房地产市场营销策划

目录

前言

项目概况 (2)

第一章项目市场环境分析 (2)

1.1 项目宏观环境分析 (2)

1.2 项目微观环境分析 (4)

第二章项目市场调查与预测 (5)

2.1 项目市场调查 (5)

2.2 项目市场预测 (6)

第三章市场细分与定位 (6)

3.1 市场细分 (6)

3.2 目标市场定位 (6)

3.3 项目产品定位 (7)

3.4 项目客户定位 (8)

3.5 项目形象定位 (9)

第四章4p策略 (10)

4.1 产品策略 (10)

4.2 价格策略 (10)

4.2.1 定价目标 (10)

4.2.2 定价过程 (10)

4.3 渠道策略 (10)

4.3.1 售楼处 (10)

4.3.2 销售资料准备 (10)

4.4 促销策略 (11)

4.4.1 广告促销 (11)

4.4.2 销售促进 (12)

第五章营销推广策略 (12)

5.1 营销组合 (12)

5.2 活动推广 (13)

5.2.1 奠基 (13)

5.2.2 开盘 (14)

第六章人员推销 (14)

6.1 推销人员的选拔、培训、薪酬、流程 (14)

6.2 推销人员的管理 (15)

6.3 销售费用 (15)

第七章总结 (16)

7.1 项目总结 (16)

7.1.1 市场总结 (16)

7.1.2 营销策略总结 (16)

项目概况

盛世家园项目选址于青岛市城阳区，一期位于城阳区惜福镇，距青岛市区17公里，离崂山仰口风景区25公里，距城阳区政府8公里，与风景秀美的铁骑山遥遥相依，近临城市主干道正阳路和王沙路，8条公交线路从小区周边穿梭通行。盛世家园一期交通便捷、空气清新、环境优美，是居家和投资的理想地段。

小区规划总建筑面积99577平方米，共有住宅749套，是青岛银盛泰房地产有限公司在城阳区惜福镇开发建设的首个康居住宅项目，盛世家园一期小区从开发建设伊始就秉承着“以人为本”的开发理念，在开发建设者的精心规划建设下，盛世家园一期被打造成为一个充满人文关怀和生态健康的现代化成熟生活区，盛世家园一期自投放市场以来，就以优秀的品质、亲切风格以及巨大的升值空间得到了岛城市民的认可，到目前为止，一期已售罄顺利交付，并获得了入住业主的赞誉和好评。

科学的规划、丰富的开发经验、银盛泰房地产公司雄厚实力的保证，使盛世家园一期成为了北部城市建设一个新亮点，也为惜福镇增添了一道迷人的风景。

第一章项目市场环境分析

1.1项目宏观环境分析

中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米（我国近几年来房地产的销售面积都大于竣工面积，这与我国实行的预售制度有关）。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。中国城镇居民人均住房建筑面积已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品质、性能不断提高。

年中国GDP同比增长10.3%，比2009年加快1.1个百分点

2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。

在房地产调控政现密集出台的打击下，房地产投资市场情绪将继续回落

商品房销售低位运行继续维持，房地产开发商开工各积极性将降低，从而影响2011年房地产投资

房地产投资回落对经济造成的负面影响，将由保障性住房投资给予弥补

1.2项目微观环境分析

盛世家园处于青岛市城阳区，城阳区位于青岛市北部，有青岛“北大门”之称。面积553.2平方公里，其中耕地面积4.19万公顷．总人口43.6万人，其东依崂山，西临胶州湾，南接李沧，北望即墨。城阳区交通四通八达，，区内有青岛流亭国际机场，外临青岛港，胶济铁路、环胶州湾高速公路、青银高速公路、济青高速公路、308国道、204国道纵贯其中，形成极其便利的海陆空立体交通网络，是青岛连接世界的桥梁和纽带。正阳路为城区内一条主要交通干道，而本案恰位于正阳路与李王路交叉口，另外，城阳区内有5所大专院校，250所中学，69所科研所，一所职中，302所小学，115所幼儿园。城阳区近年来经济发展势头迅猛，是山东省经济发展的高增长地区之一。2010年，完成GDP 702.45亿元，总税收（不含海关税）20.8亿元，农民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入分别达到10870元和26840元，，外贸出口60亿美元，全社会固定资产投资达355亿元，综合经济实力跨入全省。2010年，全区完成房地产开发投资55.2亿元，同比增长62.3%；施工面积完成411万平方米，同比增长14.4%；新开工面积完成167.72万平方米，同比增长135%；商品房屋销售额完成14712套、161.8万平方米，较去年同期分别增长3%、5.3%。

由于市中心可开发土地基本接近开发极限，致使众多房产开发商进军北部，进行大规