(营销策划)绿城产品策划书

（营销策划）绿城产品策划

书

绿城西子·田园项目产品策划书

绿城西子·田园项目公司

绿城集团市场研究部

二零一零年二月

目录

第一章前言

第二章项目地块及周边概况

第一节地理位置

第二节项目基础信息

第三节项目区域环境及配套

第四节项目所在区块土地利用规划

第五节项目特点描述

第六节自然条件

第七节自然灾害

第三章项目所在的城市历史文化背景

第一节历史文化内涵与底蕴

第二节地方文化习俗

第三节半山历史底蕴

第四章市场定位及产品定位

第一节杭州市房产市场发展情况

第二节田园项目区域发展预测

第三节主要楼盘竞争分析

第四节目标客户需求分析

第五节田园项目户型定位建议

第六节商业配套建议

第五章规划设计

第一节规划布局

第二节道路交通组织

第三节公共空间系统

第四节样板区、现场接待处设置第六章建筑设计

第一节建筑单体

第二节公共配套

第七章室内设计

第一节样板房

第二节会所及公共部位

第八章景观设计

第一节设计理念及意向

第二节景观设计要求

第九章安装、基础设施配套设计

第一节给排水系统

第二节电气系统

第三节弱电系统

第四节暖通

第五节其他

第十章物业管理及服务体系

第一节物业管理模式

第二节物业管理资质要求及时间界定

第三节开发商一次性投入内容的要求

第四节园区服务功能要求

第五节服务内容

第六节服务及物管收费标准

第一章前言项目名称：绿城西子·杭州田园项目。

土地取得：绿城西子·杭州田园项目40号地块、41号地块、81号地块分别于2009年9月10日和2009年12月1日由绿城集团与西子集团强强联手以6.6666亿元、5.3333亿元、4.28亿元竞得。

项目四至：

田园40号地块（R21-05地块）：东至规划半山田园C2-01地块，南至田园地块7号路，西至广济路，北至广济路。

田园41号地块（R21-18地块）：东至规划虎山路、半山田园R22-09幼儿园，南至广济路，西至规划4号路，北至规划1号路。

田园81号地块（R21-15地块）：东至2号路，南至广济路，西至同协路，北至1号路。地块面积：田园40号地块、41号地块、81号地块总用地面积分别为34914平米、29200平米、24060平米，共计88174平米（约132亩）。

规划土地用途：住宅（含配套公建）

建筑容积率：田园40号地块、41号地块、81号地块住宅容积率分别为≤2.0、≤1.8、≤1.6。土地使用权出让年限：住宅用地为70年，配套公建用地为40年。

绿城西子·杭州田园项目是由绿城集团与西子联合控股在杭州拱墅区共同开发的高端高层住宅项目。本项目利用绿城集团第二代高层住宅及平层官邸产品研发的契机，根据项目的实际情况，结合绿城第二代高层住宅产品特征研究及二代高层住宅设计导则，编制本产品策划书。

本产品策划书针对本项目所在区域位置、市场定位、产品定位、规划设计、建筑设计、景观设计、配套设施设计、园区服务体系等方面内容进行了阐述，为本项目的开发建设、市场推广、园区服务等提供指导性意见和依据。

第二章项目地块及周边概况

第一节地理位置

田园40号地块、田园41号地块、田园81号地块位于杭州市北部拱墅区半山镇，地势东高两平，东北角为山区。320国道（沈半路）横贯镇境南北，杭州外环公路横贯镇境东西。半山镇是杭州市的交通枢纽，也是浙江省和杭州市重要工业所在地。东临半山山区，南涉杭宣铁路与下城区隔上塘河相望，西接杭宣铁路与康桥镇毗邻，北毗邻余杭区崇贤镇。全镇总人口近6万，常住人口2.8万，外来流动人口近4万人。辖区内有国家、省、市、区所属企事业单位十几家，人文景观十几处，具有山水独居的环境，现有田园、杭钢南苑、杭钢北苑、杭钢西苑、杭玻阔版桥五个社区。半山镇田园社区东侧与江干区沿山村相邻，西以明园路为界，南沿半山路、建工路、上塘河，北靠半山山脚，区域面积约2．8平方公里。辖区内居民2285户，人口5885人。

一、地块及周边现状

规划地现为一空地。地块周边现状为部分在建住宅及配套共建，大部分为原生态空地，地块西北和东北方向的虎山公园，环境幽静，水库水质清透。

虎山公园实景

二、项目地块交通条件

由地块向北走沈半路，向东北可到达临平区，向西可到达康桥镇或崇贤镇，也可上绕城高速；待半山隧道建成通车则将会成为杭州市区与临平城区的联结点。由地块向南经沈半路走大关路、石祥路、东新路或石桥路可到达杭州市中心、城西、城南等地区。由地块向东经临丁路可到达临平区。

•距离中心点距离

第二节项目基础信息

一、主要规划指标

二、规划设计控制条件

（一）40号地块：

1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的50%以上；

2、建筑限高控制在50米以内；

3、机动车开口朝向北侧、南侧规划道路；

4、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内。

（二）41号地块：

1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；

2、建筑限高控制在36米以内；

3、机动车开口朝向北侧、东侧规划道路；

4、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内；

5、图示建筑控制区内不允许布置建筑，且应设置软硬结合的步行设施。

（三）81号地块：

1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的30 %以上；

2、建筑限高控制在36米以内；

3、建筑密度不大大于25%，绿地率30%，容积率1.6；；

4、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内；

5、地块东南代征绿地角布置绿化广场。

第三节项目区域环境及配套

随着社会的发展和杭城交通基础设施建设步伐的加快，半山镇的交通地理优势十分明显。镇内道路纵横，四通八达，全镇设有312路、302路、329路、532路、321路、196路、307路等公交车路线，交通十分便捷。镇内邮电通信发达，水、电