自己的合法权益。
建筑物区分所有权PPT课件
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（二）专有部分特征：“三独”
1 构造上的独立性：各个部分的建筑物可以 被分开。如用墙壁、楼地板、大门等进行间 隔。 2 利用上的独立性：门户独立，能单独使用， 如做办公室、店铺等。f 3 法律上的独立性。通过登记展示法律上的 独立性。如房屋登记后归个人。
17
导入问题：刘德华要钉钉子挂画，不小心把墙 钉穿了，刺穿了隔壁林志玲家墙上的《富春山 居图》，该不该赔？
6
7
8
导入问题：刘德华在家里钉钉子要挂画，不小心把 墙钉穿了，刺穿了隔壁林志玲家墙上的《富春山居 图》，该不该赔？
9
第二节 专有权
一、专有权的概念和特征
（一）概念 专有权概念：专有权，是专有部分所有权的简 称，还可称为专有所有权。是指区分所有人对 其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所 享有的单独所有权。187 专有部分概念：是指具有构造上的独立性，能 够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他 使用并能够登记成为特定业主所有权的客体。
答案：应该赔。专有人的专有部分范围对于第 三人采取“壁心说”。刘钉钉子超过了墙中间 的壁心部分，那么就相当于侵害了林房屋的专 有部分，侵犯林对房屋的专有权。因而刘应当 对林进行损害赔偿。
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业主专有权的行使
71业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分为占有，使用，收益，处分的 排他性的支配权。 1占有:自主，他主，所有权，授权 2使用：功能（经营性，住宅性）；抵押，作担保 3收益：出租 4收益：出卖 专有权是一种主权利，它的转让从权利也伴随着
业
主
一、建筑物区分所有权概念
的
建
二、专有权
筑
三、共有权
物
区
四、管理权
分
五、业主大会 业主管理委员会
（二）专有部分特征：“三独”
1 构造上的独立性：各个部分的建筑物可以 被分开。如用墙壁、楼地板、大门等进行间 隔。 2 利用上的独立性：门户独立，能单独使用， 如做办公室、店铺等。f 3 法律上的独立性。通过登记展示法律上的 独立性。如房屋登记后归个人。
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导入问题：刘德华要钉钉子挂画，不小心把墙 钉穿了，刺穿了隔壁林志玲家墙上的《富春山 居图》，该不该赔？
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导入问题：刘德华在家里钉钉子要挂画，不小心把 墙钉穿了，刺穿了隔壁林志玲家墙上的《富春山居 图》，该不该赔？
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第二节 专有权
一、专有权的概念和特征
（一）概念 专有权概念：专有权，是专有部分所有权的简 称，还可称为专有所有权。是指区分所有人对 其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所 享有的单独所有权。187 专有部分概念：是指具有构造上的独立性，能 够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他 使用并能够登记成为特定业主所有权的客体。
答案：应该赔。专有人的专有部分范围对于第 三人采取“壁心说”。刘钉钉子超过了墙中间 的壁心部分，那么就相当于侵害了林房屋的专 有部分，侵犯林对房屋的专有权。因而刘应当 对林进行损害赔偿。
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业主专有权的行使
71业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分为占有，使用，收益，处分的 排他性的支配权。 1占有:自主，他主，所有权，授权 2使用：功能（经营性，住宅性）；抵押，作担保 3收益：出租 4收益：出卖 专有权是一种主权利，它的转让从权利也伴随着
业
主
一、建筑物区分所有权概念
的
建
二、专有权
筑
三、共有权
物
区
四、管理权
分
五、业主大会 业主管理委员会
房地产法课件：建筑物区分所有制度
《城市異產毗連房屋管理規定》規定：“異產毗 連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和 附屬建築，而為不同所有人所有的房屋”。
《物權法》規定：“建築物區分所有權，是指數 人區分一建築物而專有其一部，就專有部分有單 獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共同部分， 除另有約定外，按其專有部分比例共有的建築所 有權，”
建築物區分所有和物業管理制度
建築物區分所有制度
一、建築物區分所有權的名稱及概念
（一）關於建築物區分所有權各國稱謂： 日本： 建築物區分所有權。 德國、奧地利： 住宅所有權。 法國： 住宅分層所有權。
加拿大、澳大利亞： 單元住宅所有權。 瑞士： 樓層所有權。 美國： 公寓所有權。 英國、新西蘭： 住宅所有權。
3、最後粉刷表層說。專有部分包含壁、柱等境 界部分表層之粉刷部分即牆體等屬於共有部分， 最後粉刷表層是專有部分。
4、壁心與最後粉刷表層說。在有關建築物的維 持。管理關係上，專有部分僅包含牆壁、天花板、 地板等境界表層粉刷部分。在買賣等外部關係上， 專有部分達到牆壁、天花板、地板等境界部分厚 度之中心線，這種學說較適合我國的國情，已為 大多數人認可。
及人法性二要素合為一體之“共同空間所有權” 之法律關係。
《德國住宅所有權法》採取了三元論說，該法上 的所有權概念系由專有所有權、持分共同所有權 和共同所有人的成員權三部分組成。
段啟武：建築物區分所有權，是指多個所有 人、甚至上百個所有人，共同擁有一棟高層建築 物時，各個所有人對其在構造上和使用上具有獨 立性的建築物部分（專有部分）所享有的所有權 和對供全體或部分所有人共同使用的建築物部分 （共有部分）所享有的共有權以及機遇建築物的
（二）共有部分所有權
共有，是指區分所有人所擁有的除專有部分以外 的建築物其他部分及不屬於專有部分的附屬物， 共用部分可分為法定共有部分和約定共部分。
建筑物区分所有权理论PPT演示课件
为：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有 所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理 的权利”。 ➢ 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人，共同拥有一栋 区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物的专有部分 所享有的专有所有权和对专有部分以外的共有部分所享有 的共有所有权的总称。
3
建筑物区分所有权的特征
复合性 专有所有权的主导性
一体性
权利主体的多重性 登记的公示性
6
案例分析
家住某小区7幢302室的王某在对新房进行装潢时，为了改 善其客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自 行开设了一扇1.5米×1.2米的塑钢窗户。楼下住户刘某见 状后，即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安 全隐患为由，要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状 。在多次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了 法庭。在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处 对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为：302室在 外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未对整幢楼房的主 体造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全。
因此，单元套房502室业主专有所有权的物业是一个以立方米表示的空间， 可以用下面的公式来表示。 V=（S+S＇）h 其中，V：体积
S：入户门内净使用面积 S＇：内部固定构件（如隔壁、内饰门窗等）的占地面积 h：室内净高 2.共有所有权 共有所有权又分为部分共有和全体共有两种形态。
5
（三）建筑物区分所有权的特征
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（一）专有所有权
确定专有部分的标准有两个：一是构造上的独立 性，指房屋四壁具有一定的遮蔽性，使专有部分与建 筑物的其他部分在外观上有明确的区别，以此保障专 有部分独立利用的可能性；二是利用上的独立性，以 有无独立的出入口和内部的专用设备、设施、隔间构 造为标准，具有满足人们生活目的的独立机能。
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建筑物区分所有权的特征
复合性 专有所有权的主导性
一体性
权利主体的多重性 登记的公示性
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案例分析
家住某小区7幢302室的王某在对新房进行装潢时，为了改 善其客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自 行开设了一扇1.5米×1.2米的塑钢窗户。楼下住户刘某见 状后，即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安 全隐患为由，要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状 。在多次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了 法庭。在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处 对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为：302室在 外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未对整幢楼房的主 体造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全。
因此，单元套房502室业主专有所有权的物业是一个以立方米表示的空间， 可以用下面的公式来表示。 V=（S+S＇）h 其中，V：体积
S：入户门内净使用面积 S＇：内部固定构件（如隔壁、内饰门窗等）的占地面积 h：室内净高 2.共有所有权 共有所有权又分为部分共有和全体共有两种形态。
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（三）建筑物区分所有权的特征
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（一）专有所有权
确定专有部分的标准有两个：一是构造上的独立 性，指房屋四壁具有一定的遮蔽性，使专有部分与建 筑物的其他部分在外观上有明确的区别，以此保障专 有部分独立利用的可能性；二是利用上的独立性，以 有无独立的出入口和内部的专用设备、设施、隔间构 造为标准，具有满足人们生活目的的独立机能。
物权法第五版课件副本7
第一节 建筑物区分所有权概述
一、 建筑物区分所有权的界定
建筑物区分所有权，《民法典》称之为业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内 的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有 权（《民法典》第271条）。
第一节 建筑物区分所有权概述
二、 建筑物区分所有权的性质
第四节 共同管理权
三、 共同管理权的落实途径 （Ⅰ）
（一）业主大会 （二）业主委员会 （三）政府组织指导和协助业主大会、业主委员会的设立
第四节 共同管理权
四、 共同管理权的落实途径 （Ⅱ）
———委托制度的保障：物业服务企业或其他管理人
（一）权利构成的复合性 （二）权利客体的特定性与观念性 （三）专有权的主导性 （四）权利存续与处分的整体性 （五）人法的因素浓厚
第一节 建筑物区分所有权概述
三、 建筑物区分所有权制度的必要性与必然性
当今世界，城市人口急剧增长，住房及经营性用房的需求日益增大，然而土地资源有限。 中国尤其如此。为了有效率地利用土地，解决住宅及经营性用房紧张的问题，建筑高层建筑物 势所必然。为了解决用房人的资金有限、用房有限，开发的商品房易于销售，物尽其用等问题， 也为了吸引小资本投入商品房市场，建筑物区分所有权制度不失为较为理想的选择。
第三节 共有权
二、 共有部分的构成与法律性质
（二）共有部分的法律性质
1、共有部分的从属性 2、共有部分的不可分割性 3、共有部分的客体较为广泛
第三节 共有权
三、 共有部分的分类
（一）法定共有部分与约定共有部分 （二）全体共有部分与一部共有部分
第三节 共有权
四、 共有部分的考察
1、是否或能够被单独登记为一个独立之物。 2、建筑物区分所有权的本质属性。 3、法律、行政法规的强制性规定。 4、有关当事人的约定。
一、 建筑物区分所有权的界定
建筑物区分所有权，《民法典》称之为业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内 的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有 权（《民法典》第271条）。
第一节 建筑物区分所有权概述
二、 建筑物区分所有权的性质
第四节 共同管理权
三、 共同管理权的落实途径 （Ⅰ）
（一）业主大会 （二）业主委员会 （三）政府组织指导和协助业主大会、业主委员会的设立
第四节 共同管理权
四、 共同管理权的落实途径 （Ⅱ）
———委托制度的保障：物业服务企业或其他管理人
（一）权利构成的复合性 （二）权利客体的特定性与观念性 （三）专有权的主导性 （四）权利存续与处分的整体性 （五）人法的因素浓厚
第一节 建筑物区分所有权概述
三、 建筑物区分所有权制度的必要性与必然性
当今世界，城市人口急剧增长，住房及经营性用房的需求日益增大，然而土地资源有限。 中国尤其如此。为了有效率地利用土地，解决住宅及经营性用房紧张的问题，建筑高层建筑物 势所必然。为了解决用房人的资金有限、用房有限，开发的商品房易于销售，物尽其用等问题， 也为了吸引小资本投入商品房市场，建筑物区分所有权制度不失为较为理想的选择。
第三节 共有权
二、 共有部分的构成与法律性质
（二）共有部分的法律性质
1、共有部分的从属性 2、共有部分的不可分割性 3、共有部分的客体较为广泛
第三节 共有权
三、 共有部分的分类
（一）法定共有部分与约定共有部分 （二）全体共有部分与一部共有部分
第三节 共有权
四、 共有部分的考察
1、是否或能够被单独登记为一个独立之物。 2、建筑物区分所有权的本质属性。 3、法律、行政法规的强制性规定。 4、有关当事人的约定。
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赔偿损失
三、业主的共有权
共有权的技术标准：公摊面积
基础结构部分—建筑物的基础、承重结构、外墙、 屋顶等 公共通行部分—通道、楼梯、大堂等 附属设施、设备—消防、公共照明等 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分 或者其他权利人所有的场所及设施等
（一）共有权的具体内容
1、区划内的道路、绿地、公用场所、公用设施、物业管理用房 （73条） 2、停车位（74条）建筑规划内用于停放汽车的车位、车库的 归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。
（2）业主委员会的法人化 业委会法人资格，目前广州在进行试点—《业主委员会法
专有部分与共用部分范围
区分专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用
➢ 内容：专有部分——专项服务、特约服务 共用部分——常规服务
➢ 责任：专有部分——业主自己承担 共用部分——物业公司、业主大会、业委会
➢ 费用：专有部分——业主自己承担 共用部分——物业管理费、专项维修资金、业
主大会及业主委员会承担 ➢ 责权利明确，有利于解决纠纷
专有部分以外的共有部分 享有共同管理的权利。也称 “业主组织的成员权”
（三）建筑物区分所有权的客体
——区分所有建筑物：在结构上能区分两个以上独立 部分为不同所有人使用，并在整体上有供各所有人共 同使用部分的建筑物。现行法称为：异产毗邻房屋 构成条件
在结构上能区分为两个以上的独立部分 区分各部分能单独使用并能为不同所有人所有 建筑物除区分专用部分外，还有共用部分
共用部分持分权
共用部分持分权
权利
义务
法律责任
持分占有
按规划设计功能使用共用部分
停止侵害
使用 收益分享
装修、改良、修缮
排他性 相邻权
维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的 Nhomakorabea任与费用
按时交纳物业管理费、专项维修资金 、业主大会决议的分摊费用 不得单独处分共用部分
消除危险 排除妨碍
剥夺区分所有权
赔偿损失
专有部分所有权
专有部分所有权
权利
占有
义务
法律责任
按本来用途、目的使用专有部分
停止侵害
使用
收益 处分
装修、改良、修缮
排他性 相邻权
维护建筑物安全、外观美观
独自承担专有部分的责任与费用 不得随意变更通过专有部分 的各种共用管线 尊重维护环境卫生、安宁、 当地善良风俗
相互容忍
消除危险 排除妨碍
剥夺区分所有权
1.空间说 ➢ 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间
天 花
墙 体
专有部分
中
心
墙
线
体
地 板
2.中心说 ➢ 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成
的立体空间
天 花
墙 体
专有部分
中
心
墙
线
体
地 板
3.最后粉刷层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层 所围成的立体空间（也称为抹灰层）
（二）建筑物区分所有权的特征
专有权的主导性（整体不可分性） 2 主体身份多重性（专有权人、共有人、成员） 3 权利义务的不可分性和复杂性
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担 义务；不得以放弃权利不履行义务
《中华人民共和国物权法》第六章
专有部分享有所有权。俗 称“专有权、私有权”
专有部分以外的共有部分 享有共有权。亦称“共用 部分的持份权”
是否违反一物一权原则？
二、业主对专业部分的专有权
（1）构造上的独立性——能够明确区分
（2）使用上的独立性——可以排他使用不需要其他部分的辅助；
要有独立的经济效用
（3）法律上的独立性——能够通过登记取得权属证书
包括：房屋、露台、车位、摊位等 测绘标准上=套内面积 1、套内使用面积：卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室 2、套内墙体面积：各套之间的分割墙、套与公共建筑空间的分割墙、外墙 （一半水平投影面积） 3、套内阳台面积：封闭阳台、不封闭阳台
清偿拖欠费用
四、业主的社员权
（一）社员权的内涵
社员权是业主作为建筑物区分所有人团体之成员所享有的 权利，这是一种类似股权的权利。
社员权基于业主对建筑物的共同关系而产生。 业主社员权内容集中规定于国务院《物业管理条例》。
（二）社员权的主要内容
1 决定业主委员会及其人员构成
（1）业主委员会的成立 业主基于一定的程序成立业主委员会
所有权问题之二
——建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的内涵 二、业主的专有权 三、业主的共有权 四、业主的成员权
一、建筑物区分所有权的内涵
1
建筑物的横向切割
2 建筑物的纵向切割
3 建筑物的混合切割
土地所有权
不动产所有权
建筑物区分所有权
居住权
相邻权
（一）建筑物区分所有权的概念
1 一元说：专有权
2 二元说：专有权+共有权
A
D
外 墙
B
E
C
F
地 下 室
屋 顶
外 墙 楼 梯
停 车 位
共有部分持份权
使用权——按其持份为限，可使用整个共有部分 改良权——经共有持分者表决同意可作必要改良 收益权——按其应有部分比例收取，主要用于补充专项 维修资金，或按业主大会的决定使用 处分权——事实和法律处分，由管理团体行使 知情权——对共有部分使用情况行使 监督权——对专项维修资金的管理和使用 制止权——对毁损或危害共有部分行为
3 三元说：专有权+共有权+社员权
《物权法》第70条：“ 业主对建筑物内的住宅、经营性 用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享 有共有和共同管理的权利。”
又称为水平权：多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物 时，区分所有人对专有部分所享有的所有权、共有部分所享有 的持份权及基于区分所有人身份所享有的成员权的总称。
4.折中说 ➢ 行使建筑物管理权时适用最后粉刷层说，自由粉刷、悬
挂物品等 ➢ 专有部分转让时适用中心说，可自由转让，共有人无优
先购买权 ➢ 思考：哪种区分方式比较合理？
专有部分所有权的行使
第71条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收 益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全， 不得损害其他业主的合法权益。 如: 装修不得拆除承重墙，不得在专有部分储藏、存放 易燃易爆危险物品
《物权法》规定含义非常不明确，对于停车位的问题，应当 重点关注停车位有没有被列入到小区的公摊面积中。 3、维修基金(79条）维修基金是业主在买房或者收楼时按照专 有权的比例预先交付的价款，用于建筑物维修之用。
《物权法》79条明确规定，维修基金归业主共有。
会所究竟归谁？
架空层、停车场、会所、绿地所有权
三、业主的共有权
共有权的技术标准：公摊面积
基础结构部分—建筑物的基础、承重结构、外墙、 屋顶等 公共通行部分—通道、楼梯、大堂等 附属设施、设备—消防、公共照明等 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分 或者其他权利人所有的场所及设施等
（一）共有权的具体内容
1、区划内的道路、绿地、公用场所、公用设施、物业管理用房 （73条） 2、停车位（74条）建筑规划内用于停放汽车的车位、车库的 归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。
（2）业主委员会的法人化 业委会法人资格，目前广州在进行试点—《业主委员会法
专有部分与共用部分范围
区分专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用
➢ 内容：专有部分——专项服务、特约服务 共用部分——常规服务
➢ 责任：专有部分——业主自己承担 共用部分——物业公司、业主大会、业委会
➢ 费用：专有部分——业主自己承担 共用部分——物业管理费、专项维修资金、业
主大会及业主委员会承担 ➢ 责权利明确，有利于解决纠纷
专有部分以外的共有部分 享有共同管理的权利。也称 “业主组织的成员权”
（三）建筑物区分所有权的客体
——区分所有建筑物：在结构上能区分两个以上独立 部分为不同所有人使用，并在整体上有供各所有人共 同使用部分的建筑物。现行法称为：异产毗邻房屋 构成条件
在结构上能区分为两个以上的独立部分 区分各部分能单独使用并能为不同所有人所有 建筑物除区分专用部分外，还有共用部分
共用部分持分权
共用部分持分权
权利
义务
法律责任
持分占有
按规划设计功能使用共用部分
停止侵害
使用 收益分享
装修、改良、修缮
排他性 相邻权
维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的 Nhomakorabea任与费用
按时交纳物业管理费、专项维修资金 、业主大会决议的分摊费用 不得单独处分共用部分
消除危险 排除妨碍
剥夺区分所有权
赔偿损失
专有部分所有权
专有部分所有权
权利
占有
义务
法律责任
按本来用途、目的使用专有部分
停止侵害
使用
收益 处分
装修、改良、修缮
排他性 相邻权
维护建筑物安全、外观美观
独自承担专有部分的责任与费用 不得随意变更通过专有部分 的各种共用管线 尊重维护环境卫生、安宁、 当地善良风俗
相互容忍
消除危险 排除妨碍
剥夺区分所有权
1.空间说 ➢ 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间
天 花
墙 体
专有部分
中
心
墙
线
体
地 板
2.中心说 ➢ 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成
的立体空间
天 花
墙 体
专有部分
中
心
墙
线
体
地 板
3.最后粉刷层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层 所围成的立体空间（也称为抹灰层）
（二）建筑物区分所有权的特征
专有权的主导性（整体不可分性） 2 主体身份多重性（专有权人、共有人、成员） 3 权利义务的不可分性和复杂性
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担 义务；不得以放弃权利不履行义务
《中华人民共和国物权法》第六章
专有部分享有所有权。俗 称“专有权、私有权”
专有部分以外的共有部分 享有共有权。亦称“共用 部分的持份权”
是否违反一物一权原则？
二、业主对专业部分的专有权
（1）构造上的独立性——能够明确区分
（2）使用上的独立性——可以排他使用不需要其他部分的辅助；
要有独立的经济效用
（3）法律上的独立性——能够通过登记取得权属证书
包括：房屋、露台、车位、摊位等 测绘标准上=套内面积 1、套内使用面积：卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室 2、套内墙体面积：各套之间的分割墙、套与公共建筑空间的分割墙、外墙 （一半水平投影面积） 3、套内阳台面积：封闭阳台、不封闭阳台
清偿拖欠费用
四、业主的社员权
（一）社员权的内涵
社员权是业主作为建筑物区分所有人团体之成员所享有的 权利，这是一种类似股权的权利。
社员权基于业主对建筑物的共同关系而产生。 业主社员权内容集中规定于国务院《物业管理条例》。
（二）社员权的主要内容
1 决定业主委员会及其人员构成
（1）业主委员会的成立 业主基于一定的程序成立业主委员会
所有权问题之二
——建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的内涵 二、业主的专有权 三、业主的共有权 四、业主的成员权
一、建筑物区分所有权的内涵
1
建筑物的横向切割
2 建筑物的纵向切割
3 建筑物的混合切割
土地所有权
不动产所有权
建筑物区分所有权
居住权
相邻权
（一）建筑物区分所有权的概念
1 一元说：专有权
2 二元说：专有权+共有权
A
D
外 墙
B
E
C
F
地 下 室
屋 顶
外 墙 楼 梯
停 车 位
共有部分持份权
使用权——按其持份为限，可使用整个共有部分 改良权——经共有持分者表决同意可作必要改良 收益权——按其应有部分比例收取，主要用于补充专项 维修资金，或按业主大会的决定使用 处分权——事实和法律处分，由管理团体行使 知情权——对共有部分使用情况行使 监督权——对专项维修资金的管理和使用 制止权——对毁损或危害共有部分行为
3 三元说：专有权+共有权+社员权
《物权法》第70条：“ 业主对建筑物内的住宅、经营性 用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享 有共有和共同管理的权利。”
又称为水平权：多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物 时，区分所有人对专有部分所享有的所有权、共有部分所享有 的持份权及基于区分所有人身份所享有的成员权的总称。
4.折中说 ➢ 行使建筑物管理权时适用最后粉刷层说，自由粉刷、悬
挂物品等 ➢ 专有部分转让时适用中心说，可自由转让，共有人无优
先购买权 ➢ 思考：哪种区分方式比较合理？
专有部分所有权的行使
第71条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收 益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全， 不得损害其他业主的合法权益。 如: 装修不得拆除承重墙，不得在专有部分储藏、存放 易燃易爆危险物品
《物权法》规定含义非常不明确，对于停车位的问题，应当 重点关注停车位有没有被列入到小区的公摊面积中。 3、维修基金(79条）维修基金是业主在买房或者收楼时按照专 有权的比例预先交付的价款，用于建筑物维修之用。
《物权法》79条明确规定，维修基金归业主共有。
会所究竟归谁？
架空层、停车场、会所、绿地所有权