城阳区市场调研报告

正阳路板块
惜福镇板块
夏庄丹山 板块
区域板块分析
正阳路பைடு நூலகம்块分析：
板块特征：板块属于城阳区中心，成熟商圈，生活配套齐全，后期规划到位，交通便利； 发展趋势：片区内商业氛围逐渐浓厚，将会形成不同的商圈，带动区域发展； 产品特征：以高层、洋房为主； 均价范围：普通住宅：7000元/㎡，洋房9000元/㎡；大牌房企住宅8000-9000元/㎡左右。
宏观经济分析 房地产环境分析
宏观经济分析
1、城阳区GDP走势 2、城阳区产业结构分析 3、固定资产投资及人均收入
城阳区GDP走势
城阳区2010年GDP完成702亿元，同比2009年增长14%；2009年GDP 约为624.2亿元。
从走势图来看，近几年城阳区GDP总量一直呈上升趋势，但增长幅度趋 缓。
行政区划
O城阳区目前下辖城阳街道 办事处、流亭街道办事处、 夏庄街道办事处、 惜福 镇街道办事处、棘洪滩街 道办事处、上马街道办事 处、红岛街道办事处、河 套街道办事处8个街道办 事处；区人民政府驻城阳 街道办事处。
河套 街道
上马 街道
红岛 街道
城阳 街道
流亭 街道
惜福镇 街道
城阳区宏观环境分析
销售面积及销售额分析
由上表分析，城阳区2010年商品房销售面积为145万平方米，同比2009年增 长10.9%；商品房销售额为102.9亿元，增长64.7%。2009年商品房销售面积和 销售额分别为130.7万平方米、62.5亿元。
近期房地产市场状况
城阳区房地产市场成交量从2011年7月开始逐渐下滑。2011年9月份房地产成 交777套，环比8月份下降11.3%；2011年8月份住宅成交876套。
惜福镇板块分析：
板块特征：山景、水景资源丰富，低密度近郊别墅产品的集中区； 发展趋势：作为多种资源优势的片区，将成为低密度居住集中区域，居住、投资属性较高， 低密度产品仍是区域主流； 产品特征：以别墅为主； 均价范围：别墅10000-15000元/㎡ 。
农业大学板块分析：
板块特征：板块属于城阳区学区中心，农业大学、实验中学等教育资源相对丰厚，教育投 资产品是主流；区域配套也相对较好。 发展趋势：随着配套完善及学区板块的进一步发展，教育型投资产品会更加热衷； 产品特征：以高层为主； 均价范围：普通住宅：5500-7500元/㎡
城阳区域市场调研报告
目录
➢城阳区概况 ➢城阳区宏观环境分析 ➢房地产区域板块分析
城阳区概况
地理位置 交通区位 人口分析 行政区划
地理位置
O城阳区位于青岛市区北部，青岛七个市 辖区之一；辖城阳、流亭、夏庄、 惜 福镇、棘洪滩、上马、红岛、河套8个 街道办事处，
O东邻崂山区；南有胶州湾，并与李沧区 相接；西与胶州市毗邻，北连即墨。全 区总面积553.2平方公里，常住人口 489203人。
O城阳区两面平原，一面环山，一面临 海；属暖温带季风大陆性气候，年平均 气温12.6℃，年平均降水量700毫米左 右。
O城阳区地处胶东半岛，其河流均为季风 区雨源型，全区主要河流有白沙河、墨 水河、洪江河、桃源河、大沽河等。
城阳区
交通区位
城阳，地处中国重要的经济中心城市和沿海开放城市——青岛的近郊，是进出青 岛市区的北大门，距青岛市区中心35公里。
夏庄丹山板块分析：
板块特征：靠近青岛市区，大型居住社区、完善社区配套、高性价居住片区； 发展趋势：凭借连接市区与城阳区的桥梁作用，板块成为都市白领的首要选择； 产品特征：以多层、高层为主；
由此，城阳区固定资产投资近年呈逐年上升趋势；城镇居民人均可支配收入每 年均保持10%以上的增长速率。
房地产环境分析
1、房地产开发投资分析 2、销售面积及销售额分析 3、近期房地产市场状况
房地产开发投资分析
城阳区2010年房地产开发投资总额为54.3亿元，同比2009年增长69.3%，增 速相对较大；2009年城阳区房地产开发投资32.06亿元。
航空——域内有青岛国际空港——流亭国际机场；已开通 定期航线108条，其国内航线95条、国际地区航 线13条，通航57个国内外城市；年旅客吞吐能力 可满足1200万人次、年货邮吞吐量20万吨，达到 4E级国际机场的保障标准。
港口——城阳区距全国著名港口青岛港和黄岛前湾港近在 咫尺。
人口分析
城阳区2010年末人口总量为48.15万人，同比2009年下降0.42%；2009 年末城阳区人口总数为48.35万人。
房地产区域板块分析
区域板块划分与分析 周边代表项目分析
区域板块划分与分析
1、区域板块划分 2、区域板块分析 3、项目个案分析
区域板块划分
O正阳路板块、农业大学板块均 属于城阳街道。城阳街道位于城阳北 部，是城阳区政治、经济、文化中心； 面积52.5平方公里，人口12.5万人。 O惜福镇板块属于惜福镇街道。惜福 镇街道城阳区东部，面积56.4平方千 米，旅游景点有半千子龙山文化遗址、 百福庵等。 O夏庄丹山板块属于夏庄街道。夏庄 街道地处青岛市近郊，地域面积84平 方公里；区域内有著名的丹山风景区。 O白沙河板块属于流亭街道。流亭街 道位于城阳区南部，面积51.5平方公 里，人口6.2万人。 流亭国际机场、 全国最大的公路立交桥--流亭立交桥、 青岛市北部最大的汽车中转站--青岛 汽车北站均位于境内，素有岛城"北大 门"的美誉。
城阳区产业结构分析
由上表分析来看，2010年城阳区三大产业比例为1.9:63.1:35；而2009年 三大产业比例为2:64:34；三产比例有所提升，一产、二产比例小幅下降。从 08年以来，城阳区三产结构进行着微幅调整。
固定资产投资及人均收入
城阳区2010年固定资产投资额为355亿元，同比2009年增长20%；而2010年 城镇居民人均可支配收入为26840元，农村居民人居可支配收入为10870元，分 别增长10.5%、11%。
道路——国内最大的公路立交桥（流亭立交桥）和国内 最大的跨海大桥（环胶 州湾高速公路跨海大 桥）， 308 国道、 204 国道、济青高速公路、 烟青公路纵横交错 , 形成极其便利的立体交通 网络，是青岛通向国内外的必经之地。
铁路——胶济铁路横跨城阳中部；青荣城际铁路设有城阳 站，预计2013年通车。