我国房地产市场秩序的法律规制与重构
城市房地产管理法规范城市房地产市场的法律
城市房地产管理法规范城市房地产市场的法律在城市发展的过程中，房地产市场扮演着至关重要的角色。
为了保护市场的健康运行和消费者的合法权益，各级政府普遍制定了相应的城市房地产管理法规。
这些法规对于规范房地产市场的运作、维护市场秩序具有重要意义。
本文将对城市房地产管理法规进行探讨，并强调其对法律的约束和保护作用。
一、房地产市场的法律规范1.国家层面的法规在我国，国家层面上制定了一系列房地产管理法规，例如《中华人民共和国城市房地产管理法》。
这些法规旨在明确市场主体的权利和义务，规范市场秩序，维护市场健康发展。
其中，对于房地产交易、合同、产权登记等方面进行了具体的规定。
2.地方性法规除国家级法规外，各地方政府也制定了具体的城市房地产管理法规，以适应本地实际情况。
这些法规在考虑地方经济、人口、土地资源等因素的基础上，对于房地产开发、销售、租赁等方面进行了细化的规定。
地方性法规的制定能够更好地解决本地市场存在的问题，提供具体的实施举措。
二、法律对房地产市场的约束作用1.明确市场规则城市房地产管理法规明确了市场交易的基本规则，如交易双方的权利和义务、合同签署的要求、交易价款的支付方式等。
这些规定为市场参与者提供了明确的行为准则，有助于规范交易行为，保障交易的合法性和公正性。
2.加强市场监管法律对房地产市场的监管作用具有重要意义。
通过设立房地产管理部门和监管机构，定期开展市场巡查和执法检查，对于市场中的违法行为进行查处和惩罚，确保市场秩序的正常运行。
同时，法律还规定了各方在违约等情况下的协商、仲裁和起诉等程序，为解决纠纷提供了便利和保障。
三、法律对消费者的保护作用1.明确消费者权益城市房地产管理法规中明确规定了消费者的权益，如购房者的知情权、选择权、公平交易权等。
这些保护措施旨在确保消费者在市场交易中能够享受到公正的待遇，避免因不对等的信息和力量对消费者造成的损失。
2.加强合同保护合同是市场交易的基本依据，合同的签署和执行对于维护市场秩序至关重要。
房地产行业的法律法规和合规要求
房地产行业的法律法规和合规要求房地产行业在我国的经济发展中扮演着重要的角色。
为了确保房地产市场的规范运作，保护消费者的权益，维护社会稳定，我国制定了一系列的法律法规和合规要求，以规范房地产行业的各项活动。
1. 房地产行业的基本法律法规（1）中华人民共和国宪法：宪法为我国所有法律的根本，明确规定了土地所有权、居住权等基本权利，保障公民的合法权益。
（2）中华人民共和国物权法：物权法是我国房地产交易的法律基础，规定了房地产的产权、转让、抵押等相关事宜。
（3）城市房地产管理法：城市房地产管理法主要针对城市土地的使用、出租、买卖等方面进行了规定。
（4）不动产登记暂行条例：不动产登记暂行条例规定了不动产登记的制度和管理办法，确保不动产交易的真实性和合法性。
2. 房地产销售合规要求（1）商品房预售管理办法：商品房预售管理办法规定了商品房预售的相关程序、备案制度、资金监管等要求，保护购房者的权益。
（2）商品房销售管理办法：商品房销售管理办法明确了商品房销售的合规要求，包括销售广告、签约程序、资金监管等方面的规定。
（3）房地产开发企业信用管理办法：信用管理办法对房地产开发企业的信用记录、信用修复、信用信息公开等做了详细规定，提高了市场透明度和企业诚信度。
3. 房地产租赁合规要求（1）住房租赁管理办法：住房租赁管理办法明确了住房租赁双方的权利与义务，规范了租赁合同的签订、租金支付、维修责任等事项。
（2）商品房出租管理办法：商品房出租管理办法针对房屋出租环节制定了具体的合规要求，包括出租登记、出租合同、租金支付等方面的规定。
4. 房地产开发合规要求（1）城市规划法：城市规划法规定了城市规划的原则和程序，确保房地产开发符合城市规划布局和用地规划的要求。
（2）建设工程质量管理条例：建设工程质量管理条例对房地产开发的各个环节，包括设计、施工、验收等进行了规范，保证了房屋质量的安全可靠。
总结:以上是房地产行业的法律法规和合规要求，这些法律法规和合规要求能够从不同方面对房地产行业进行规范和监管，保障房地产市场的稳定和有序发展。
房地产法律法规2024
引言概述：房地产法律法规是指在房地产领域中，为规范市场秩序、保护消费者权益、维护社会稳定而制定的一系列法律和法规。
本文将针对房地产法律法规的具体内容展开论述，以帮助读者深入了解相关法律法规的内涵和应用。
正文内容：一、房地产开发法律法规1.国家宏观经济政策和建设用地政策：房地产开发必须符合国家的宏观经济政策和建设用地政策，包括土地供应、土地用途审批等。
2.房地产开发主体资格：法律法规对房地产开发主体的资格做出了规定，包括资质证书、经营许可等条件和程序。
3.商品房销售管理：涉及商品房销售合同、预售许可、商品房交付等，保障购房者权益和房屋交付质量。
二、房地产中介法律法规1.房地产中介机构管理：规定了房地产中介机构的设立、经营范围、资质条件、责任等，以保障消费者的合法权益。
2.房地产经纪人管理：明确了房地产经纪人的资格条件、从业行为规范、受益问题等，增加从业人员的责任感和专业性。
3.房屋买卖中介合同：明确了房屋买卖中介合同的内容、签订程序、违约责任等，保护委托方和中介机构的合法权益。
三、建设工程法律法规1.建设工程施工许可：规定了建设工程施工许可的程序和条件，保证施工过程的合法性和安全性。
2.建设工程质量管理：明确了建设工程质量验收、质量责任、保修责任等，促进建设工程的质量提升。
3.建设工程招标投标：规定了建设工程招标投标的程序、原则和要求，保障公平竞争和资源合理利用。
四、房屋租赁法律法规1.房屋租赁合同：明确了房屋租赁合同的内容、签订程序、租金支付等，保护租赁双方的权益。
2.房屋租赁中介管理：规定了房屋租赁中介机构和从业人员的资质条件、经营行为规范等，维护租赁市场的稳定。
3.房屋租赁争议解决：明确了房屋租赁争议的解决程序和方式，保障租赁双方的合法权益。
五、房地产税收法律法规1.房地产税收政策：涉及房地产购置税、各类房地产交易税费等，为房地产市场提供税收指导。
2.房地产税收管理：明确了房地产税的纳税义务、征收程序和纳税申报等，规范税收管理。
城市房地产管理法修改案加强房地产市场监管
城市房地产管理法修改案加强房地产市场监管近年来，中国房地产市场发展迅速，然而，随着房地产市场规模的扩大和风险的增加，城市房地产管理法的修改成为了当务之急。
为了加强对房地产市场的监管，保障市场的健康发展，相关部门迅速行动，制定了城市房地产管理法修改案。
本文就城市房地产管理法修改案加强房地产市场监管的重要举措进行探讨。
一、加强对开发商的监管房地产市场的健康稳定发展，离不开对开发商的有效监管。
城市房地产管理法修改案明确加强对开发商的监督管理，要求开发商必须按照规定的程序和标准进行房地产开发，严禁违法违规行为。
同时，对于存在违规行为的开发商，将加大处罚力度，追究其责任，并取消其相应的开发资格。
二、完善购房者权益保护机制购房者的权益保护一直是我们关注的焦点。
城市房地产管理法修改案针对购房者的合法权益，提出了一系列的保护举措。
一方面，要求开发商必须提供真实、准确的房产信息，不得隐瞒或夸大宣传，以免误导购房者。
另一方面，对于购房者的合同纠纷，提出要加强相关调解机构的建设，加大力度维护购房者的合法权益。
三、加强房地产市场价格监管房地产市场价格的合理性和稳定性对整个经济体系都具有重要意义。
城市房地产管理法修改案要求加强对房地产市场价格的监管，防止恶意炒作和市场异常波动。
相关部门将建立房地产市场价格监测系统，及时监测市场的价格动态，发现异常情况将采取相应的措施进行调控。
四、规范房地产中介机构行业房地产中介机构在房地产交易市场中起到了重要的作用。
但在实际操作中，也存在一些乱象，如虚假宣传、强迫购房等行为。
城市房地产管理法修改案要求进一步规范房地产中介机构的行为，加强对其资质和业务的监管，确保其公正、合法地为购房者提供服务，注重维护购房者的利益。
五、加大对违法违规行为的打击力度市场的监管离不开有效的法律制度和严厉的惩罚措施。
城市房地产管理法修改案明确要求对房地产市场的违法违规行为进行打击。
对于开发商、中介机构等违规行为，要严肃处理，并进行相应的处罚。
房地产政策法规汇编
房地产政策法规汇编近年来，房地产市场成为社会关注的焦点，各地政府也频繁出台相关政策法规，以维护市场稳定和促进行业健康发展。
本文将汇编整理一些关键的房地产政策法规，为读者提供一个全面了解房地产行业的参考。
一、房地产市场监管政策房地产市场监管是保持市场秩序的重要手段，下面列举几项关键政策。
1.房地产市场准入制度准入制度是指对开发商和中介机构进入市场进行资质审核和管理。
各级政府共同制定了一系列依法实施的准入条件，如企业资本金达到一定额度、具备良好信用记录等。
此举旨在筛选出有实力、诚信经营的开发商和中介机构，并防止无资质者进入市场，保护购房者和投资者的权益。
2.房地产市场价格监管政策房地产价格监管是维护市场公平竞争和促进房价稳定的关键环节。
各级政府设立房地产价格监测部门，定期公布房价指导价，防止价格虚高或虚低。
同时，政府也加强了对市场价格的监测和调控，力图维持市场价格在合理范围内波动。
3.房地产市场交易行为规范为了保护购房者和投资者的合法权益，政府制定了一系列规范交易行为的政策法规。
比如要求开发商提供真实、完整的房产信息，明确交付时间和标准，限制变相加价、强制搭售等不合理要求。
此外，政府还鼓励推行公开透明的市场，提高交易信任度。
二、房地产税收政策税收对于调控房地产市场起着重要的作用。
下面介绍几个常见的房地产税收政策。
1.房地产增值税在房地产交易中，开发商需要缴纳增值税。
根据相关法规，开发商应当按照房地产开发销售总额的一定比例进行增值税的缴纳。
这项政策的出台，旨在有效遏制投资性购房，引导房地产市场向刚需为主导发展。
2.物业税物业税是针对房屋的占地面积和利用面积征收的一种财产税。
该税种的目的在于引导合理使用土地资源，促进城市科学发展。
此外，物业税的征收也可增加政府财政收入，用于城市公共设施建设等。
三、房地产融资政策房地产行业的融资政策对于促进市场健康发展起着重要作用。
以下是几个关键的房地产融资政策。
1.购房贷款政策为鼓励居民购房，政府出台了购房贷款相关政策。
城市房地产管理法
城市房地产管理法引言随着城市化的不断发展，城市房地产成为了城市经济发展和人民生活的重要组成部分。
为了合理规范城市房地产市场，保护市民的合法权益，维护社会稳定，各国逐渐建立了城市房地产管理法。
本文将对城市房地产管理法进行探讨，分析其内容和作用。
一、城市房地产管理法的概述城市房地产管理法是一种建立在法律基础上的规定城市房地产市场行为的法律法规。
城市房地产管理法通常由国家立法机构制定，并由地方政府进行实施和监督。
其主要目的是规范城市房地产市场秩序，保护市民的合法权益。
城市房地产管理法一般包括以下内容：1. 房地产市场监管：城市房地产管理法规定了对房地产市场的监管机构和监管措施。
这些措施包括申请房地产开发许可、房地产销售合同的签订和履行、房地产广告宣传等方面。
监管机构负责监督市场交易的合法性和公平性，防止虚假宣传和违法行为。
2. 市场准入和退出机制：城市房地产管理法规定了房地产开发商的准入条件和退出机制。
开发商需要符合一定的资质和条件，才能参与房地产市场的开发和销售。
同时，对于违法违规的开发商，城市房地产管理法也规定了相应的处罚和制裁措施。
3. 市场价格和租金调控：城市房地产管理法对市场房价和租金进行调控，以保护市民的经济利益。
法律规定了房地产市场价格的测算方法和调整机制，并对房屋租金的涨幅进行限制。
这样可以防止房地产市场价格过高，影响市民的生活质量。
4. 建筑安全和环境保护：城市房地产管理法对建筑安全和环境保护进行规定，以保护市民的人身安全和生态环境。
法律规定了房屋建设的相关标准和要求，建立了房屋质量监督机制。
此外，城市房地产管理法还规定了对房屋建设过程中环境污染的控制措施。
二、城市房地产管理法的作用城市房地产管理法对城市发展和市民生活有着重要的影响和作用。
1. 维护市场秩序：城市房地产管理法规范了房地产市场的行为规则，减少了不正当竞争和欺诈行为。
法律的制定和实施有力地维护了市场的公平和秩序，保护了市民的合法权益。
中国房地产市场的规制
中国房地产市场的规制房地产市场是中国经济的一个重要组成部分，也是中国人民生活的重要方面。
然而，在过去的几年中，中国房地产市场出现了一些问题，如过度投机，高风险，市场波动和社会不平等等。
因此，政府出台了一些政策来规制房地产市场，以保持市场稳定和社会公平。
下面是我对中国房地产市场规制的一些思考和建议。
首先，政府应该严格限制外来投资者在中国房地产市场的进入，特别是那些炒房者。
政府应该加强现有的外汇管制措施，加大对外资流入的监管力度，限制外国资金进入中国的房地产市场。
此外，政府还应该审议并限制各种“迷信”和“忽悠”的广告营销策略，以避免投机者在房地产市场上误导和误导消费者。
其次，政府应该加强对房地产开发商的管理和监督。
只有有良好信誉的开发商才能获得政府的资金支持和批准。
对于那些取消资质的开发商，政府应该取消其项目批准和资金支持，并惩处其违法行为，以遏制低信誉开发商的存在和投机活动。
第三，政府应该加强对房地产市场价格和质量的监管。
只有在市场上建立公正、透明和标准的价格机制，才能保障消费者和投资者的合法权益。
因此，政府应该定期监测房地产市场价格，并及时发布相关数据和信息。
同时，政府也应该建立一套质量监管机制，确保开发商在房地产项目中遵守相关规定和标准，消除消费者对房屋质量的顾虑和不安。
最后，政府应该加强对房地产市场的分类管理。
政府应该对住宅、商业、办公等不同类型的房地产分别进行管理和监管，避免不同类型的房地产相互影响。
例如，政府应该严格限制在住宅区域开办商业场所或办公场所的行为，避免对居民生活的影响。
同时，政府还应该对房地产市场的税收政策、金融政策等进行适当的调节和管理，以确保房地产市场的稳定和可持续发展。
总之，中国房地产市场在未来的发展中需要政府的有效规制和管理。
政府应该采取综合、系统、科学的方法，对房地产市场进行全面、有效的管理和调节，以确保市场的稳定和社会的公平。
房地产市场的政府政策与法律法规
房地产市场的政府政策与法律法规房地产市场是一个对国家经济发展和社会稳定具有重要意义的领域。
为了引导和规范房地产市场，各国政府都制定了一系列的政策和法律法规。
本文将就房地产市场的政府政策与法律法规进行探讨。
一、政府政策的调控措施1. 货币政策调节。
房地产市场的健康发展需要充足的资金支持，因此，货币政策是调控房地产市场的重要手段之一。
国家通常通过调整利率、货币供应量等来控制房地产市场的投融资成本，从而影响购房者的购房意愿和开发商的开发能力。
2. 土地政策引导。
土地是房地产市场的重要资源，各国政府通过土地政策来引导土地使用和开发。
比如，政府可以通过招拍挂、土地出让等方式来控制土地供应，限制过度开发，避免土地价格的过度上涨。
3. 房贷政策限制。
为了避免房地产市场的过度炒作和风险积聚，政府会采取一系列的房贷政策来限制购房者的购房能力。
这包括提高首付比例、收紧利率政策、限制购房人数等措施，从而减少投机性购房行为。
4. 税收政策优惠。
政府为了鼓励房地产市场的发展，也会出台一些税收政策优惠措施。
比如，减免房产税、增值税等，以降低开发商的成本，刺激购房者的购房热情。
二、相关的法律法规1. 房屋供应与销售管理法律法规。
这方面的法律法规主要规定了房屋的供应与销售管理，包括土地使用权出让、房地产开发企业的资格与审批、商品房销售许可证的颁发、房地产交易合同的订立与履行等环节。
这些法律法规的出台，旨在保护购房者的合法权益，并维护房地产市场的秩序和稳定。
2. 建设工程规划管理法律法规。
为了确保房地产开发项目的规划和建设符合国家的整体规划以及人民的利益，政府制定了一系列的建设工程规划管理法律法规。
这些法律法规规定了开发项目的规划审批、建设许可、监理、验收等环节，旨在保证工程的质量和安全，以及保护自然环境的可持续发展。
3. 房地产市场监管法律法规。
为了维护房地产市场的正常运行和公平竞争，政府制定了一系列的监管法律法规。
这些法律法规规定了开发商的资质、房地产经纪机构的管理、市场交易的规范等内容，旨在保护消费者的权益，维护市场的公平和诚信。
房地产市场监管与法律合规
房地产市场监管与法律合规近年来，房地产行业在我国经济发展中扮演着重要的角色。
然而，随着市场的火爆和竞争的加剧，监管和合规也变得尤为重要。
本文将探讨房地产市场监管与法律合规的背景、重要性以及应对之策。
一、背景在我国房地产市场的发展中，监管和法律合规一直是一项重要的工作。
房地产市场的健康发展需要有相关政策的指导与引导，以及监管机构的严格执法。
同时，房地产行业的法律合规也是保障市场秩序、维护消费者权益的重要手段。
二、重要性1. 维护市场秩序房地产市场监管和法律合规的首要目标是维护市场的公平、公正、透明。
监管机构应加强对房地产开发商、中介机构等市场主体的监管，打击不正当竞争、价格操纵、信息披露不完整等违法行为，维护市场秩序的稳定。
2. 保护消费者权益房地产市场涉及广大消费者的切身利益。
监管机构应加强对商品房销售、预售、交付等环节的监管，确保购房者的合法权益不被侵害。
在法律合规方面，应建立健全的消费者保护机制，提高消费者的维权能力。
3. 防范金融风险房地产市场作为金融体系重要组成部分，关系到金融稳定。
监管机构应密切关注房地产市场的投资、融资等风险，采取相应的措施来防范金融风险的发生。
法律合规方面，需要加强对金融机构和金融产品的监管，减少非法资金流入房地产市场。
三、应对之策1. 健全监管机制加强房地产市场的监管需要健全的机制和措施。
监管机构需要完善市场准入制度，加强对市场主体的注册、评估和审查。
同时，要加强对房地产企业的监管，完善信用体系，加大对违法行为的打击力度。
2. 加强信息披露市场的透明度是保障市场秩序的重要保证。
监管机构应建立健全信息披露制度，要求房地产开发商、中介机构等市场主体及时、准确地向公众披露相关信息。
同时，加强对房地产广告的监管，防止虚假宣传误导消费者。
3. 强化法律意识房地产市场的法律合规需要相关主体具备法律意识。
监管机构应加强对行业从业人员的教育和培训，提高他们的法律素养。
同时，加强对房地产行业违法行为的打击，提高违法成本，形成有效的震慑。
法律知识：法律如何规范房地产和房屋交易
法律知识：法律如何规范房地产和房屋交易随着经济和城市化的发展，房地产和房屋交易已经成为了一个国家经济和社会发展的重要组成部分。
在这个领域，法律的规范作用越来越凸显。
本文将从政策法规、法律手续、合同法及违约责任、房屋质量等几个方面来探讨法律如何规范房地产和房屋交易。
一、政策法规政策法规是对房地产和房屋交易的重要规范。
政府要通过制定土地规划法、城市规划法、物权法、房地产管理法等法律法规，保障公民的房屋权利，规范市场秩序，促进市场健康发展。
在2017年，我国全面开展了房地产市场调控工作，通过一系列的政策法规来规范房地产市场，即国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，包括限购、限贷、限售等政策措施，对炒房、投机的行为进行限制，避免市场泡沫化。
此外，为了保证市场透明、公正，国家还建立了不动产登记制度，规范房地产交易，对购房者和权利人进行真实身份审查。
二、法律手续任何一项法律行为，都需要进行相关的法律手续。
在房地产和房屋交易中也是如此。
购买一套房子，需要进行合同签订、过户手续、税费支付等环节。
房地产买卖过程中必须办理的手续有：与房地产开发商签订委托购买协议或预售合同、在协议或合同规定的期限内办理房屋过户手续、在规定的期限内支付房款、办理房产证等。
这些手续的规定，有效地保障了房屋交易的合法性和规范性，确保购房者的权益得到保护。
三、合同法及违约责任合同法是调整交易行为的法律基础。
在房地产交易中，合同的签订是最基本的保障。
房地产买卖是双方自愿的合同关系，双方应当严格按照合同约定履行，合同一旦签订就具备法律效力，双方必须按期履行合同的约定。
如果一方不能履行合同，必须承担相应的法律责任。
如果购房人不能按期交付房款，房屋开发商或出售方有权解除合同，收回物业。
如果卖房人不能按期过户或不能按约定交房，购房人有权解除合同，要求退还定金或全款。
在行政许可程序透明、公平、法定的情况下，当事人因非法占有而存在权属纠纷时，诉讼或仲裁程序可将纠纷解决。
中国政法大学优秀法学毕业论文-房地产市场运行中的经济法问题分析
房地产市场运行中的经济法问题分析院系：人文社会科学系专业：法学班级：xxxxx学号：xxxxx姓名：xxx2012年3月目录摘要 (3)一、什么是房地产 (3)二、国家房地产宏观调控措施所出现的法律问题及解决方法 (3)1.国家房地产宏观调控问题的主要表现 (3)2.国家房地产宏观调控解决办法 (4)2.1房地产宏观政策调控 (4)2.2房地产宏观调控实体法律制度的完善 (4)三、房地产中的民生问题 (5)1.1城市建设拆迁问题 (5)1.2解决城市拆迁问题的对策建议 (6)2.我国房地产中介市场的规范 (7)2.1房地产中介的概念 (7)2.2房地产中介的作用 (7)2.3我国房地产中介存在的问题 (7)2.4加强我国房地产中介业的经济法规制建立和完善的对策 (8)2.5房地产中介信用档案的建设 (9)四、完善我国房地产法律体系的建议 (9)房地产市场运行中经济法问题分析摘要：近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。
一方面来说，房地产市场的发展是城市经济发展水平的“催化剂”；从另一方面来说，房地产市场中的经济法不完善，从城市建设不合理拆迁、房地产中介的市场规范等问题逐渐暴露出来，阻碍了城市经济的发展，降低了城市的竞争力。
房地产业关联度高，带动力强，毫无疑问的在我国经济体系中占有举足轻重的地位。
房地产业发展速度越快，对社会造成的影响也越大。
国家为了给长时间处于“高温”状态的房地产降温，接连出台了多项宏观调控措施，但效果不是很明显。
究其原因，是因为冷落了法律问题，使宏观调控的一些相关政策与法律规定相悖。
关键词：房地产、宏观调控法、城市拆迁、房地产中介、房地产法律体系一、什么是房地产业房地产业指从事房地产经营管理服务性企业的总称，包括内容：土地的开发和再开发;房屋的开发和建设;地产的经营;房地产经营，包括房屋的买卖、租赁、抵押;房地产中介服务;房地产物业管理;房地产金融。
论房地产宏观调控的法律对策
论房地产宏观调控的法律对策房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，其稳定健康发展对于国家经济增长、社会稳定和民生改善具有至关重要的意义。
然而，近年来房地产市场的过热发展和波动，引发了一系列经济和社会问题，如房价过高、投机炒作、房地产泡沫等。
为了促进房地产市场的平稳运行，保障广大民众的住房需求，加强房地产宏观调控成为了必要举措。
而法律作为一种强有力的手段，在房地产宏观调控中发挥着不可或缺的作用。
本文旨在探讨房地产宏观调控的法律对策，以期为完善我国房地产市场的调控机制提供有益的参考。
一、房地产宏观调控的必要性（一）稳定房价房价的过快上涨不仅加重了居民的购房负担，还可能引发金融风险和社会不稳定因素。
通过宏观调控，可以抑制投机性需求，增加住房供应，从而稳定房价，使房地产市场回归理性。
（二）优化资源配置房地产市场的盲目发展可能导致资源的不合理配置，大量资金涌入房地产领域，而实体经济发展受到挤压。
宏观调控有助于引导资金流向更有利于经济可持续发展的领域，促进产业结构的优化升级。
（三）保障民生住房是民生的基本需求之一。
确保广大居民能够拥有合适的住房，是政府的重要职责。
宏观调控可以加大保障性住房的建设和供应，提高住房保障水平，改善居民的居住条件。
二、当前房地产宏观调控法律存在的问题（一）法律法规体系不完善我国目前尚未形成一套完整、系统的房地产宏观调控法律法规体系，相关规定散见于各类法律法规和政策文件中，缺乏统一性和权威性。
（二）调控政策的法律位阶较低许多房地产调控政策是以行政命令、通知等形式出台，法律位阶较低，稳定性和执行力不足，容易受到各种因素的干扰和影响。
（三）法律监管机制不健全在房地产市场中，存在着诸多违法违规行为，如开发商捂盘惜售、虚假宣传、中介机构违规操作等。
然而，现有的法律监管机制存在漏洞，对这些行为的打击力度不够，违法成本较低，难以有效遏制违法行为的发生。
三、完善房地产宏观调控法律的对策（一）构建完善的法律法规体系制定专门的《房地产宏观调控法》，明确调控的目标、原则、手段和程序，整合现有相关法律法规，形成一个层次分明、相互协调的法律体系。
房地产市场的政策环境和法律法规解读
房地产市场的政策环境和法律法规解读近年来，房地产市场一直是人们关注的焦点之一。
政策环境和法律法规对于房地产市场的运营和发展起着至关重要的作用。
本文将对房地产市场的政策环境和法律法规进行解读。
一、宏观政策环境对房地产市场的影响在中国，房地产市场是受到政府宏观经济调控政策的严格限制的。
政府通过调整信贷政策、调整存款准备金率等手段来影响房地产市场的供需关系。
例如，当经济过热时，政府可能会收紧信贷政策，提高存款准备金率，以抑制房价上涨；而当经济下行时，政府可能会放松信贷政策，降低存款准备金率，以刺激房地产市场。
此外，政府还通过土地供应和土地出让方式来影响房地产市场。
政府可以通过增加土地供应、提高土地竞价底价等方式来控制土地价格和土地供应量，从而影响房地产市场的供需关系和价格走势。
二、房地产市场法律法规的解读1.《房地产管理法》《房地产管理法》是我国对房地产市场进行监管的基本法律法规。
该法对房地产合同、房地产开发经营等进行了详细规定，对于维护购房者和开发商的合法权益起着重要作用。
2.《城市房地产管理条例》《城市房地产管理条例》是对《房地产管理法》的补充和具体落实。
该条例对房地产开发、销售、物业管理等环节进行了详细规范，强化了对市场乱象的监管，并加强了对购房者权益的保护。
3.《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例》规定了不动产登记的相关程序和要求。
不动产登记是房地产交易的基础，确保了房地产交易的合法性和安全性。
4.《物业管理条例》《物业管理条例》规定了物业公司的管理规范和责任。
物业管理的规范和优质服务对房地产市场的稳定运行和购房者的满意度至关重要。
5.《城市房屋租赁管理条例》《城市房屋租赁管理条例》对城市房屋租赁行为进行了规范，保护了租房者的合法权益。
该条例扩大了租房者的权益保护范围，规定了房屋租赁合同的内容和解除方式。
通过对以上法律法规的解读，我们可以看出政府对房地产市场的监管越来越严格，逐渐完善的法律法规体系为房地产市场的健康发展提供了保障。
我国房地产市场秩序的法律规制与重构
收 稿 日期 ：２ １ ０ ３ ０ ０— ９— ０
能力上实 现 “ 力 寻租 ” 权 ；获 得 土 地 后 大 量 囤 积
延 期 开 发 ，制 造 房 产 市 场 上 的 虚假 供 给短 缺 ，借 此
作者 简介 ：陈小 东 （ ９ ２一） １７ ，男 ，江西樟 树人 ， 中国人 民大 学法 学院博 士研 究 生 ，研 究方 向 ：经 济法 。
在 于完 善 法律 应 对 策略 。在 宪 法层 面 明确 保 护 公 民 的 居 住 权 ，使 居 住 权 不 再 定 位 为 纯粹 的 私 权 ， 应 将居 住 权 “ 会 化 ” 或 “ 益 化 ” 社 公 ，加 强 对 公 民 居 住 权 的 保 护 力 度 ； 完 善 现 有 《 地 法 》 土 、 《 地 产 管 理 法》 及 相 关税 法 ，增 加 法 律 对 当前 房 地 产 业 发 展 态势 的针 对 性 和 可操 作 性 ；健 全 房 房 地 产 法律 体 系，制 定 专 门的 《 地 产 监 管 法 》 或 包括 其 内容 的 《 业政 策 法》 房 产 。
场 定 价 机 制 在 发 现 房 产 的 真 实 价 值 方 面 存 在 功 能
丧 失状 况 。
权 仍然属 于国家 或集 体 ，但 土地 使用 权 却可 以 以
出让 方 式 由社 会 个 体 成 员 享 有 ，人 们 由此 也 拥 有 了属 于 自己 的 房 屋 。 改 革 使 房 地 产 成 为 了 能 够 产
行 业 属 开 放 自 由 的 市 场 化 产 业 ，房 地 产 市 场 提 倡 完 全 、充 分 、有 效 的竞 争 。实 际运 行 中 ，开 发 商 作
中国房地产市场的规制
中国房地产市场的规制中国房地产市场的规制是指中国政府对房地产行业进行的管理和监管措施。
由于房地产市场的特殊性和重要性，政府对其进行规制以维护市场的稳定和健康发展，保障人民群众的住房需求，防范房地产泡沫的产生。
1. 土地供应管理：中国政府对土地资源实行集约化利用和有效管理。
政府通过土地供应计划、土地使用权出让、土地交易等措施，确保土地的有序供应和合理利用，防止土地资源浪费和房地产市场过热。
2. 房屋建设管理：政府对房屋建设实行严格的审批和监管制度。
各个建设项目必须按照规定程序经过审批，符合相关安全标准和建筑规范才能开工建设。
政府对房屋建设的质量、安全和环境保护进行监督和检查，保障房屋质量和居民的安全。
3. 房地产市场调控：中国政府采取了一系列调控措施，以防止房地产市场过热和泡沫化。
这些措施包括限制地价、限购政策、限贷政策、调整房地产税收等。
通过调控手段，政府能够调整市场供求关系，稳定市场价格，防范房地产市场的风险。
4. 住房保障政策：政府实施住房保障政策，以满足广大人民群众的基本住房需求。
这包括公共租赁住房、廉租住房、保障性住房等多种形式。
政府通过优惠政策、财政投入等手段，提供经济适用住房，帮助有困难的群众解决住房问题。
5. 房地产市场监管：政府加强对房地产市场的监管，加强对房地产开发企业和中介机构的监督。
政府对房地产企业的开发活动、销售行为进行监测和检查，防止违法违规行为的发生。
对涉嫌违法违规的企业和中介机构进行处罚和整顿，维护市场秩序。
以上就是中国房地产市场的主要规制措施。
通过这些措施，政府能够保障市场的健康发展，满足人民群众的住房需求，防范房地产市场的风险，推动经济的可持续发展。
这些规制措施也对房地产企业和投资者提出了更高的要求，促进了行业的规范化和健康发展。
房地产开发与经营(新)2024年5月题目及答案
房地产开发与经营(新)（2024年5月考试试题及答案）一、论述( 每题参考分值5分)1、论述房地产业的可持续发展。
正确答案：答：基本要点：房地产业的可持续发展是房地产宏观调控的最终目标。
房地产业的可持续发展应该包含以下四个方面：①土地资源的可持续发展。
主要是指土地资源的合理定价与优化配置、土地使用的最低安全标准以及土地利用的代际公平规则。
②房地产开发建设的可持续发展。
在可持续发展战略中，城市发展的总目标不再是以追求产值为中心的城市经济发展目标，而应是包括自然环境质量、市民福利和健康状况、文化教育科技和经济水平在内的城市生态经济发展目标。
因此，为实现房地产开发的总目标，必须正确处理和协调好房地产开发与生态环境保护的关系。
③住区与可持续发展。
长期以来，我国对城市住房建设的投资远远不适应城市人口增长的需要，造成城市居民的居住条件不断恶化，居民最基本的生活需求得不到满足，从而影响了城市持续发展的潜力。
比如城市日益严重的大气、水、噪声污染以及日益恶化的交通状况，甚至日益严重的“热鸟效应”等等。
④房地产市场的可持续发展。
传统市场模式中资源配置是以最优化资源的经济价值为中心，而包括土地、房屋在内的各种资源的传统市场价值就是其经济价值的集中体现；在可持续发展市场模式中，资源配置机制以资源的经济价值、社会价值和生态价值的最优化为中心，土地与房屋的可持续价值不仅是其经济价值，也是其社会与生态价值的集中体现。
2、试述中国住宅价格持续上涨的原因正确答案：试述中国住宅价格持续上涨的原因一、从需求方面分析。
消费者真实需求的客观存在时住房价格上涨的重要因素。
(1)随着人们生活水平大幅提高，对高质量生活的追求使得大众对通过购置房产改善居住条件的欲望空前强烈；(2)城市化进程的加快促使购房需求的增加；(3)人们对国家未来经济发展看好，将住房作为保值增值的投资品；(4)国外资本对未来人民币升值的预期使得热钱吩咐涌入中国房市。
二、从供给方面分析。
中国房地产市场的规制
中国房地产市场的规制中国房地产市场的规制一直是国家政策的重点关注和调控对象。
随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场在国民经济中的地位也日益凸显。
房地产市场的过热和泡沫问题也日益凸显，对房地产市场进行合理规制成为当务之急。
本文将对中国房地产市场的规制进行分析和探讨。
一、宏观调控政策在宏观调控政策方面，中国政府通过出台一系列限购、限贷、限价等举措来控制房地产市场的过热。
限购政策主要是限制购房人的购房数量和购房资格，从而抑制投机炒房行为；限贷政策主要是通过提高存款准备金率和贷款利率来抑制房地产贷款的过快增长；限价政策主要是通过出台房地产价格调控政策来控制房价过快上涨。
这些宏观调控政策旨在平抑房地产市场的过热，保持房地产市场的稳定。
中国政府还通过城市规划、土地管理等手段来规范房地产市场。
在城市规划方面，政府对房地产项目的立项、用地规划等进行严格管控，以确保房地产市场的稳健发展；在土地管理方面，政府通过土地出让、土地拍卖等手段来控制房地产开发的节奏，防止过度投机和过度开发。
二、市场监管市场监管是房地产市场规制的重要一环。
在市场监管方面，中国政府通过建立健全相关法律法规和监管机制来规范房地产市场。
购房合同、商品房预售制度、房地产开发企业登记管理制度等方面的法律法规是保障购房者权益的重要手段；而市场监管机构的设立和规范运作则可以加强对房地产市场的监督，及时发现和处理房地产市场的违法违规行为。
政府还对房产中介机构、房地产开发企业等进行严格的监管，以防止房地产市场出现乱象。
要求房产中介机构公示收费标准和服务承诺等，增强市场透明度；并对房地产开发企业履行土地使用权出让条件、商品房销售条件等进行监管，防止恶意炒作和恶意营销，切实维护购房者合法权益。
三、风险防控风险防控是房地产市场规制的重要内容。
在风险防控方面，中国政府通过多种手段来防范房地产市场的风险。
建立健全住房金融体系，推动住房按揭贷款市场的发展，降低购房者的购房成本，稳定购房需求；加强对房地产开发项目的审计和评估，防止房地产市场的过度投机和过度开发；加强对房地产市场的监测和预警，及时发现和应对房地产市场的风险。
论我国民法典对商事关系的处理模式及其重构思路
论我国民法典对商事关系的处理模式及其重构思路作者：熊一霖来源：《中国集体经济》2022年第07期摘要：与多数学者的主张不同，我国实际上采用的是“民法典+商事单行法”的立法体例。
也正是基于这样的体例，我国《民法典》中包含了很多关于商事主体、商事行为、商事责任的规范。
在这些法律规范的共同作用下，《民法典》在处理商事关系上出现商事主体民法化、商事行为民事化、商事责任混杂化三大处理模式。
而这样的处理模式却与商法的价值有所出入，故建议以效率为中心，兼顾加以安全，重构《民法典》对商事关系的处理模式。
关键词：民法典;商法;商主体;商行为一、我国《民法典》与商事法律关系的定位分析《民法典》对商事关系的处理模式，就必须先要明确我国民法和商法之间的关系。
随着民法典的颁布施行，很多学者将我国《民法典》和商事法律之间的关系定位为“民商合一”，而且这一论调几乎成为定论，但也有学者主张我国的立法体例是特殊的“民法典+商事单行法”模式，即“以民法典统领商事单行法，二者之间形成一般法与特别法关系和体系结构”。
商法较民法而言更注重交易效率，强调商人的营利性，民法则更注重公平，强调社会整体利益，因此很难将定位不同的两部法律合并。
本文赞同此种说法，并基于此对《民法典》各部分中商事规则进行梳理，探究《民法典》对商事关系的处理模式。
二、我国《民法典》中商事规则检视（一）商主体规则我国现行的商主体制度就体现出明显的“民法典+商事单行法”立法模式，采取了《民法典》与商主体单行法相结合的方式，《民法典》仅对商主体做一般性规定和规定最主要的几类商主体。
《民法典》的第五十七条至第一百零八条对个体工商户、农村承包经营户、营利法人、非营利法人、非法人组织等商事主体做了规范，不仅明确了其定义、基本权利，还明确了有关这些商主体的重要制度。
但《民法典》中关于商主体的规则难成体系。
与其说《民法典》吸纳了重要的商主体规范，不如说《民法典》将商事单行法中部分总括性的规定随意拼接、缝缝补补，然后汇编到总则编这一部分。
房地产市场监管政策研究
房地产市场监管政策研究近年来，随着城市化进程的加快和经济的持续发展，房地产市场成为了社会关注的焦点。
房价的波动不仅关系到千家万户的切身利益，更对整个经济体系的稳定有着深远影响。
因此，研究房地产市场监管政策，探讨其有效性和改进方向，显得尤为重要。
一、房地产市场监管政策的背景与意义房地产市场作为国民经济的支柱产业，其健康发展对经济稳定和社会和谐至关重要。
然而，市场自身的盲目性和投机性往往会导致房价过快上涨，形成泡沫，最终引发金融风险。
为此，政府出台了一系列监管政策，旨在规范市场秩序，抑制投机行为，保障居民住房需求。
二、现行房地产市场监管政策的主要内容1.限购政策：通过限制购房数量和条件，遏制投机性购房需求。
2.限贷政策：通过提高首付比例和贷款利率，降低购房杠杆，防范金融风险。
3.土地供应政策：通过增加土地供应量，平衡供需关系，稳定房价。
4.税收政策：通过调整房产税、契税等，增加持有成本，抑制投机行为。
5.市场监管政策：加强对开发商、中介机构的监管，打击违规行为，维护市场秩序。
三、现行政策的效果与问题效果1.房价过快上涨得到一定遏制：限购、限贷等政策有效抑制了投机性需求，房价涨幅有所放缓。
2.市场秩序有所改善：市场监管政策的实施，打击了部分违规行为，市场环境趋于规范。
问题1.政策执行力度不均：部分地区政策执行不到位，导致效果打折扣。
2.市场供需矛盾依然突出：部分城市土地供应不足，供需失衡问题未根本解决。
3.政策调整滞后：市场变化迅速，政策调整往往滞后，难以及时应对新情况。
四、改进建议1.加强政策执行的统一性和力度：确保各地政策执行到位，避免出现“上有政策，下有对策”的现象。
2.优化土地供应结构：根据市场需求，合理调整土地供应量，平衡供需关系。
3.建立动态调整机制：根据市场变化，及时调整政策，增强政策的灵活性和前瞻性。
4.完善住房保障体系：加大保障性住房建设力度，满足中低收入群体的住房需求。
5.加强市场监管：加大对开发商、中介机构的监管力度，严厉打击违规行为。
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本文首次提出房地产行业 该 法律失灵
意指在房地产行业内, 现存的相
关法律法规及规范性文件不完善, 无法适应及解 决现有房地产行业内出现的各种问题。就实质而 言, 房地产 法律失灵 最终反映为某种制度失 、 中华人民共和国物权 灵。我国目前关系到房地产行业的法律主要包括 中华人民共和国宪法
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商业研究
以及
法律失灵 。 未来应加强房地产市场法治秩序的建立, 有效规制和建构我国房地产市场新秩序 在于完善法律应对策略 。在宪法层面明确保护公民的居住权 , 使居住权不再定位为纯粹的私权 , 应将居住权 社会化 或 公益化 , 加强对公民居住权的保护力度; 完善现有 房地产监管法 文献标识码 : B 关系, 如果供大于需, 则商品价格下降, 反之, 则 商品价格上升, 这是普遍存在的市场规律。相应, 房屋价格也应当由房产市场供需关系来决定。现 实是, 目前我国房产市场一方面房屋价格高企, 另 一方面却是老百姓无法支付对价因而满足不了的 实际刚性需求。房屋定价不是依据客观供需关系 的对比, 而是取决于开发商获取巨额超额回报的 不当投机动机, 以此为基础建立的房屋定价机制 地产行业 制失灵 定价机制失灵 。房地产行业 对外终极表现为 定价机 房价失灵 , 正常的市 或包括其内容的 产业政策法 。 土地法 、 房地产管理法 及相关税法, 增加法律对当前房地产业发展态势的针对性和可操作性; 健全房
四、解决房地产失灵现象的主流观点辨析 针对房地产行业 定价机制失灵 , 一些专家
理解为土地供应不足所致 , 因此建议各地政府不 断加大土地供应量, 以此解决房价高企的问题。本 文认为, 目前市场上房价高企, 主要是由开发商获 取暴利的投机动机推动, 扭曲了房产市场的定价 机制所致。 2007 年在房屋销售旺季之时, 据可靠 消息证实, 很多房地产公司在销售楼盘方面就存 在着随意提价现象, 几天一个价甚至一天几个价 的情形都出现过 , 反映出了开发商售房定价的随 意性, 并不遵循市场规律按照真实的市场供需关 系定价。既然开发商房产定价不以真实的市场供 需对比关系为基础, 造成一边是房价高企 , 提供脱 离实际的虚假供给, 另一边却是消费者真实的刚 性需求因买不起房而无法得到释放, 其结局只能 是用高价房供给去满足房地产市场那部分投资及 投机性需求。在这个充满投机性市场中, 占需求大 比例的消费者的基本住房需求被人为的忽视。显 然 , 类似的市场失灵, 已经无法使用简单的经济学 的供给与需求关系对比原理来分析, 因为这种失 灵本身就是在破坏市场真实的供需关系基础上建 立起来的, 旨在通过打破现实的供需均衡来获取 超额利润。可以说, 我国房地产市场失灵反过来建 构了一个不完全竞争的房地产市场, 对这样的市
2011 /03 总第 407期
文章编号: 1001- 148X ( 2011 ) 03 - 0156- 05
商业研究
COMMERCIAL RESEARCH
我国房地产市场秩序的法律规制与重构
陈小东
( 中国人民大学 法学院, 北京 100872)
摘要: 当前我国房地产行业发展的纠结状况, 主要起源于
定价机制失灵 、 监管失灵
地产法律体系, 制定专门的 中图分类号 : F293 35
关键词: 法律失灵; 居住权社会化; 房地产法治秩序
近年来全国土地拍卖过程中一个个地王的涌 现, 烘托出房地产行业的乱象。本文分析了目前我 国房地产行业存在的乱象 , 认为房地产作为一个 相对独立的行业 存在着三种失灵 状况, 分别为 定价机制失灵 、 监管失灵 和 法律失灵 。 现对这三种失灵现象进行详细梳理, 在此基础上 提出规制与重构我国房地产市场新秩序的法律应 对之策。 一、房地产行业
作者简介: 陈小东 ( 1972 - ) , 男, 江西樟树人, 中国人民大学法学院博士研究生, 研究方向: 经济法。
总第
407 期
陈小东 : 我国房 地产市场秩序的法律规制与重构
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人为抬高房屋价格, 最终实现超额利益回报的不 当企图; 在房屋销售过程中制造虚假销售景气现 象, 散布谣言蛊惑消费者, 人为制造信息不对称状 况, 最终利用信息优势赚取高额利润回报。 二、房地产行业 监管失灵
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是一种市场经济倒退论调上来。市场经济
场失灵, 如从增加土地供应入手破解房价失灵状 况无异于饮鸩止渴, 解决不了实际问题。 根治房地产行业定价机制失灵, 不能仅依赖 市场这只手来调整我国的房地产行业 , 诸如增加 政府土地供应量, 解决供需平衡都不是治本的良 方。现实情况是 , 房价虚高脱离了消费者真实的居 住需求。导致房地产行业定价机制失灵直至房价 失灵的关键不在于表现为供给不足、需求过旺的 表面供需失衡, 而在于开发商无视客观市场规律, 任意烘抬房价行为所致。 关于政府对房地产 读为 政 土地财政 监管失灵 , 许多专家解 土地财 产生的诟病。诚然,
场经济作为 法治经 济, 要求 作为 民法典 型法 的 应该尊重所有市场参与主体独立自主的 物权法 中涉及房地产 市场自治地位。基于此,
方面的具有法律强制性效力的干预性甚或管理性 规范相对较少, 仍然无法满足当前日趋复杂的房 地产市场的调整需求 。同样, 及 房地产管理法 宪法 、 土地法 中相关规定相对于目前日新
场定价机制在发现房产的真实价值方面存在功能 丧失状况。 产生房地产行业 定价机制失灵 主要有以 下直接原因: 根据我国相关产业政策规定 , 房地产 行业属开放自由的市场化产业, 房地产市场提倡 完全、充分、有效的竞争。实际运行中, 开发商作 为独立自由竞争的市场主体, 基于获取超额利润 回报的投机动机 , 不择手段地采用各种非常规方 式 , 旨在打破房地产市场理想的竞争均势 , 获取各 类比较优势甚至垄断优势。打破竞争均势常见的 方法包括: 通过金钱腐蚀政府官员以在土地获取 能力上实现 权力寻租 ; 获得土地后大量囤积 延期开发, 制造房产市场上的虚假供给短缺, 借此
自 20 世纪 90年代初期开始我国房地产行业逐 步实行市场化, 废除了此前实施多年的国家福利 分房政策。房地产行业市场化后 , 虽然土地所有 权仍然属于国家或集体, 但土地使用权却可以以 出让方式由社会个体成员享有, 人们由此也拥有 了属于自己的房屋。改革使房地产成为了能够产 出经济效益的行业 , 流动性的增加也使房地产形 成了一个交易活跃的市场 , 房地产行业成为了我 国国民经济发展的一个重要支柱性产业, 房屋销 售价格也在不断攀升, 超出了我国社会生产力的 正常发展速度, 也远远超出了人们的实际购买力 水平。 按照经济学原理 , 任何商品价格水平都取决 于市场上围绕该商品所产生的供给和需求的对比 收稿日期: 2010- 09- 30
月异的房地产市场中复杂的利益格局 , 在制度设 计及调整方式上都存在效率缺失现象。诸多法律 专家也认为, 有关调整房地产市场关系的法律规 范不够完善, 且存量法律规定内容多较为原则, 操 作性显弱, 无法满足房地产方面的法律需求。本文 认为, 我国房地产方面的法律环境确实亟待健全 完善, 房地产 法律失灵 现象不容忽视。
民退
强调开放性, 倡导完全竞争型市场, 因此无论是民 营实体还是国有企业, 只要是合法成立的市场主 体 , 遵循既定的市场竞争规则, 都应该允许参与公 平竞争。发展市场经济, 并不等同于完全私有化, 市场竞争不完全排除国有实体, 这一点即便在许 多发达市场经济国家也不鲜见。而某些论调一意 夸大 通过将 国进民退 国进民退 的负面影响, 其醉翁之意在于 意识形态化来实现迫使国有 应该视为 自身利益在国有实体参与竞争格局中丧失, 企图 实体退出市场竞争的目的。 国进民退
一种客观经济现象, 今天在某个行业领域会出现 国进民退, 明天则可能在另一个行业领域出现国 退民进, 这些都为市场经济规律所允许。当然无论 是国进民退还是国退民进 , 都应该遵循客观市场 经济规律, 结合全体社会的公共利益通盘考虑。具 体到房地产行业 , 产生当前的房价失灵现象, 都是 因为规范房地产行业秩序的制度缺失所 造成的。 将当前房价非理性上涨原因简单归结到参与房地 产市场竞争的国有企业身上, 这更多是其他类型 房地产经营实体意图以此将国有企业彻底排除出 房地产行业, 从而独占房地产市场份额的一厢情 愿的做法。一旦国有企业完全退出房地产竞争市 场 , 竞争游戏只由民营实体参与, 房价高企的非理 性上涨同样不可避免。其原因在于只要置身市场, 竞争者出于经济人的不完全理性, 谋取市场超额 利润便成为一个很强烈的动机, 随着竞争市场的 均衡态势被打破 , 房价非理性上涨的失灵现象势 必产生。 六、解决房地产行业失灵的法律对策 上述我国房地产市场上出现的三种类型的失 灵 : 定价机制失灵、监管失灵及法律失灵 , 诸种失 灵构成了我国房地产市场种种乱象。定价机制失 灵直接导致房价失灵, 而房价失灵作为一种市场 表象, 排除市场主体自律性弱的因素外, 主要诱因 可归结为监管失灵。监管失灵则反映了基于利益 关联所引致的政府部分管理功能的失效 , 而监管 行为的有效实施最终得依赖于制度, 依赖于法律。 因此, 将监管失灵最终归结到法律失灵上来自然 无可厚非。根据上面的逻辑梳理, 可见定价机制失 灵、监管失灵及法律失灵是有层级区分的。如果以 金字塔结构来描述整个房地产行业的失 灵现象, 法律失灵应当位于金字塔底端, 这也显示出了通 过法律解决房地产失灵问题的重要性。 经济学界对于推动我国房地产市场健康良性 发展提出了不少应对策略。例如, 加大政府土地供 应量; 改革税制, 改变各地政府依赖的 土地财
将地方政府和开发商的利益联结 在了一起, 是我国先前实行分税制改革的直接产
为整治房价虚高 , 政府已将房地产治理列为 重大民生问题。中央因此连续出台相关政策, 三令 五申要求各地政府加强整顿房地产市场, 务必使 房价客观反映市场真实供需关系, 促进我国房地 产市场持续健康有序发展。每年三月全国人大、政 协两会召开期间 , 解决百姓住房, 抑制房价非理性 上涨均成为两会委员们重点热议话题。尽管如此, 各地土地交易市场屡屡上演国有企业竞 买土地、 争当地王的现象 , 房价照例上涨。所有这些无不折 射出房地产市场政府监管环节出现失灵, 一系列 监管政策没有发挥出应有的政策效应 , 监管目的 落空。 部分专业人士认为 , 房价非理性上涨主要原 因在于地价太贵 , 产生 面粉卖的比面包贵 的 现象。相应, 地王不断涌现自然被认为是助长房屋 价格疯长的罪魁祸首, 引来全社会的诸多非议。根 据我国先前进行的分税制改革, 各地政府出让土 地使用权的收入主要纳入地方财政收入范畴。于 是各地政府纷纷加大本地土地出售力度, 不惜强 制拆迁普通居民住户, 目的在于积攒更多可供出 售的土地。细看每年各地政府拍卖土地收入, 占到 地方当年财政收入的相当多一部分, 成为地方经 济发展的支柱, 也成为各地政府官员任期内彰显 自身政绩的一种重要手段 。多年来, 我国各地政 府依靠土地收入壮大地方财政的现象被专家们称 为 土地财政 。客观分析 , 将出让土 地收入纳 入地方财政的规定确实促使地方政府和房地产开 发商结成了利益关联方, 开发商高价竞买土地即 是在变相向地方政府输送利益。基于这样一种利 益联结 , 自然无从指望地方政府出面认真监管房 产市场健康发展。显然 , 土地财政模式下房地产 行业的监管容易产生效率缺失倾向 , 监管失灵无 法避免。 三、房地产行业 法律失灵 法律失灵 概念。