顶级别墅及顶级豪宅资料讲解

顶级别墅及顶级豪宅

一、市场只认最好的不管你是哪里来的

典----经典，可典藏←←精品

雅---雅致，不俗←←文化

高----高级，层高要高设备与技术的高投入、高质量、高舒适←←时尚

贵----不菲，值得投资←←价值

二、风格 1 改良的欧美各地传统别墅风格

2中式传统风格的复兴

3强调地域性，本土化的现代风格

4简约现代风格

5简单随性，朴实自然的乡村风格

现代经典风格------自然式草原别墅

阳春白雪式

简约式

后现代式

解构主义式

显示材料本性

古典休闲式

三、

豪宅的回归：

一是从过去的完全的拷贝模仿一统天下的时代，回归到能够出现一种当代中国的建筑作品中间来，这是一个回归。

二是生活态度的回归，从过去那种非常炫耀或者说张扬的生活态度应该回归到一种自然、平和，享受生活，享受艺术、享受人生的这样一种生活状态，生活方式上面来

j.5A系统：即OA BA CA FA SA

k.一卡通

四、顶级豪宅的概念

所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。

住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和****式住宅(即公寓式住宅)。若要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及****型豪宅(公寓豪宅)。

中国大陆别墅豪宅的代表莫过于上海紫圆1号别墅。其身价达到1.3亿人民币，占地面积18亩，建筑面积1500平方米，采用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进的技术与设备。在其所享有的自然山水资源方面，也的确在上海、北京这样的大城市真正的顶级。而新一代公寓豪宅的代表，则要数无锡财富中心，一梯一户的百米高层，每户有超大空中花园，电梯由室外花园入户，钢结构体系及大跨度空间，使户型全部灵活布置，大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源各不相同，但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面，均能够达到豪宅的标准。

别墅不等于豪宅(别墅产品分化)

中国人的别墅概念其实跟国外有很大的不同。国内通常把一户一栋的独立住宅称为别墅，每栋售价一般数百万，通常卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫做House，是卖给普通阶层的。到过国外的人都可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层和多层住宅以外，在城市的边缘或远郊都有数平方

公里范围的这样的House社区。在美国称为single family house，在英国称为detached house。这样的house 是卖给普通或者中高档收入阶层的，其标准不高，每户面积也未必很大，整体的建筑密度适中。在国外作为第二居所，称之为villa或者luxury house的顶级豪宅，或者庄园类的豪宅才是真正卖该富豪阶层的。

别墅一词在国内的房地产市场上指代不专，而且跟国外所指的house或villa有很大的不同。国内的别墅一词所覆盖的范围极为广泛，它不但包括了每户独栋的独立住宅，发展商也常把双拼别墅(semi-detached house)、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些复式住宅统称之为别墅产品。而除了独立别墅(detached house)和双拼别墅(semi-detachedhouse)，其它产品可以称作townhouse，但与独立别墅的概念绝然不同。别墅这个词在中国已经被用作指代从顶级豪宅到普通的独立住宅，和一些密度比较高的非独立住宅。

国内别墅产品近年来有非常明显的分化趋势。既有象上海紫园那样每户面积奢华，占地庄园化的顶级豪宅；也有向高密度发展的经济型别墅。以北京为例，笔者近年来接触了很多准备开发别墅产品的发展商，其别墅项目的密度不但没有下降反而有所提高。我们近期设计的几个别墅项目，容积率均在0.4~0.5之间，这已经是接近townhouse社区的建筑密度了。这样一大批建筑面积偏小，占地面积偏小、居住密度偏高，缺乏私密性的别墅产品，实际上标志了中国别墅朝向经济型发展的趋势。这一类经济型别墅从资源占有情况来看，基本上不具备自然山水的条件，但多具备了大区位市场认可度高和交通便利等特点，也就是说可以作为第一居所。这样的别墅已经不是传统顶级住宅产品的概念，当然也不可能是豪宅。它们是瞄准普通市民阶层或者中高档收入人群的经济型别墅类住宅。更准确地说应该叫做普通独立住宅，跟国外的single family house产品更加接近。

除此之外，还有大量其它在名称上冠以别墅，但又不是传统独户独立住宅的产品，我们叫做类别墅。类别墅产品目前主要有三种类型：第一种每户虽然独立，但是两栋之间侧墙间距非常接近，只有3米左右。没有两侧花园，只有前后花园的所谓独联体别墅，例如长沙的山水芙蓉—半山美墅中的独联体。第二种是层数降低面宽加大的改良型townhouse别墅，以卡尔生活馆为例，它已经不是第一代的三层townhouse，前后花园。而是面宽最大做到了14.4米，进深最小做到了8米。有T字型的平面，形成三个花园。也有十字型的平面，形成四个花园。层数也从三层降低到了二层。这一类的townhouse住宅，实际上是大幅度向独立别墅的品质靠拢。第三种是另一类的townhouse住宅，准确一点说应该是复式住宅即所谓的叠拼别墅、叠加别墅或者是空中别墅。这一类产品在住宅类型上更靠近普通的复式住宅，但因为享有南侧或者北侧的部分花园，或者有以露台、阳台形式为主的空中花园，所以在名称上仍冠以别墅。综合以上分析，中国的别墅产品实际上已经分化成为豪宅别墅、普通别墅、经济别墅和类别墅等多种产品。如果把消费群体的结构比作金字塔，买得起豪宅别墅的只是塔尖上极少数超级富豪，而买得起普通别墅及经济别墅的却大有人在，集中于金字塔的第二层面。所以发展商都倾向于回避风险，转向大规模开发经济别墅。市场上豪宅项目少之又少。真正意义上的豪宅别墅几乎没有。

对豪宅需求虽然少，但是他们代表了现实生活中的一个阶层，作为住宅产品的最高档类型，中国需要有自己的豪宅，特别是那种为满足客户特殊要求而量身定做的，艺术类别墅豪宅。

没有山水何以称别墅(山水与自然资源)

当我们评价一座别墅或者别墅类豪宅的环境和质量时，应该从三个方面进行分析。首先是项目周边大环境，其次是社区内部环境，第三是别墅自身院落和内部空间小环境。

评价一个别墅项目周边的整体环境，主要看四个方面。

第一是所处区段是否环境优良的、有升值潜力的、或市场认可度比较高的区位。有人说对于一个房地产项目，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。就是指一个项目的区域位置是决定其品质与前途最为关键的因素。

第二个方面是指其交通环境。在以汽车为主要交通工具的时代，无论距离城市有多远，只要有高速连接，交通方便，交通环境的支撑就是到位的。特别是对于别墅类项目，业主都是以私家车为主要交通方式，所以交通便利是很重要的一个条件。如果交通条件不够便利，无论其与市中心有多近，它的价值也要受到影响。