商品房买卖合同纠纷中违约金过高的认定标准

商品房买卖合同纠纷中违约金过高的认定标准前言：《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。

我国法律将违约金作为一种违约救济措施和惩罚机制，既保护守约者的利益，又遏制违约行为的蔓延，维护正常的交易秩序，鼓励当事人积极大胆从事商业活动和市场流转。

一、违约金的性质《合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

”首先，违约金的数额是“根据违约情况”确定的，即应当根据违约情况所造成的损失，约定相称的违约金数额。

其次，如果当事人约定的违约金的数额低于或高于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加或调减，以使违约金与实际损失大体相当，这正体现了违约金的补偿性原则。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。

如果在合同中约定了违约金条款，基于利益平衡，违约方就会衡量其违约可能造成的后果。

如果约定了明显具有惩罚性质的违约金，尤其是在违约金超过了因违约而带来的利益时，更能保证合同的顺利履行。

因此，违约金具有担保属性，且惩罚性越强，担保效力越强。

但是基于公平原则，守约方最高能获得的损失赔偿是损失的１3０％，这也体现了违约金具有有限度的惩罚性。

二、案例检索通过检索商品房买卖合同纠纷、违约金过高、房地产业等关键词，获取了2019年5月22日前共49529篇民事裁判文书，整体情况如下：从上方的年份分布可以看到，随着近年来房地产行业的蓬勃发展，商品房交易数量逐年增长，商品房买卖合同纠纷中关于违约金过高的争议案件数量，基本呈逐年增长的趋势。

该类民事案件中被援引的高频法条：三、认定违约金过高的法律依据1.《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

2.最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。

3.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

4. 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

5.最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复广东省高级人民法院：你院〔1998〕粤法经一行字第17号《关于逾期贷款如何计算利息问题的请示》收悉。

经研究，答复如下：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。

中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。

参照中国人民银行1996年４月30日发布的银发〔1996〕156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。

本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题，按照本批复办理。

本批复公布前，已经按我院1996年5月16日作出的法复〔1996〕7号《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》审结的案件不再变动。

四、违约金过高的举证责任在商品房买卖合同纠纷中，一方当事人以约定的违约金过高，提出调整违约金的请求后，人民法院或者仲裁机构应该基于该请求及相关证据材料分配举证责任。

在实践中，应该由谁承担违约金过高的举证责任，有以下两种不同的观点。

观点一：民事举证责任的一般原则是谁主张谁举证，根据这一原则，主张违约金过分高于实际损失的一方负有举证责任。

【案例】（2017）湘0406民初508号：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，有关违约金的条款也是双方当事人真实意思的表示。

被告要求调整违约金是基于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中的规定，即约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如约定的违约金超过造成的损失的百分之三十，可以行当减少。

被告逾期交房造成原告的损失可以参照同地段房屋租金损失来确定，被告虽辩称合同约定的违约金过高，但未提供证据予以证明，由此导致的举证不能的法律后果应由被告承担。

故对本案中合同约定的违约金，本院不予调整。

观点二：由守约方举证证明实际损失的大小，进而判断违约金是否需要调整。

【案例】（2015）黔高民初字第67号：本案中约定逾期交房按照每日已交付房价款万分之十支付违约金的标准过高，应予调整。

理由如下：首先，一审法院认定违约金过高，双方均无异议，本院予以确认。

其次，创美房开公司提出对约定违约金公平性产生怀疑的初步证据，此时应由赵勤提供证据证明约定违约金合理，现赵勤未能提供证据，人民法院应当据此认定约定违约金过高。

最后，创美房开公司诉讼中明确请求要对约定违约金进行调整。

因此，本案约定违约金应予调整。

五、违约金过高的认定标准1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。

法院认为开发商逾期交房或逾期办证期间对购房人造成的损失为房屋租金，违约金超出同地段同类房屋租金130%的部分不再支持。

【案例】（2015）宝中民一终字第00493号：被上诉人秦佳公司未按合同约定的交房时间交付房屋，应当承担相应的违约责任。

关于违约金的问题，被上诉人秦佳公司违约，应当支付违约金。

双方当事人在合同中约定，如出卖人违约，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。

一审诉讼中，被上诉人秦佳公司认为双方约定的违约金过高，申请法院适当予以调整。

考虑到双方之间的买卖合同并未解除，被上诉人已经履行交房义务，对于上诉人而言，其合理损失应为迟延交房带来的房租费损失，原审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，按照评估机构评定的同地段同类房屋租金标准每月1200元上浮30%，确定被上诉人应该支付的违约金数额较为妥当。

2、法院认为开发商逾期交房或逾期办证期间对购房人造成的损失为贷款利息，违约金超出已付房款贷款利息130%的部分不再支持。

【案例】（2017）最高法民再294号：双方当事人就逾期交房违约金约定为日万分之五，中铁公司认为该违约金过高，明确主张法院予以调整。

二审法院认定邹德雨的实际损失为已付房款被中铁公司逾期交房期间占用的贷款利息，判令将违约金酌减为已付房款贷款利息的130%，符合《商品房买卖合同解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定。

再审期间，邹德雨向本院提交书面申请，明确表示对二审判决酌定的违约金标准予以认可，因此本院对该标准不再予以调整。

【案例】（2014）浙嘉民终字第606号：铭豪公司逾期交付房屋初始登记权属证书，应承担相应的违约金，但铭豪公司辩称《商品房买卖合同》第十六条中规定的违约金过高，且吴斌、郭义德并无实际损失，所以违约金应予减少；原审认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，同时结合吴斌、郭义德的实际损失情况，铭豪公司的该抗辩理由成立，予以支持。

故将该违约金标准酌情调整为银行同期同档次贷款年利率的130%，参照中国人民银行2012年公布的贷款基准利率之标准，计算为：以400156元为基数，按银行同期同档次贷款年利率6%之130%计算193天（2011年11月27日-2012年6月7日），为16503.97元。

3、兼顾合同履行情况及违约方过错程度，法院酌定调整违约金标准。

【案例】（2016）渝0101民初3017号：双方当事人约定买卖标的物的性质为一般商品住房，多数购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，从投资角度考虑或许可以通过出租住房获取预期房租利益。

被告实际占有使用房屋，不再需要租房居住并支付租金，租金损失已得到弥补，原告未举证明逾期办理产权登记的具体损失，被告亿远公司抗辩应以违约给原告造成的实际损失为基础，调减合同违约金给付金额于法有据，本院予以采纳。

根据本案具体情况，兼顾合同履行情况及被告亿远公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌情调整合同约定违约金的支付标准，对逾期交房违约金调整为按原告已付购房款日万分之零点四；对逾期办理房地产权登记违约金调整为按原告已付购房款日万分之零点三。