房地产企业成本对象
房地产公司成本指南qq
房地产公司成本指南qq随着房地产市场的迅猛发展，在这个竞争激烈的市场中，保持一定的成本控制是每一个房地产公司所需要考虑的问题。
为了帮助房地产公司更好地了解成本控制的要点，现在将为大家介绍一份“房地产公司成本指南”QQ文档，希望能够帮助到各位房地产公司更科学地分析和控制成本，实现更好的经济效益。
一、房地产公司的主要成本房地产公司的主要成本有土地成本、建设成本和营销成本，还包括人力资源、行政、财务、保险等方面的支出。
其中，土地成本主要涉及到土地购置、土地使用权出让和土地开发等过程中的各项费用，如土地出让金、土地增值税、土地整理费、规划设施配套费等等。
建设成本主要包括项目设计、施工建设、材料采购、建筑材料加工制造、机器设备和工具的支出以及建筑物的运维费用等。
而营销成本则包括与之相关的广告、宣传、促销等营销费用，另外，人力资源、行政、财务、保险等方面的支出虽然相对较小，但是也必须要在考虑成本控制的时候加以评估。
二、如何进行成本控制1. 细化成本核算，科学分析费用项房地产公司为了更好地控制成本，需要对业务中所有费用进行细化核算，将所有的费用项分门别类，按照实际的业务需求进行科学的分析和评估。
比如，对于土地成本和建设成本这两项大的费用来说，需要详细地进行核算，分析土地价格涨跌和项目产值成本之间的关系，对材料和工时进行准确估算，以保证能够更好地调控成本。
2. 优化供应链体系，降低营业成本供应链体系优化是一个非常重要的成本控制手段，可以通过整合优质供应商，建立稳固的合作关系，统筹供应商资源，在供应链的每个环节中，尽量减少中间环节，节约发货时间和降低成本等。
在优化供应链体系后，可以达到缩短交易链条、减少库存、降低运输费用等效果。
使得房地产公司能够在保证质量的前提下，降低营业成本，提高市场竞争力。
3. 优化用人成本，提高员工效率用人成本是一个非常大的成本项，但是减少用人成本，却不能随意裁员或者降低薪酬待遇，更要注重提高员工效率。
确定成本核算对象
确定成本核算对象为满足核算企业经营成果需要，必须按照一定的原则和方法确定成本核算对象，以归集不同开发产品成本支出，正确配比不同开发产品的收入和成本，准确核算项目开发经营成果。
(一)成本对象的概念成本核算对象是房地产企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。
合理确定成本核算对象是正确组织企业成本费用核算的重要条件。
成本核算对象不同于最终开发产品，成本核算对象是具有不同使用功能的开发成本归集单元，可以理解为归集最终开发产品成本的手段和中间步骤。
归集不同最终开发产品成本才是成本核算的目的，以实现和不同开发产品产生的收入进行配比。
房地产企业在确定成本核算对象时，要把握以下前提：确定成本核算对象之前，要透彻了解开发项目的经营计划，合理确定项目分期，清楚项目立项文件、“四证”等项目合法性文件中关于项目建设内容、土地性质等方面的规定，清楚所有开发产品的处理方式或处理方式可能发生的变化，提高成本核算对象划分的合理性。
确定成本核算对象时，企业财务部门要和预算或成本部门充分沟通，规范成本核算对象使用的名称，保持两个部门成本核算对象划分一致，以提高成本信息的通用性。
在项目策划阶段、项目实施阶段和项目决算阶段，要保持成本核算对象划分一致，保持项目预算和项目决算成本核算数据口径一致。
成本核算对象不同于开发产品种类，确定成本核算对象宜细不宜粗，以适应开发产品处理方式可能发生的变化，满足土地增值税计算、对成本核算进行策划和共同成本分配的需要。
成本核算对象的划分应满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，适应成本监控的要求。
(二)确定成本对象的原则可否销售原则：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本核算对象进行成本核算；不能对外经营销售的，先作为一般成本核算对象进行成本归集，然后再将其成本摊入能够对外经营销售的成本核算对象。
分类归集原则：对不同开发地点、竣工时间跨年度或产品结构类型存在明显差异的群体开发的项目，应分别作为成本核算对象进行核算。
房地产集团成本核算指导确定成本核算对象
房地产集团成本核算指导确定成本核算对象一、确定成本核算对象的基本原则1.产权归属开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象。
不能对外销售且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。
各公司根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施（主要是指具有独立使用功能的主要配套设施）如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、售楼部、会所、交通中心等，不论是否有产权，不论其支出是否摊入商品房等开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。
对于只为一个成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发项目成本且造价较低的配套设施，可不单独作为成本核算对象，其开发费用直接计入开发项目的成本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。
2.分类归集对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型、不同装修标准、不同施工单位施工的群体开发项目，应单独作为成本核算对象进行核算。
对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可按开发项目周期等划分为不同的成本核算对象。
3.功能区分开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，如裙房、公寓、写字楼等，可作为独立的成本核算对象。
若地上与地下的建筑均为一体，而地上建筑有不同产品，应以其整体为一成本核算对象归集成本。
4.装修标准差异开发项目因产品类型、功能不同或其他原因而导致交付装修标准存在较大差异，如毛坯、普通装修、精简装修、升级装修、豪华装修等，应分别作为成本核算对象。
成本归集过程中，物业的装修标准通常是在后期确定改变或最终确定，成本归集时往往不能准确的划分装修和毛坯的范围，在不确定性较大情况下，归集时可以不将未确定的装修和毛坯范围分别作为成本核算对象，但在完工结转到库存商品时应分开（详见第八章－成本的结转）。
5.成本差异开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本核算对象。
国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告-国家税务总局公告2014年第35号
国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告（国家税务总局公告2014年第35号）2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2014〕5号），取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。
为做好取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度的落实和后续管理工作，现将有关问题公告如下：一、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。
房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。
如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。
二、房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。
三、各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。
主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。
对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。
房地产企业计税成本对象的确定原则
房地产企业计税成本对象的确定涉及到税收法规、会计准则等多方面因素。
在不同国家和地区，由于法规的不同，计税成本对象的确定也存在差异。
以下是一般情况下房地产企业计税成本对象确定的原则，供参考：### 1. **合规性原则：**- **遵循法规和会计准则：** 房地产企业在确定计税成本对象时，首先要遵循所在国家或地区的税收法规和相关会计准则。
这是确保企业合规运作、正常纳税的基本前提。
### 2. **实质经济业务原则：**- **以实质为准：** 计税成本对象的确定应以实质经济业务为准，而不仅仅是形式上的交易。
这有助于防范人为规避税收的行为，保障税收的公平性和公正性。
### 3. **公允价值原则：**- **采用公允价值：** 在房地产交易中，公允价值是一种常用的计税成本确定方法。
企业在购置或出售房地产时，可以采用公允价值来确定计税成本，这有助于反映市场实际情况。
### 4. **持有成本原则：**- **包括直接和间接成本：** 房地产企业在确定计税成本时，通常应包括直接与取得资产相关的成本，如购地、建筑建设成本，以及与资产相关的间接成本，如借款利息等。
### 5. **不动产的底数原则：**- **确定不动产底数：** 对于购置的不动产，企业需要确定一个底数，通常是购置价格。
在此基础上，可以考虑增值税、营业税等各种费用，形成最终的计税成本。
### 6. **自用房产和投资性房产区分原则：**- **根据使用目的：** 自用房产和投资性房产的计税成本可能有所不同。
一般而言，自用房产的计税成本可能包括购置价、建造成本等；而投资性房产的计税成本可能还包括一些装修费用、租金折现等。
### 7. **公共设施和附属设施原则：**- **明确归属：** 在房地产项目中，公共设施和附属设施的成本归属是计税成本的一部分。
需要明确这些设施的投资和开发成本，并依法计入计税成本。
### 8. **长期资产折旧和摊销原则：**- **合理折旧和摊销：** 对于长期资产，如建筑物，企业需要合理计算并依法折旧和摊销，将其纳入计税成本中。
房地产开发企业计税成本对象专项报告
房地产开发企业计税成本对象专项报告合肥市国税局：由于我公司开发的×项目在2014年度开始部分完工，现按照《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）文件的要求，依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送备案。
报告正文如下：一、开发项目基本情况二、计税成本确定原则本项目采用可否销售原则、分类归集原则相结合，确定计税成本对象。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十六条，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（六）权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
三、计税成本对象确定根据计税成本原则，确定计税成本对象如下：四、计税成本分配原则①成本核算计量与核算成本计量与核算采用制造成本法。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
房地产企业成本核算概述
房地产企业成本核算概述1. 引言房地产企业成本核算是指对房地产开发过程中产生的各项费用进行核算和分析的过程。
随着房地产行业的发展，对企业成本的精确计算和管理显得愈发重要。
本文将对房地产企业成本核算进行概述，介绍核算的主要内容和方法。
2. 房地产企业成本核算的对象房地产企业成本核算的对象包括以下几个方面：2.1 建设成本建设成本是指房地产开发项目在建设过程中所产生的各项费用，包括土地购买费用、建筑工程费用、设备购置费用等。
在成本核算中，建设成本是一个非常重要的方面，直接影响到房地产项目的盈利能力和竞争力。
2.2 运营成本运营成本是指房地产项目竣工后的日常运营过程中所产生的费用，包括物业管理费、维护费用、人员工资等。
运营成本的核算对于房地产企业的长期经营和盈利能力具有重要影响。
合理控制运营成本是房地产企业实现可持续发展的关键。
2.3 资金成本资金成本是指房地产企业在项目开发和运营过程中所使用的资金的成本，包括贷款利息、融资成本等。
资金成本的核算对于企业的融资决策和资金使用效率的评估具有重要意义。
3. 房地产企业成本核算的方法房地产企业成本核算可以采用以下几种方法：3.1 直接成本法直接成本法是指将房地产项目的各项直接成本（如土地购置费、建筑工程费等）直接分配到具体的项目中进行核算。
这种方法适用于项目较少、规模较小的房地产企业，核算简单，但对于多项目、大规模的企业来说，直接成本法的精度可能会受到一定的影响。
3.2 间接成本法间接成本法是指将房地产企业的各项间接成本（如管理费用、销售费用等）按一定的分配比例分摊到各个项目中进行核算。
这种方法比较适用于规模较大、项目较多的房地产企业，可以更准确地评估每个项目的成本情况。
3.3 综合成本法综合成本法是指将直接成本和间接成本相结合，综合计算每个项目的成本情况。
这种方法综合了直接成本法和间接成本法的优点，可以更准确地评估房地产项目的成本情况，但相对于其他两种方法来说，计算复杂度较高。
房地产成本核算规范
房地产成本核算规范引言房地产是现代社会中一项重要的行业，给人们提供了居住、商业经营和投资等各种需求。
在房地产项目的运营过程中，成本核算是一个关键的环节。
只有准确地核算好成本，才能够做出合理的经营决策，确保项目的可持续发展。
本文将介绍房地产成本核算的规范，包括核算对象、核算方法和核算流程等内容。
一、核算对象房地产成本核算的对象主要包括以下几个方面：1.固定资产成本：包括土地成本、建筑物及构筑物成本、设备及装备成本等。
2.劳动力成本：包括项目管理人员、建筑施工人员、现场监理人员等的工资、保险、福利等费用。
3.材料和设备成本：包括建筑材料、装修材料、机械设备等的采购成本。
4.外包和承包成本：包括外包工程和承包工程的费用。
5.其他费用：包括项目管理费、税费、利息等。
二、核算方法在房地产成本核算中，可以采用以下几种方法：1.直接成本法：按照项目的具体核算对象，直接将相关成本进行核算。
例如，将建筑材料和设备的采购成本直接归属到相应的项目中。
2.隔离成本法：将间接费用和直接成本进行分离，通过一定的分配方法将间接费用分摊到各个项目。
例如，将项目管理费用按照项目的投资比例进行分配。
3.工程量法：按照项目的工程量和成本单价进行核算。
例如，将建筑物的施工数量和单价相乘得到施工成本。
4.清单式法：按照项目的工程清单和相应的单价进行核算。
例如，将建筑物的各个构件的清单和单价相乘得到构建成本。
三、核算流程房地产成本核算的流程主要包括以下几个环节：1.成本预算：在项目启动之初，需要进行成本预算，确定项目的总投资规模和各个成本项目的预算。
2.成本分解：将总投资规模分解为各个成本对象，并对每个成本对象进行详细的成本核算。
3.成本分析：对各个成本对象的核算结果进行分析，找出成本过高或者异常的原因，并提出相应的改进措施。
4.成本控制：在项目的运营过程中，对成本进行监控和控制，确保成本不超出预算范围，并及时调整经营策略。
5.成本核对：在项目结束之后，进行成本核对，对项目的成本进行总结和评估，为后续项目提供参考和经验。
房地产开发企业成本核算办法
房地产开发企业成本核算办法第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算,提高企业的经济效益,规范房地产开发企业成本核算方法,根据企业财务通则、企业会计准则和房地产开发企业会计制度,结合实际情况及管理要求,特制定本办法;第二条本办法适用于从事房地产开发企业和单位;第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定,一经确定就不得任意改变,更不能互相混淆、串户;成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素,分别做以下处理：1．一般的开发项目以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象;2．同一开发地点,结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近,同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;3．对于个别规模较大、工期较长的项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象;第四条各成本项目的预算成本计划成本和实际成本的核算范围,计算口径必须一致;第五条成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格,按照"权责发生制"的原则,分别进行成本核算,做到手续完备、内容真实、准确及时;按照"收益与费用配比"的原则,正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目;第三章成本项目和开支范围第六条根据房地产开发企业会计制度规定,开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．基础设施费；5．公共配套设施费；6．开发间接费开发企业没有二级管理机构则无此项目;第七条成本开支范围一、土地征用及拆迁补偿费：1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金; 2．耕地占用税;3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴,超转人员安置费等;4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出,地上地下市政管线拆改费;拆迁旧建筑物回收的残值冲减此成本费用;二、前期工程费1．规划设计勘测费：居住区总体规划、设计、项目可行性研究、环境评估、水文、地质勘察、测绘等费用;2．三通一平：为达到施工要求而发生修建道路,通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用;3．前期不可预见的其他费用;三、建筑安装工程费：列入建筑安装工程施工图预算项目的各种建筑工程费,含设备费;四、公共配套设施费：列入建筑安装工程施工图预算项目内的,在开发区内构成独立的非营业性建筑项目;如居委会、派出所、托儿所、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕；另外还有副食店、菜站、粮店、小吃店、邮局、中小学、文化站、奶站、门诊所、卫生站等;五、基础设施费：开发区内各种基础设施有开发区红线内道路及附属设施；供水管线、高压水泵房、环卫设施;六、开发间接费：指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用;包括开发人员的工资、奖金、福利费按工资总额14％提取计入、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅交通费、周转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发费,其他费用等;第八条下列开支不得列入成本1．为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出;2．对外投资支出;3．没收的财物、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金及企业赞助、捐赠等支出;4．应在应付福利费中列支的费用;5．应在期间费用开支的费用;6．国家法律、法规规定以外的各种支出,国家规定不得列入成本、费用的其他支出;第四章成本管理责任制第九条开发企业按照分级、归口管理、权责结合,责任到人的原则,建立健全与生产管理体制相适应的责任制;第十条开发企业负责全面的经济核算,负责编制计划成本和降低成本措施,负责编制开发项目的概算,审查施工单位的概预算,负责审定内部结算价格,统一材料价格差异,办理工程价款结算,核算开发项目实际成本,负责编制和汇总年、季度成本报表;第十一条开发企业的经理,对企业开发经营的经济效果负全面责任;第十二条总会计师或行使总会计师职权的副经理,协助经理组织领导本企业的成本管理,正确执行成本计划,准确核算成本,对本企业的成本管理和财务管理负责;第十三条总经济师协助经理管理计划、经营、预算等项工作,采取有效措施,节约投资,降低成本,对其经济效果负责;第十四条总工程师协助经理管理规划、设计、施工、技术革新等工作,做到技术上先进、合理,经济上节约、有实效,对各项技术组织措施的经济效果负责;第十五条开发企业财务部门对成本管理的责任是：参与开发项目可行性研究和项目评估；汇总计划成本资料,制定本企业成本管理制度,监督成本开支范围；组织成本核算,考核成本计划的执行情况,对成本进行预测、预控和分析；编制成本报表;第十六条开发公司各部门,应结合本部的职责,在经理的领导下,以财务部门为核心参与企业成本管理,向财务部门提供有关数据资料,对本部门的成本管理负责;1．规划部门;负责开发项目总体规划,设计方案的选优；按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模;2．经营计划部门;组织开发项目可行性研究,对项目提出决策性建议,编制年度开发建设计划,执行工期定额,严格控制建设周期；组织有关部门编制商品房销售计划、确定产品价格,负责办理产品预售、组织收取购房定金,及时办理产品销售,搜集并向有关部门提供市场信息;3．工程部门;按开发项目规划征购建设用地,及时组织拆迁安置和地上、地下物的处理,及"七通一平",减少前期工程费用；按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施；负责工程质量的监督、检查,组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收;4．材料部门;负责材料设备的采购供应计划,核算材料设备的价格,降低采购成本；健全保管和收发制度,加强材料、设备的管理；办理收料与供料的结算手续,及时结算购房单位应负担的材料差价,降低材料成本;5．预算部门;参与开发项目可行性研究,编制开发项目投资概算和审核施工图预算；合理编制招标工程的造价标底；同有关部门签订经济合同并履行合同中的经济条款；编制计划成本;6．行政管理部门;负责编制管理费开支计划,制定管理费用的节约措施并组织实施；对管理费用实行指标分管,归口负责;第五章计划成本编制第十七条开发项目的计划成本必须以开发项目总体现划为依据,由预算部门编报;一、编制计划成本的依据1．经批准的开发项目总体规划;2．工程项目设计概算;3．经建设银行预算审查处审核的工程预算,平方米造价指标、中标价等;4．市政府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进行征地动迁的测算资料;5．中国人民银行发布的有关贷款利率现行文件;6．管理费用计算方法;7．市政府及其他有关部门制定的有关税费标准;二、编制计划成本的作用1．是确定商品房价格的依据;2．是编制年度成本计划,制定成本降低措施、内部承包考核的依据;3．是控制、分析、考核成本支出的依据;4．经建设银行批准可配合会计核算的开展;第十八条各单位编制所承担开发项目的年度成本计划,分解为季、月度计划;开发部汇总后,下达成本计划指标,协调与计划成本的关系,并考核完成情况;第六章会计核算第十九条财务部门对成本核算对象进行日常的会计核算工作,建立成本帐目,依据统一的核算办法归集分配成本费用,及时结转;第二十条成本费用的归集、分配根据开发企业会计制度规定,在建设开发过程中所发生的成本费用,应在下列科目中核算;一、土地开发本科目核算开发各种商品性建设场地所发生的各项建设费用;企业开发的建设用地如果仅为商品房建设使用,且能分清使用对象,其成本费用可直接记入"房屋开发"科目核算,如果开发的同一建设场地所发生成本费用应由两个以上成本核算对象负担的,应先通过本科目进行归集,再按一定标准分摊记入有关房屋建设成本中;本科目下设立六个成本项目下同：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．公共配套设施费；5．基础设施费；6．开发间接费;一成本归集,在建设过程中发生的成本费用时：借：土地开发-××工程贷：银行存款或应付帐款××单位二成本结转1．开发完成的商品性建设场地借：开发产品-土地开发-××工程贷：土地开发-××工程2．开发完成后用于企业商品房建设的建设场地借：房屋开发-××工程贷：开发产品-土地开发-××工程二、房屋开发本科目核算企业开发建设的各种房屋不含代建房所发生的各项建设费用,本科目下设成本项目同上;一成本归集在建设过程中发生各种成本费用时,根据承包单位提出的工程价款结算帐单和支出的各种成本费用发票;借：房屋开发-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位二在房屋建设竣工后,应及时按实际成本结帐;借：开发产品-××房屋贷：房屋开发-××工程三对不同步建设的未完配套设施,经有关部门批准,可以采取预提的方式预提配套设施费借：房屋开发-××工程贷：预提费用-××工程配套设施费四发生配套设施费支出时借：配套设施开发-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位五配套工程完工后,按实际支出冲减预提配套设施费借：预提费用-××工程配套设施费贷：配套设施开发-××工程实际支出数与预提费用的差额;实际大于预提时,应摊入有关成本项目,数额较大时,应视同待摊费用,分期摊入有关成本项目;实际支出小于预提费用,应冲减有关成本项目;三、配套设施开发本科目核算非营业性配套设施与房屋建设不能同步和营业性配套设施所发生的建设费用;本科目下设二个二级科目;即非营业性配套设施；营业性配套设施;一发生费用时借：配套设施开发-营业性或非营业性配套设施-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位二配套工程竣工验收后,按实际支出结转借：开发产品-××配套设施贷：配套设施开发-营业性或非营业性配套设施-××工程四、代建工程开发本科目核算企业接受委托单位委托,代为开发建设的除代建的土地、房屋以外的各种工程所发生的费用支出;下设二级科目同上;一发生费用时借：代建工程开发-××代建工程贷：应付帐款银行存款-××单位二代建工程竣工后,按实际成本结转借：开发产品-代建工程-××工程贷：代建工程开发-××代建工程五、开发间接费的分摊各内部核算单位发生的开发间接费用,先通过开发间接费科目核算,季度末按在建工程完成的工作量进行分配,季末一般无余额;计算公式：1．开发间接费分摊系数＝季开发间接费用总计／季在建工程完成工作量×100％2．某在建工程项目应分摊的开发问接费＝分摊系数×某在建工程项目季度完成工作量;六、其他费用的核算1．预提费用：企业按规定从成本中预先提取,但尚未支付或发生的费用;提取的原则应根据哪期受益哪期预提的原则进行,待实际支付后,据实调整预提费用;2．待摊费用：企业已经支出,但需由本期或以后各期成本负担的,分摊期不得超过一年的各项费用,如果摊销期超过一年时,应在"递延资产"中核算,但连续不得超过十二个月;第七章期间费用的核算一、管理费用企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用;包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险金、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、技术转让费、存货盘亏毁损和报废损失等其他费用;二、财务费用企业为筹集资金而发生的各项费用,包括企业在经营中发生的利息净支出汇总净损失,调剂的外汇手续费,金融机构手续费及企业筹资中发生的其他财务费用等;三、销售费用企业为销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用,以及专设的销售机构的各项费用;包括在产品销售过程中发生的广告费、展览费、代销手续费、销售服务费；在产品销售前发生的改装修复费、产品看护费、水电费等；专设销售机构人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费等;第八章成本分析第二十一条企业为了降低成本,加强成本管理,制定降低成本目标,编制成本计划,加强成本控制,进行成本核算和成本考核,并采取各项措施,保证完成和超额完成降低成本的计划要求,在这个过程中,为了挖掘降低成本的潜力,寻找降低成本的途径和方法,应经常地进行成本分析;第二十二条成本分析实行全面分析和单项专题分析相结合,分季、年度分析,并加以说明;成本分析的方法,主要采用对比分析法和因素分析法两种;1．对比分析法：以实际指标与计划指标对比,找出实际与计划的差异,可以说明计划完成的情况,为进一步分析提供方向；同规模小区相比,可以找出各小区的差距原因;2．因素分析法：按成本项目逐个分析影响因素;第九章成本报表第二十三条为了及时了解企业成本费用情况,指导各开发企业成本核算,各单位必须及时编报以下成本报表：1．在建开发产品成本表；2．已完开发产品成本表；3．开发间接费用表;第二十四条报表编制要求：1．企业在填列成本表各行次时,应按开发产品的类别和项目,逐行填列;同一成本核算对象的开发项目,所属各单项工程全部竣工,并已进行已完工程成本结转的,不再填列本表,本表应根据开发成本科目填制;季末十日前上报开发部财务科,年报另规定时间;2．已完开发产品成本表,本表填本年度内完工的开发产品,应按已完工开发产品类别和项目分栏逐行填列;上报时间同上;3．开发间接费用表：应根据开发间接费用科目分项填列,本表发生额应于分摊各成本项目有关科目开发间接费相等;上报时间同上;。
房地产开发企业计税成本对象的确定原则
一、概述房地产开发企业是指通过购物、承租、征用土地，进行规划、开发、建设，销售或租赁房地产的企业。
由于房地产项目的规模较大，周期较长，涉及多个环节，因此在税收方面存在着一定的复杂性。
计税成本对象的确定是房地产开发企业税务筹划中的重要一环。
本文将从税收角度探讨房地产开发企业计税成本对象的确定原则。
二、计税成本对象的确定原则1. 合法合规在确定计税成本对象时，房地产开发企业首先应当遵循合法合规的原则。
企业的收入和费用应当合理合法，符合税收法规。
不得通过虚假交易、偷税漏税等手段规避税收。
2. 利益最大化在税务筹划中，房地产开发企业应当根据税法规定，合理推定收入和费用，最大程度地减少应纳税所得额，实现利益最大化。
但同时也要避免过度规避税收，导致涉嫌逃税或税收风险。
3. 确定成本房地产开发企业在确定计税成本对象时，应当将直接成本、间接成本和管理费用等计入成本对象。
直接成本包括土地成本、建筑材料成本、工程施工成本等；间接成本包括人工成本、设备折旧费用、办公费用等；管理费用包括企业管理人员工资、办公用品费用等。
企业应当合理计算这些成本的金额，并在税务申报中作为成本抠除。
4. 合理分摊房地产开发项目的周期比较长，成本支出较为分散。
在计税成本对象的确定中，企业应当合理进行成本的分摊和摊销。
根据项目的实际情况，采取合理的摊销方法，将成本合理地分摊到不同的期间，以准确反映项目的真实成本。
5. 按照会计准则在确定计税成本对象时，房地产开发企业应当按照会计准则进行核算。
会计准则对于成本的确认、计量和核算等方面有着详细的规定，企业应当严格遵循会计准则的规定进行核算，并在税务申报中予以合理体现。
6. 依法纳税在确定计税成本对象时，房地产开发企业应当依法纳税，主动履行纳税义务。
企业应当按照税法规定，如实申报税收，及时足额地缴纳税款，避免因税收违规导致的罚款和风险。
三、结论在房地产开发企业的税务筹划中，计税成本对象的确定是非常重要的一环。
浅析房地产行业成本核算
浅析房地产行业成本核算房地产行业是一个复杂的行业，涉及房地产开发、销售、租赁、物业管理等多个环节。
在这个行业中，成本核算是非常重要的，它可以帮助企业了解到底哪些环节以及哪些费用会产生成本，有助于企业制定合理的定价策略和成本控制措施。
本文将从以下几个方面对房地产行业成本核算进行浅析。
房地产行业成本主要由以下几个方面构成：1. 土地成本：土地是房地产行业中最重要的资源之一，土地成本是企业购买土地或者使用土地的费用，包括土地购买、土地租赁、土地开发改造等费用。
2. 建筑成本：建筑成本主要是指建筑物的建造费用，包括建筑材料、人工费用、施工设备的采购成本等。
建筑成本占整个房地产项目成本的比例较大，因此建筑成本的核算非常重要。
3. 营销成本：营销成本是指房地产企业为了推广和销售房地产产品所付出的费用，包括广告费用、促销费用、销售人员的薪酬等。
4. 管理费用：管理费用是指房地产企业为了保证正常运营所需要支付的费用，包括企业管理人员的薪酬、办公场所租金、水电费、办公设备的采购费用等。
5. 财务费用：财务费用是指房地产企业为了筹措资金或者支持销售活动所产生的费用，包括利息支出、汇率损失等。
在房地产行业中，成本核算方法一般有以下几种：1. 资产计价法：资产计价法是指将企业的资产按照其原值进行核算，包括土地、建筑物和其他设施等。
这种方法适用于企业没有大规模变动的情况下，可以准确核算企业的资产成本。
3. 投资性房地产公允价值计量法：投资性房地产公允价值计量法是指将企业的房地产资产按照公允价值进行核算，这样可以更好地反映房地产资产的价值变动情况。
这种方法适用于企业拥有大量投资性房地产的情况下，可以更好地了解资产价值的变动情况。
以上就是房地产行业成本核算的几种常见方法，企业可以根据自身情况选择合适的方法进行成本核算。
1. 定价策略制定：成本核算可以帮助企业了解到底哪些费用会产生成本，从而制定合理的定价策略。
如果企业没有正确核算成本，就无法确定合理的销售价格，可能导致企业盈利能力不佳。
房地产开发企业成本对象设置与项目成本核算
房地产开发企业成本对象设置与项目成本核算房地产企业的项目成本核算是财务部门的一项重要工作，在企业核算中占据着重要位置，做好项目成本核算工作对于房地产开发企业分析和控制项目成本，提高财务管理水平具有非常重要的意义。
标签：房地产开发企业;成本对象;设置项目;成本核算一、房地产开发企业项目成本构成及其核算过程房地产开发企业的成本计算是依据不同的成本对象将成本费用计入不同的开发成本项目。
开发成本一般分为土地取得成本（或土地开发成本，包括土地出让金、）、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共设施配套费用、期间费用（开发间接费用）等类型，期间费用一般包括财务费用、管理费用、销售费用等。
房地产开发企业项目成本核算主要分为以下五个步骤：一是各部门为财务人员提供成本核算资料，完成工程任务交接;二是结合企业的成本管理特点确定成本核算对象，并设置相应的成本核算一级科目以及明细科目分类;三是进行成本分配核算，费用分配类别包括工程费用和公共费用两类;四是对企业的所有成本进行汇总统计;五是对成本核算结果进行分析，并以此为依据为企业的管理者提供成本决策依据。
二、房地产开发企业成本核算存在的问题（一）成本核算对象问题房地产企业为了吸引更多购房客户，在进行项目开发时，受制于市场形势、销售对象的差异化需求、配套服务设施需求等因素，通常以分期开发的形式开展项目活动，在一定程度上加大了企业的成本核算难度。
再加上当前的企业会计准则中并未对成本核算对象做出详细规定，如分期开发土地成本核算、商业用房土地成本分摊核算、商业用房建筑成本分摊核算、车库成本核算、配套设施成本核算等均缺乏明确的核算依据。
（二）成本费用归集问题房地产企业的成本费用归集有以下两种情况：第一，对于能够确认企业的成本核算对象的开发成本，将其直接计入该成本对象的明细科目账户，这种开发成本大多属于企业生产过程中产生的直接费用，因此将其纳入产品成本范围;第二，对于无法区分成本核算对象，如果该项开发成本涉及多重产品或多个流程，则将其先计入公共费用，按照过渡性成本项目归集，归集过程要满足一定的成本原则，以便后期进行成本分配。
房地产企业成本核算对象如何确定
房地产企业成本核算对象如何确定正确确定房地产企业的成本核算对象是房地产企业经营成果公允表述的基础。
那么房地产企业成本核算对象如何确定呢？下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
⼀般来说，房地产企业的成本核算对象应结合项⽬的开发地点、规模、周期、功能设计、结构类型、装修档次、层⾼等因素确定，⽽且⼀个成本核算对象只能计算出⼀个单位成本，并据以结转销售成本。
对单体开发项⽬来说，⼀般以独⽴编制概算或施⼯图预算的单项开发项⽬为成本核算对象。
但对开发规模较⼤，⼯期较长的项⽬，尤其是同⼀项⽬有不同的功能区，成本核算对象如何确定?实务中存在以项⽬整体作为成本核算对象，待项⽬建成后再按⼀定的标准在各功能区分配的做法。
⽐如，同⼀项⽬既有写字楼、⼜有公寓等功能。
不同的功能导致其设计不同从⽽建筑成本相差很⼤，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本⽽将项⽬整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租⾦价格却相差很⼤，这样便导致成本和收⼊的不配⽐，不符合会计上的配⽐原则。
实务中还有⼀种做法是先将整个项⽬作为成本核算对象归集各功能区成本，然后根据各功能区的情况估计⼀个⽐例来分割不同功能区的成本，即从⼀个成本核算对象计算出两个或多个单位成本，这种做法⼀⽅⾯会导致会计核算⼯作量的加⼤，另⼀⽅⾯，由于分割⽐例是事后确定的，容易导致企业对各功能区单位成本的⼈为的调节，不利于保证会计信息的可靠性。
较合理的做法是按不同的功能区确定成本核算对象，从⼀个成本核算对象计算出⼀个单位成本。
这样既能满⾜会计信息的可靠性要求，⼜能保证成本和收⼊的配⽐。
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房地产企业成本对象
房地产企业成本对象成本核算对象也称成本计算对象，或称成本对象，是指为了计算房地产开发产品的成本而确定的，归集和分配开发建设过程中各项成本费用的承担主体。
在哲学范畴上，成本核算对象的确定，界定了成本核算的空间范围。
成本核算对象是核算成本的主体，也就是说算谁的成本，谁就是成本核算对象，例如某房地产开发公司开发一宗300亩的土地A地块，我们想了解这宗土地开发的成本，那么A 地块就是成本核算对象。
如果A地块分三期开发，我们想了解每期的成本情况，那么一、二、三期中的每一期就是我们要确定的成本核算对象。
如果在A地块一期中开发的有高层、多层、商业，我们想了解高层、多层、商业各种业态的成本，那么高层、多层、商业就是我们要确定的成本核算对象。
如果在A地块一期开发的高层中有带一层地下室，有带两层地下室等结构不同的情况，我们需要了解不同的结构类型的成本情况，我们就需要分不同的结构类型来确定成本核算对象。
也就是说，成本核算对象的确定与成本核算的要求有很大的关系。
那么在会计中如何确定房地产开发企业的成本?这也要看会计对成本核算的要求，这看来也是个复杂的问题。
个人认为成本核算对象的确定需要考虑配比原则和重要性原则。
房地产公司的商品房一般是按户来销售的，各期(年或月)之间可能形成不同销售，按照配比原则需要我们在各期之间结转不同户的成本以核算各期损益，从这个意义上来说，成本核算对象(最终)最好是户，也就是按合同的销售单位。
但是这可能会存在问题。
有的房子是一楼的有的可能是33楼的，有的位置好有的位置差，会导致售价不同。
完全按照配比原则，价格高的应多分些成本，价格低应少分些，这样分配起来会非常麻烦。
所以按照重要性要则，对于同一结构的开发产品，不再具体分各楼层或按售价去分配成本。
一般来说，同一栋楼结构类型相差不大，这样我们可以按照每一栋楼来确定成本核算对象。
如果几栋楼结构相差不大，不会对成本造成太大影响，我们可以按着几栋楼来确定成本核算对象。
房地产企业成本对象报告
房地产企业成本对象报告1. 引言房地产业作为我国经济的支柱产业，对国家经济增长和社会发展具有重要意义。
然而，随着宏观经济情况的变化，房地产企业在经营过程中面临着诸多的挑战和风险。
为了更好地把握企业经营情况，准确评估企业盈利能力，合理控制成本，本报告将对房地产企业的成本对象进行详细分析。
2. 成本对象的定义与分类在房地产企业中，成本对象是指企业为生产商品或提供服务而发生的各种费用的承受者或所应分摊的目标。
根据成本发生的对象不同，可将房地产企业的成本对象分为固定成本和可变成本。
2.1 固定成本固定成本是指在生产量或销售量变动时保持不变的成本，其与企业的生产规模无关。
固定成本包括房地产企业的固定资产折旧费用、固定人工费用、固定租赁费用等。
这些成本不会因为产量的增减而发生变化，通常被视为企业的管理费用。
2.2 可变成本可变成本是指在生产量或销售量变动时发生变化的成本，其随着企业产量的增减而相应增减。
可变成本主要包括房地产企业的直接材料和劳动力成本。
当房地产企业投入更多的资源来增加产量时，这些成本也会随之增加。
3. 成本计算方法为了更好地掌握房地产企业的成本情况，可以采用不同的计算方法来计算不同成本对象的成本。
3.1 固定成本计算方法固定成本的计算方法相对简单。
通常可以通过对企业固定资产折旧费用、固定人工费用等的累加来得到固定成本的总额。
例如，假设房地产企业年度的固定资产折旧费用为100万元，固定人工费用为50万元，那么该企业的固定成本就是150万元。
3.2 可变成本计算方法可变成本的计算方法相对复杂一些，需要考虑到不同产量下的成本金额。
可以通过计算不同产量下的直接材料和劳动力成本，并与产量相乘后累加得到可变成本的总额。
例如，假设房地产企业的每个单位产量的直接材料成本为100元，劳动力成本为50元，该企业实际产量为100个单位，那么该企业的可变成本就是(100元+50元) * 100 = 15,000元。
房地产开发成本分类及核算的具体范围
房地产开发成本分类及核算的具体范围一、开发成本类开发成本按用途可分为如下四类：1、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地)所发生的各项费用支出。
2、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
3、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的数托4、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外房的其他工程(如市政工程等)所发生的各项费用支出。
以上四类开发成本,核算上可参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定分为加下六个成本项目：1、土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权(或开发权）而发生的各项费用主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费,拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
“大市政配套费”的规范名称为“城市基础设施配套费”, 按建设项目的建筑面积计征,具体标准交应当关注各地方政府的相关规定。
般情况下, 如果没有足额城纳大政配套费,规划部门不会为房地产开发企业办理工程建设规划许可证。
“土地使用费”的规范名称为“新增建设用地土地有偿使用费”,依据《财政部、国士资部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》(财综【200９】24号)的规定征收。
“危房补偿费”可理解为在城市规划区内实施危房、旧房房屋拆迁，向被拆迁人支付的危房、旧房补偿费。
2、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等的前期费用。
3、基础设施建设费指项目开发过程中发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林琴化等园林环境工程费等。
成本核算对象及分配
一、房地产企业成本核算的对象但随着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总之开发产品是复杂多样。
于是，在实际业务操作中有的以小区为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为主要依据来确定成本归集对象，我们不能去武断地评价哪一种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是这些方法所核算出的单位面积的成本是不合理的，不能真正保证收入与成本配比。
还有可能出现人为地调节利润的情况，从而使会计信息的真实可靠性大打折扣。
笔者认为房地产业成本归集的对象无论项目的开发是单一还是复杂多样，均应以政府批准立项的单个项目为核算对象，不管是该项目是否与其他项目的名称、地块以及其他配套设施是否相联系，因为一个项目无论是立项审批还是规划审批，一般是独立于其他项目的作为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防设计要求、配套设施的建设都是单独要求的．所以在项目分批分期开发时如果简单地按批次、按标段或按建筑类别都不能合理而准确地反映出开发产品的成本。
于此有一检验成本核算准确合理的方法，那就是在同一个立项项目中的同类开发产品的成本相当，在销售价格平稳再剔除其他价格调整因素的情况下，同类的开发产品的销售毛利是不会有很大的波动的。
所以考虑成本核算对象时应该以政府批准立项的项目为单位，只有按照规划的要求将所有应该实施及配套的工程项目建设完成后才能算是整个项目的成本归集完毕，否则，即使提前按照工程预算将相关的成本预提计入开发总成本也会有误差。
二、房地产企业成本归集与其他行业的成本核算一样，在确定了成本核算对象后，就是客观选择确定成本的结构。
房地产开发企业成本核算方法
房地产开发企业成本核算方法
房地产开发企业成本核算方法一般包括以下几个方面：
1. 确定成本核算对象：房地产开发企业应根据开发项目的特点，确定成本核算对象。
一般可以按照项目、业态、区域等进行划分。
2. 归集开发成本：按照成本核算对象，归集开发项目的各项成本，包括土地取得成本、前期工程成本、建安工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接费用等。
3. 分配共同成本：对于多个成本核算对象共同受益的成本，应按照合理的方法进行分配。
常用的分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法等。
4. 核算完工产品成本：对于已经完工的开发产品，应按照实际成本进行核算。
完工产品成本包括开发成本和分摊的间接费用。
5. 结转销售成本：对于已经销售的开发产品，应按照销售面积比例等方法，将其成本结转至营业成本。
6. 期末结账：在期末，应对房地产开发成本进行结账，将开发成本余额结转至存货科目。
以上是房地产开发企业成本核算的一般方法，具体核算方法应根据企业的实际情况和会计准则的要求进行选择和调整。
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房地产企业成本对象
成本核算对象也称成本计算对象，或称成本对象，是指为了计算房地产开发产品的成本而确定的，归集和分配开发建设过程中各项成本费用的承担主体。
在哲学范畴上，成本核算对象的确定，界定了成本核算的空间范围。
成本核算对象是核算成本的主体，也就是说算谁的成本，谁就是成本核算对象，例如某房地产开发公司开发一宗300亩的土地A地块，我们想了解这宗土地开发的成本，那么A 地块就是成本核算对象。
如果A地块分三期开发，我们想了解每期的成本情况，那么一、二、三期中的每一期就是我们要确定的成本核算对象。
如果在A地块一期中开发的有高层、多层、商业，我们想了解高层、多层、商业各种业态的成本，那么高层、多层、商业就是我们要确定的成本核算对象。
如果在A地块一期开发的高层中有带一层地下室，有带两层地下室等结构不同的情况，我们需要了解不同的结构类型的成本情况，我们就需要分不同的结构类型来确定成本核算对象。
也就是说，成本核算对象的确定与成本核算的要求有很大的关系。
那么在会计中如何确定房地产开发企业的成本?这也要看会计对成本核算的要求，这看来也是个复杂的问题。
个人认为成本核算对象的确定需要考虑配比原则和重要性原则。
房地产公司的商品房一般是按户来销售的，各期(年或月)之间可能形成不同销售，按照配比原则需要我们在各期之间结转不同户的成本以核算各期损益，从这个意义上来说，成本核算对象(最终)最好是户，也就是按合同的销售单位。
但是这可能会存在问题。
有的房子是一楼的有的可能是33楼的，有的位置好有的位置差，会导致售价不同。
完全按照配比原则，价格高的应多分些成本，价格低应少分些，这样分配起来会非常麻烦。
所以按照重要性要则，对于同一结构的开发产品，不再具体分各楼层或按售价去分配成本。
一般来说，同一栋楼结构类型相差不大，这样我们可以按照每一栋楼来确定成本核算对象。
如果几栋楼结构相差不大，不会对成本造成太大影响，我们可以按着几栋楼来确定成本核算对象。
谈房地产成本核算对象如何确定
房地产企业为特殊的生产企业，其产品为单一的房产，没有体现质的区别。
不似工业企业，产品多样化，体现质的多样化，成本计算的科学性显得尤为迫切。
相当房地产企业会计
认为只要按项目(立项)核算成本就可以了，即成本核算对象为立项项目。
这种看法是错误的，没有认识房地产的内在特点。
何谓成本对象?成本计算对象，就是指为计算产品成本而确定的生产费用归集和分配的范围。
是被计算成本的客体，是生产费用的归属对象和生产耗费的承担者，是计算产品成本的前提。
税收上的概念，国税发[2009]31号：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
可以说，31号文的基础问题是成本对象的确定，否则，计税成本核算、扣除无从谈起。
税收上，成本对象不但具有空间性，而且具有时间性，涉及计税成本能否扣除，何时扣除。
房地产开发企业的任何一项开发建设费用都是为特定的开发项目发生的，都有其物质承担者。
由于各种土地和房屋的具体用途不同，开发建设的具体内容也不相同，每一个开发项目都是按特定的设计图纸开发建设的，因此，具有单件性的特点。
房地产开发建设的单件性特点，决定了成本计算对象应是具有独立的设计文件，可以独立地组织施工的开发建设项目。
此点可从工程规范体现，《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)，单位工程的划分应按下列原则确定：
1.具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物为一个单位工程。
2.建筑规模较大的单位工程，可将其能形成独立使用功能的部分为一个子单位工程。
因此，最小成本对象可按单位工程确定。
应注意的是，具有共同费用性质的成本对象也应单独作为过渡性成本对象，按受益原则分摊计入各最终成本对象。
那么，成本对象根据什么原则确定?有观点认为，因需而定;有观点认为，满足计算损益的要求、满足经济管理需求;其他如，考虑项目特点、类型、分期等因素结合企业管理需求、成本管理水平，财税组合。
总体而言，最终目的是为了满足需求，称之为结果导向。
现代社会分工具有独立性、专业性，房地产企业直接从事建筑开发的已不多，基本上为外包工程，企业仅从事现场监督管理、执行预算、控制成本，技术管理要求不高，因此，管理水平高低不是成本对象确定的主要因素。
那么，决定因素是什么呢?主要应由房地产个体内在差异决定(结构、地质、水文等)，是房地产单件性的特性及工程预结算的规律性的体现。
工程招投标所需的施工图预算就是以单位工程为对象编制的，即使采用工程量清单招标的方式，仍遵循施工图预算的编制原理、依据、方法和程序。
工程施工、结算也要根据预算执行，具有特定的对象。
房地产的单件性特点决定其只能采用个别计价法，否则，反映的存货成本不准确，不能准确计算损益，导致税务成本扣除提前或延后，为税法所不允许。
综上所述，根据房地产单件性特点及工程结算规范要求，房地产成本对象的确定原则：
化整为零、自由组合。
以不变应万变，最终达到上述各种观点的目的，也能满足31号文成本对象确定的六原则。
其实，这不需要增加额外的工作，只要加以引导利用即可。