成都购物中心分析报告
购物中心分析报告ppt
成都万象城购物中心分析报告
The Mixc Chengdu shopping center analysis report
购物中心分析报告ppt
目录
contents
1
项目简介
项目概况、区域位置、基本指标
2
商业业态
项目定位、客群定位、各层业态分布
3
交通流线
外部动线、商场动线、内部水平动线、内部垂直动线
区域位置
二
一
环
环
路
路
建设路商圈
春熙路商圈
3.5KM
2.5KM 华润万象城
4KM
万达广场
成都万象城紧靠 成都市东二环， 处于成华区未来 CBD核心区域， 是建设路商圈与 东门万达广场在 环线上的节点， 也是市中心商圈 向城东发展的枢 纽点。
基本数据
项目地址
开发商 建筑面积 （其中）
商业层数 主要业态 停车场 开业时间 建筑设计 室内设计 LEED 物业管理
4
平面结构
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5
结构选型
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6
防火设计
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7
项目特点
退台式设计、下沉式广场、通天梯、动线设计等
01
项目简介
项目概况
成都万象城位于 城东主干道二环 路与双庆路的交 叉口，离成都市 中心4.5km；项 目离2010年投入 使用的成都新客 站3公里；地铁 四号线将于2014 年开通，并与基 地直接连接。由 凯里森设计，项 目一期总建筑面 积约32万平米， 其中购物中心 24.4万平米，华 润大厦超高层甲 级写字楼7.4万 平米38F，地上 五层，地下三层 （含地下二层停 车场）。
成都万象城调研报告
成都万象城调研报告
《成都万象城调研报告》
近日，我们对成都市中心商业区的著名购物中心——成都万象城进行了一项调研。
成都万象城位于市中心地段，拥有丰富的购物、餐饮和娱乐场所，是成都市民和游客经常光顾的地方。
本次调研的目的是了解成都万象城的消费者结构、购物体验以及商业运营情况。
在对成都万象城的调研过程中，我们发现了一些有趣的现象。
首先，成都万象城的消费者群体主要以年轻人和家庭为主，他们通常是城市白领、学生及外来务工人员。
他们对时尚、潮流的商品有着浓厚的兴趣，对消费体验也非常注重。
其次，成都万象城的购物环境非常舒适，各大品牌的店铺琳琅满目，为消费者提供了丰富的购物选择。
在商业运营方面，成都万象城还积极推出了各种优惠活动和新品发布会，吸引了大量消费者前来光顾。
然而，我们也发现了一些问题。
成都万象城的停车场难以满足周边高密度车流的需求，导致了停车难的情况经常发生。
此外，由于各种品牌店铺的竞争激烈，成都万象城部分店铺的租金飞涨，一些小型品牌难以承担高额租金，加剧了品牌选择的单一化。
综上所述，成都万象城作为成都市中心的购物中心，为广大消费者提供了丰富多样的购物体验和娱乐选择。
然而，一些问题
也需要得到解决，如停车难和品牌单一化等，希望成都万象城未来能够不断完善自己，更好地满足市民和游客的需求。
成都万象城调研报告
成都万象城调研报告成都万象城调研报告一、项目概况：成都万象城是一座位于成都市中心的综合性购物中心。
项目占地面积30万平方米，总建筑面积10万平方米。
项目包含商业综合体、国际精品商场、主题园区、餐饮美食、休闲娱乐、时尚生活等多个业态。
项目建成于2016年，并于同年正式投入使用。
二、调研目的：本次调研旨在了解成都万象城的发展现状、运营情况、消费者评价以及面临的挑战，并提出相应的建议。
三、调研方法：1. 网络调研：通过搜索引擎、社交媒体等渠道，收集相关数据和信息。
2. 实地调研：前往成都万象城进行实地考察，通过访谈、问卷调查等方式获取数据和意见。
四、调研结果：1. 规模和业态多元化：成都万象城作为一座综合性购物中心，规模较大，业态较为多元化，能够满足不同消费者的需求。
2. 商家租赁率高：调研发现，成都万象城商家租赁率较高，租户众多。
商家涵盖了服装、餐饮、电子产品、美容美发等多个行业。
3. 多元化的消费场所：成都万象城内设有休闲娱乐场所、电影院、儿童乐园等，吸引了很多家长和年轻人前来消费。
4. 交通便利性：成都万象城地处市中心，交通便利，周边配套设施完善，吸引了大量消费者前来购物和消费。
五、调研分析：1. 竞争同质化：成都万象城周边存在其他大型购物中心，竞争激烈，同质化问题突出。
2. 商家结构不够优化：调研发现，成都万象城商家多为大品牌和连锁店，缺乏独立品牌和特色店铺，导致商家结构不够优化。
3. 停车位不足：由于成都万象城地理位置独特，周边停车位有限，导致停车难问题较为突出。
六、建议：1. 强化差异化竞争：成都万象城应注重打造特色和差异化，提供独特的消费体验，吸引更多消费者。
2. 完善商家结构：在商家招商过程中，应优先选择具有独特特色和创意的独立品牌和特色店铺，以丰富商家结构，提升消费者满意度。
3. 解决停车问题：成都万象城可以与周边停车场合作，增加停车位数量，提供更便利的停车服务。
4. 增加互动体验：成都万象城可以增加互动体验的项目，比如开展主题活动，举办演唱会和展览等，增加消费者的参与度。
成都商业概况奥克斯广场分析报告
◎ 社会消费品零售总额
单位：亿元 2500
2000
社会零售品总额
18.10%
1500 1000
13.23%
10.84%
10.05%
10.82%
25.00%
增长率
20.30%
17.50% 19.50%
20.00%
13.07% 9.37%
14.21%
13.50%
14.85%
15.00% 10.00%
500 0
◎ 成都市国民生产总值
单位：亿元 5,000
GDP（亿元）
第三产业GDP（亿元）
第三产业增长率
4,500 4,000
17.00%
18.70% 16.00%
3,500
13.60%
13.70%
3,000 2,500
12.00%
12.50%
10.80%
12.10% 12.30% 2,186
2,371
2,750
东方希望 蜀都大厦 华西证券
富润
奥克斯广场
中水湿地公园
文化休闲中心
建设及规划 的文化、休 闲项目:
◎ 现代服务业集中区
本项目所在服务区
“一核”包括锦江区、青羊区、武侯 区、金牛区、成华区和高新区，共计 17个现代服务集聚区，规划面积达 31.27平方公里。
“一核”是成都市服务业的核心功能 地域，是服务功能的主要承担者和服 务业的主要集聚区。
名称 骡马市商业商务区 天府广场文化区 人民南路科技商务区 天府新城金融总部商务区
凯丹、富森美一二
期、迪卡侬
宜家家居
中航时尚购物中心
仁和春天百货
目前，仁和春
天、伊藤洋华堂、
成都IFS、太古里、宽窄巷子、商业项目调研报告
二、成都IFS业态布局—LG1服装服饰
LG1主要业态服装、鞋、箱包；以大食代美 食广场吸引聚集人气，H&M—首卖家具系 列产品。 代表品牌：adidas Originals , adidas , Collect Point , DESCNITE , ECCO , eGG star，FOREO，H&M海恩斯莫里斯，it， JEEVES，Joy&Peace，科颜氏、莱尔斯 丹、李宁时尚、Mo&Co，Nike，ＰＵＭ Ａ，ＲＥＥＢＯＫ，ＲＥＣ，Ｗ·Ｓ，悠游 堂，安德玛，ＳＬＹ等
二、成都IFS业态布局—L5时尚服饰
L5主要业态时尚服饰、箱包、珠宝配饰 等。优衣库为成都最大旗舰店。 代表品牌： Aape，：CHOCOOLATE，adidas neo，AVENUE1218，CALVIN KLEIN， City Chain，CEBRAND，FJALL RAVEN，FUO，C2000，H:Connect， iGe，iiJin，J.D.V，LOHO，MLB， MUJI，北欧时刻，瑞贝卡，玩家国度， 大鲁阁，优衣库，万斯，木九十，眼睛88 等
二、成都IFS业态布局—L4时尚服饰
L4主要业态时尚服饰、箱包等。 代表品牌： 艾高，Aimer Leurre，apm Monaco，地素，迪迪爱都宝，爱 德·哈迪，Edition，ENZO， iBlues，it，Koyo，名堂， MAX&Co.，Ports，Red Valentino，Samsonite，VOV， TUMI等
三、成都太古里项目介绍
成都远洋太古里 业态分布：地下一层，地上二层 B1层业态：
以餐饮、设计师品牌、鞋、箱包、生活类为主； 代表品牌：方所，Ole'精品超市，优衣库，成都百丽宫 影城，BOSE，屈臣氏，SORT，阿原， Bouthentique，契意坊，LAMY，FUO，速写， CHARLES&KEITH，欧舒丹，ZARA，mu，爱步，瑰 秘，之物，顺电·脉，Oysho，江南布衣等
成都太古里调研报告
成都太古里调研报告目录一、内容概括 (2)1.1 调研背景与目的 (3)1.2 成都太古里概述 (4)二、地理与交通分析 (5)2.1 地理位置 (6)2.2 交通便捷性 (7)三、商业环境与业态分布 (8)3.1 商业布局 (8)3.2 主要商业业态 (9)四、品牌与消费者分析 (10)4.1 品牌构成 (11)4.2 消费者行为分析 (13)五、经营状况与市场表现 (14)5.1 经营状况 (16)5.2 市场表现 (17)六、存在问题与发展建议 (18)6.1 存在问题 (19)6.2 发展建议 (21)七、结论 (22)7.1 调研总结 (23)7.2 调研展望 (24)一、内容概括本调研报告主要对成都太古里进行了全面的实地考察与深入研究，旨在展现其作为成都市核心商圈的独特魅力和商业价值。
通过对该地区的细致观察，我们详细分析了太古里的人流量、消费水平、商业布局、建筑风格以及文化特色等多个方面。
在人流量方面，太古里凭借其优越的地理位置和独特的商业氛围，吸引了大量游客和消费者前来。
无论是日常休闲购物，还是节假日出游，这里总是人流如织，展现出强大的商业活力。
消费水平方面，太古里展现了中高端的消费趋势。
店内商品琳琅满目，涵盖了服装、餐饮、娱乐等多个领域，满足了不同消费者的需求。
结合线上线下多种支付方式，为消费者提供了便捷、高效的购物体验。
在商业布局上，太古里注重空间的层次感和整体美感。
建筑风格现代与传统相融合，既有古典的韵味，又不失时尚的气息。
各商铺之间布局合理，既相互独立又相互呼应，共同构成了一个充满活力的商业空间。
太古里还承载着丰富的文化底蕴，这里的传统文化与现代商业完美融合，为消费者带来独特的文化体验。
无论是举办各类文化活动，还是打造独具特色的主题街区，都体现了太古里对于文化传承的重视和创新。
成都太古里凭借其得天独厚的地理优势、时尚潮流的商业模式、丰富多样的消费选择以及深厚的文化底蕴，成为了成都市乃至四川省的商业地标之一。
成都IFS市场调研报告
成都IFS位于春熙路红星路核心商圈,76万平方米 的总建筑面积涵盖旗舰购物中心、超甲级写字楼、五 星级酒店及高端服务式住宅。身高15米，名为 “I Am Here”的大型户外熊猫，憨态可掬地视频、宣传 资料架组合一起，实用性强
导视系统 导视与电梯
美陈设计
包柱展示之前做的明星慈善活动，墙面 的设计风格文艺时尚
美陈设计 空铺围挡与品牌风格相符
美陈设计
洗手间美陈装饰点位尽现购物中心品 味
市调感悟： 1.独一无二的熊猫形象成为IFS独特的代言人与文化形象； 2.建筑设计与装置尽显高端大气的品味与气质； 3.物业、导购、服务台人员无论从形象、穿着、服务态度都是 十分高端的水平，满足顾客心理需求； 4.导视系统字迹较小，不方便观看； 5.电梯没有平面包装，使人产生恐惧心理，装修气味未完全消 除。
2014成都购物中心专题研究报告
成都购物中心专题研究报告（2014）第一部分成都购物中心发展现状一、成都购物中心发展概况二、成都购物中心分布图三、成都购物中心发展最新动态第二部分成都购物中心分析一、购物中心的体验性二、租金收取方式及标准三、产品规划设计四、主力店分析五、动线分析六、运营管理第三部分成都购物中心案例研究一、凯德广场金牛店二、成都SM广场三、成都来福士广场四、金牛万达广场五、成都万象城六、锦华万达广场七、王府井购物中心八、奥克斯广场九、成都339欢乐颂十、龙湖三千集十一、国金中心十二、鹏瑞利青羊广场十三、苏宁广场（城市奥特莱斯）十四、空港韩国城一、成都购物中心发展概况1、探索阶段（1999-2003年）基本特征：（1）未明确打出“购物中心”名称，但从业态、体量、建筑形态等方面看已经具备购物中心的雏形;（2）典型项目沙湾会展中心引入了人民商场、加华影城、溜冰场等大店，是成都早期的购物中心代表。
典型项目：沙湾会展中心、摩尔百盛天府广场店2、起步阶段（2004-2005年）基本特征：（1）成都购物中心开始起步，但在建筑形态、经营管理等方面欠缺成熟经验，大多是失败的产品;（2）新城市广场建筑规划存在明显问题，百联天府购物中心一直亏损经营后关闭，如今被王府井购物中心取代。
典型项目：百联天府购物中心、新城市广场3、快速发展阶段（2006-2011年）基本特征：（1）购物中心大量上市，国内知名购物中心品牌开始进驻成都;（2）万达广场锦华店的开业是标志性事件和成都购物中心发展的转折点，万达广场将购物中心理念真正带给成都市民。
典型项目：凯德广场金牛店、SM广场、万达广场锦华店、凯丹广场、王府井购物中心4、成熟发展阶段（2012年至今）基本特征：（1）国内知名购物中心品牌集中进驻成都，如来福士广场、万象城、大悦城等;（2）项目在建筑形态、业态等方面力求创新，强调体验性，餐饮、休闲娱乐业态比例加大。
典型项目：万象城、来福士广场、万达广场金牛店、新世纪环球中心、中航九方购物中心二、成都购物中心分布概况成都购物中心一览表1、新城市广场，10万㎡，2005年开业2、富力广场，25万㎡，2012年开业3、财富中心广场，6万㎡，2007年开业4、欢乐颂，10万㎡，2013年开业5、国金中心，21万㎡，2014年开业6、阳光新业中心，6万㎡，2014年开业8、万达广场金牛店，30万㎡，2012年开业9、财富又一城，8.2万㎡，2010年开业10、来福士广场，7.38万㎡，2012年开业11、凯德广场金牛店，22万㎡，2006年开业12、北城天街，22万㎡，2013年开业13、龙湖三千集，3.4万㎡，2010年开业14、SM 广场，17万㎡，2006年开业15、万象城，24.4万㎡，2012年开业16、万达广场锦华店，17.2万㎡，2007年开业17、王府井购物中心，10万㎡，2011年开业18、凯丹广场，5万㎡，2010年开业19、苏宁广场，13万㎡，2011年开业，2014年重新开业20、中航九方购物中心，10万㎡，2012年开业21、奥克斯广场，20万㎡，2012年开业22、新世纪环球中心，30万㎡，2013年开业23、凯德广场魅力城店，7.52万㎡，2013年开业25、韩国城，5.5万㎡，2014年开业三、成都购物中心的体验性1、建筑设计以人为本，关注人的尺度，加入体验元素（1）成都万象城采用退台设计，主动与人贴近、交流，具有很好的体验性。
成都购物中心分析报告
城南区 域
➢在售及潜在项目：约10－15个 ➢在售及未来供应：300－500万方
➢城市新兴区域，正快速成熟，受城市新中 心和城市大动脉双核推动，综合体市场正全 面均衡发展，未来供应巨大，实力开发商扎 堆，项目品质高端但格起步相对较平，潜力 巨大
成都综合体竞争现状解析—各板块解 析
综合来看，未来城市综合体依东大街、天府大道两轴汇聚，城南为最，项目挑战较大
➢经营模式：销售/只租不 售 ➢特征：只租不售模式（中 环广场）出现，，表示出市 场正开始成熟 ➢代表项目：总府路时代广 场（05年）、人南沿线汇日 央扩（06年）、顺城路中环 广场（06年），以及国际级 甲级写字楼香格里拉
➢模式：销售/只租不售 ➢特征：供应激增、全面开 花形成四大板块，随着城市 土地资源的稀缺和天府新城 规划的出台，板块热点重点 向东大街和人南中轴沿线发 展 ➢代表项目：CBD仁恒置地 广场），天府新城板块写字 楼在建项目猛增
新鸿基环球贸易中心
代 表 项 目
成都综合体发展特征解 析 就个体特征来看，成都市各综合体可分为超大规模资源型、主流型和精品型
三种类型，而本案属于精品型城市综合体
项目类型
超大规模资源型
主流型
精品型
代表项目
万达广场/金怡源·苹果之城 /新鸿基环球贸易广//美年广 场
世豪广场/保利国际广场/ 华置广场
凯德置地、来福士广场
居住、办公、 购物、休闲娱 乐
高端时尚百货 商场
甲级写字楼、 商场五星级酒 店、服务式公 寓Boutique Office
居住、办公、 购物、休闲娱 乐
高端时尚百货 商场
高品质住宅、 商业和高端写 字楼、300m 成都高空豪华 观景台、保利 院线
成都市万象城购物中心调研考察报告(共12张PPT)
电梯、卫生间数比
万象城总面积为 240000,客运电梯10部， 加上货运电梯8部，合 计18垂直电梯。均每1.3
万平方米一个客运电梯
每层平均均有4组扶梯的 话，共22个可用电梯， 这样每1.1万平方米将 有一个电梯
万象城的餐饮辅助通道做 的很明显，在商店的后 方，由中庭分为两处， 左右相连
星巴克、太平洋咖啡、Costa、满记甜品、嫩绿茶、赛百味、凯玫丽娅、粉彩、王品台塑牛排、甜品专卖店甜言蜜语、花里和食屋、名菜故事、
谢谢
（卫生间基本是临近餐饮区） 1万平方米将有一个电梯
间,F5有2间。按比例
星釜巴山克 料、理太、平千洋味咖涮啡、、面包Co新st语a、、满K记FC甜、品必、胜嫩客绿、茶禾、绿赛寿百司味、、港凯九玫茶丽餐娅厅、、粉冰彩雪、皇王后品、台西塑西牛弗排矢、量甜咖品啡专、卖歌其店帝甜梵2言1、蜜0黄0语记0、平煌花三方里汁将和焖食有锅屋等1、个知名名卫菜品故牌事、
成都市万象城购物中心调研考察报告
2014年7月
目录
一．购物中心介绍 二．项目业态规划
三．品牌组合及业态占比
四. 特色商家分析五．楼层规划考察项目分析—购物中心介绍
楼盘技术指标
项目定位
业态占比及品牌组合
品牌组合亮点----特色商家分析
主力、次主力店：
华润万家城旗下高端超市Ole’、香港百老汇电影院、香 港著名潮流集团NOVO、真冰滑冰场ICERINK冰纷万象、亨 吉利世界名表中心、GUCCI、顺电、宽云美术馆、美悦天美食
其他：
九十潮流眼镜集合店、PANDORA饰品、周生生、ALEXANDRE DE PARIS法国饰品、玻璃工房、全棉时代、基
本生活、艾力斯特、tiger 虎牌、kids land 孩思乐、玩具反斗城、思妍丽专业护肤中心、GSD科学美容田园、
22 成都银泰城调研报告
22 成都银泰城调研报告成都银泰城位于成都市高新区，是一个集购物、餐饮、娱乐、文化、科技等多元化业态于一体的综合性商业中心。
作为城市的新兴商业地标，银泰城吸引了众多消费者和商家的。
本次调研旨在了解银泰城的现状以及未来发展趋势，为相关企业和投资者提供决策参考。
通过调研，我们发现银泰城的消费者群体以年轻人和家庭消费为主。
其中，20-35岁的年轻人占比较大，他们注重时尚和品质，追求新鲜感和体验式消费。
家庭消费群体也占据了一定的比例，他们更注重商品品质和价格，追求方便和实用的消费体验。
成都市的商业市场竞争激烈，银泰城面临着来自传统商场、超市、电商等多方面的竞争。
然而，银泰城通过差异化竞争和特色服务，吸引了不少消费者。
银泰城在品牌引进、活动策划等方面也具有较高的市场竞争力。
随着消费者需求的变化和市场竞争的加剧，银泰城需要不断地进行创新和升级。
未来，银泰城可以加强与科技、文化等产业的融合，打造更加多元化、个性化的消费体验。
同时，加强品牌营销和服务提升，提高消费者黏性和忠诚度。
根据调研结果，我们建议投资者可以从以下几个方面考虑投资银泰城：租赁商铺：银泰城作为新兴商业中心，仍有大量的商铺可供租赁。
投资者可以根据自身需求和预算租赁合适的位置进行经营。
购买商铺：银泰城的商铺具有较高的投资价值和发展潜力。
购买商铺可以获得稳定的租金收益，同时也可以享受未来资产升值的收益。
合作经营：投资者可以与银泰城合作经营，共同打造特色品牌和消费体验，共享收益和资源。
投资科技、文化等相关产业：银泰城正在积极引进科技、文化等产业，这些产业具有较高的成长潜力和投资价值。
投资者可以相关产业的发展动态，寻找投资机会。
通过本次调研，我们发现成都银泰城具有较高的投资价值和市场前景。
投资者可以根据自身需求和预算选择合适的投资方式进行投资。
我们也建议银泰城加强品牌营销和服务提升，提高消费者黏性和忠诚度，实现可持续发展。
苏泊尔是中国知名的家电品牌，自1994年成立以来，已经成为了中国家电行业的重要一环。
成都王府井购物中心案例调研分析报告
业态及商铺组合 （1）业态组合
业态 面积
面积 占比
数量
数量 占比
零售 18520 28.92% 163 77.62%
百货 24947 38.95% 1 0.48%
超市 4172 6.51% 1 0.48%
餐饮 7476 11.67% 30 14.29%
娱乐 6225 9.72% 3 1.43%
服务 1733 2.71% 7 3.33%
合计 81481 100.00% 246 100.00%
按业态组合划分品牌面积占比
4% 2%
零售
7%
百货
28%
超市
17%
餐饮
0%
娱乐
服务
42%
空铺
按业态组合划分品牌数量占比
7% 2%
9%
零售 百货
超市
18%
餐饮
64%
娱乐
服务
0%
空铺
0%
（2）商铺组合
商品 类别
服饰
品牌 面积
15180
面积 占比
67.20%
服饰 配饰 珠宝/腕表 个人护理 生活杂品 儿童 家电影音 生活家居 鞋包
零售商铺按品类划分品牌数量 占比
4% 1% 1%
1% 3%
7%
5%
15% 63%
服饰 配饰 珠宝/腕表 个人护理 生活杂品 儿童 家电影音 生活家居
作为集团首次尝试购物中心，亮点 较多
成都首部1-4层飞天梯有效带动了向上的客流；
零售 22589 27.72% 158 64.23%
百货 34000 41.73% 1 0.41%
超市
0
0.00% 0 0.00%
成都部分商场调研报告(40页)
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九龙广场
业态分布
30%业户 批发兼零售
成都市老字号批发零售市场 良好的供货渠道达到成本领先 老百姓购物首选
九龙广场
项目比例
5% 5% 10% 10%
九龙广场
女装 男装 鞋 箱包 百货
九龙广场
租金政策
泰华广场
商场概况
1、项目名称：泰华服装城 2、商业类别：城市综合体 3、商圈：盐市口商圈 4、开发商：泰华置业有限公司
壹购时尚潮流广场
业态分布
壹购时尚潮流广场
业态分布
壹购时尚潮流广场
业态分布
壹购时尚潮流广场
业态分布
壹购时尚潮流广场
业态分布
壹购时尚潮流广场
业态分布
壹购时尚潮流广场
商场特点
壹购时尚潮流广场
商场特点
壹购时尚潮流广场
商场特点
壹购时尚潮流广场
商场特点
壹购时尚潮流广场
商场特点
壹购时尚潮流广场
业态分布
5F 4F
3F 2F
美食城
韩国服饰
韩国生活馆、美容美发
韩国主题馆
韩国美食广场 、美容美发
美妆鞋包 淘宝天地
1F
1、2F调正，全部引进品牌，原小商户撤场
汇美星购广场
租金政策
新中兴购物广场
商场概况
1、项目名称：新中兴购物广场
2、商业类别：城市综合体
3、商圈：春熙路商圈 4、商业面积：3.5万㎡ 5、设施：2部直升梯、上下扶梯4套; 6、营业时间：6:00——8:00（双休日与节假日营业时间相同）
米瑞广场
租金政策
汇美星购广场
商场概况
1、项目名称：汇美星购广场 2、商业类别：城市综合体 3、商圈：春熙路商圈 4、商业面积：3.5万㎡ 5、设施：4部直升梯、上下扶梯4套; 6、开业时间：2013年8月1日正式开放营业 7、营业时间：9:00——10:00（双休日与节假日营业时间相同）
成都IFS、太古里、宽窄巷子、商业项目调研报告
二、成都IFS项目介绍
成都国际金融中心（IFS)购物中心 定位：时尚、新潮、有趣、会玩、贴心服务、设施 最时尚的商业地标 建面：21.7万㎡。 拥有近300家商铺，其中100个首驻成都品牌。 作为中国西部最高端、最具国际化的一站式购物中 心，IFS云集众多国际顶级时装品牌、精致珠宝钟 表店、潮流服装品牌、儿童服饰用品、GREAT精品 超市、连卡佛百货、冰悦滑冰场等。
二、成都IFS业态布局—娱乐体验 电子数码
L6主要业态电子数码、娱乐体验等。 UA(IMAX)成都最大的室内影院。 代表品牌： 优贝施，艾格瑞，aojo，banana Unber，BOSE，倍轻松，Cuneiform， 大昌影音，Dyson，Face Face， GoPro，Happy Together，ILCOLPO， intelligera，凌美，潮飞流，微软，美 诺，蜜丝卡伦美甲美瞳，傲胜，魔力斯奇 那，小米之家，UA（IMAX），舒适堡健 身瑜伽等
21
三、成都太古里项目介绍
成都远洋太古里 业态分布：地下一层，地上二层
L1层业态： 西里：国际奢侈品牌旗舰店为主 代表品牌：古驰，Miu Miu，JIMMY CHOO，卡地亚，纪梵希， Hermes，三宅一生，亚历山大·麦昆，范思哲等 东里：鞋包、时装、护肤、运动类业态 代表品牌：飒拉，Apple，达衣岩，Hollister，b+ab，Adidas 中里：精致生活品牌、潮流设计、时尚服装、箱包、鞋等业态 代表品牌：HUGO BOSS，I.T，Kent&Curwen，Tiffany&Co，特斯 拉，曼黎怡，物心
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四、成都宽窄巷子项目介绍
业态组合 宽巷子：旅游休闲区（街面消费体验区） 业态：精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、 特色客栈、特色会所等主题情景业态。 窄巷子：品牌商业区（安静闲适休息区） 业态：西式餐饮、轻便餐饮、咖啡、艺术休闲、健康生活馆、 特色精品零售等 井巷子：时尚动感娱乐区（时尚年轻生活区） 业态：酒吧、夜店、特色零售、轻便餐饮、特色甜品等
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新鸿基环球贸易广场 东大街铁狮门项目
商业、酒店、写字楼、 商业、酒店、写字
住宅
楼、住宅
130万㎡，13万㎡
17万㎡
居住、办公、购物、 休闲娱乐
高端时尚百货商场
超五星级酒店、高档 酒店式服务公寓及超 一流甲级写字楼和大 型高档购物广场、国 际化住宅
居住、办公、购物、 休闲娱乐
中高端时尚百货商 场
甲级写字楼、住宅、 酒店式公寓、商场
成都写字楼市场发展解析—量价走势
长期来看（07－10年）——成都办公物业供需水平快速上涨（年均供应约10万方， 年均去化约6万方），整体短期内呈供过于求态势，但长期将持续看好
➢从07年开始，中途虽经历地政 及全球金融危机，但成都经济仍 较稳健且整体向好，全市办公物 业供需水平总体呈快速上升态势 ➢09年成都写字楼呈井喷式放量， 新增供应几乎08年1倍，而随着 经济的持续回暖及东大街和天府 新城的规划成熟，预计10年后市 场供应量也将持续攀升，而需求 虽有大幅提升但由于作为主力客 户的企业入驻项目具有一定的滞 后性，故短期内将供大于求 ➢而随着各重点板块的成熟，大 量外资企业入川，写字楼物业必 将得到进一步吸纳（2010年前5 月成都办公物业供需比为1.14， 达历年最低），未来将持续看好
➢相关数据显示，目前成都在建 的大型商业综合体项目数十个， 大多数体量都是10万平方米以上;
➢据不完全统计，2010年成都市 立项综合体50多个，未来供应面 积达1000万方，市场竞争激烈， 城南表现最为突出。 ➢而随着城市规划推进及经济发 展，目前成都市综合体应逐渐形 成四大板块竞争格局：东大街板 块、人南路及天府新城板块、市 中心板块、非典型板块（城西及 城北）
货商场
货商场
货商场
货商场
主要构成单元
室内步行街、 精品餐饮街、 SOHO公寓、 住宅
高档住宅、豪 华写字楼、商 业
星级酒店、甲 级写字楼、主 力大卖场、时 尚休闲街、高 端公寓楼
大卖场、时尚 百货、高端品 质住宅
城 北 区 域
➢在售及潜在项目：约5－8个 ➢在售及未来供应：约300万方
成都综合体竞争现状解析—各板块解 析
195米的高档 电梯公寓和超5 星酒店
➢在售及潜在项目：约5－8个 ➢在售及未来供应：170－200万方
成都综合体竞争现状解析—各板块解 析
东大街板块——西部金融街，基本以写字楼为核心物业，板块人气和商务气氛 正快速成熟中，未来将成为城市高端的商务综合体集群
产品种类 规模 业态 商业定位 主要构成单元
人南路及天府新城板块——供应巨大，品质高端，受区域成熟度所限价格相对较 平，但未来潜力巨大产Βιβλιοθήκη 种类凯德置地·来 福士广场
商业、酒店、 写字楼、住宅
保利中心
商业、酒店、 写字楼、住宅
花样年·美年 广场
商业、酒店、 写字楼、住宅
规模
23.4万㎡， 40万㎡
100万㎡
商业7.4万㎡
业态 商业定位 主要构成单元
2008 847080 383703 7674 2.207644975
2009 1393692 800485
6426 1.741059483
2010(1-5月) 417066 365317 7254
1.141655056
（注：写字楼物业指甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字楼、商住楼、商务公寓； 写字楼物业处置方式有出售、出售部分、只租不售。本数据只统计出售）
征 段，初具雏形，多为失败
案例
新城市广场
➢多以“新区”开发为主； ➢多以商业为核心驱动，兼 顾主力公寓走量、同时写字 楼聚集人气，产品更复合化 ➢商业发展异常成功，但公 寓、写字楼的办公居住功能 较弱
万达广场
➢城市中心，副中心及核心地段全 面发展， ➢规模档次高低出现多样化，高品 质及创新化成为市场主流 ➢基本为区域内标杆，开始国际级 高端配套（酒店等），提升价值 ➢各物业功能均衡发展
1500000 1000000
500000 0
成都2007-2010年5月办公物业量价走势
2007
2008
2009
2010(1-5月)
10000 8000 6000 4000 2000 0
新增供应面积
成交面积
成交均价
年份 新增供应面积
成交面积 成交均价 供需比
2007 778828 531704 5557 1.464777395
➢经营模式：销售/只租不 售 ➢特征：只租不售模式（中 环广场）出现，，表示出市 场正开始成熟 ➢代表项目：总府路时代广 场（05年）、人南沿线汇日 央扩（06年）、顺城路中环 广场（06年），以及国际级 甲级写字楼香格里拉
➢模式：销售/只租不售 ➢特征：供应激增、全面开 花形成四大板块，随着城市 土地资源的稀缺和天府新城 规划的出台，板块热点重点 向东大街和人南中轴沿线发 展 ➢代表项目：CBD仁恒置地 广场），天府新城板块写字 楼在建项目猛增
品牌特征
港资及外资企业为主 港资及本土实力企业为主
国内及本土一线品牌企业 为主
300万方
——
国内品牌企业为主
产品创新特征
物业服务
以奢侈性配套，如：
与国际接轨的产品组合 ：多功能/多形态
基本以世界五大 行为
五大行以及自有 物管
建筑立面及形态的创新
五大行以及自有 物管
国内成功经验的移植（ 以大型商业主导成为片 区发展新中心）
成都综合体竞争现状解析—各板块解 析 市中心板块——占据核心商圈黄金地段位置，高档集中商业为主。已聚集足够的
人气和商业氛围，走高端路线
产品种类 规模 业态
商业定位
富力·天汇 MALL
商业、酒店、 写字楼、住宅
60万㎡，商业 25万㎡
居住、办公、 购物、休闲娱 乐
中高端时尚百 货商场
九龙仓·国金 中心
商业、酒店、 写字楼、住宅
49万㎡
居住、办公、 购物、休闲娱 乐
高端时尚百货 商场
华置广场
商业、酒店、 写字楼、住宅 30万㎡
居住、办公、 购物、休闲娱 乐 高端高档精品 商业
城市 中心 区域
主要构成单元
富力天汇MALL、 花园式咖啡厅、 富力·JW万豪 茶楼，6星级的 酒店、爱丁堡 精品酒店，全 公馆、史丹尼 球最高级的品 国际公寓、超 牌 甲级写字楼和 商务中心
成都综合体板块格局——
板块
市中心
东大街
人南沿线及 天府新城
非典型板块 （城西/城北
）
个数
5-8 10-15 15-20
5-8个
供应体量（在售 /未来供应）
170-200万方 300-500万方
600-700万
物业组合特 征
以商业为核心 发展物业
以写字楼为核 心发展物业
以写字楼及商 业为核心发展 物业，各物业 较为均衡
城南区 域
➢在售及潜在项目：约10－15个 ➢在售及未来供应：300－500万方
➢城市新兴区域，正快速成熟，受城市新中 心和城市大动脉双核推动，综合体市场正全 面均衡发展，未来供应巨大，实力开发商扎 堆，项目品质高端但格起步相对较平，潜力 巨大
成都综合体竞争现状解析—各板块解 析
综合来看，未来城市综合体依东大街、天府大道两轴汇聚，城南为最，项目挑战较大
综合体具体各项物业概况分析放于后面《分物业分析部分》
开发背景
1、综合体背景 2、分物业背景
写字楼 住宅 商业
成都写字楼市场发展解析－发展阶段
成都写字楼市场发展目前正处于全面提速阶段，而项目所处人南中轴是发展的 热点区域
1999－2002 2003－2004
2005－2007
2008－至今
萌芽期
起步期
城东 中心 区域
➢在售及潜在项目：约15－20个 ➢在售及未来供应：600－700万方
成都综合体竞争现状解析—各板块解 析 非典型板块——城西城北鄯散量分布，多为价值洼地，旧城改造区域，为主，多
以商业和国内实力开发商开发为主
金牛万达广场 瑞安城北天地 绿地·世纪城 龙湖北城天街
产品种类 规模 业态
产品线较全，价格相对不 高，以小博大，价格战的
制造者
规模小，快速灵活，目标客 户明确，挖掘细分市场价值， 在细节创新打造难以复制的 产品以个性化的产品吸引客 户
成都综合体竞争现状解析
目前成都综合体开发正迎来一个井喷爆发的阶段，四大板块竞争格局渐已形成
➢成都已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的成都商业、商务大格局正悄然展 开。
0
0
09.1
09.2
09.3
09.4
09.5
09.6
09.7
09.8
09.9
09.10
09.11
09.12
10.1
10.2
10.3
10.4
10.5
供应面积(㎡)
72119.79 4343.36 72511.95 289428.08 25663.45
85181.91 80513.03 358886.27 14860.08 20200.31 135265.82 147690.32 16578.31 97542.43 48970.06 66378.96
自有物管
➢综合来看，未来成都综合体供应巨大，主要集中在东大街及天府大道两轴线 上，其中以人南沿线及天府新城板块为最！项目所在人南天府新城板块，供应 巨大，实力开发商扎堆，项目挑战较大！
小结
通过对区域内规划中的城市综合体，可以发现——
➢随着经济及城市规划的日益发展，成都市综合体正日臻成熟，城市升 级在即 ➢目前成都市城市综合体供应面临井喷，未来供应巨大，主要集中在东 大街即天府大道两轴线上 ➢受天府大道和城市新中心（天府新城）双核驱动，城南综合体供应为 启体示，：如群何全雄成城逐就之鹿“冠的精，混品且战”多年，位代是实，赢力大得开鳄市发云场开集是发的本，国案品际成质城功高南的端，关，挑键但战未与来机潜遇力并巨存大，而作为精品综合