浅谈房地产企业预缴税金会计处理

浅谈房地产企业预缴税金会计处理

分享到：[日期：2012-03-16] 来源：作者：现代商业

童琴芬江苏五星集团建设有限公司

摘要：房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一

个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销

售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的

意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等

方面进行了分析和探讨，本文认为预售期间，预缴税费作为资产项目，反映

了一种特殊的税务资产，准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况，更

真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合

会计准则的确认要求，实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。

关键词：房地产、预售收入、预缴税金

一、预缴税金帐务处理的意义

1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡，尽可能不要大起大落。为保证财政收入的相对稳定性，政府对商品房预售收入实行预征制，其

中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等

税种。

2、对企业来说，房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周

期长和收入来源的分散性特征。房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权

过户等环节。预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。

二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析

1.会计准则的处理要求：

根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字【1995】第015号）的有关规定，直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金”(对外经济合作企业)等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。

新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式

2.税法的要求

(1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

(2)《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

(3)《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2006]31号规定房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

(4)《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号第九条规定企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

3.会计准则与税法处理要求的差异及其根源分析

（1）按照会计制度及相关准则规定房地产开发企业按照合同规定向购房者收取的预售房款应记入“预收帐款”科目，收到时，即借记“银行存款”科目、贷记“预收帐款”；销售实现时，按实现的收入，即借记“预收帐款”科目、贷记“主营业务收入”科目。企业按房地产经营收入计算应缴纳的营业税金及附加、土地增值税，在结转收入的同时记入“主营业务税金及附加”帐户，即借记“主营业务税金及附加”科目、贷记“应交税费”科目。这里我们可以看出会计核算时对企业销售开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税只有在结转销售收入时才能计入当期损益，对于按照预售收入缴纳的税金只能计入“应交税费”，即借记“应交税费”科目、贷记“银行存

款”科目，另外，预收房款在开发产品完工之前会计上是不确认收入的，即不形成当期利润。

（2）按照税法规定，企业预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

税法之所以可以规定开发企业在开发产品尚未完工销售收入尚未实现时就要计算缴纳企业所得税，主要是考虑房地产开发周期较长，会计上只有在开发产品完工的年度和月份，才能确认收入。在开发产品未完工的年度和月份，就可能没有房地产经营收入，但由于管理费用、营销费用及财务费用等期间费用支出，而开发企业收取大量的预收房款仅挂在预收帐款中，不在当期损益中反映，从而导致企业在有些年度和月份发生虚亏，如果按会计利润核算企业所得税可能几年都没有税款入库。所以税法规定在会计利润的基础上考虑预收帐款对企业所得税影响，在计算企业所得税时进行纳税调整。

四、实务中各种不同的处理方法

1.预缴营业税及附加、土地增值税的会计处理

预交营业税及附加、土地增值税的会计处理一般有以下两种情况：

(1)预交营业税金及附加税、土地增值税款时，在实务中直接挂“应交税费”科目，即借记“应交税费---应交营业税、应交城市维护建设税、应交教育费附加、应交土地增值税”科目、贷记“银行存款”科目。

年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转入当年销售收入，按发生额计提“营业税金及附加”会计分录，即借记“营业税金及附加”科目，