成都40年产权公寓市场研究报告
成都高端公寓研究报告5.22
2000-2500元/ 平米
投资回报
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 豪华单间 年收益（万） 投资回报率 34.3 28.10% 行政单间 36.27 29.70% 经典单间 39 32% 80 60 40 20 豪华一居 室 43 24.80% 行政一居 室 45.8 26.40% 经典一居 室 41.1 23.70% 豪华两居 室 60.2 23.80% 行政两居 室 67.2 26.50% 经典两居 室 74.2 29.30%
区别三种类型公寓的核心要素为：产权性质
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Part 2 成都在经营服务式公寓研究
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成都服务式公寓分布
辉盛阁国际公寓 盛捷江畔服务公寓
香格里拉公寓 雅诗阁来福士服务公寓
丰德奥克伍德公寓 说明： 在经营 在售 高盛金融中心 费尔蒙国际公寓 城市名人酒店
服务内容
配套设施
长租客每周3次（周日及公共节假日 桑拿（干蒸）、瑜伽室（客户 免费）、音乐按摩室（客户免费） 除外）房间清扫服务（不包含洗碗服务） 即时维修服务 餐厅（早餐自助免费，其他点
宽带无线上网
家庭影院娱乐系统 个人电子保险箱 配有语音留言电话
24小时礼宾及保安服务
餐）
房间内电子保险柜
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租金水平：目前辉盛阁公寓投资回报维持在23%-29%。
房型面积（㎡）
豪华单间 行政单间 经典单间 豪华一居室 50-55 挂牌日住价格（元 优惠后日住价 （元 /天） /天） 1012 1081 1150 1265 942 1006 1070 1180 户型总价 （万元） 122 122 122 173 年收益（万 元） 34.3 36.27 39 43
【精品】2020年成都商品房住宅市场总结报告(最新)
企业名称
销售金额
(亿元)
1
万科
305.6
2
融创四川
290.6
3
保利发展
256.0
4
中国恒大
240.7
5
领地集团
223.0
6
龙湖集团
人居
196.8
9
德商集团
178.6
10
中国铁建地产
164.0
11
蓝润地产
161.6
12
中海地产
156.9
13
邦泰集团
152.1
14
新希望地产
表：2018年以来开盘认购率情况
2. 商业市场——全市： 成都市商业市场供需齐降
从中心城区整体来看，商业累计库存过高，成都市减缓了商业供应节奏。全年商业累计供应70.2万㎡，同比下降27.5%，环比下 降40.6%。成交面积为74.0万㎡，同比下降31.5%，环比下降25.9%。销供比1.05，供应不及成交。成交均价为16458元/㎡。
2020年成都市商品房住宅市场总结报告
2021年2月
1.住宅市场——全市： 受新政影响四季度成交量下滑，全年整体供需量价仍超过去年。
成都全市商品住宅全年累计成交2361万㎡，同比上升7.7%，2016年以来首次同比上升。供应面积为2691万㎡，同比上升5.2% 。销供比为0.88，近三年销供始终维持在0.9上下。
14
花样年
63.2
15
万华
88.1
15
成都城投置地
58.5
16
华润置地
65.6
16
华润置地
51.1
17
花样年
62.5
17
成都房地产市场的发展概况及发展策略
成都房地产市场的发展概况及发展策略随着中国经济的发展，成都房地产市场也迎来了快速的发展。
近年来，成都城市化进程不断加强，城市规模不断扩大，住房需求也不断增加，成都房地产市场呈现出蓬勃的增长态势。
在这种背景下，我们有必要对成都房地产市场的发展概况和发展策略进行探讨，以推动成都房地产市场进一步健康发展。
一、成都房地产市场的发展概况1. 成都房地产市场总体情况成都房地产市场以住宅为主，商业地产、写字楼等也在不断发展。
总体来看，成都房地产市场处于快速发展的阶段，市场需求旺盛，投资潜力十分巨大。
根据统计数据，2019年，成都房地产市场共成交住宅类商品房18969套，成交面积达到280.13万平方米，成交额超过1539亿元。
2. 成都房地产市场的特点（1）供需关系协调。
成都房地产市场的供需关系比较稳定，市场需求比较旺盛，但房地产供应能力也在不断提升。
（2）价格波动相对较小。
成都房地产市场的房价波动相对比较平稳，市场价格变动较为缓和，相比于其他一、二线城市，成都房价总体较为稳定。
（3）刚性需求强劲。
随着城市化进程加快，成都持续增长的人口，进一步增强了房地产市场的刚性需求。
（4）商品房与产业地产并重。
除住宅外，成都房地产市场还有其它类型地产的发展，如产业地产、写字楼、商业等都在不断提高发展水平。
二、成都房地产市场的发展策略1. 建立房地产市场全过程监管机制随着房地产市场的发展，监管也愈加重要。
成立监管机构，制定规范性文件，加强房地产市场全过程监管，为市场健康应运营创造有利条件。
通过完善房地产市场全生命周期监管，形成高效的市场订单流通，有效推动其健康发展。
2. 推行房地产项目公示制度房地产项目公示制度是指，建立一个透明、公开、规范的房地产项目公示平台，为广大购房者提供相关信息披露，市场交易过程更透明公正。
本着“普惠、平等、公正”的原则，减小“信息不对称”带来的困扰，提高买卖市场的有效性，保持市场平稳运行。
3. 推进城市化进程推进城市化进程，增加人口规模和就业机会，是拉动成都房地产市场的重要保障。
成都商墅营销市场报告
本批次
27
47
27
6300 100%
237
5# （16套）
4# （11套）
保利大都汇—基础信息
保利大都汇（商墅）2018年3月27日第二批次加推，推出40套，建筑面积约120㎡，实得 面积250-280㎡，均价2.2万元/㎡，（水电商用，气民用），开盘即售罄；还有5号地未 推，预计均价在2.2万元/平以上
样板示范区
实景呈现
保利天汇—基础信息
保利天汇商业别墅，建筑面积140-160㎡，实得面积280-375㎡，是保利第9代别墅产品； 上、中、下四叠，共8层；均价2.1万元/平，6月24日推出64套，截止目前共计销27套，剩余 37套。
保利天汇—户型
下叠户型：建面135-147㎡，实得314-325㎡
开盘优惠
建面单价 物管费 交房标准 开盘时间 交房时间
保利·两河院子
成都保鑫投资有限公司 36亩
24178㎡ 联排/双拼（20#） 地上3层+地下1层
1-12# 71套 244个 1.01 170-250㎡ 175㎡ 银卡优惠5000，金卡、白金卡优惠10万 （可叠加），开盘优惠2%，一次性优惠4% 2.5-2.9万元/㎡ 5.5元/㎡ 清水 2017年9月22日 2019年12月1-12栋交房
置业动机：
他们的置业有三种动机，第一是出于对自己的奖励——家庭居住环境的改善，追求品质生活； 第二是身份的彰显——极为在意身份的彰显，渴望获得他人的尊崇感。
【商墅客户特征】
客户特征
客户接受购买单价主要集中在1.5—2万元/㎡； 客户能承受总价400万元以内； 客户所属职业多为个体经营户； 客户主要来自城北区域； 客户年龄层为30—40岁之间； 客户年收入50—100万元之间占比较多
2024年上半年成都房地产研究报告
一、市场总体情况2024年上半年，成都房地产市场保持了较为稳定的发展态势。
受到国家政策的影响，调控政策继续加强，房价涨幅得到了有效控制。
在供需关系方面，供应量逐渐增加，而市场需求总体上持续稳定。
二、成交量与价格成都房地产市场上，2024年上半年的成交量相比于去年同期有所下降。
其中，住宅市场成交量下降了10%，商业市场成交量下降了5%。
而价格方面，平均房价较去年同期上涨了3%，涨幅相对较低。
三、土地市场土地市场方面，成都在上半年共出让了43宗土地，总成交价为260亿元。
其中，住宅用地成交数量较多，占比超过50%，商业用地和工业用地成交数量较少。
四、供需关系供应方面，2024年上半年成都新增住宅供应面积达到了360万平方米，同比增长了10%。
商业用地供应面积为110万平方米，较去年同期增长了5%。
需求方面，新购住宅需求相对平稳，改善性需求有所增加。
商业市场需求相对较为稳定，投资购房者和自住购房者占比均衡。
五、项目表现2024年上半年，成都市场上一些特色项目表现突出。
其中，企业用地供应达到85万平方米，其中包括了一些高新技术和互联网企业的用地需求。
此外，一些高端住宅项目和商业综合体项目也取得了较好的销售成绩。
六、投资方向根据市场实际情况，2024年上半年成都房地产市场的投资方向主要集中在以下几个方面：住宅项目投资仍然是主要方向，尤其是以改善性需求为主的改善型住宅项目；高新技术企业用地供应也是一个投资热点；商业地产项目也具有一定的投资价值。
七、展望下半年展望2024年下半年，成都房地产市场将继续保持稳定发展的态势。
政策调控将继续加强，确保市场的稳定性。
另外，未来土地市场仍将保持活跃，住宅和商业用地供应量有望继续增加。
市场需求方面，改善型住宅和企业用地需求将继续增加。
总结：2024年上半年，成都房地产市场发展稳定，成交量和价格相对较低。
土地市场活跃，供应量逐渐增加。
供需关系保持平衡，改善性住宅和商业需求持续增加。
浅谈成都市公寓和普通住宅的区别 (1)
1．引言公寓与普通住宅作为房屋住宅分类的典型，它们既有相似的地方，也存在差别，现在成都市房地产开发市场上两种产品鳞次栉比地出现，购房者在选购它们的时候，应该对它们的区别有所了解，不要混为一谈，这样才能选到心仪的房子。
本文将选取成都市住宅类型中的两种，即公寓和普通住宅作为研究对象，对比两者的不同之处。
关于普通住宅与公寓的区别，可以作以下简单的概述。
公寓作为房屋住宅分类的其中一种，它跟别墅和普通住宅都有区别。
公寓一般地理位置比较优越，位于成都市市中心的路段，通常都是小户型的，要求有较好的通风透气环境，以样板楼为主要形式，经过全部装修加工过。
普通住宅一般是根据房屋的面积作为区分的，国家规定普通住宅的房屋面积不超过120平米，个别城市在此标准上浮百分之二十。
普通住宅的档次和品质高低不同，造型通常以两室或三室为主，适合家庭居住，在交易税费方面，普通住宅相比非普通住宅，税费标准相对较低，以起到经济调控作用。
2.住宅的基本概念和分类2.1 住宅住宅是供居民家庭居住和使用的建筑，属于居住建筑的范畴，是供一个家庭使用的。
关于住宅的定义，不同的文献、书籍有不同的解读，虽然解读各有不同，但实质上却大同小异，都突出表明了住宅与人们生活之间密切的关系。
总体来讲，住宅应该同时具备起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习六大基本功能。
2.2 住宅的分类住宅的分类方式有很多，总的可以分为公寓、高档住宅、普通住宅、别墅等。
通常情况下还可以从楼体高度、楼体结构形式、楼体建筑形式、房屋类型、房屋政策属性五个方面对住宅种类进行划分。
研究小区住宅，按楼体高度上区分，属于高层住宅；按楼体建筑形式划分，属于高层住宅；按房屋类型划分，则属于普通单元式住宅。
3.成都市公寓和普通住宅的区别3.1概念的区别3.1.1普通住宅的定义普通住宅是指用作居民居住的房屋，它要按照当地一般民用住宅建筑标准建造，成都市的普通住宅建筑面积在 120平米以下，容积率 1.0 以上，实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以下。
公寓市场调研报告(共8篇)
公寓市场调研报告（共8篇）第1篇：公寓调研报告1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。
”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：”我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
大庆高新区公寓市场调研报告高新区域是大庆市场最受关注的区域，发展时机和条件也最成熟。
尤其是大批的写字楼项目和市政项目的兴建，以及交通系统配套的不断完善，使这一区域物业发展和升值空间不断得到扩展。
但目高新区公寓市场规模有限，公寓市场住宅产权为主。
一、典型项目情况1、乾和城位置：世纪大道与创业新街交汇处公寓供应面积区间：55㎡-62㎡栋数：2栋公寓套数：992套产品类型：平层产权类型：住宅产权装修交付标准：毛坯均价：5500元/平米成交情况：自2012年9月开盘至今公寓推出1栋，即496套，至今去化房源216套，近三个月去化约20套左右，其中55㎡去化5套、62㎡去化7套、58㎡去化8套。
客群以年轻单身打工者为主。
2、宝利丰大厦位置：创业新街公寓供应面积区间：32㎡栋数：1栋公寓套数：1320套产品类型：平层产权类型：商业产权1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
2024年成都房地产市场发展现状
2024年成都房地产市场发展现状简介成都作为中国西部重要的经济中心城市，房地产市场一直备受关注。
本文将对成都房地产市场的发展现状进行分析和总结，以了解其近期的动态和趋势。
1. 市场规模截止目前，成都的房地产市场规模不断扩大。
根据统计数据显示，成都房地产市场在过去五年中保持了平稳的增长趋势。
尤其是在城市规划和基础设施建设的推动下，房地产市场的发展速度更加迅猛。
目前，成都的房地产市场已经成为中国西部其中一个最重要和最活跃的市场之一。
2. 市场供求关系在过去几年里，成都的房地产市场供求关系保持基本平衡。
随着人口的增长和城市化进程的推进，需求不断增加，市场供应相应增加以满足需求。
由于政府调控政策的实施，库存量得到有效控制，不会出现过度供应的情况。
因此，当前成都的房地产市场供应和需求保持相对稳定的态势。
3. 房价走势成都的房价在过去几年中有所上涨，但整体走势较为平稳。
与一线城市相比，成都的房价水平相对较低，但也在逐渐上升。
尽管政府对房地产市场进行严格调控，但随着城市发展和购房需求的增加，房价有一定的上行压力。
不过，由于政策的引导，房价上涨的速度相对缓慢，尚未出现剧烈波动。
4. 市场潜力成都的房地产市场具有较大的市场潜力。
首先，城市经济发展迅速，吸引了大量外来人口前来工作和生活。
其次，政府对房地产市场的调控政策有力地遏制了市场的风险，保持了市场的稳定。
再次，成都的城市规划和基础设施建设投入巨大，提升了城市的吸引力。
综合来看，成都的房地产市场仍然具有较大的发展潜力。
5. 市场新动向最近，成都的房地产市场出现了一些新的动向。
一方面，房地产企业不断加大产品创新和服务质量的投入，以满足消费者的多元化需求。
另一方面，政府也在进一步加强对市场的监管，以防范市场风险。
此外，随着“城市更新”政策的推进，老旧小区的改造正在成为市场的新风口。
这些新动向将极大地推动成都房地产市场的发展。
6. 发展前景展望未来，成都房地产市场的发展前景依然乐观。
公寓市场研究报告
公寓市场研究报告一、市场背景公寓市场是指面向个人或家庭出租住房的市场。
近年来，随着城市人口的不断增长和工作机会的增加，公寓市场得到了迅猛发展。
尤其是在一、二线城市，高房价和购买力不足的情况下，公寓出租成为了很多人的选择。
因此，对公寓市场进行深入研究，对其发展趋势和市场运作具有重要意义。
二、市场规模根据统计数据显示，目前我国公寓市场规模正以每年10%以上的速度快速增长。
截至2024年，全国公寓市场规模已达到约8000亿元人民币，且有望在未来几年继续保持高速增长。
其中，一线城市占据了公寓市场的相当大的份额，二线城市也逐渐崛起。
三、市场竞争格局目前，公寓市场的竞争格局相对分散，主要有房地产开发商、专业公寓运营商和个人房东。
房地产开发商通过新建或改造楼盘来提供公寓，专业公寓运营商通过租赁和管理既有的住宅楼盘来运营公寓，个人房东则通过自己的住房出租来获得收益。
四、市场发展趋势1.品牌化：随着公寓市场的竞争加剧和消费者的要求提高，越来越多的公寓运营商开始注重品牌建设，通过品牌化的管理和运营来获取更多的市场份额。
2.租赁服务：除了提供住房，公寓运营商还提供一系列增值服务，如家具租赁、家电租赁、保洁等，以提高租客的居住体验和满意度。
3.跨界合作：为了获得更多的市场份额，公寓运营商与其他行业进行跨界合作，如与共享汽车公司合作、与物流公司合作等，以扩大服务范围和提供更多的便利。
4.效益提升：运营成本的控制和管理效率的提升是公寓市场发展的关键，通过引入信息技术和优化运营流程，可以提高效益，降低成本。
五、市场机会与挑战公寓市场的机会与挑战并存。
市场机会在于人口增长和年轻人对居住环境的要求提高，推动了公寓市场的快速发展。
然而，市场上存在着诸多挑战，如政策法规的限制、品牌建设的难度、管理和维护的难题等。
同时，竞争也可能导致市场份额的流失和利润的下降。
六、市场建议1.加强品牌建设：公寓运营商应注重品牌建设，提高品牌知名度和美誉度。
产权式酒店研究
投资回报
投资客户
所有权
开发商收益
开发商
使用权
佣金 专业第三方
经营权
本报告是严格保密的。
产权酒店
酒店住客
图例： 合同关系： 权利素： 现金流：
11
产权酒店经营模式优劣分析
优点 缺点
1. 快速脱手，快速回现，减小资金压力。
2. 可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期 收益。
3. 通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资 客户
共同特点： 建于具有强势 景观资源和经 济比较活跃的 地区，以保证 酒店有较高的 出租率和物业 升值空间
时权酒店 产权酒店
本报告是严格保密的。
发展
买断旅店旅游设 施在特定时间里
的使用权
将每间客房分割 成独立产权出售
3
产权酒店概述
快速回现，减小开发 商资金压力 开发商可以减小甚至 免除酒店经营带来的 风险 开发商可以获得酒店 使用权以及未出售产 权部分（如配套设 施）的长期性收益。
年的租赁合约 （发展商作担保） 3.
投资者在租赁 期内可获得每
三九酒店公 司签定租赁 合约
2. 自行支付按 揭供款
3. 5％的剩余 楼款入伙前 补齐
3. 经营收入用于代
月4100元人民
为支付按揭供款
币的回报
4. 无分红和其他收 益
4. 5％的剩余楼 款五年内免息
分期支付
经营模式
产权完全归属业主，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方仅支付酒 店营运成本，业主所获利润主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天， 入住不影响收益。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月 收取净收益。
山景房约50万元/套 销售状况：基本售磬
成都公寓投资前景如何
成都公寓投资前景如何成都是中国西南地区的经济、文化和交通中心，对外开放程度高，具有巨大的市场潜力，因此成都的公寓投资前景也十分广阔。
以下是我对成都公寓投资前景的分析，供您参考。
首先，成都是中国西南地区的物流和商贸中心，吸引了大量的商业机构和人才。
随着城市的持续发展和人口的增加，人口迁入和城市扩张的需求也日益上升。
这意味着对住房的需求也会增加，尤其是城市核心区域和商业中心附近的公寓。
因此，地理位置好的公寓项目将会有较高的投资回报率。
其次，成都的经济实力和就业机会也相对较强。
成都是中国西南地区的经济、金融和商贸中心，拥有许多上市公司和世界级企业。
这些企业的发展不仅带动了当地经济的增长，也带来了大量的高薪就业机会。
随着人们收入水平的提高，他们对高品质住宅的需求也在增加，这将为公寓投资提供更多机会。
第三，成都作为中国四个直辖市之一，政府一直致力于城市建设和公共设施的提升。
这将为公寓投资者提供更好的生活环境和更多的市场机会。
例如，政府在城市发展计划中的重点领域包括建设公共交通系统、增加公园和绿地空间、提升城市基础设施水平等。
这些举措将提升城市的吸引力，增加对公寓投资的需求。
第四，成都的旅游业也非常发达。
成都是中国著名的旅游城市之一，拥有丰富的自然景区和历史文化遗址。
每年吸引了大量的游客来此观光和度假，因此对旅游型公寓的需求也会随之增加。
这为公寓投资者提供了额外的收益来源。
综上所述，成都公寓投资前景十分广阔。
城市的持续发展和经济增长、人口迁入和城市扩张的需求、就业机会的增加以及政府的大力支持都为公寓投资带来了良好的机会。
然而，投资者在进行公寓投资之前应充分了解市场情况，谨慎分析市场需求和竞争情况，选择合适的项目和地理位置，才能最大程度地获得投资回报。
【金地天府城】公寓市场调研
100%
南沿线高新 段
1%
5%
21%
21%
36%
9%
6%
1%
100%
表：2016.10-2017.2城南各板块公寓走量总价段分布
本案所处板块主力走量总价30万以内，大源40-50万，站南总价50-60万；南
延线高新段60-70万
【城南面积分布】30-50㎡为公寓走量绝对主力，公寓面积超
结构占比 1% 45% 25% 6% 19% 2% 3% 100%
1.主力走量面积为30-50㎡，占比70%； 2.超过70㎡产品溢价能力大幅下降，与主力走量产品价差1000元/㎡；
表：2016.10-2017.2本案所处区域公寓量价情况；套数认购口径，成交价格备案口径
【城南竞争格局】本区域在售项目少，主要与前端大源板块竞争
图：截止2017.2成都公寓存量分布 图：城南四大板块存量占比
站南 锦江区 11% 7% 8% 成华区 金牛区
元华-站华
南沿线高新段
南沿线华阳段
8% 22%
17%
9% 2% 2% 21% 9%
青羊区 武侯区 高新区+天府新区 14% 56%
12%
双流 温江 龙泉驿
2%
郫县 新都区
1.高新区及天府新区存量占比21%属于主要存量压力区； 2.城南核心的四大板块中，前端市场大源（元华-站华）占比超过56%，在售市 场货源充足，属于公寓市场热点地区
49㎡及以 上通气 11091 （民用） 水电气三 12000 通 部分通气 11000 通水电 通气 水电气三 通 水电气三 通 水电气三 通 9000 950010500 9500 9800 9000
SOHO
40年产权公寓市场
40年产权公寓市场近年来，成都房产市场上出现不少40年（部分50年）土地使用年限的商住两用公寓，一般称为40年产权公寓。
从表面上看，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质，与市面上在售的其他产品并无明显差别。
但实际上，这些产品大多是“商改住”项目，即商业用地上建成的住宅项目，只有40年或50年的土地使用年限，水电收费标准高，有些甚至不通天然气，成为住宅中的“异类”。
有人把这类公寓称为“伪公寓”，更有甚者将其比喻为“人妖”。
尽管“出身”不好导致“短命”，水电费上普遍的非“民”待遇以及天然气等住宅必备设施的缺失，但由于这些项目多为小户型，售价低，具有“宜商、宜居、宜投资”等多重特色，市场销售情况良好。
一、40年产权公寓产生背景之所以会出现40或50年产权的公寓，原因在于开发商将非住宅建设用地修建成住宅出售。
对于不同性质的土地，其使用年限是有区别的。
根据<<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>>第12条规定:国有土地使用权出让最高年限居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其它用地50年。
可见，除了住宅用地外，其他性质用地的使用年限都是40或50年，而且地块的性质是在地块推出之前就已明确规定并且不容更改。
通常情况下，开发商业产品对地块条件、开发的专业性水平、资金实力等方面要求较高，开发的风险较大且回笼资金慢。
而近年来，由于刚性需求的存在，住宅市场需求旺盛，住宅产品尤其是小户型产品的持续热销更坚定了开发商开发住宅产品的决心。
在有市可图、有利可图、无政策约束的市场环境下，开发商大打政策“擦边球”，在规划上按照原有规划执行，在产品设计、推广上更多的偏向住宅进行操作，轻松实现“商改住”，于是，40年产权的商住公寓就应运而生了。
40年产权公寓由商住楼演变而来，从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。
成都服务式公寓发展现状及前景
2.1 雏形
前几年，真正意义的服务式公寓对于成都市场来讲是一个完全陌生的产品， 市场上存在的仅是较为低端的酒店式公寓和打服务公寓概念的“伪服务式 公寓”，他们都是成都服务式公寓的雏形。
2.1.1 小户型商住公寓
2007 年 4 月，位于羊西线的某商品房项目与国际物管品牌第一太平戴维斯 联姻，首次推出了“24 小时服务式公寓”的概念。服务式公寓的概念至此进 入成都，但该项目并不是真正意义上的服务式公寓，由于项目实质为小户 型商住产品，档次不高和市场上众多的小户型公寓形成同质竞争，并且仅 有 40 年产权。成都客群对产权的敏感令该公寓销售十分困难，因此该“24 小时服务公寓”最终走向了失败，转型为写字楼。
3.1.2 未来价格预测
预测结果：
假设一：成都 2008——2015 年的经济增长继续保持在 12%以上，继续有 大量外资机构进入成都市场。
7 成都服务式公寓发展现状及前景研究
假设二：成都服务式公寓租金价格平均年增长率保持在 2%-5%。
2008 年
服务式公寓 租金水平（元 /月/平方米）
165-170
假设二：在常住外籍人士中，据经济学著名的“二八原理”，假设有 20% 的人会选择居住服务式公寓。
假设三：这一潜在需求量的预测仅包括外籍商务人士对成都服务式公寓的
需求，而不包括其他例如国内商务人士对成都服务式公寓的需求。
成都服务式公寓潜在需求量：
2009 年
在蓉工作的外籍人士（人） 服务式公寓需求量（套）
4、 成都经济历来平稳、快速发展，充满活力，外向型经济特征明显，跨 国公司、外资企业正迅速涌进成都，目前世界 500 强企业已有 120 多家企 业进入成都。
5、根据市场经验，一般说来，外籍人士会根据自身情况寻求多种选择：如 在居住星级酒店、租住私人精装住宅或商务公寓、租住别墅或入住服务式 公寓中作出自己的选择。由于服务式公寓针对的是高端居住市场，它只能 打击到外籍人士中的部分人群，因此根据经济学“二八原理”，预计大概有 20%的在蓉常住外籍人士可能选择入住服务式公寓。
成都40年产权公寓市场
要点二
土地供应
政府在土地供应方面也进行了调控，对40年产权公寓 市场的土地供应有所减少。这使得市场上的供应量不 足，进一步影响了市场的交易情况。
未来市场预测
需求变化
随着城市发展，人们对居住环境的需求也在不断变化。 未来，40年产权公寓市场的需求可能会更加多元化，包 括对高品质、低总价、交通便利等方面的要求。
市场挑战
在市场调整过程中，40年产权公寓市场也面临着一些 挑战。例如，市场竞争激烈、价格波动大、政策风险 高等问题。此外，购房者的需求变化也会给市场带来 一定的压力。
04
市场策略建议
产品策略建议
01
确定目标客户群体
02
提供灵活的户型设计
针对40年产权公寓的目标客户进行精 准定位，如年轻人、投资者、首次购 房者等，以便在产品定位、设计和推 广中更加精准地触达目标客户。
成都40年产权公寓市场的重要性
满足居住需求
投资价值
由于40年产权公寓的地理位置优势和相对较高的租 金收益，其具有一定的投资价值。
对于年轻人或外来人口，购买40年产权公寓 是一种较为经济实惠的选择，能够满足其居 住需求。
房地产市场的重要组成部 分
40年产权公寓市场是房地产市场的一个重要 组成部分，对于促进房地产市场的繁荣和发 展具有积极作用。
02
市场分析
供应与需求分析
供应方面
成都40年产权公寓市场供应充足，开发 商提供了大量的此类产品。然而，由于 经济环境的变化和政策的调整，部分项 目可能面临停工或烂尾的情况，导致供 应量减少。
VS
需求方面
受到政策调控的影响，部分投资者被限制 购买此类产品，导致需求量下降。同时， 消费者对产品的品质和配套设施的要求也 在不断提高，这进一步压缩了市场需求。
2023年成都市温江区房地产市场调研报告
2023年成都市温江区房地产市场调研报告2023年成都市温江区房地产市场调研报告篇1一、研究背景、目的和意义(一)研究背景2023年11月以来，深圳、广州房价在一路飙升后遭遇了寒冬，以珠江三角洲地区为首引发的全国性房地产市场低迷对成都市房地产、温江房地产市场带来了同样的影响;尤其是2023年5月12日汶川大地震，加剧房地产市场低迷态势，对于成都市周边区、市、县房地产市场起点高、发展快的“金温江”来讲，带来了前所未有的危机和发展瓶颈。
(二)研究目的与意义08年楼市的波动影响社会的各个层面，09年房地产政策及走势将逐步利好房地产。
但温江房地产市场走势如何?温江的房地产市场发展前景如何?这一系列问题是本方案研究的重点。
因此，深入分析当前温江房地产市场面临的困难和问题，为本公司进军温江主城区提供决策依据。
二、08年房地产市场回顾1、宏观调控三剑齐发。
在2023～2023年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。
但2023年底，房地产宏观调控从土地、金融、税收这三方面进行深化，加强了政策的贯彻执行力。
2、市场竞争更趋白热化。
在2023年的关键节点上，房地产开发企业更重视以品牌、品质和服务决胜，房地产市场加剧洗牌，市场越来越细分，精细化发展成为趋势。
3、房价走势。
从前几年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。
但随着2023年增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。
加之2023年全球性金融危机的深入影响，2023～2023年温江房价整体出现回落。
三、09年房地产市场预测1、政策预测：在经历历时一年的宏观政策调控之后，2023年房地产市场政策调控幅度将减小，宏观政策将趋于稳定，但区域房地产市场仍有调整空间。
2、市场预测：经历2023年房地产市场的洗牌，市场精细化发展，各类房地产市场各显其能，优势化竞争明显，差异化与性价比成为竞争的关键。
2024年成都高端房地产项目考察报告
一、背景介绍随着中国经济的快速发展，成都作为西部地区的经济中心城市，房地产市场也得到了快速的发展。
尤其是高端房地产项目，由于其品质和地理位置的优势，备受关注。
本报告旨在对2024年成都的高端房地产项目进行考察，分析其市场潜力和发展趋势。
二、市场概况2024年，成都房地产市场整体保持平稳增长。
特别是高端房地产市场，持续受到投资者的追捧。
尽管整体市场环境不利，但高端项目的销售业绩依然突出。
成都的投资人群不断增长，他们对高品质、高舒适度的住房需求日益增加。
在此情况下，高端房地产项目在市场中占据了一定的竞争优势。
三、高端房地产项目考察1.项目一：锦城国际花园锦城国际花园位于成都市锦江区，是成都市的一个高端住宅小区。
该项目由知名地产开发商开发，总建筑面积超过10万平方米，设有豪华别墅和高层公寓等多种户型供选择。
项目的布局合理，建筑风格独特，配备了多个高端便利设施，如游泳池、健身房等。
2.项目二：玺园玺园位于成都市武侯区，是一座高端住宅小区。
项目总占地面积达到20万平方米，由多个别墅和高层公寓组成。
玺园所在区域地理位置优越，绿化环境优美，交通便捷，生活配套设施完善。
3.项目三：光华国际光华国际是成都市的一座高端商务中心，位于成都市锦江区。
项目占地面积超过30万平方米，包括商务办公楼、酒店、购物商场等多种功能建筑。
光华国际以其独特的设计理念和高品质的建筑质量吸引了许多商务机构的入驻。
四、市场分析1.需求增长：成都的经济发展带动了高端房地产市场的需求增长。
高收入人群对于舒适度和品质的要求越来越高，高端房地产项目能够满足他们的需求。
2.竞争加剧：随着高端房地产市场需求的增长，越来越多的开发商进入市场，竞争加剧。
开发商需注重提升产品差异化和品牌形象，以抢占市场份额。
3.地理优势：成都拥有得天独厚的地理优势，如交通便利、自然环境优美等。
这些因素吸引了更多的高端房地产项目进驻成都，带动了市场的快速发展。
五、未来趋势1.产品差异化：随着市场竞争的加剧，高端房地产项目需注重产品差异化，通过提供独特的住宅设计和多样化的配套设施来吸引买家。
2024年成都市房地产市场分析报告
成都是中国西部地区的一座重要城市，也是四川省的省会城市，近年来成都的房地产市场呈现出较为活跃的态势。
本文将对2024年成都市房地产市场进行分析。
首先，2024年成都市房地产市场出现了一些新的趋势。
一方面，住房供应增加，开发商纷纷推出新的楼盘项目，房源充足。
另一方面，购房者需求有所增加，尤其是刚需购房人群的购房意愿较高。
此外，从购房方式上看，线上购房逐渐成为主流，通过互联网平台购房的人数增加。
这些趋势都对成都市房地产市场产生了积极的影响。
其次，2024年成都市房价整体稳定。
尽管新楼盘项目的供应增加，但由于需求稳定，房价并没有大幅上涨的情况出现。
成都的楼市相对于一线城市来说，具有一定的低价位优势，吸引了大量购房者。
此外，政府出台的一系列调控政策也有效控制了房价的上涨，保持了市场的稳定。
再次，2024年成都市房地产市场整体交易量较大。
成都市住房交易量连续多年保持较高水平，受到购房者的青睐。
成都市的人口逐年增加，并且吸引了许多外地人前来购房和投资。
由于成都市经济发展迅速，对于购房者来说，房地产市场是一个较为安全和有利可图的投资渠道。
最后，2024年成都市楼盘开发商的竞争加剧。
随着房地产市场的火爆，开发商之间的竞争也随之加剧。
除了供应充足的房源外，开发商还通过价格优惠、赠送车位、装修、家具等方式吸引购房者，降低购房者的购房成本。
这些竞争有助于促进房地产市场更加健康和平稳的发展。
综上所述，2024年成都市房地产市场整体表现活跃，住房供应充足，购房需求稳定，房价相对稳定且具有一定的低价位优势，交易量较大，开发商之间的竞争加剧。
这些因素都对市场的发展起到了积极的推动作用。
未来，随着成都市经济的进一步发展和人们对于房地产市场的需求不断增加，成都的房地产市场将保持较好的发展势头。
2024年成都市房地产市场分析报告
一、宏观经济环境分析2024年，全球经济面临不确定性增加的挑战，国内宏观经济环境也面临着多重压力。
不过，在国家宏观政策的支持下，成都市房地产市场在2024年依然保持稳定增长的态势。
下面对成都市房地产市场进行详细分析。
二、市场供给分析2024年，成都市新增房源持续增加，供应量不断提升。
根据统计数据显示，全年新增住宅供应面积达到X万平方米，同比增长X%。
同时，商业地产和办公楼市场也呈现较为活跃的态势。
随着城市发展不断扩张，成都市房地产市场供给较为充足，为购房者提供了更多选择。
三、市场需求分析尽管供应量增加，但由于城市人口流入和经济发展等原因，对于住房的需求依然较大。
成都市2024年购房人数超过X万人，同比增长X%。
尤其是刚性需求，比如改善型需求和刚需购房需求在市场中占据较大份额。
此外，外来人口对住房的需求也在增加，进一步拉动了市场需求。
四、房价走势分析2024年，成都市房价整体呈现平稳增长的态势。
一线城市的房价上涨压力较大，导致部分购房者选择转战二线城市，成都市作为西部地区的重要城市，受到了一定的资金流入。
因此，成都市房价在供求双方面的影响下，整体呈现上升趋势。
根据统计数据显示，2024年成都市平均房价为XXX元/平方米，同比增长X%。
五、政策环境分析在房地产市场调控方面，成都市也出台了一系列的政策，旨在稳定市场发展。
政府把发展房地产市场与经济发展、城市规划相结合，鼓励开发商开发适应市场需求的房源。
此外，政府还加大了对房地产市场的监管力度，防止房地产泡沫的出现。
六、风险分析尽管成都市房地产市场在2024年保持相对稳定的增长态势，但仍然面临一定的风险。
一方面，全球经济形势不确定性增加，可能对房地产市场带来不利影响。
另一方面，房产市场过快增长也可能导致房价泡沫的出现，增加市场风险。
七、发展趋势展望在2024年，成都市房地产市场有望保持稳定增长的态势。
随着国家政策的继续支持和城市发展的持续推进，成都市房地产市场将继续吸引资金流入。
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成都40年产权公寓市场研究报告February 16, 2012目录CONTENTS1市场现状PART 1 市场现状PART2市场分析PART 2 市场分析PART 3 产品分析PART 4 典型案例市场现状PART 1◆概述◆市场分布概述40年产权公寓由商住楼演变而来，在成都市场从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷香槟广场等项目的成功运作以来40年产权公寓开始掀起股开发的热潮尤其是2005年以后新夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。
发展到2008、2009年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金色海蓉的蚂蚁工房、龙湖三千星座酒店公寓合景泰富的叠翠峰酒店公寓等2011年国家对住宅调控政策出台后不受限购影响的40年产权店公寓、合景泰富的叠翠峰酒店公寓等。
2011年国家对住宅调控政策出台后，不受限购影响的40年产权公寓又一次得到了众多开发商和客户的青睐，品牌开发商的介入将40年产权公寓开发热度推向了新的高点。
20072011年成都40年产权公寓供应趋势2025301200014000160002007-2011年成都40年产权公寓供应趋势51015020004000600080001000020072008200920102011供应套数771864956650634313865供应项目数1415131326数据来源世家机构PART 1 市场现状数据来源：世家机构市场分布从分布图中可以看出，成都40年产权公寓目前主要集中在城南片区，以天府新城最为密集。
天府新城位于成都的科技商务中轴线——天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团总用地组团和大源组团，总用地面积37平方公里。
作为以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，天导的南部科技商务城天府新城将重点发展信息服务、金融后台、数字娱乐、商务、会展、物流等产业，商务会展物流等产业形成以市政府办公大楼为城市副中心的宜业宜商宜居的国际化现代新城区居的国际化现代新城区。
PART 1 市场现状市场分析PART 2◆供需情况◆存量情况◆价格与去化情况整体供需情况供需同时放量，供大于求，存量大幅攀升。
2011年市场供需逆市反弹，同比分别上涨32.7%和40.87%。
市场呈现供需两旺的态势，但供需比为1:1.46，供需失衡，供大于求；存量面积大幅攀升，未来市场竞争趋于激烈。
PART 2 市场分析供需走势持续供应，新政后，在2011年三季度出现井喷季度出现井喷。
2011年供应量在限购政策出台后，不断有新项目入市形成持续供应，逐月递增，并在第三季度达到了供应的最高峰值限购令出台并在第三季度达到了供应的最高峰值。
限购政策的出台直接促进了40年产权公寓市场的集中爆发。
成交量稳中有升，2011年下半年成交有明显提升。
限购令出台住宅限购后，40年产权公寓市场成交稳定，下半年成交随着供应大幅增长。
年底，国家对住宅调控政策不松动的信息明确，成交量再次出现小高峰。
数据来源：世家机构PART 2 市场分析供需类型（户型面积）2010年2011年面积段供应占比成交占比供应占比成交占比50以下51.42%47.18%42.70%55.33%50-7027.37%18.28%37.60%31.30%70-9021.21%34.54%19.70%13.37%供需均主要集中在70㎡以下的小户型，投资偏好兼顾居住功能，100㎡以上为市场空缺。
70㎡以下的小户型供应量和需求量均达80%以上，总价低的优势明显，宜商宜居宜投资。
同时，50-70㎡供应和成交占比增长幅度最大，兼顾居住功能反应了市场投资偏好。
100㎡以上户型为市场空缺，总价优势不在。
容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公摊大、电梯配比少已成为产品的基本建筑特征，且大部分是精装公寓，适合投资者快速使用。
数据来源：世家机构数据来源世家机构PART 2 市场分析供需分布（方位）城南、城西供需两旺，供大于求；城东、城中供不应求；城北供求两低。
城中供不应求；城北供求两低从供应方位来看，城南成为40年产权公寓供应最集中的区域，城西紧随其后。
随着天府新城的建设，城市副中心在这里形成，科技新城的建设城市副中心在这里形成科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南的发展定位引领大量宜商宜居的40年产权公寓项目在这里涌现。
产权公寓项目在这里涌现从成交方位来看，城西成为成交最集中的区域，与价格偏低和人居环境紧密相关。
城南市场因整体住宅供应量最大竞争格外激烈市场因整体住宅供应量最大，竞争格外激烈，40年产权公寓明显供大于求。
城东市场需求较高，且有金融街定位的影响，市场供不应求。
城北和市中心区域由于土地资源有限，求城北和市中心域由土地资源有市场份额较小。
数据来源世家机构数据来源：世家机构PART 2 市场分析供需分布（环域）供应外移，绕城外最多，但供大于求；二至三环供需两旺；中心城区是空缺，二至三环供需两旺；中心城区是空缺供不应求。
从供应环域来看，40年产权公寓开发外移的趋势越来越明显。
65%以上的供应来自三环趋势越来越明显65%以上的供应来自三环以外。
中心城区受土地资源限制供应量很小，要在这些区域开发40年产权公寓适合走高端路线，对开发实力和营销水平是考验。
路线对开发实力和营销水平是考验从需求环域来看，绕城以外由于过度开发，已经远超需求。
二环至三环需求量较大，供需基本平衡。
二环以内区域，特别是中心城需基本平衡二环以内区域特别是中心城区由于土地资源有限，供应量小，成交的市场份额也随之较小。
但市场供应量基本消化完供应求的态势完，呈现供不应求的态势。
数据来源：世家机构数据来源世家机构PART 2 市场分析存量情况成都主城区2011年40年产权公寓存量面积段占比50平米以下43.59%70‐90平米19.12%50‐70平米37.30%市场存量放大，集中在小户型，未来在二环以外的城南、城西竞争激烈。
数据来源：世家机构市场存量放大，集中在小户型，未来在环以外的城南城西竞争激烈2011年存量面积大幅攀升，总量达67.39万平米，同比上升43.05%，未来市场竞争趋于激烈。
按近三个月的去化速度，仅消化存量尚需1年的时间。
在存量中，仍以50㎡以下面积段产品为主，并集中在二环以外的城南、城西区域。
较大户型的存量较少，100㎡以上户型为市场空缺。
外的城南、城西区域。
较大户型的存量较少，00以上户型为市场空缺。
PART 2 市场分析主要项目价格与去化情况板上市销户型均价水装修标推盘月均去化周边区域住宅去化块项目时间售月面积平（元/㎡）准（元/㎡）套数去化去化存量时间均价速度海洋中心2010.121351-10015800500048275 6 40771 120002花样年·福年广场2011.6737-661600030005407210 46846 1100016201165080660南奥克斯广场2011.6750-8013500200047846566 130 80005复地·复城国际2011.9451-7910500200042518647 239 5 960063保利中心2010.71850-9015300清水12991261663801300035万科·蚂蚁工坊2011.10343-9177508007149030 62421 900067西龙湖·时代天街2011.8548-86650012001713802160 911 6 680028北金牛万达广场2011.8536-70110001200673673135 00 11000140东鑫苑名家·新青年2010.12440-50480060016321202504309670070数据来源世家机构与普通住宅相比，在单价、总价和性价比呈现优势时，去化速度较快。
城南的去化速度差异较大，部分品牌开发商项目可以保持在50套/月以上，与住宅基本保持一致，价格与周边住宅相差不大，甚至高于住宅单价。
数据来源：世家机构周边住宅相差不，高于住宅单价城西的去化速度明显优于住宅，价格普遍低于同项目住宅300-1000元/㎡。
城北金牛万达广场的40年产权公寓开盘就基本售罄，价格与同项目住宅价格基本一致。
城东的价格明显低于住宅，月均去化在50套左右。
PART 2 市场分析产品分析PART 3◆与70年产权普通住宅的主要区别◆优劣势40年产权公寓与70年产权普通住宅的主要区别比较项目40年产权公寓70年产权普通住宅土地性质/年限商业/40年住宅/70年限购政策不限购主城区限购2套贷款、公积金政策按揭最低五成，最长10年，不低于基准利率的1.1倍。
不能享受公积金贷款政策。
按揭第一套首付最低三成，最长30年，不低于基准利率；按揭第二套首付最低六成，最长30年，不低于基准利率的1.1倍。
可享受公积金贷款。
水电费按商用收取按民用收取天然气开通部分项目或户型不能开通正常开通建筑规范限制层高限6.1米层高限3.6米交3%契税。
第一套144㎡以下，交1.5%契税；144㎡以上或第二套交3%契税契税交契税套，交3%契税。
商业交易手续费共交7%，其中开发商承担一半，业主承担一半。
不交。
PART 3 产品分析40年产权公寓优劣势优势劣势◆不占用购买住宅名额，不限购，不限贷，适合投资。
层高可大于36米（住宅建筑限高）最高可达◆土地使用年限只有40年。
◆按揭最低五成，最长10年，首付压力较大，不能享受公积金贷款政策◆层高可大于3.6米（住宅建筑限高），最高可达6.1米，可在内部偷面积。
◆可以注册公司，用于办公住所。
能享受公积金贷款政策。
◆水电费按商用收取，部分项目或户型可能不通天然气，生活成本较高。
◆未到期拆迁按照商用性质补偿。
◆公共区域一般较大，公摊较大，增加购买成本。
◆不能享受住宅相关税收优惠，转手交易税费较高，并可能成为未来物业税征收对象。
●适合在新政后以小户型、低总价的投资型产品推向大众市场，在功能上兼顾商务办公和居住需求并配合精装修为投资者节省时间精力住需求，并配合精装修，为投资者节省时间精力。
●可通过物业服务的提升来弥补使用成本较高的不足。
PART 3 产品分析小结●40年产权公寓在成都市场持续供应，新政直接催生了市场供需。
城南城西供需两旺供大于求特别是在绕城以外形成大量存量未来竞争激烈；城●城南、城西供需两旺，供大于求，特别是在绕城以外形成大量存量，未来竞争激烈；城东、城中供不应求；城北供需两低。
●户型面积集中在70㎡以下的小户型。
容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公摊大、电梯配比少已成为产品的基本建筑特征。