某房地产项目策划思路汇报PPT(共61页)
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房地产项目规划方案 PPT
目录
项目概述 分析 定位 策略
项目概述
兖州市地处鲁西南平原，东仰“三孔”， 北瞻泰山，南望微山湖，西临水泊梁山， 素有“东文、西武、北岱、南湖”之称， 是济宁市组群结构大城市的经济中心。 兖州交通便利。有“九省通衢，齐鲁咽 喉”之称，自古就是“兵家必争之地，
商贾云集之埠”，京沪铁路纵贯南北， 新石铁路横跨东西，是鲁西南最大的物 资集散地和客运中转站。公路四通八 达，327国道、日荷高速等数十条公
路干线穿境而过，市内公路总长630余 公里，公路密度是全国平均水平的3倍。
另外还有明年即将开工建设的兖州高铁 客运站。
项目概述
本 案
项目位置处于327国道（南环城路）路北，兖州华勤工业园西，项目东西贯穿济宁，兖州，曲阜，宁阳等地， 距离日荷高速入口1.5公里，距离兖州市区5分钟车程，距离济宁15分钟车程，项目覆盖面广，交通便利，而 明年即将开工建设的兖州高铁站距项目不足5分钟即可到达。
功能定位
厂房：园区产品生产制造场所 办公：园区内企业办公销售业务洽谈 之地 居住：企业职工住宿场所
业态定位
思路一
电子商务创业园包括办公、物流、管 理、营销、培训为一体化的新型园区， 而电子商务园区的主要需求有： 1、办公地点：草根网商对于办公环 境的要求往往不高，比较注重的是控 制成本，不需要繁华的地段，成本低 就可以 2、仓储地点：网商发展到今天，多数网商已经是仓储和办公一体化了，现在很多电 商工作地点与仓储物流相匹配的很少，而园区实现了仓储办公一体化，相比而言比较 受到电商的青睐 3、生活配套：也是现阶段的重点问题所在，当周边没有配套设施时，园区可以先自 己做好内部配套，食堂、超市、运动设施等，这些投入并不是很大，最后，最好是利 用公司与政府的力量，公共设施、公交线路等方面，得到政府的支持
某某房地产项目策划思路汇报63页PPT
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
某某房地产项目策划思路汇报
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善Байду номын сангаас的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
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某房地产项目营销策划方案(ppt 56张)
-合为基业 融创天下-
本 案
新区
7
规划前瞻
D1地块：
占地面积约24.7亩，退红后约19亩，预计占地面积13000m2 若建筑规划物业类型为11层高层（含1层商业），则预计容积率为2.5， 建筑面积：32500m2，其中，住宅建筑面积约：29000m2，商业面积约：3500m2 建筑密度：27%（或更低），绿化率：45%（或更高） 人车分离，设地下车库 规划示意例图：
-合为基业 融创天下-
16
（四）区域内交通状况 区域内主干道有贸易路、解放路、卫河路、道康路、 红旗路，区域交通出入比较方便。 ※ 解放路为贯穿县城南北的行政主干道，双向4车道，机 动车道总宽约15米，人行道两边各宽约5米，目前没有绿 化带。 ※ 卫河路路为东西主干道，双向4车道，机动车道总宽约 15米，人行道两边各宽约4米，目前没有绿化带。 ※ 由于是传统的中心城区，区域内大部分道路路况尚可， 但个别道路因年久失修，下雨积水严重。
本案
新区：
东南富，西北穷
环境较好，交通方便，居住氛围稍欠缺，但后 期反战潜力巨大，在售项目以多层、带电梯多 层和少量小高层为主，均价大部分在2200元 /m2以上，最高可达2500元/m2以上。
-合为基业 融创天下-
6
项目解读
本项目雄踞新老城区结合带，振兴路与文明路交汇地带，商业繁华、 配套成熟。该区域内集中了滑县较为知名的住宅楼盘，具有较大的投 资价值和居住价值，稀缺性强，升值潜力巨大。
-合为基业 融创天下-
时间轴线
1
项目解析
项目概览 区域背景 项目解读
市场认知
市场现状 供求关系 区域特征
营销策略
项目定位 营销策略 价格预期 推盘节奏
营销推广
本 案
新区
7
规划前瞻
D1地块：
占地面积约24.7亩，退红后约19亩，预计占地面积13000m2 若建筑规划物业类型为11层高层（含1层商业），则预计容积率为2.5， 建筑面积：32500m2，其中，住宅建筑面积约：29000m2，商业面积约：3500m2 建筑密度：27%（或更低），绿化率：45%（或更高） 人车分离，设地下车库 规划示意例图：
-合为基业 融创天下-
16
（四）区域内交通状况 区域内主干道有贸易路、解放路、卫河路、道康路、 红旗路，区域交通出入比较方便。 ※ 解放路为贯穿县城南北的行政主干道，双向4车道，机 动车道总宽约15米，人行道两边各宽约5米，目前没有绿 化带。 ※ 卫河路路为东西主干道，双向4车道，机动车道总宽约 15米，人行道两边各宽约4米，目前没有绿化带。 ※ 由于是传统的中心城区，区域内大部分道路路况尚可， 但个别道路因年久失修，下雨积水严重。
本案
新区：
东南富，西北穷
环境较好，交通方便，居住氛围稍欠缺，但后 期反战潜力巨大，在售项目以多层、带电梯多 层和少量小高层为主，均价大部分在2200元 /m2以上，最高可达2500元/m2以上。
-合为基业 融创天下-
6
项目解读
本项目雄踞新老城区结合带，振兴路与文明路交汇地带，商业繁华、 配套成熟。该区域内集中了滑县较为知名的住宅楼盘，具有较大的投 资价值和居住价值，稀缺性强，升值潜力巨大。
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时间轴线
1
项目解析
项目概览 区域背景 项目解读
市场认知
市场现状 供求关系 区域特征
营销策略
项目定位 营销策略 价格预期 推盘节奏
营销推广
【优质课件】某地产项目企划推广及营销思路(PPT 67页)
品牌力不强！产品力较弱！地段认知度不高！ 常规品牌取胜、产品制胜、地段致胜的套路，再次无法实现，怎么办？ 如何才能跳脱市场常规套路，获得决胜的关键？
策划思路： 必须跳脱常规营销套路，以形象力和营销力作为决胜关键。
形象力 —— 定位的差异化、表现的特殊化 营销力 —— 巧妙借势用力、悬念步步为营
2 Question 解决问题
物料使用原则
创意吸引眼球的效率原则
重点表现在日常派单上：起初入市时做和多数项目不同的派单物料，从香水卡、手机链、猫爪书签、 寄给未来的猫主题明信片等，派送物料上只需案名+电话，还有一些比较有趣的文字即可，比如： 我和Mini Mall有个约会等等。 其次表现在围墙上：做昆山首个异型发光围墙，以勾勒的动感时尚猫剪影作为围墙画面主体，从而 起到较好的广告效应。 其次表现在售楼处上：做昆山首个不明示售楼处的、不像售楼处的售楼处。
第二大要素——长期小型活动的亲切互动：
每月Mini Mall Party的随意自在、 日常亲切的微信营销体验等
大型公关活动的超越期待
花桥中心区体验售楼处的公开
内部——不像售楼处的售楼处，而像一个精致的书吧、电影吧、咖啡吧， 猫女郎人手一份IPad Mini，还有触摸屏便于客户自己查找项 目信息还有“寄给未来”的系列猫主题画面的特色明信片等互 动小型活动免费提供电影主题潮流乐曲点播、书籍、时尚杂志 的借阅翻看。英姿飒爽的女保安，服务生打扮成猫女郎的摸样。
2013.9.18的入市
全面开花 从高速出口、到花桥镇中心、到项目地围墙、到项目售楼处、到派单人员手上收到
的特殊派发物料、到手机上的短信、到网站、到论坛、到QQ、到高消费场合的 Mini mall Club定投、到微信公众平台、到花桥镇各个密集人口区域的派单猫女
策划思路： 必须跳脱常规营销套路，以形象力和营销力作为决胜关键。
形象力 —— 定位的差异化、表现的特殊化 营销力 —— 巧妙借势用力、悬念步步为营
2 Question 解决问题
物料使用原则
创意吸引眼球的效率原则
重点表现在日常派单上：起初入市时做和多数项目不同的派单物料，从香水卡、手机链、猫爪书签、 寄给未来的猫主题明信片等，派送物料上只需案名+电话，还有一些比较有趣的文字即可，比如： 我和Mini Mall有个约会等等。 其次表现在围墙上：做昆山首个异型发光围墙，以勾勒的动感时尚猫剪影作为围墙画面主体，从而 起到较好的广告效应。 其次表现在售楼处上：做昆山首个不明示售楼处的、不像售楼处的售楼处。
第二大要素——长期小型活动的亲切互动：
每月Mini Mall Party的随意自在、 日常亲切的微信营销体验等
大型公关活动的超越期待
花桥中心区体验售楼处的公开
内部——不像售楼处的售楼处，而像一个精致的书吧、电影吧、咖啡吧， 猫女郎人手一份IPad Mini，还有触摸屏便于客户自己查找项 目信息还有“寄给未来”的系列猫主题画面的特色明信片等互 动小型活动免费提供电影主题潮流乐曲点播、书籍、时尚杂志 的借阅翻看。英姿飒爽的女保安，服务生打扮成猫女郎的摸样。
2013.9.18的入市
全面开花 从高速出口、到花桥镇中心、到项目地围墙、到项目售楼处、到派单人员手上收到
的特殊派发物料、到手机上的短信、到网站、到论坛、到QQ、到高消费场合的 Mini mall Club定投、到微信公众平台、到花桥镇各个密集人口区域的派单猫女
房地产行业工程项目策划方案工作汇报总结计划PPT模板精美PPT模板可修改
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汇报人：XXX 时间：2019年x月x日
演讲完毕 谢谢观看
适用于工程项目/策划方案/工作汇报/总结计划等
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某房地产项目营销工作计划汇报课件
联排：1000万起（310-380㎡）双拼： 2000万起
独栋：4000万起 独栋2500-3000万
双拼1500万起 1500-7000多万（ 450-930 ㎡）
38000-40000
70年公寓预计湖景房30000-50000；非湖 景房20000-30000（4000装修） 预计6月开盘
价格、开盘时间未定，装修40000
╟ 1. 苏州市场5月成交量上涨,主要原因在于刚需市场日渐火热,而投资市场依然缺乏 热度, 本轮的行业调控还将持续进行；
╟ 2. 结合中国特有的国情，2012年末至2013年初是政府换届选举的关键节点，换届 前政策动摇的可能性不大，2013年换届后稳定将成为一段时期内的主旋律，逐渐 走出颓势 ； 3.在越来越捉摸不定的市场环境下,唯一产品力与突破规的营销战略是唯一的出路
n月亮湾:
占地0.73平方公里，规划建筑面积111万平方米， 分三期开发建设，首期开发约50万平方米 ； 月亮湾是科教创新区公共开放的滨水休憩带及综 合商务配套中心 ，涵盖办公、展览、文化、休 闲、商业等服务功能
本案
科教创新区首期功能分区图
区域配套
区域市政、生活、教育等配套设施较为完善，区域价值全面 提升
一见钟情，宛在水中央
独墅湖项目-----世界最后的净土
第二部分:项目分析
苏州发展中的三大格局
干将路核心商圈 第一代CBD
金鸡湖西 第二代CBD
金鸡湖东 第三代CBD
商务区 干将核心商务区
写字楼代表
金河大厦、金河国际、新地中 心
写字楼概述
档次较一般，产品力较 差
区域特征 人口密集区，商业繁华区
入驻产业
独墅湖图书 馆
白鹭园
体育 馆
独栋：4000万起 独栋2500-3000万
双拼1500万起 1500-7000多万（ 450-930 ㎡）
38000-40000
70年公寓预计湖景房30000-50000；非湖 景房20000-30000（4000装修） 预计6月开盘
价格、开盘时间未定，装修40000
╟ 1. 苏州市场5月成交量上涨,主要原因在于刚需市场日渐火热,而投资市场依然缺乏 热度, 本轮的行业调控还将持续进行；
╟ 2. 结合中国特有的国情，2012年末至2013年初是政府换届选举的关键节点，换届 前政策动摇的可能性不大，2013年换届后稳定将成为一段时期内的主旋律，逐渐 走出颓势 ； 3.在越来越捉摸不定的市场环境下,唯一产品力与突破规的营销战略是唯一的出路
n月亮湾:
占地0.73平方公里，规划建筑面积111万平方米， 分三期开发建设，首期开发约50万平方米 ； 月亮湾是科教创新区公共开放的滨水休憩带及综 合商务配套中心 ，涵盖办公、展览、文化、休 闲、商业等服务功能
本案
科教创新区首期功能分区图
区域配套
区域市政、生活、教育等配套设施较为完善，区域价值全面 提升
一见钟情，宛在水中央
独墅湖项目-----世界最后的净土
第二部分:项目分析
苏州发展中的三大格局
干将路核心商圈 第一代CBD
金鸡湖西 第二代CBD
金鸡湖东 第三代CBD
商务区 干将核心商务区
写字楼代表
金河大厦、金河国际、新地中 心
写字楼概述
档次较一般，产品力较 差
区域特征 人口密集区，商业繁华区
入驻产业
独墅湖图书 馆
白鹭园
体育 馆
某房地产项目全程策划(ppt 81页)
第五章 房地产项目全程策划(下)
© Copyrights by By Maosong Mao, 2007 All rights reserved HuaQiao University
华侨大学土木学院 毛茂松
主要内容
§1 房地产项目策划基础 §2 房地产项目策划的内容体系
参考书目 [1]张央济.房地产项目全程策划及成功运作模式全集.中国知 识出版社 [2]贾士军.房地产项目全程策划.广东经济出版社
⑷ 周边市政配套设施调查 ★ 购物场所 ★ 文化教育 ★ 医疗卫生 ★ 金融服务 ★ 娱乐、餐饮、运动 ★ 生活服务 ★ 游乐休憩设施 ★ 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ★ 历史人文区位影响
1.2 区域市场现状及其趋势判断
⑴ 宏观经济运作状况 ① 国内生产总值 ★ 第一产业数量 ★ 第二产业数量 ★ 第三产业数量 ★ 房地产所占比例及数量 ② 中国房地产开发业景气指数 ③ 国家宏观金融政策 ★ 货币政策 ★ 利率 ★ 房地产按揭政策 ④ 固定资产投资总额 ★ 全国及项目所在地 ★ 其中房地产开发比重 ⑤ 社会消费品零售总额 ⑥ 商品零售价格指数 ★ 居民消费价格指数 ★ 商品住宅价格指数 ⑦ 中国城市房地产协作网络信息资源利用
第六章 房地产 市场细分与定位
1.6 开发节奏建议
⑴ 影响项目开发节奏的基本因素 ★ 政策法规因素 ★ 地块状况因素 ★ 发展商操作水平因素 ★ 资金投放量及资金回收要求 ★ 销售策略、销售政策及价格控制因素 ★ 市场供求因素 ★ 上市时间要求
⑵ 项目开发节奏及结果预测 ★ 项目开发步骤 ★ 项目投入产出评估 ★ 结论
5.4 价格定位及策略
⑴ 项目单方成本 ⑵ 项目利润目标 ⑶ 可类比项目市场价格 ⑷ 价格策略
© Copyrights by By Maosong Mao, 2007 All rights reserved HuaQiao University
华侨大学土木学院 毛茂松
主要内容
§1 房地产项目策划基础 §2 房地产项目策划的内容体系
参考书目 [1]张央济.房地产项目全程策划及成功运作模式全集.中国知 识出版社 [2]贾士军.房地产项目全程策划.广东经济出版社
⑷ 周边市政配套设施调查 ★ 购物场所 ★ 文化教育 ★ 医疗卫生 ★ 金融服务 ★ 娱乐、餐饮、运动 ★ 生活服务 ★ 游乐休憩设施 ★ 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ★ 历史人文区位影响
1.2 区域市场现状及其趋势判断
⑴ 宏观经济运作状况 ① 国内生产总值 ★ 第一产业数量 ★ 第二产业数量 ★ 第三产业数量 ★ 房地产所占比例及数量 ② 中国房地产开发业景气指数 ③ 国家宏观金融政策 ★ 货币政策 ★ 利率 ★ 房地产按揭政策 ④ 固定资产投资总额 ★ 全国及项目所在地 ★ 其中房地产开发比重 ⑤ 社会消费品零售总额 ⑥ 商品零售价格指数 ★ 居民消费价格指数 ★ 商品住宅价格指数 ⑦ 中国城市房地产协作网络信息资源利用
第六章 房地产 市场细分与定位
1.6 开发节奏建议
⑴ 影响项目开发节奏的基本因素 ★ 政策法规因素 ★ 地块状况因素 ★ 发展商操作水平因素 ★ 资金投放量及资金回收要求 ★ 销售策略、销售政策及价格控制因素 ★ 市场供求因素 ★ 上市时间要求
⑵ 项目开发节奏及结果预测 ★ 项目开发步骤 ★ 项目投入产出评估 ★ 结论
5.4 价格定位及策略
⑴ 项目单方成本 ⑵ 项目利润目标 ⑶ 可类比项目市场价格 ⑷ 价格策略
万科城项目开工策划汇报PPT(共 62张)
• 前期桩基移交及土方开挖进度影响着地下室结构施工及工程款的拨付（节点为±0.00）， 外立面的施工进度制约着爬架爬升进度，影响着主体结构施工。
1100 中建海峡建设发展有限公司厦门公司
第二章
第二节 工程难点
工程特点及难点
（1）地下室水丰富
• 项目北侧为九龙江，根据地勘报告说明，地下水位在黄海2.5~5.1m左右（地下室范围
第三节 项目管理主要目标
第一章
工程概况
序号 1 2 3 4 5 6
目标 工期管理目标 质量管理目标
内容
场地移交后690天内竣工完成，100天内完成 工程改造项目。
确保水仙杯，增创闽江杯
职业健康安全管理目标
福建省建筑安全标准化优良工程
技术管理目标 资金管理目标
CI创优目标
福建省科技示范工程
严格执行合同付款比例。 以收定支， 保证 收支平衡， 争取资金结余
漳州万科城项目开工策划汇报
中建海峡建设发展有限公司
厦门公司
1 工程概况 2 工程特点及难点 3 项目组织管理
4 总平面布置
目 录
5 技术质量施工策划
*
中建海峡建设发展有限公司厦门公司
第一章 工程概况
• 总体概况 • 工程设计概况 • 项目主要管理目标
第一节 工程总体
漳州万科城01地块项 目位于漳州市芗城区江滨 路与金峰南路东北侧，由 漳州万科滨江置业有限公 司投资兴建。总建筑面积 约23万平方米，地下二层， 上部由11栋塔楼组成。
挖。
第三梯段施工
一期在建项目
第一梯段施二工层地下室 第二梯段施工
12 中建海峡建设发展有限公司厦门公司
第二章
第二节 工程难点
工程特点及难点
1100 中建海峡建设发展有限公司厦门公司
第二章
第二节 工程难点
工程特点及难点
（1）地下室水丰富
• 项目北侧为九龙江，根据地勘报告说明，地下水位在黄海2.5~5.1m左右（地下室范围
第三节 项目管理主要目标
第一章
工程概况
序号 1 2 3 4 5 6
目标 工期管理目标 质量管理目标
内容
场地移交后690天内竣工完成，100天内完成 工程改造项目。
确保水仙杯，增创闽江杯
职业健康安全管理目标
福建省建筑安全标准化优良工程
技术管理目标 资金管理目标
CI创优目标
福建省科技示范工程
严格执行合同付款比例。 以收定支， 保证 收支平衡， 争取资金结余
漳州万科城项目开工策划汇报
中建海峡建设发展有限公司
厦门公司
1 工程概况 2 工程特点及难点 3 项目组织管理
4 总平面布置
目 录
5 技术质量施工策划
*
中建海峡建设发展有限公司厦门公司
第一章 工程概况
• 总体概况 • 工程设计概况 • 项目主要管理目标
第一节 工程总体
漳州万科城01地块项 目位于漳州市芗城区江滨 路与金峰南路东北侧，由 漳州万科滨江置业有限公 司投资兴建。总建筑面积 约23万平方米，地下二层， 上部由11栋塔楼组成。
挖。
第三梯段施工
一期在建项目
第一梯段施二工层地下室 第二梯段施工
12 中建海峡建设发展有限公司厦门公司
第二章
第二节 工程难点
工程特点及难点
相关主题
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从近几年株洲房地产开发销售情况看，每年的销售面积都以一定比例在增加。 2006年全年销售面积215.4万平方米，而2005年的销售面积116.5万平方米，同 比增长了84.8%，自2006年开始株洲的房地产进入了快速增长时段。 ➢荷塘区的主要客户群体来自于本区域，其他区域客户本区购房比重少。
从荷塘区楼盘的成交客户来看，本区域客户购房占绝大部分,其他区域来本区 购客户比重很少,这样会导致目标客户面窄,增加市场推广的难度。
六、目标客户的定位
➢ 新婚家庭 本区域本土新婚居民因组建家庭需要购买，安置家庭,对价格敏感系数高; ➢ 年轻一代 区域内年轻一代由父母代为首付，大部分由自己供房，不想还贷压力太大； 本区域企业职工 本区域厂矿企业职工，中老年客户群，买房为养老物业; ➢ 流动人口 周边私营户农进城和周边县镇从商人员,有一定收入,但不愿手头资金全部买房.
房90-120 ㎡ ）
增加产品附加值，提高 性价比．
四、本项目物业定位建议
结合项目自身条件和竞争情况，盛凯建议本项目物业定位：
紧凑中小户型住宅 （二房65－80㎡，三房90-
120 ㎡ ）
超性价比产品
五、变压器厂
铁路医院 株州电厂
齿轮厂
本案
市汽车站
项目区域内企业厂矿多, 外加市汽车站临近本项 目,结合对周边楼盘市调 分析,目标客户群为以下 几类:(下页)
人员、企业中层管理者、教师、 29岁之间，正处于职业人生 对象，内心对于热恋的浪漫仍
记者、文艺工作者、律师、等 的黄金阶段。
旧充满激情。
智力型工作者及个别外籍客户。
他们对自己的未来充满自信，是一批正处于发展中的城市精英
晨势精英——成长 中或刚跨入成长阶
段的精英
八、目标客户的心理分析
什么样的态度？
个性文化
小高层、多层住宅
多层住宅 小高层、多层住宅
天鹅湖公园 丽景苑 百合嘉园
东方明园II
本项目
-------
小高层、多层住宅
42500 ㎡
小高层、多层住宅
27000㎡
小高层住宅
本项53目19㎡在本区域规模小小！高层住宅
六、周边项目对比——容积率
项目 东方花园
芙蓉苑 西子花园 玫瑰名城 伟大·欧洲花园 天鹅湖公园 丽景苑
百合嘉园
90—143平米
佳兴·万鸿
鑫城
三房(120-138平米) 公寓(40-50平米)
西子花园 三房(140-150平米)
荷塘悦舍 三房(130-140平米)
翠堤湾
三房(100-130平米)
户型是为三房为主,三房集中在110－140㎡。
三、寻找市场空白点
紧凑中小户型住宅 （一房,二房65－80，三
审美情趣高，有较深的文化内涵 未来有较高的预期。
和个人素质。见多识广，知识结
构全面、丰富，比较乐于与同阶
层的人为伍。
生活就是一场Party
九、项目定位理念
城市文化 超女热潮吸引了人们对娱 乐文化的关注。株州年轻 市民比较在意自己的日常 休闲生活品质，他们喜欢 参与并及时跟随城市的生 活潮流。
市场导向 个性居住将成为房地产市场发 展的又一焦点。消费者对个性 居住情有独钟，抓住其消费心 理特征，创造满足心理需求的 理念将成为营销关键。
项目面临的整体竞争和直接竞争都很激烈！
九、小结：
注：配项目地块图片
➢项目规模小 ➢容积率高 ➢地块条件一般 ➢未来市场竞争压力大
项目发展需要寻找差异化的发展路线！
二、项目定位及可行论证
一、项目定位思路
➢相对领先的实力 ➢积极跟随领导战略 ➢行业/市场第一响应者
领导者
➢绝对的领先实力 ➢先发制人的战略致胜 ➢行业/市场的风向标
二、区位分析：
本案
城区区位
解析: 本项目地处株州市荷 塘区此区域是株州的 老民区,生活便利,配套 成熟.
交通枢纽
解析: 本项目地临处株州市 汽车站,紧临新华西路, 距株州火车站只有3公 里远,交通条件出众.
三、交通分析：
大交通：外出
解析: 本项目地临处株州市 汽车站,紧临新华西路, 距株州火车站只有3公 里远,交通条件出众.
小交通：便利
解析: 本项目是株州的老城 区,交通条件成熟,项目 区域有多条公交线路.
本案
株州市汽 车站
新华西路
四、环境分
析：
周边环境较差
五、周边项目对比——规模
项目 东方花园 芙蓉苑
西子花园 玫瑰名城
伟大·欧洲花园
占地面积（㎡） 12779 ㎡
57860 ㎡
156500㎡ 17316㎡
物业组合 小高层住宅
百合嘉园
容积率 3.1
2.1 1.28 1.9 1.8
1.6
东方明园II
3.7
本项目本在项目本区域内容积率6.4最高 ！
七、周边项目对比——地块条件
➢东临 ➢南被 ➢西边是 ➢北靠
注：配项目四至图片
地块受干扰较多，景观资源欠缺，地块条件一般！
八、项目未来竞争形式分析
➢开发总量庞大，导致板块竞争日益激烈，城市将会出现多个副中心
社交事业
思维活跃，创新意识较强，善于 有比较稳定的私人社交圈，比较
独立思考，也热衷参加各类时尚 注重理想友谊。消费略偏感性，
聚会。追求高质量生活，酷爱运 对时尚和新生的事物有较高的接
动，尽量使自己保持健康积极的 受力和鉴赏力。事业初成，仍处
生活态度。知识层次、文化品味、 于上升期，相信自己的能力，对
低总价/低首付/低月供，高性价比是共同追求！
➢新婚家庭 ➢年轻一代
七、目标客户的心理分析
他们都是什么样 的人？
他们都是知识工作者，主要从 他们社会工作经验不算太久， 他们有稳定的基础收入，大部
事管理、研发及营销工作。例 大部分人已参加工作2—6年。 分人都尚未成家，年龄不超过
如：事业单位、金融机构从业 因此，年龄主要集中在25— 30岁，但都有了稳定的恋爱
株州项目前期思路汇报
长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司 二00八年一月二十四日
目录
一、项目解析 二、项目定位及可行论证 三、项目物业发展建议 四、项目营销初步思考
一、项目解析
一、项目指标：
➢占地面积：5319㎡（约7.8亩）
➢容积率：6.4
➢总建筑面积：3.78万㎡
➢建筑密度：34.5﹪
本
案
➢总户数:290户
思考方向
跟随者
补缺者
➢相对较差的实力 ➢灵活的差异化发展 ➢行业/市场的空白填补
基于项目自身条件，适合采取补缺者发展战略！
二、住宅调查分析
项目名称
住宅主力产品
项目名称
住宅主力产品
玫瑰名城 三房（110-140平米） 东方明园II
120-160平方米
伟大·欧洲 80%的100㎡以内中小
花园
户型 (热销)
从荷塘区楼盘的成交客户来看，本区域客户购房占绝大部分,其他区域来本区 购客户比重很少,这样会导致目标客户面窄,增加市场推广的难度。
六、目标客户的定位
➢ 新婚家庭 本区域本土新婚居民因组建家庭需要购买，安置家庭,对价格敏感系数高; ➢ 年轻一代 区域内年轻一代由父母代为首付，大部分由自己供房，不想还贷压力太大； 本区域企业职工 本区域厂矿企业职工，中老年客户群，买房为养老物业; ➢ 流动人口 周边私营户农进城和周边县镇从商人员,有一定收入,但不愿手头资金全部买房.
房90-120 ㎡ ）
增加产品附加值，提高 性价比．
四、本项目物业定位建议
结合项目自身条件和竞争情况，盛凯建议本项目物业定位：
紧凑中小户型住宅 （二房65－80㎡，三房90-
120 ㎡ ）
超性价比产品
五、变压器厂
铁路医院 株州电厂
齿轮厂
本案
市汽车站
项目区域内企业厂矿多, 外加市汽车站临近本项 目,结合对周边楼盘市调 分析,目标客户群为以下 几类:(下页)
人员、企业中层管理者、教师、 29岁之间，正处于职业人生 对象，内心对于热恋的浪漫仍
记者、文艺工作者、律师、等 的黄金阶段。
旧充满激情。
智力型工作者及个别外籍客户。
他们对自己的未来充满自信，是一批正处于发展中的城市精英
晨势精英——成长 中或刚跨入成长阶
段的精英
八、目标客户的心理分析
什么样的态度？
个性文化
小高层、多层住宅
多层住宅 小高层、多层住宅
天鹅湖公园 丽景苑 百合嘉园
东方明园II
本项目
-------
小高层、多层住宅
42500 ㎡
小高层、多层住宅
27000㎡
小高层住宅
本项53目19㎡在本区域规模小小！高层住宅
六、周边项目对比——容积率
项目 东方花园
芙蓉苑 西子花园 玫瑰名城 伟大·欧洲花园 天鹅湖公园 丽景苑
百合嘉园
90—143平米
佳兴·万鸿
鑫城
三房(120-138平米) 公寓(40-50平米)
西子花园 三房(140-150平米)
荷塘悦舍 三房(130-140平米)
翠堤湾
三房(100-130平米)
户型是为三房为主,三房集中在110－140㎡。
三、寻找市场空白点
紧凑中小户型住宅 （一房,二房65－80，三
审美情趣高，有较深的文化内涵 未来有较高的预期。
和个人素质。见多识广，知识结
构全面、丰富，比较乐于与同阶
层的人为伍。
生活就是一场Party
九、项目定位理念
城市文化 超女热潮吸引了人们对娱 乐文化的关注。株州年轻 市民比较在意自己的日常 休闲生活品质，他们喜欢 参与并及时跟随城市的生 活潮流。
市场导向 个性居住将成为房地产市场发 展的又一焦点。消费者对个性 居住情有独钟，抓住其消费心 理特征，创造满足心理需求的 理念将成为营销关键。
项目面临的整体竞争和直接竞争都很激烈！
九、小结：
注：配项目地块图片
➢项目规模小 ➢容积率高 ➢地块条件一般 ➢未来市场竞争压力大
项目发展需要寻找差异化的发展路线！
二、项目定位及可行论证
一、项目定位思路
➢相对领先的实力 ➢积极跟随领导战略 ➢行业/市场第一响应者
领导者
➢绝对的领先实力 ➢先发制人的战略致胜 ➢行业/市场的风向标
二、区位分析：
本案
城区区位
解析: 本项目地处株州市荷 塘区此区域是株州的 老民区,生活便利,配套 成熟.
交通枢纽
解析: 本项目地临处株州市 汽车站,紧临新华西路, 距株州火车站只有3公 里远,交通条件出众.
三、交通分析：
大交通：外出
解析: 本项目地临处株州市 汽车站,紧临新华西路, 距株州火车站只有3公 里远,交通条件出众.
小交通：便利
解析: 本项目是株州的老城 区,交通条件成熟,项目 区域有多条公交线路.
本案
株州市汽 车站
新华西路
四、环境分
析：
周边环境较差
五、周边项目对比——规模
项目 东方花园 芙蓉苑
西子花园 玫瑰名城
伟大·欧洲花园
占地面积（㎡） 12779 ㎡
57860 ㎡
156500㎡ 17316㎡
物业组合 小高层住宅
百合嘉园
容积率 3.1
2.1 1.28 1.9 1.8
1.6
东方明园II
3.7
本项目本在项目本区域内容积率6.4最高 ！
七、周边项目对比——地块条件
➢东临 ➢南被 ➢西边是 ➢北靠
注：配项目四至图片
地块受干扰较多，景观资源欠缺，地块条件一般！
八、项目未来竞争形式分析
➢开发总量庞大，导致板块竞争日益激烈，城市将会出现多个副中心
社交事业
思维活跃，创新意识较强，善于 有比较稳定的私人社交圈，比较
独立思考，也热衷参加各类时尚 注重理想友谊。消费略偏感性，
聚会。追求高质量生活，酷爱运 对时尚和新生的事物有较高的接
动，尽量使自己保持健康积极的 受力和鉴赏力。事业初成，仍处
生活态度。知识层次、文化品味、 于上升期，相信自己的能力，对
低总价/低首付/低月供，高性价比是共同追求！
➢新婚家庭 ➢年轻一代
七、目标客户的心理分析
他们都是什么样 的人？
他们都是知识工作者，主要从 他们社会工作经验不算太久， 他们有稳定的基础收入，大部
事管理、研发及营销工作。例 大部分人已参加工作2—6年。 分人都尚未成家，年龄不超过
如：事业单位、金融机构从业 因此，年龄主要集中在25— 30岁，但都有了稳定的恋爱
株州项目前期思路汇报
长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司 二00八年一月二十四日
目录
一、项目解析 二、项目定位及可行论证 三、项目物业发展建议 四、项目营销初步思考
一、项目解析
一、项目指标：
➢占地面积：5319㎡（约7.8亩）
➢容积率：6.4
➢总建筑面积：3.78万㎡
➢建筑密度：34.5﹪
本
案
➢总户数:290户
思考方向
跟随者
补缺者
➢相对较差的实力 ➢灵活的差异化发展 ➢行业/市场的空白填补
基于项目自身条件，适合采取补缺者发展战略！
二、住宅调查分析
项目名称
住宅主力产品
项目名称
住宅主力产品
玫瑰名城 三房（110-140平米） 东方明园II
120-160平方米
伟大·欧洲 80%的100㎡以内中小
花园
户型 (热销)