营改增后房地产相关税率表
营改增后与房地产估价相关的税收-好
营改增后与房地产估价相关的税收全国范围内营业税改征增值税已经全面推开，“营改增”后对房地产业等产生重大影响的同时，也对房地产估价中相关内容及估价参数产生较大影响。
评估师信息网经对近期出台营改增相关税收政策进行梳此外，在采用租金模式的收益法测算时，要注意一个免税政策。
国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号）第六条第（三）项：其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
例：某人出租其不动产，如取得月租金在31,500元。
计算其应缴纳的增值税。
月销售额=31,500÷（1+5%）=30,000元。
其月取得租金收入未超过3万元，按照23号文相关规定免征增值税，即增值税为零。
二、成本法、假设开发法（不适用于房地产开发企业）营改增后涉及到房地产估价中成本法和假设开发法中“销售税费”项目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目。
《房地产估价规范》（GBT/T 50291-2015），房地产估价成本法运用，测算房地产重置成本或重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。
建筑物重置成本或重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润。
除追溯三、假设开发法（房地产开发项目）实际估价中，老项目一般为在建工程（存货）估价，纯土地使用权采用假设开发法测算时一般可认定为新房地产开发项目。
房地产开发项目纳税主体为一般纳税人的销售税费测算甚为麻烦，估价面临难道仍在于可抵扣进项税额测算，有估价师认为可参考简易计税方式估算，如为非房地产开发企业建设后以自持为目的的项目可能仍较为合理，但作为以销售自行开发的房地产开发企业，我们认为参照简易计税方式测算估价结果可能会出现重大误差，尤其是涉及到企业价值评估中存货估算。
营改增后各行业税率一览表
0%
一般纳税人
销售服务
交通运输服务
陆路运输服务
铁路运输服务
11%
其它陆路运输服务
水路运输服务
程租业务
期租业务
航空运输服务
航空运输的湿租业务
管道运输服务
无运输工具承运业务
邮政服务
邮政普遍服务
函件
11%
包裹
邮政特殊服务
邮政特殊服务
其他邮政服务
其他邮政服务，是指邮册等邮品销售、邮政代理等业务活动。
营改增后各行业税率一览表
5月1日起，将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。营改增一般指营业税改增值税。营改增后增值税税率有哪些变化营改增后最新增值税税目税率表详情如下：
营改增后最新增值税税目税率表
纳税人
应税行为
具体范围
增值税税率
小规模纳税人
包括原增值税纳税人和营改增纳税人，从事货物销售，提供增值税加工、修理修配劳务，以及营改增各项应税服务
现代服务
研发和技术服务
研发服务
6%
合同能源管理服务
工程勘察勘探服务
专业技术服务
信息技术服务
软件服务
6%
电脑设计及测试服务
信息系统服务
业务流程管理服务
信息系统增值服务
文化创意服务
设计服务
6%
知识产权服务
广告服务
会议展览服务
物流辅助服务
航空服务
航空地面服务
6%
通用航空服务
港口码头服务
货运客运场站服务
打捞救助服务
征收率
3%
原增值税纳税人
销售或者进口货物(另有列举的货物除外)；提供加工、修理修配劳务
营改增后各行业税率及征收率一览
营改增后各行业税率及征收率一览2016年5月1日起，全国实行“营改增”。
各行业全部纳入“营改增”范围之后，多个行业加多个税率，不太容易弄清楚。
“营改增”后各行业的税率和征收率都是怎样确定的呢?税率的确定17%销售或进口货物(除适用13%的货物外)提供加工、修理、修配劳务提供有形动产租赁服务13%销售或进口粮食、食用植物油自来水、暖气、冷气、热水、每期、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品图书、报纸、杂志饲料、化肥、农药、农机、农膜、农业产品国务院规定的其他货物11%转让土地使用权销售不动产提供不动产租赁提供建筑服务提供交通运输服务提供邮政服务提供基础电信服务6%现代服务(租赁服务除外)：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务、其他现代服务金融服务增值电信服务销售无形资产(销售土地使用权除外)提供生活服务：文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务、其他生活服务零税率国际运输服务航天运输服务向境外单位提供的完全在境外消费的相关服务：1.研发服务2.合同能源管理服务3.设计服务4.广播影视节目(作品)的制作和发行服务5.软件服务6.电路设计及测试服务7.信息系统服务8.业务流程管理服务9.离岸服务外包业务10.转让技术财政部和国家税务总局规定的其他服务纳税人出口货物(国务院另有规定的除外)征收率的确定3%增值税征收率统一为3%(财政部和国家税务总局另有规定的除外)。
5%1.销售不动产一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5% 的征收率计算应纳税额。
小规模纳税人销售其取得的不动产(不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产)，按照 5% 的征收率计算应纳税额。
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法的按照 5% 的征收率计税。
2022年营改增后房地产相关税费计算
实例：某房地产开发企业销售商品房取得收入1000万元土地增值税扣除项目金额为400万元增值额为 600万元适用税率为30%速算扣除系数为0.5%计算应纳税额为170万元。
添加标题
说明：土地增值税是对房地产转让价款扣除相关成本和税费后的余额征收的一种税旨在抑制房地产投机 和过度投资。
添加标题
注意事项：在进行土地增值税计算时应注意准确确定增值额和扣除项目金额并按照适用税率和速算扣除 系数进行计算。同时还需要关注税收优惠政策和其他相关规定。
征收范围扩大 征收标准调整 优惠政策取消 税费计算方式改变
调整土地增值税税率增加税 负压力
增值税取代营业税降低重复 征税
企业所得税税前扣除范围扩 大降低税负
房产税试点扩大对部分企业 税负产生影响
PRT FIVE
计算公式：增值税=销售额×税率-进项税额
实例：某房地产开发企业销售商品房取得销售额1000万元适用税率为10%进项税额为50万元计算增值税为40万 元。
实例：某物业管理企业提供物业服务取得销售额500万元适用税率为6%进项税额为10万元计算增值税为20万元。
实例：某房地产中介企业提供房地产经纪服务取得销售额300万元适用税率为5%进项税额为5万元计算增值税为 15万元。
添加标题
计算公式：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
添加标题
征收范围：包括销售不动产、转让土地使用权、提供劳务等业务。
税率：根据不同的业务类型采用不同的增值税税率如一般纳税人税率为11%或6%小规模纳税人 税率为5%或3%。
定义：对土地使用权转让及出 售建筑物时所产生的价格增值 额征收的税种
计算方式：根据增值额占扣除 项目金额的比例确定税费
征收目的：抑制土地投机和过 度开发增加国家财政收入
营改增后各行业增值税税率
营改增后各行业增值税税率会计网财政部、国家税务总局日前下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
国家税务总局网站3月24日下午消息，财政部、国家税务总局发通知称，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称“营改增”)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
其中，交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权的税率为11%；提供有形动产租赁服务，税率为17%；境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。
除以上三条外，税率为6%.梁因乐认为，此次“营改增”新增四大行业，涉及纳税人近1000万户，是前期“营改增”试点纳税人总数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。
改革完成后，营业税将彻底退出中国税收舞台。
整体而言，本次“营改增”是为企业减税减负。
不过分行业来看，本次“营改增”对建筑行业以及房地产行业的会有一定的冲击，对于金融行业而言，难点在于把庞大而复杂的产品和服务进行梳理归类，以及调整好企业的系统。
此外，“营改增”后，原属于地税的营业税取消，新增的增值税会由地方和中央分享，其对地方的影响需要等“营改增”正式实施一段时间后才能看清。
建筑业：税率由3%增至11%建筑行业可能是受“营改增”影响最大的行业。
梁因乐表示，对于建筑行业而言，税率从3%增加为11%，所以会有一定的税负冲击。
招商证券张士宝认为，“营改增”对建筑行业具体公司的影响，取决于毛利率、进项税可抵扣比例以及期间费用率。
预计房屋建设、钢结构、公路桥梁、专业工程板块总税负下降，建筑设计、水利水电、铁路建设、园林、化学工程、装饰板块总税负增加。
地产企业营改增纳税情况表
1.老项目如选择简易征收，则税负由5%下降到4.76%。
2.房地产企业机构所在地和开发产品所在地不在同一地的可能 性不大，虽然文件有类似表述，可基本忽略。
3.老项目选择简易征收，新项目一般计税。会遇到分摊问题： （1）共同进项税额分摊：收入比例法。如：园林绿化费、基础 设施费、开发间接费的一些费用、期间费用的共同进项。 （2）土地款允许一般计税差额扣除，如为同一地块，则土地成 本要分摊。可售建筑面积法。 4.老项目如选择一般计税，同样有分摊问题 （1）已缴纳过营业税的开发产品所占用土地款金额与未售部分 需要分摊，以计算本项目允许差额扣土地额。 （2）已售开发产品已缴纳营业税，但即使建安工程费、前期工 程费等专用发票在营改增后取得，由于其是用于“营业税项目 ”，也需要对这部分进行进项税转出分摊。 （3）同样一套房子，已经预收60%房款缴纳营业税，则这部分 对应的进项税额也要按照销售收入比例法将进项税额做转出分 摊。
总结： 1.即使全部一般计税，土地也要 分摊各自扣除额。 2.但是进项税额只有存在用于“ 营业税收入”、“简易征收收入 ”时才需要分摊。
老项目 （简）
新项 目
老项目
（一般）
1.房地产新项目进项税额分析
（1）土地款差额，相当于11%抵扣 （2）建安11%抵扣，考虑上游是否简易征收 （3）利息一律不允许抵扣
2.新项目申报方式
（1）3%预征（注意：与营业税不同，未达到纳税义务发生时间） （2）进项销申报
3.错配及解决方案（纳税义务发生时间问题）
“日光盘，卖得快，死得快”，进项税额错配问题，进销项申报时 间，是否确定为交房时，还是完工时？（关注销售不动产纳税义务 发生时间的重大变化！）
4.预征抵扣问题
如果既有简易征收老项目，也有新项目，新项目预征3%部分，是否 允许抵顶老项目5%的增值税呢？（应该允许）
房地产行业营改增政策实务
房地产行业营改增政策解析和会计实务政策要点解读：（1）、房地产开发企业中的一般纳税人销售试点前开工的老项目，可选择简易计税，征收率为5%；（当然也可以不选择）（2）、房地产开发企业销售试点后开工的新项目，或者销售未选择简易计税的老项目，适用一般计税方法，税率为10%，但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款；（3）、房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目（无论新项目还是老项目），都按照5%的征收率计算应纳税额；（4）、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税。
（5）、应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
适用一般计税方法计税的，按照10%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的以及小规模纳税人，按照5%的征收率计算。
（6）、房地产开发一般计税办法销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）（7）、当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。
（8）、房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行“纳税人自建不动产”进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣；（9）、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）（10）、一般纳税人向其他个人（即消费者个人）销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
营改增后房地产相关税费计算
2020/1/22
1
目录
CONTENTS
2020/1/22
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
2020/1/22
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
2020/1/22
11
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
2020/1/22
8
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
ห้องสมุดไป่ตู้
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
5%征收率，不能抵扣进项税
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
2024年房地产税费计算营改增
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2024年5月份销售取得预售房款6亿元，2024年12月如期交房。其中 2024年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2024年4月30日前的项目 7
级数 1
增值额与扣除项目金额 比率（%）
税率（%）
速算扣除系数 （%）
增值税公式
不超过50%
30%
0%
土地增值税税额=增值额×30%－扣除项目金额×0%
2
50%～100%
40%
5%
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
3
100%～200%
50%
15% 土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
开发成本细项
土地征用及拆迁补偿费
房地产 开发成
本
前期工程费 建筑安装工程费
工程材料 基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
金额
不涉及增值税
对应税率 对应税率 对应税率
6% 11% 17%
营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算
建筑面积
月租金
月数
年总收益
120,
税费
房产税
营业税
城建税
教育费附加
税率
12%
5%
7%
3%
14,
6,
年纯收益
99,
折现率
10%
收益年限
30
现值
933,
2.出租人为一般纳税人
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。
自2016年5月1日起“营改增”后：
1.出租人为个体工商户或其他个人
年总收益=100*20*12=
房产税=24000*4%=
增值税=24000/(1+5%)*%=
城建税（市辖区）=*7%=
教育费附加=*3%=
营改增后计算结果：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
24,
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
4%
月数
年总收益
24,
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
12%
%
7%
3%
2,
1,
年纯收益
19,
折现率
5%
收益年限
60
现值
375,
3.出租人为一般纳税人
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。
（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
营改增后各行业税率一览表
5月1日起，将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
营改增一般指营业税改增值税。
营改增后增值税税率有哪些变化?营改增后最新增值税税目税率表详情如下：营改增后最新增值税税目税率表纳税人应税行为具体范围增值税税率小规模纳税人包括原增值税纳税人和营改增纳税人，从事货物销售，提供增值税加工、修理修配劳务，以及营改增各项应税服务征收率3%原增值税纳税人销售或者进口货物(另有列举的货物除外)；提供加工、修理修配劳务17% 1.粮食、食用植物油、鲜奶13% 2.自来水、暖气、冷气、热气、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品3.图书、报纸、杂志4.饲料、化肥、农药、农机(整机)、农膜5.国务院规定的其它货物6.农产品(指各种动、植物初级产品)；音像制品；电子出版物；二甲醚；食用盐出口货物0%一般纳税人销售服务交通运输服务陆路运输服务铁路运输服务11%其它陆路运输服务水路运输服务程租业务期租业务航空运输服务航空运输的湿租业务管道运输服务无运输工具承运业务邮政服务邮政普遍服务函件11%包裹邮政特殊服务邮政特殊服务其他邮政服务其他邮政服务，是指邮册等邮品销售、邮政代理等业务活动。
电信服务基础电信基础电信服务11%服务增值电信服务增值电信服务6%建筑服务工程服务工程服务11% 安装服务安装服务修缮服务修缮服务装饰服务装饰服务其他建筑服务其他建筑服务金融服务贷款服务贷款6% 融资性售后回租直接收费金融服务直接收费金融服务保险服务人身保险服务财产保险服务金融商品转让金融商品转让其他金融商品转让现代服务研发和技术服务研发服务6% 合同能源管理服务工程勘察勘探服务专业技术服务信息技术服务软件服务6% 电脑设计及测试服务信息系统服务业务流程管理服务信息系统增值服务文化创意服务设计服务6% 知识产权服务广告服务会议展览服务物流辅助服务航空服务航空地面服务6%通用航空服务港口码头服务货运客运场站服务打捞救助服务装卸搬运服务仓储服务收派服务收件服务分拣服务派送服务租赁服务融资租赁服务有形动产融资租赁服务17%不动产融资租赁服务11% 经营租赁服务有形动产经营租赁服务17%不动产经营租赁服务11%鉴证咨询服务认证服务6% 鉴证服务咨询服务广播影视服务广播影视节目(作品)制作服务6% 广播影视节目(作品)发行服务广播影视节目(作品)播映服务商务辅助服务企业管理服务6% 经纪代理服务货物运输代理服务代理报关服务人力资源服务安全保护服务其他现代服务其他现代服务6%生活服务文化体育服务文化服务6% 体育服务教育医疗服务教育服务医疗服务旅游娱乐服务旅游服务娱乐服务餐饮住宿服务餐饮服务住宿服务居民日常服务其他生活服务销售无形资产技术专利技术6% 非专利技术商标着作权商誉其他权益性无形资产自然资源使用权海域使用权探矿权采矿权取水权其他自然资源使用权土地使用权11%销售不动产建筑物11% 构筑物。
会计经验：营改增后房地产企业纳税变化
营改增后房地产企业纳税变化营改增后房地产企业纳税变化房地产开发企业是我国国民经济的命脉，也是中国老百姓极为敏感的行业，实施营改增之后，房地产开发企业相关的财税处理有何变化呢？下面将为大家一一介绍。
一、会计处理的变化营改增之前，房地产开发企业按照销售不动产税目征收营业税，税率为5%。
假设企业销售商品房取得销售收入1000万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。
则企业相关的会计处理如下：借：银行存款1000贷：主营业务收入1000借：营业税金及附加50贷：应交税费应交营业税50借：营业税金及附加6贷：应交税费应交城市维护建设税3.5应交税费应交教育费附加1.5应交税费应交地方教育附加1营改增后，房地产开发企业适用11%的增值税税率。
同样的条件，相关的会计处理如下：借：银行存款1000贷：主营业务收入900.90应交税费应交增值税（销项税额）99.10不考虑当月增值税进项税额的情况下：借：营业税金及附加11.89贷：应交税费应交城市维护建设税6.94应交税费应交教育费附加2.97应交税费应交地方教育附加1.98二、会计利润的变化仍引用上述的例子，通过分录可以看出，由于增值税属于价外税，不影响会计利润，因此缴纳增值税下，企业确认收入900.90万元，而缴纳营业税情况下，企业确认收入1000万元，销售收入下降9.91%。
假定不考虑营业成本，则缴纳营业税情况下：对利润总额的影响＝1000－50－6＝944（万元）缴纳增值税的情况下：对利润总额的影响＝900.90－11.89＝889.01（万元）由此可见，在不考虑营业成本的情况下，营改增后，企业的会计利润有所下降。
而如果考虑营业成本这一因素，则在采购环节的进项税额能否抵扣变得尤为重要。
如果在采购环节企业无法取得增值税专用发票，则相关的进项税额不得抵扣，相应的税金则计入房地产开发成本，税金会进一步增加购入成本，从而进一步减少会计利润。
营改增后最新增税税率表
营改增后最新增税税率表————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2016年营改增后最新增值税税率表营改增全面试点于2016年5月1日全面推开，此次税改将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
其中，建筑业和房地产业税率确定为11%，金融业和生活服务业则确定为6%。
按照方案要求，营改增后要确保所有行业不增负。
具体的营改增税率表如下：其他事项一、关于5%征收率：以下应税行为按5%征收率简易计税方法计算应纳税额，除此以外简易计税应按3%征收率计算。
1、销售不动产⑴一般纳税人（非房地产企业）销售（准确讲叫转让）2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。
⑵小规模纳税人（非房地产企业）销售（准确讲叫转让）其取得的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），按5%的征收率计算应纳税额。
⑶房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。
⑷房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按5%的征收率计算应纳税额。
⑸其他个人（自然人）销售取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），按5%的征收率计算应纳税额。
2、不动产经营租赁服务⑴一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额（公路经营中试点前开工的高速公路通行费，减按3%计算应纳税额）⑵小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按5%的征收率计算应纳税额。
⑶其他个人出租其取得的不动（不含住房），应按5%的征收率计算应纳税额。
⑷个人出租住房，应按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
3、劳务派遣服务，一般纳税人可以选择简易计税，并按差额征收的，按5%计算应税额。
全面营改增后税率一览表
4.增值税一般纳税人从小规模纳税人购进货物或者应税劳务取得普通发票（购进农产品除外）不允许抵扣进项税额。
5.增值税纳税人在认定批准的月份（新开业批准为增值税一般纳税人的除外）取得的增值税发票不允许抵扣进行税额
6.应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。
二、扣税凭证问题不得抵扣进项税额
1.纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
四、用于最终消费（负税人）不得抵扣
1.用于集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。
2.纳税人的交际应酬消费属于个人消费，进项税额不得抵扣。
3.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务，进项税额不得抵扣。
信息系统服务
其他服务业
业务流程管理服务
其他服务业
文化创意服务
设计服务
6%
3%
其他服务业
5%
商标著作权转让服务
转让商标权、转让著作权、转让商誉
5%
知识产权服务
其他服务业
5%
广告服务
广告业
5%
会议展览服务
其他文化业
营改增税率表
营改增税率表营改增是我国在2012年开始实施的一项税制改革，即营业税改为增值税。
营改增税率表是指不同行业的增值税税率。
下面是我国当前的主要行业营改增税率表：1. 农林牧渔业农林牧渔业属于第一类行业，其营改增税率为11%，适用于农产品种植、渔业养殖等相关业务。
2. 工业制造业工业制造业属于第二类行业，其营改增税率为17%，适用于机械制造、电子设备制造等相关业务。
3. 建筑业建筑业属于第三类行业，其营改增税率为11%，适用于房屋建筑、道路建设等相关业务。
4. 批发和零售业批发和零售业属于第四类行业，其营改增税率为13%，适用于商品批发、零售等相关业务。
5. 交通运输、仓储和邮政业交通运输、仓储和邮政业属于第五类行业，其营改增税率为11%，适用于公路运输、仓储服务等相关业务。
6. 住宿和餐饮业住宿和餐饮业属于第六类行业，其营改增税率为6%，适用于旅馆业、餐饮服务等相关业务。
7. 信息传输、软件和信息技术服务业信息传输、软件和信息技术服务业属于第七类行业，其营改增税率为6%，适用于互联网服务、软件开发等相关业务。
8. 金融业金融业属于第八类行业，其营改增税率为6%，适用于银行、证券、保险等相关业务。
9. 房地产业房地产业属于第九类行业，其营改增税率为11%，适用于房地产开发、房屋租赁等相关业务。
10. 租赁和商务服务业租赁和商务服务业属于第十类行业，其营改增税率为6%，适用于租赁服务、商务咨询等相关业务。
请注意，以上只是我国当前主要行业的营改增税率表，实际情况可能会根据国家政策的调整而有所变动。
因此，在实际经营过程中，企业应及时了解最新的税法规定，并按照税务机关的规定缴纳相应的增值税。
同时也需要注意遵守相关的税法规定，避免税务风险和违法行为的发生。
营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算
营改增后计算结果：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
20.00
12.00
24,000.00
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
4%
1.5%
7%
3%
2,880.00
342.86
24.00
10.29
年纯收益
20,742.85
折现率
5%
收益年限
60
现值
392,647.41
营改增前计算结果对比：
项目
房产税=120000*12%=14400.00
增值税=120000/(1+5%)*5%=5714.29
城建税（市辖区）=5714.29*7%=400.00
教育费附加=5714.29*3%=171.43
营改增后计算结果：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
100.00
12.00
120,000.00
（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
例2：某建筑面积100平方米住宅用房，现含税月租金为20元/平方米，还原率为5%，剩余收益年限为60年。假设在收益期内年租金及还原率不变，并不考虑其他因素。计算其收益价值。
自2016年5月1日起“营改增”后：
1.出租人为个体工商户或其他个人
年总收益=100*20*12=24000.00
房地产营改增税负测算表_
公司名称： 编制日期：
序号 收入项目
收入类型
含税收入金额
不含税金额
抵减土 地价款 后的不 含税销 售额
1 2 3 4
…… 合计 0.00 预算或实际金 额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
第 1 页，共 4 页
扣除项目 净利润
序号 34 35 36 37 38 40 41
审批人：
成本费用项目 净利润 含税收入 含税成本 含税期间费用 含税其他支出 税金及附加合计 现金净流入
预算或实际金 额
其中：可抵扣增 不含税 值税含税金额 成本
净现金流
编制人：
第 2 页，共 4 页
单位：元
适用税率
税负比较
土地增值 税
企业所得 税
销项税额 进项税额合计 应交增值税 增值税附加 18 税金及附加合计 19 增值税及附加 20 营业税及附加 21 收入 22 扣除项目合计 23 增值额 24 增值率 25 应交增值税 26 不含税收入 27 减：不含税成本 28 不含税期间费用 29 不含税其他支出 30 增值税附加 土地增值税 31 加：纳税调增 32 应纳税所得额 33 应纳所得税
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 其中：可抵扣增 不含税 值税含税金额 成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
销项税额
0.00 适用税率 进项税额
建筑、不动产营改增税率、征收率、预征率汇总表
建筑、不动产营改增税率、征收率、预征率汇总表一、建筑业纳税人类型项目类型注释计税方法税率/征收率计税依据异地预征率预征的计税依据（含地税代征）建筑业一般纳税人新项目一般计税11%全部价款和价外费用2%…扣除分包款建筑工程老项目施工许可证、合同开工日在2016.4.30前简易计税3%…扣除分包款3%…扣除分包款一般计税11%…2%…扣除分包款清包工可选简易计税简易计税3%…扣除分包款3%…扣除分包款甲供工程…简易计税3%…扣除分包款3%…扣除分包款小规模纳税人简易计税3%…扣除分包款3%…扣除分包款一般计税项目，全部价款和价外费用扣除分包款，跨市异地预征2%，确保当地财政，又避免企业资金压力；简易计税项目，扣除分包款，异地预征3%，营业税平移。
国税函[2010]156号、浙地税发［2009］52号：建筑企业总部直管的跨地区项目部，按项目收入0.2%预缴所得税；符合条件的浙江省内项目部不预缴所得税。
国家税务总局公告2017年第11号：三、纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，不预缴。
财税〔2017〕58号：提供建筑服务取得预收款，不发生纳税义务，应在收到预收款时扣除支付的分包款，预缴增值税。
二、销售不动产纳税人类型项目类型注释计税方法税率/计税依据异地预征预征的计税依征收率率据（含地税代征）销售不动产一般纳税人外购老项目4.30前取得（非自建）【见购房时间】一般计税11%全部价款和价外费用5%…扣除原价简易计税5%…扣除原价5%…扣除原价自建老项目取得（自建）简易计税5%…5%…外购新项目取得（非自建）一般计税11%…5%…扣除原价自建新项目取得（自建）一般计税11%…5%…小规模纳税人外购项目简易计税5%…扣除原价5%…扣除原价自建项目简易计税5%…5%…其中：其他个人外购非住房简易计税5%…扣除原价No其中：个体工商户出售二手房不足2年5%…5%？…？其中：满2年非普住房，北上广深5%…扣除原价5%？…扣除原价？普通住房，北上广深免税免税其他地区免税免税其中：其他个人出售二手房不足2年5%…No其中：满2年非普住房，北上广深5%…扣除原价No普通住房，北上广深免税No其他地区免税No一般计税项目，按增值税原理，抵扣进项，无需差额扣除，异地预征5%，确保当地财政；简易计税项目，外购的差额扣除买价，5%征收率，异地预征5%，确保当地财政、行业税负略有下降，营业税平移；简易计税项目，自建的无差额扣除，5%征收率，异地预征5%，确保当地财政、行业税负略有下降，营业税平移；外购项目（不包括个人出售二手房），全部价款和价外费用扣除购买原价，异地预征5%；自建项目（不包括其他个人），全部价款和价外费用，异地预征5%。
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序号
1 2 3 4 5 6 7 增值税 城建税 教育费附加 地方教育费附加 企业所得税 印花税(产权转移书据） 土地增值税 小计 工资总额 8 个人所得所 财产租赁所得 9 印花税(营业帐簿） 实收资本金额 土地出让合同金额 4000以下减800 超4000减20% 0.05% 0.05% 0.03% 0.1% 1-原值减除比例（30%） 1.2-24元/平 10-50元/平（31元） 3%-5%（4%） 按排量 60-5400元/辆 10.00% 随交强险交纳 1.20% 12% 20% 《中华人民共和国个人所得税法》(中华人民共和国主席令第49号) 《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号） 《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号） 《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号） 《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号） 《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发1986第90号) 《城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第483号）国税发【2003】89号规定 《耕地占用税暂行条例实施细则》(国务院令第511号）（国家税务总局令第49号） 《契税暂行条例》(国务院令第224号） 《车船税法》(主席令第43号） 《车辆购置税征收管理办法》(国家税务总局） 《基层工会经费审查委员会工作条例》(工厅审字（1990）58号） 《残疾人就业条例》(国务院令第488号）
税目
计税基础
营业收入 增值税 增值税 增值税 营业收入 营业收入 营业收入
税 率
普通住房 4.76% 7% 3% 2% 2.86% 0.0476% 1.43% 9.67% 非普通住房 4.76% 7% 3% 2% 2.86% 0.0476% 3.33% 11.57% 商业用房 4.76% 7% 3% 2% 2.86% 0.0476% 4.29% 12.53% 3%-45%
3500以下免税 3500以上超额累进
《中华人民共和国个人所得税法》(中华人民共和国主席令第48号)
10 印花税(产权转移书据）
11 印花税(建筑安装工程合同） 建筑工程总额 12 印花税(财产租赁合同） 13 房产税 租金合同金额 房产原值 租金收入 土地面积 土地面积 土地价款 辆 购车金额（不含税） 工资总额 人数
适用税法条例
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(国务院令第540号) 《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国务院1985年颁布） 〈征收教育费附加的暂行规定〉(国务院1986年颁布） 《中华人民共和国教育法》(财综〔2010〕98号) 漯河地方税法规定（暂未找到条文）12%*0.25=3% 《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号） 《河南省地方税务局 河南省土地管理局关于土地增值税有关征管问题的通知》 （豫地税〔1997〕235号）
14 土地使用税 15 耕地占用税 16 契税 17 车船使用税 18 车辆购置税 19 工会经费 20 残保金
2.00% 应缴残保金=（单位上年度从业人数*1.5%-从业 残疾职工人数）*省平均工资