小商品批发市场整体开发战略报告

小商品批发市场整体开发战略报告Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】十堰鄂西北小商品批发市场整体开发战略报告前言中国只有一个百里车城——十堰，十堰只有一个小商品批发市场。

如果说十堰就是中国汽车工业的基石之一，那么鄂西北小商品批发市场将成为百里车城的形象与窗口，它将肩负重振十堰鄂西北商业重镇辉煌的重担，是十堰扩大自身商业影响力的重要里程碑。

鄂西北小商品批发市场的出现，已经远远超越了作为十堰经济名片的价值；它将是一个积极推动十堰商业经营模式与时俱进，不断发展、领跑十堰商业批发形态的示范工程。

本策划案将着眼于项目整体的发展战略，从项目发展整体的高度来指导项目进行操作与实施；对项目的整体定位与核心竞争策略进行详尽的阐述。

特别说明鉴于《项目整体开发战略报告》与《项目定位与产品策划报告》内容多有重复，且现有项目规划设计都已成形，内部商铺划分及动线规划我司已提交相关报告，因此将此两份报告合并为一份文件进行阐述。

第一部分项目整体发展原则整体策划目标成就一个项目将本项目建设成为鄂西北首屈一指的小商品批发专业市场，储备一批客户将入驻的众多经营商户成为金叶公司的“铁杆消费群”，让客户对金叶公司具有强烈的心理认同，为项目的后期开发和开发商的长远发展构筑坚实的平台。

搭建一个平台通过完善、全面的商业运营，为十堰提供一个商业重振的产业平台，为商户提供一个经营发展的事业平台。

打造一个品牌良好的品牌就是事业的保证，成功的品牌就是财富，通过本项目的运作，将金叶公司打造成为成功的商业运营品牌。

项目深度分析本项目基本情况及市场格局在《十堰鄂西北小商品批发市场市场调查报告》中已有详尽介绍，根据市调情况，我们进一步分析：优势：市场对本项目认同度较高：本项目建于原成熟批发市场原址，众多商户对项目的地段与发展潜力非常认同，大大减少客户对项目的接受难度，降低客户的戒备心理。

建筑规划较好的做到了均好性：好的产品是整个项目发展的基础，本项目规划设计在几易其稿之后，整体的动线规划、仓储物流、铺位面积等都已做到精益求精，将能贴合市场的需要，为客户创造良好的经营环境。

铁路交通物流优势得天独厚：本项目具有得天独厚的物流优势，临近铁路，外来物流便利快捷，市内众多公交路线起点站，能覆盖市场众多繁华区域。

先进的运营理念减少开发风险：金叶公司所具有的长远发展战略、只租不售的招商策略较好的处理了大部分商业地产所难以处理的招商与招商之间的矛盾，避免了由于过于追求短期收益造成商业地产价格与实际租金脱节的矛盾，有利于以贴近市场实际的水平制定招商经营政策。

劣势市场潜力较弱，商业辐射能力减弱：十堰市场容量有限，批发商户经营业绩不理想，同时收到襄樊等新兴市场的挤压，商业辐射能力更行下降，整体商业营业额在近几年未能有较大提升。

商户数量与整个批发市场商铺供应量相比较少：之前批发市场商户与商铺供应量已基本达到平衡，在本项目如此大体量的进入市场后，商户难以满足市场数量的需要。

通往下级县市的短途客运路线较少：项目所临的南站所发客运路线较少，辐射县市数量少于市中心车站，造成今后入驻商户发往下级地市货物物流不便。

机会城市转型完成，发展潜力可期：十堰经过近几年的调整改造，已基本消化完成东风总部搬迁造成的城市支柱企业动荡的不利因素，总体经济状况、产业结构、人均可支配收入、居民存款等经济要素保持了平稳增长，购买能力和购买潜力进一步发展，商业开发潜力可期；商业形态原始低级，不能满足市场需要：就批发商业而言，十堰仍然简单经营阶段，已不能适应市场发展的需要，在硬件水平、物业服务、整体推广运营等方面都还没有成为市场的必备服务。

商户完成原始积累，成为产业升级的原生力量：大部分商户经过近十年的发展，已基本完成了个人的原始积累，在资金、经营经验、招商渠道等方面都已积累了较为完善的资源，具备了向上发展的动力，成为市场发展推动的原生力量。

威胁周边城市市场发展迅速，抢夺商户下游客户资源：襄樊、宜昌等地的小商品批发市场近几年蓬勃兴起，依托廉价的商品，较好的物流配送服务，吸引了大批十堰下级县市的批发商户，造成十堰批发营业额下降。

竞争风险，供应量巨大将引发各市场之间的恶性竞争：由于商户资源有限，本项目的发展必然带来其他市场，如韩国小商品城、盛和小商品城商户的流失，因此其他市场必然将采取降低租金、提供优惠政策等手段进行应对，有可能引起恶性竞争。

商户风险，商户有可能抱团结伙，以争取优惠政策：商户在各市场的竞争中将是最大的受益者，作为各市场争取的焦点，商户有可能互相抱团，以较为紧密的利益整体以抗衡各市场，从而要求更为优厚的政策。

项目整体竞争策略以全面领先作为整体竞争策略选择，主要包括：产品力领先以市场导向、业态消费和发展眼光对待商业产品的规划设计，塑造本项目在整体规划设计、商铺间隔、购物空间、商业环境及配套等方面的领先优势。

形象力领先建造个性独特的形象体系，包括个性化的建筑形态，个性化的建筑视野，个性化的推广策略，实施“造梦、造势”推广体系，形成产品在消费者心目中的形象力优势。

组织力领先在确定硬件产品优势的基础上，针对性的组织业态和高质量的业态组合及人流组织将为项目极大的发挥潜力。

经营力领先在产品、商业资源优势确定之后，商业经营就成为项目运作的指挥棒，对吸引人流、留住客源、把握投资者、经营者起着至关重要的作用，因此，商业经营力是项目确立全面竞争优势的不可或缺的一环。

发展力领先人气的充足、区域的成熟将影响项目的发展潜力，并直接关系到投资者、经营者对项目的信心度。

通过目前项目周边的发展情况和开发进度，提出3—5年后项目周边环境的发展趋势，预计项目存在的发展空间，提高项目的竞争优势。

项目整体发展原则企业经营原则可行性原则充分结合项目的实际情况，从投资、设计、质量、工期、形象、营销推广等多方面考虑,注重项目实施过程中的技术性和可操作性。

创新性原则创新是事物得以发展的动力，是人类赖以生存和发展的主要手段。

本项目在激烈的市场竞争中，必须借鉴国内外成熟的市场经营、管理经验，从产品定位、市场营销、效益分析、管理模式等诸多方面进行创新，方能做到人无我有，人有我优的竞争优势。

价值性原则必须从如何给客户、商户带来价值方面进行考虑，而不是简单的以自身经济需要作为项目发展的出发点，通过资产、市场、管理等多方面发挥各自内在潜力，给予商户在日常经营、企业发展中带来实实在在的价值，从而达到商户与项目的双赢。

集中性原则在战争中，集中优势兵力攻击对方关键性的部分，成为军事谋略的上策。

而在经济竞争中，集中优势资源重点突破也是借此达到胜利的关键。

因此本项目也应针对项目开发成功与否的两个关键问题，即招商和市场运营进行重点突破。

安全性原则金叶公司正处于高速发展的势态，各项事业发展看好，本项目对于项目企业来讲，不但可以促进企业成长，也能实现产业替代。

本着为投资企业负责的态度，在深化外地成功经验，并结合本地实际的情况下，在充分考虑项目所需要动用的资金，充分考虑项目价值潜力开发，充分考虑项目借助外力与外界合资合作的基础上，更应该注重项目的投资安全性，以使企业投资风险降到最低限度。

市场推广原则先声夺人，一击即中韩国小商品城等市场已经较为成熟，占领了市场先机，项目必须要采取高姿态的形式亮相，在市场上形成轰动效应，才能在市场上脱颖而出。

招商大户先行招商工作率先启动，从引入具有市场影响力的经营大户入手，一方面通过良好的招商造势，另一方面借用大户对广大普通商户的影响力，带动商户入驻，从而达到项目在短时间内招商达到开业要求的目的。

主要竞争对手“韩国小商品城”和“盛和小商品城”占据先发优势，市场较为成熟，已抢占入市先机，因此，需从项目自身挖掘核心竞争力，突显项目优势，抢占市场份额。

整合资源依据发展商的社会关系，争取政府的政策支持或相关优惠，给投资者信心保障、让经营户降低经营成本，激发市场的入驻热情。

同时，与相关强势媒体进行深度合作，利用其广泛的传播力与公正性，提升项目形象与产品的社会效应。

第二部分项目整体定位及核心竞争策略项目整体定位项目定位逻辑思路定位目的定位目的：提升地值，聚旺人气，促进销售，实现回报商业项目策划最终的目的是提高物业土地价值，实现发展商、投资者、经营者、消费者多赢的局面，而衡量土地价值的标准在于人气的聚集，因此，对本项目进行准确定位，必须从“聚客”、“滞客”、“悦客”三个角度考虑。

能否聚集顾客，吸引最多的目标消费者，是第一个关键，而吸引消费者进场后，能否最大限度的留住消费者，进一步引导消费者消费，则是第二个关键；更重要的，是顾客闲逛或消费完后，能否给顾客留下一种美好的回忆体验，最大限度的满足顾客的各种需求，达到第二次体验的目的，即悦客。

鄂西北首个现代化小商品批零之都关键词：鄂西北：强调其地域性，突出地域性优势，以鄂西北作为当前的主要辐射区域。

首个：强调其创新性，突出唯一性。

现代化：强调其硬件水平、市场管理服务等方面领先的市场优势。

小商品：强调其业态特点，并且借用小商品包含广泛的特点，尽可能的扩大业态范围，扩大商业种类。

批零：批发、零售之间的界线已越来越模糊，大多数批发商户兼做零售，因此适应市场需要。

之都：突出其规模优势与行业地位。

定位支持点：项目目标客户定位由于项目只租不售的经营特点，本项目的目标客户相对单纯，主要分为：项目形象定位鄂西北最大、最全、服务最优的小商品采购基地推广定位高起点，高规格，高调性项目核心竞争策略的构建招商核心策略商家选择原则统一主题本项目是一种多业态组合的一站式购物中心，不论是站在招商宣传还是后期经营的角度，项目都必须拥有明确的经营主题。

招商时须有针对性的引进相应业态的商家，切合项目的主题定位，利于项目良好运作和可持续发展。

同业差异、异业互补不能盲目招同一品类的店进驻，否则将造成商家经营上的激烈竞争，有损项目经营特色。

针对消费者购物、休闲互动消费的特点，引入多种业态满足人们的一站式购物需求。

主力商户优先接洽主力商户的进驻能有效提升市场质量、吸引进货客源，重点引进此类商家对项目的经营在一定程度上起着关键性的作用。

同时考虑到大部分主力商户将奇货可居，会向公司要求特殊政策，因此对主力商户的要求必须优先了解。

设立商家准入门槛本项目的开发理念为：打造湖北领先，鄂西北一流，十堰第一商贸的平台，因此，招商过程中需设立一定的商家准入门款，拒绝小摊小货业户进入，保证市场商家的质量，确立整体市场形象。

租金策略经营大户租金优惠策略经营大户的进驻，一方面可以提升项目的市场形象；另一方面可增强周边经营商户的经营信心，以一带十；再一方面，可将经营大户安排在商场人气较淡的区域，引导人流动线，利于项目经营。

因此，为吸引其进驻，可给予适当的租金优惠、免一定年限（如普通优惠基础上额外增加一倍）的租金或赠送物管费（如免2年物管费）等。