房地产估价案例与分析试题
河南省2024年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试题
河南省2024年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。
(2024年试题)A：定额计价方式采纳综合单价形式，工程量清单计价方式采纳总价形式B：定额计价方式投标一般采纳合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采纳百分制评分法C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单E：执行层的组织协调2、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。
若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。
以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。
A：83．51B：85．26C：85．36D：87．16E：工业用地的监测点评估价格3、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A．30B．40C．50D．604、下列关于施工图中的轴线，表述不正确的是__。
A．施工图中的轴线是施工中定位的重要依据B．施工图中的轴线是施工中放线的重要依据C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必需画上轴线并编上轴线号D．轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。
轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号5、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开B．公允C．客观D．诚恳信用6、投资利息估算只有在中才须要。
A：比较法B：传统方法C：现金流量折现法D：收益法E：工业用地的监测点评估价格7、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。
房地产估价案例与分析试题及答案
房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3题，每题10分）。
（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。
估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/ m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？二、单项选择题（共10题，每题2分）。
（一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。
问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。
A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。
B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。
C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共48题）1、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。
A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D2、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。
A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C3、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。
A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A4、骨度分寸为6寸的是A.两乳之间B.两肩胛内缘之间C.两肩胛冈之间D.两肩胛下角之间【答案】B5、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。
A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】B6、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。
A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C7、IT企业对专业程序员的素质要求中，不包括（）。
A.能千方百计缩短程序提高运行效率B.与企业文化高度契合C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题D.诚信、聪明、肯干【答案】A8、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。
A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A9、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。
房地产估价案例与分析试题
房地产估价案例与分析试题案例：某城市一栋房屋位于繁华商业区，面积约为100平方米，建于2005年，拥有产权证。
房屋共有3间卧室、1间客厅、1间厨房和2间卫生间。
该房屋周边交通便利，附近有多个公交车站和地铁站。
周边设施完善，步行可到达多家超市、商场和餐馆。
该房屋所在的小区内设有24小时保安和物业管理。
试题：1. 根据以上情况，请给出该房屋的市场价格估价。
2. 请列举影响该房屋价格的主要因素，并对其进行分析。
3. 如果该房屋在拍卖市场上出售，你会如何制定出价策略？4. 如果有一家公司希望将该房屋租赁，你会如何确定租金价格？5. 针对以上情况，请从投资角度对该房屋进行评估，并给出你的建议。
答案：1. 根据以上情况，请给出该房屋的市场价格估价。
根据该房屋所在的繁华商业区、交通便利、周边设施完善等因素，可以初步估计该房屋的市场价格在500万元左右。
2. 请列举影响该房屋价格的主要因素，并对其进行分析。
影响该房屋价格的主要因素包括：地理位置、房屋面积、房屋结构和装修、楼层高度、年代和所在小区等。
地理位置：该房屋位于繁华商业区，交通便利，周边设施完善，这将对房屋价格有较大的提高作用。
房屋面积：100平方米的房屋相较于较小面积的房屋，更受市场欢迎，因为它能提供更宽敞舒适的居住空间。
房屋结构和装修：该房屋内部设计合理，拥有3间卧室、1间客厅、1间厨房和2间卫生间，室内装修较为精致。
好的房屋结构和装修会影响房屋价格，使其更具吸引力。
楼层高度：高楼层通常比低楼层更有市场竞争力，因为高楼层可以带来更好的视野和更少的噪音干扰。
年代和所在小区：建于2005年的房屋，已经有一定的使用年限，相较于新建房屋，其市场价格可能会较低。
然而，该房屋位于设有24小时保安和物业管理的小区内，这将为居民提供更安全和方便的居住环境，有利于提高房屋的价格。
3. 如果该房屋在拍卖市场上出售，你会如何制定出价策略？在制定出价策略时，需要综合考虑以下因素：- 了解市场行情：通过调研周边房屋的成交价和出租价，了解市场价格的大致范围。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案(典型题)
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案（典型题）单选题（共45题）1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B2、Outlook Express是一个（）处理程序。
A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】 C3、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】 D4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】 B6、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。
①访问数组元素②进行赋值运算③对算术表达式求值④进行递归调用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】 A7、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
湖南省2024年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害赔偿估价内涵及特点考试题
湖南省2024年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害赔偿估价内涵及特点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某高层楼房占用的土地总面积为800 ㎡，房地总价值为4 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．假如按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。
A：466 ㎡B：496 ㎡C：506 ㎡D：596 ㎡E：工业用地的监测点评估价格2、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元／月，百分比租金标准为8％，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为万元。
A：35B：37．8C：38．4D：73．4E：借款合同3、对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。
A：投资机会探讨B：初步可行性探讨C：具体可行性探讨D：项目的评估和决策E：借款合同4、在运用长期趋势法测算房地产将来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2024年考题】A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格5、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。
A．55%B．65%C．75%D．85%6、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造胜利能折旧和物质折旧高于正常建筑物，推断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%7、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__。
山西省2024年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象权益状况描述与分析考试题
山西省2024年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象权益状况描述与分析考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，假如该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。
假如抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为__元。
A．1655.33B．1719.43C．1743.69D．2149.292、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。
2024年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，依据规定，C房地产开发公司应在前，支付全部地价款。
A：2024年7月1日B：2024年8月1日C：2024年9月1日D：2024年10月1日E：房地产估价机构必需加盖公章3、国务院办公厅国办发(2024)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是__。
A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税D．个人购买一般住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税4、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2024年考题】A：本估价机构全部B：全部参与该估价项目C：由引交估价项目负第一责任D：任本估价机构法定代表人E：工业用地的监测点评估价格5、一般来说，标准方差越小，投资风险__。
A．越小B．越大C．越难限制D．越难估算6、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公允台理的价值。
A：托付人B：估价报告预期运用者C：管理部门D：中立E：工业用地的监测点评估价格7、由于自然缘由、社会缘由导致借款人失去还款实力，以及由于主观缘由、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。
2023年房地产估价师考试案例分析真题
202３年房地产估价案例与分析试题一、问答题(共3 题,每题1０分。
请将答案写在答题纸对应旳题号下)（一)甲上市企业为收购其大股东某处空置旳商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价,由于甲上市企业规定出具评估汇报旳时间短,乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但规定甲上市企业提供了该商业用房旳全面详细状况,并问询了其评估期望值。
估价中选用收益法为重要旳估价措施，搜集了３宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房旳月租金为２８０元/M２、300元/Ｍ2和35０元/Ｍ2。
然后根据最高最佳运用原则选用35０元/Ｍ2作为该商业用房旳有效毛收入,扣除3０%旳运行费用后，求出年净收益为2940元/Ｍ2，再选用银行贷款利率为折现率,测算出了该商业用房旳市场价值。
请问:上述估价工作中有哪些错误或不妥之处？（二)甲企业拥有旳某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因企业经营方向调整，甲企业拟放弃加油站业务,为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站旳市场价值.ﻫ请问:1．该估价项目旳估价对象范围详细应包括哪些？2.乙房地产估价机构应规定甲企业提供哪些资料？（三)某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街旳一临街小型商铺旳市场价值。
该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为重要旳估价措施。
但仅搜集到A、B、C、D 四个交易实例。
实例A 交易时带有3年尚未到期旳租约，协议租金明显低于市场租金；实例B 是兄弟之间转让;实例C是相邻商铺旳业主购置后扩大经营靓膜；实例Ｄ平面形状为“L”形,是业主将原为矩形旳商铺临街面1/2 宽度、1／３深度旳部分转让给某银行安装自动取款初所孤除以上状况外，四个交易实例与估价对象均具有很好旳可比性。
请问:1．四个交易实例与否可以选作可比实例？2.四个交易实例中若有可以选作可比实例旳，应怎样对它们旳成交价格进行修正或者调整?二、单项选择题（共3 大题,1０小题，每题2分。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
福建省2024年房地产估价师案例与分析：法定优先受偿款考试试卷
福建省2024年房地产估价师案例与分析：法定优先受偿款考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。
假设净收益率为75%，酬劳率为10%，则该商铺目前的价值为（）。
A．14140元/m2B．42421元/m2C．56561元/m2D．60000元/m22、公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地称为（）。
A．广义的写字楼B．投资性物业中的写字楼C．高档写字楼D．收益性房地产3、在房地产定价方法中，名牌策略属于__。
A．成本加成定价法B．目标定价法C．认知价值定价法D．领导定价法4、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。
A．替代效应＝收入效应+价格效应B．价格效应＝替代效应+收入效应C．收入效应＝替代效应+价格效应D．价格效应＝替代效应/收入效应5、下列费用中，不属于土地费用的是__。
A．土地运用权出让金B．城市建设配套费C．拆迁安置补偿费D．基础设施建设费6、下列关于《城市房屋权属登记管理方法》的法律责任的表述中，正确的是__。
A．以虚报、瞒报房屋权属状况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款B．涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2000元以下罚款C．非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款D．因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的干脆经济损失担当赔偿责任7、房地产开发用地，常规来讲应通过__的方式取得。
A．出让B．竞争C．招标D．申请8、从经济角度看，土地利用选择的一般依次是__。
新疆房地产估价师《案例与分析》：背离事实假设考试题
新疆房地产估价师《案例与分析》: 背离事实假设考试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、路线价的理论依据是房地产价格形成的。
A: 预期原理B: 替代原理C: 均衡原理D: 收益递增递减原理E: 工业用地的监测点评估价格2、房价收入比在倍以上, 且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区, 可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。
A：3B：4C：5D：6E: 执行层的组织协调3、某居住区住宅用地面积17.8hm2, 建有42栋住宅, 分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅, 每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅, 每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2, 则该居住区住宅平均层数为__层。
A．7.9B．11.9C．12.1D. 19.04、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查, 当超过__日视为同意受理。
A．10B．20C．5D．75、某期房尚有1年时间才可投入使用, 与其类似的现房价格为3 300元/m2, 出租的年末净收益为330元/m2。
假设折现率为10%, 风险补偿估计为现房价格的2%, 该期房目前的价格为__。
A．2834元/m2B．1834元/m2C．2934元/m2D．3934元/m26、开发完成后的房地产经营方式有等。
A: 销售、出租B: 出租、营业C: 销售、营业D: 销售、出租、营业E: 工业用地的监测点评估价格7、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀, 此类通货膨胀属于。
(2008年试题)A：需求拉动型通货膨胀B：成本推动型通货膨胀C：结构失调型通货膨胀D：预期型通货膨胀E: 执行层的组织协调8、某大厦总建筑面积为10000m2, 房地总价值6000万元, 其中, 土地总价值2500万元。
云南省2024年下半年房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容试题
云南省2024年下半年房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、居住用途房地产的位置优劣，主要是看和安静程度。
A：四周环境状况B：繁华程度C：临街状况D：旁边是否有矿产资源E：工业用地的监测点评估价格2、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。
A．10.2B．11.0C．11.3D．11.53、债券偿付方式不包括__方式。
A．担保B．偿还C．转换D．转期4、有一宗三角形的土地须要进行估价，其临街路途价(土地单价)为2 500元／㎡，假如该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为．A：390．25万元B：393．75万元C：402．25万元D：413．25万元E：工业用地的监测点评估价格5、颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径≤μm的颗粒物。
A：100B：200C：500D：800E：执行层的组织协调6、关于修理基金管理的下列表述中，正确的是。
A：业主委员会成立以前，修理基金由房地产行政主管部门代管B：业主委员会成立以后，修理基金由物业管理企业代管C：修理基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用D：业主转让房地产全部权时，结余修理基金予以退还E：执行层的组织协调7、有一宗房产交易，成交价格为3 000元／㎡，付款方式是首付10％，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0．5％，其一次支付的实际成交价格为。
A：3 000元／㎡B：2 700元／㎡C：2 914元／㎡D：2 500元／㎡E：工业用地的监测点评估价格8、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％．该房地产的实际价格为．【2024年考题】A：87万元B：124万元C：130万元D：134万元E：工业用地的监测点评估价格9、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一单选题（共30题）1、A Web（）is one of many software applications that function as the interface between a user and the Internet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】 B2、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。
现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。
经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题【答案】 B3、文法G产生的（）的全体是该文法描述的语言。
A.句型B.终结符集C.非终结符集D.句子【答案】 D4、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值【答案】 C5、软件的结构化设计(SD.方法中，一般分为概要设计和详细设计两阶段，其中详细设计主要是要建立( )。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共60题）1、敏捷开发的原则不包括（）。
A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】 D2、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。
其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象软件开发过程。
A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】 D3、光盘驱动器与主机的接口总线常采用（）总线。
A.ISAB.CETRONIC.EIDE﹙ATA﹚D.PCI【答案】 C4、在面向对象的系统中，对象是运行时的基本实体，对象之间通过传递（请作答此空）进行通信。
（）是对对象的抽象，对象是其具体实例。
A.对象B.封装C.类D.消息【答案】 D5、欲知8位二进制数（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否为1，可将该数与二进制数00000100进行（）运算，若运算结果不为0，则此数的b2必为1。
A.加B.减C.与D.或【答案】 C6、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。
被征收人王某在征收范围内有一处住房。
A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定【答案】 D7、评价一个计算机系统时，通常主要使用（）来衡量系统的可靠性，使用（）来衡量系统的效率。
A.平均无故障时间（MTBF）和平均修复时间（MTTR）B.平均修复时间（MTTR）和故障率C.平均无故障时间（MTBF）和吞吐量D.平均响应时间、吞吐量和作业周转时间等【答案】 D8、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
房地产估价案例与分析真题及答案
20XX年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2．你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？（二）20XX年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为20XX年6月15日。
根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是20XX年6月通过出让取得，20XX年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自20XX年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
请问：1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
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2007年房地产估价案例与分析试题一、问答题（共3题，每题10分）（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m 2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m 2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/m 2。
请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m 2。
张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m 2。
你认为应如何解释该估价结果的合理性? [答疑编号505580040101：针对该题提问]『正确答案』1.理由包括：（1）二者的时点不同，价值不同。
（2）二者的价值类型不同。
其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。
（3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。
抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。
2.理由包括：（1）二者的时点不同，价值不同。
（2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。
拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。
（3）对估价对象的界定可能不同。
（二）甲公司有一建筑面积为50m 2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段物业名称 A B C 建筑面积/m 265 48 50 成交单价/（元/m 2） 15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分） [答疑编号505580040102：针对该题提问]『正确答案』 1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁合同或租赁协议；法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。
2.应考虑的因素包括：土地使用年限（或房地产受益年限或新旧程度或成新度）；宽深比或临街宽度或临街状况；使用面积比例或得房率或面积、使用面积等；装修或实施设备情况；净高或平面布局或内部格局或平面形状等。
（三）2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。
现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。
请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。
仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2.说明评估承租人权益价值的技术路线。
[答疑编号505580040103：针对该题提问]『正确答案』 1.（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。
（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。
（3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。
2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。
经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。
2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（ ）。
A.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值 B.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值 C.作价出资价格评估应采用公开市场价值标准 D.作价出资价格应较评估出的价值低 [答疑编号505580040104：针对该题提问]『正确答案』C 『答案解析』作价出资价格评估应采用公开市场价值标准。
2.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（ ）年计算建筑物的折旧。
A.38.5B.40.5C.48.0D.50.0 [答疑编号505580040105：针对该题提问]『正确答案』C『答案解析』建筑物的经济寿命实际经过了9.5年，加土地剩余年限38.5年，总计48年。
3.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。
且未来每年不变，报酬率为7.5%，则收益价格为（ ）万元。
A.3752.92 B.3786.20 C.3875.70 D.3892.44 [答疑编号505580040106：针对该题提问]『正确答案』A『答案解析』V=300÷7.5%×[1-1÷（1+7.5%）38.5]=3752.92（万元）4.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（ ）A.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值B.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值C.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用D.业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整 [答疑编号505580040107：针对该题提问]『正确答案』A『答案解析』业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值。
（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m 2的住宅用地。
某房地产开发公司拟取得该宗土地。
出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：开发期开发面积开工时间完成时间 开始销售时间 第一期 20万m 2第1年6月 第3年6月 第3年1月 第二期 15万m 2 第4年6月 第5年6月 第5年1月 第三期15万m 2第5年6月第6年6月第6年1月由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m 2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。
现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。
房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（ ）。
A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点 [答疑编号505580040108：针对该题提问]『正确答案』C 『答案解析』房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。
6.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。
A.目前住宅市场价格B.未来住宅市场价格，折现至估价时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点[答疑编号505580040109：针对该题提问]『正确答案』D 『答案解析』在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点。
7.在确定开发成本时，应采用（ ）。
A.该开发公司测算的开发成本 B.现时的客观开发成本C.各期销售时的客观开发成本D.各期开发时的客观开发成本 [答疑编号505580040110：针对该题提问]『正确答案』A 『答案解析』在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。
8.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。
A.销售费用、销售税费和开发利润 B.销售费用、销售税费和所得税C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费[答疑编号505580040111：针对该题提问]『正确答案』C『答案解析』在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。
（三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m 2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m 2和2300元/m 2。
假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6%。
9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（ ）。
A.[2000，2300] B.[2030，2270] C.[2060，2240] D.[2090，2210] [答疑编号505580040112：针对该题提问]『正确答案』D『答案解析』07年《房地产估价案例与分析》中提到的加权算术平均法权重比为30%和70%，08年和09年教材中已删除这部分内容，故本知识点为拓展内容，作简单了解即可。
10.假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/m 2，则该宗地于2006年10月21目的土地使用权价格是（ ）元/m 2。
A.2136 B.2165 C.2179 D.2206 [答疑编号505580040113：针对该题提问]『正确答案』C『答案解析』2250×102/106×[1-1/（1+6%）40]/[1-1/（1+6%）39]=2179元/ m 2三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）××房地产估价报告 封面和目录（略） 致委托人函××市中级人民法院：受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m 2办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。
估价时点：2007年3月5日。