浅谈房地产企业预缴税金会计处理
房地产企业预交税费的相关会计处理
童琴芬江苏五星集团建设有限公司摘要:房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨,本文认为预售期间,预缴税费作为资产项目,反映了一种特殊的税务资产,准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况,更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求,实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。
关键词:房地产、预售收入、预缴税金一、预缴税金帐务处理的意义1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡,尽可能不要大起大落。
为保证财政收入的相对稳定性,政府对商品房预售收入实行预征制,其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。
２、对企业来说,房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。
房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。
预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。
二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析1。
会计准则的处理要求：根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字【19９５】第01５号)的有关规定,直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税＂科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税,借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金＂(对外经济合作企业)等科目,贷记“应交税金——应交土地增值税”科目.新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式2．税法的要求(1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。
二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
房地产企业预售和收入业务的会计处理
房地产企业预售和收⼊业务的会计处理房地产企业是以房地产为经营对象的企业。
在销售⽅式上⼀般的⼯业企业以现销、赊销为主要⽅式，房地产企业的销售⽅式则包括现售、预售、分期收款⽅式销售等，其中以预售⽅式为主。
下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
对于房地产企业预售和收⼊的处理，《企业会计准则》和税法的规定有所不同，致使房地产企业的预售和收⼊的结转在会计处理和税务处理上存在着很⼤的差异。
房地产企业预售和收⼊业务的会计处理根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收⼊的确认原则，不确认收⼊，⽽是作为负债计⼊预收账款，待房屋交给购买⽅时，再确认收⼊。
对于预售收⼊，按规定应缴纳的营业税及⼟地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借⽅反映，销售收⼊实现时，再将预缴税费转⼊营业税⾦及附加。
例：甲房地产公司2008年开始在⼄地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。
A1房产于2008年8⽉起开始预售，2009年10⽉份完⼯;A2房产于2009年2⽉开始预售，2009年未完⼯。
2008年共计取得A1房产预售房款4000万元，当年发⽣管理⼈员⼯资⽀出50万元、业务招待费⽀出90万元、⼴告宣传费⽀出300万元;2009年销售A1房产取得收⼊2000万元(假定为完⼯后实现的销售收⼊)，预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完⼯开发成本共计4000万元，当年发⽣管理⼈员⼯资⽀出55万元、业务招待费⽀出60万元，⼴告宣传费⽀出200万元(营业税及城建税和教育费附加5.55%，⼟地增值税按1%预缴，预计⽑利率10%.例中未涉及因素假设不考虑)。
甲房地产公司对上述业务进⾏会计处理，编制会计分录如下(单位：万元)：2008年度会计处理：(1)2008年度收到预售房款借：银⾏存款4000贷：预收账款——A1房产4000.(2)预缴营业税、城建税和⼟地增值税借：应交税费——应交营业税——A1房产200应交税费——应交城建税——A1房产14应交税费——应交教育费附加——A1房产8应交税费——应交⼟地增值税——A1房产40贷：银⾏存款262.(3)⽀付管理⼈员⼯资、业务招待费和⼴告宣传费借：管理费⽤——⼯资50管理费⽤——业务招待费90销售费⽤——⼴告宣传费300贷：银⾏存款440.(4)年末对预收账款根据账⾯价值与计税基础的差异进⾏递延所得税处理，即[4000×10%-4000×(5.55%+1%)]×25%=34.5.借：递延所得税资产34.5贷：所得税费⽤34.5.2008年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。
房地产企业所得税如何预缴
房地产企业所得税如何预缴《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
计算公式： (未完工的收入*15%+利润总额)*25%如果预计销售1616.4万元，暂不考虑本年利润总额：应交所得税=(1616.4*15%)*25%=60.615万元房地产企业如何预缴企业所得税企业所得税采取季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。
但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。
一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。
另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。
两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。
那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。
房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品房屋预先进行销售，收取预收款现象。
因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。
如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。
其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表〉等报表的通知》(国税函[2022]44号)规定，利润总额填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。
谈一谈房地产开发企业与预收帐款业务有关的会计及税务处理
该文件规定， 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
二 是房地产开发企业按预收账款收入缴纳营业税。在计算企业所得税的应纳税所得额时，对已经缴纳的税款能否在当期税前扣除问题，工作中也存在两种不同的意见：有的认为可以扣除。有的认为，不计入营业税金及附加，就不能由当期的收入配比负担，因而不可在税前扣除。笔者认为 根据《企业所得税暂行条例》第六条和《企业所得税暂行条例实施细则》第八条的规定，计算应纳税所得额时准予扣除的项目包括营业税。还有，《企业所得税税前扣除办法》第五十一条规定，纳税人缴纳的消费税、营业税、资源税、关税和城市维护建设税、教育费附加等产品销售税金及附加等可以扣除。所以，从上述规定来看，纳税人按税务机关规定缴纳的营业税是可以在缴纳当期扣除的。
具体会计分录 借 所得税Biblioteka 66万 递延税款 33万
贷 应缴税金 99万
在2004年的年末，损益表中，主营业务税金及附加以50万列示,利润总额200万，净利润134万；资产负债表中，应交税金以—50万列示，递延税款借项33万。
续接上例，2005年，甲房地产开发公司无新开发项目，B楼完工， 实际售价2000万，成本1600万，当年发生管理费用等支出100万元（皆可所得税前扣除及无时间差异的项目）
应纳所得税=100*33%=33万，所得税费用=200*33%=66万
具体会计分录 借 所得税 66万
贷 递延税款 33万
应缴税金 33万
房地产企业所得税预征与结转的税务处理
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
房地产企业所得税预征与结转的税务处理开发企业的所得税预征与实际征收换算是一个较为复杂的过程，现根据国税发[2009]31号的有关规定，逐步将开发企业预征阶段税金处理与结转收入时的差额调整分析如下：一、未完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
计税毛利率由国家税务总局进行了明确：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5％；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。
当期未完工开发产品的税务处理如下：当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25%二、完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文第九条规定的，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
房地产企业销售收入的会计处理与税务处理
房地产企业销售收入的会计处理与税务处理商品房预售办法使房地产企业的销售收入划分为两个阶段，一是销售未完工产品，二是销售已完工产品，本文主要分析了房地产企业一般纳税人在这两个阶段会计处理与税务处理之间差异以及实务中的具体处理方式。
一、前言房地产开发项目的特点主要体现在周期长、投入大等方面，如果只凭借房地产企业的两种资金类型，即自有资金和借入资金，无疑会给企业增加经营风险和财务风险，预售管理办法使预收款成为房地产开发和建设中重要的资金保障，这不但能够缓解项目长期开发成本的投入压力，还能够进行项目贷款的偿还，从而提高企业的利润空间。
根据《企业会计准则》规定，预售阶段收到的预收款不符合收入的确认条件，应先确认为一项企业负债，待经济业务符合收入确认条件时才可以确认为收入，税法规定征税对象从生产到消费的流转环节，只要发生了纳税义务就需要及时申报并缴纳相应的税金，这样就形成企业税会之间的差异。
二、房地产企业预收款的税务处理与会计处理《企业会计准则第14号——收入》明确了收入的确认条件，出于谨慎性原则，企业在商品控制权转移时才能确认收入，企业商品控制权的转移可能是时段（履行履约义务过程中发生）也可能是时点（履约义务完成时发生），企业可以结合实际情况进行评判，按时段还是时点来确认收入，实务中有着不同的做法，笔者认为预售商品房不满足企业边履约客户边受益、客户控制商品和在建的商品不可替代等条件之一，应认定成需要在某一时点履行的履约业务，对于收入的确认需要在获取控制权时进行。
房地产企业预售商品房，客户支付房款，房地产企业并没有履行合同中的交付义务，房屋的控制权未转移，因此企业应将收到的预收款作为一项负债进行会计处理，在未正式签订合同前在“预收账款”中核算，合同一旦正式成立，要将“预收账款”结转至“合同负债”（预收账款核算的是没有履约义务的预收款项，合同负债必须以履约义务为前提），因此房地产企业应根据每个项目单独设置“预收账款”和“合同负债”，并根据客户名称和预定的门牌号设置辅助核算，收取定金时借记：“银行存款”，贷记：“预收账款”，签订预售合同借记：“预收账款”或“银行存款”，贷记：“合同负债”。
房企涉税及会计处理
房地产企业所涉税种及会计处理耕地占用税1、纳税环节：在纳税人获准占用耕地的环节一次性征收。
2、会计处理：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——耕地占用税土地使用税1、纳税环节：房地产开发企业所开发的项目土地，从闲置、施建到完工销售全过程，每年须缴纳土地使用税。
房屋完成销售，产权转移完成后，房地产开发企业停止缴纳。
2、会计处理：①施工前的土地使用税借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——土地使用税②施工开发过程的土地使用税借：开发成本——前期工程费贷：应交税金——土地使用税③完工销售过程的土地使用税借：管理费用——税金贷：应交税金——土地使用税建设期间的土地使用税属于开发成本中的土地成本，在计算土地增值税时可以扣除，并且可以加计20%扣除。
契税1、纳税环节：房地产企业取得土地使用权，缴纳土地出让金时缴纳契税，税率一般为3%-5%。
2、会计处理：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——应交契税在计算土地增值税时可以扣除，并且可以加计20%扣除。
印花税1、纳税环节：①房地产企业取得土地使用权，税率为万分之5。
②房地产企业签订房产销售合同时缴纳，税率为万分之5。
2、会计处理：①借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——应交印花税②借：管理费用——印花税贷：应交税金——应交印花税营业税1、纳税环节：房地产企业完成销售时，就全部营业收入缴纳，税率为5%。
2、会计处理：借：主营业务税金及附加——营业税贷：应交税金——应交营业税城建税和教育费附加1、纳税环节：按实际缴纳的营业税计征，与营业税纳税环节相同。
税率有7%、5%、3%，按当地政策。
2、会计处理：借：主营业务税金及附加——城建税和教育费附加贷：应交税金——应交城建税和教育费附加土地增值税1、纳税环节：在完成销售环节，按转让房地产所取得的增值额按超率累进税率30% - 60%缴纳。
2、会计处理：借：主营业务税金及附加——土地增值税贷：应交税金——应交土地增值税3、征收管理针对之前央视发布的房企上市公司欠缴巨额土地增值税的报道，统计了房地产企业的财务报表中“应交税费——应交未交土地增值税”科目的余额。
房企预缴增值税的会计处理
房企预缴增值税会计处理房地产企业预缴增值税的账务处理作简要介绍：一、一般计税法1、5月10日，收到预售房款时借：银行存款贷：预收账款【说明】有些企业在取得预售房款时就将预收账款进行价税分离，即预提增值税销项税额。
个人认为，预收账款部分的增值税可以在工作底稿中计算，不需要反映账面，否则财务处理有点麻烦。
2、6月5日，根据预收账款台账计算预缴增值税，申报预缴增值税（1010/1.10*3%=30）借：应交税金—应交增值税—已交税金（预缴）30贷：银行存款30【说明】预缴税金通过”应交税金—应交增值税—已交税金“核算，可不另设预缴税金科目。
3、6月15日，取得施工方开具的建筑服务发票借：开发成本—建安成本200应交税金—应交增值税—进项税额（10%）22贷：应付账款2224、6月30日，交房开票，结转收入借：预收账款1010贷：主营业务收入1000应交税金—应交增值税—销项税（10%）100【说明】结转收入的时间应按照合同约定的交房时间，若实际交房时间早于合同约定的时间，则以实际交付时间结转收入。
同时，计算允许扣除对应的土地价款（444/1.10*10%=44）借：应交税金—应交增值税—营改增抵减的销售税额44贷：主营业务成本44【说明】这里是冲减的是“主营业务成本”，而不是“开发成本—土地成本”；土地增值税清算时允许扣除的土地成本是”开发成本—土地成本“，即案例中的44不作为土地增值税清算时土地成本的减项。
5、6月30日，计算缴纳增值税借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）44贷：应交税费—未交增值税（一般计税）446、7月3日，申报缴纳增值税借：应交税金—未交增值税（一般计税）44贷：银行存款44二、简易计税1、5月10日，收到预售房款借：银行存款1050贷：预收账款10502、6月10日，根据预收账款计算预缴增值税，并申报。
借：应交税金—未交增值税（简易计税）30贷：银行存款303、6月30日，交房开票，结转收入借：预收账款1050贷：主营业务收入1000应交税金—未交增值税（简易计税）504、7月5日，申报缴纳增值税借：应交税金—未交增值税（简易计税）20贷：银行存款20以上会计处理可根据实际情况作适当调整。
房地产企业有关营业税账务处理
房地产企业有关营业税账务处理假设：某房地产开发企业A公司采用预收款方式销售不动产给B公司，销售价格1000万元。
1998年2月收到B公司支付的预收款400万元；1999年1月，A公司与B公司进行结算，A 公司开具销售发票共计价款1000万元，当月B公司又支付500万元，尚有100万元留待以后支付（这里仅考虑营业税，其他相关的税金及附加省略）。
[方法一]将按预收款计征的营业税，直接计入“应交税金”科目。
具体会计分录如下。
1、1998年2月收到B公司预收款时：借：银行存款 4000000贷：预收帐款 40000002、按预收款计算缴纳营业税时：借：应交税金－应交营业税200000贷：银行存款 2000003、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转经营收入：借：银行存款 5000000预收帐款 4000000应收帐款 1000000贷：经营收入100000004、按实现销售收入的全额计提应交营业税，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额：借：经营税金及附加500000贷：应交税金－应交营业税500000借：应交税金－应交营业税300000贷：银行存款300000上述这种会计处理方法虽然符合现行的有关规定，但值得商榷。
首先，房地产开发企业在收到预收款时，所预交的营业税，在会计处理中只反映已交数，未反映应交数，会造成企业一段时期“应交税金－应交营业税”科目期末数为负数。
其次，房地产开发企业的开发经营周期一般都较长，几年未能实现销售收入的相当普遍，倘若某企业既有正常销售计征营业税，又有按预收款计征营业税，还有多交营业税或者享受税收优惠政策需退税的。
如果在会计处理反映已交数，不反映应交数，不能真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况。
[方法二]将按预收款计征的营业税，计入“递延税款”科目。
具体会计分录如下。
1、1998年2月收到B公司预收款时：借：银行存款 4000000贷：预收帐款40000002、按预收款计提营业税：借：递延税款 200000贷：应交税金－应交营业税 2000003、实际缴纳营业税时：借：应交税金－应交营业税200000贷：银行存款 2000004、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转经营收入：借：银行存款 5000000预收帐款 4000000应收帐款 1000000贷：经营收入 100000005、按实现销售收入的全额计提应交营业税并结转“递延税款”科目，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额：借：经营税金及附加 500000贷：应交税金－应交营业税 300000递延税款 200000借：应交税金－应交营业税 300000贷：银行存款 300000上述这种会计处理方法尽管解决了营业税的应交数和已交数问题。
房地产开发企业所得税预缴税款的处理
工 开发产 品取得 的收入是否作 为计提广告 费、业 务宣传费和业 务招待 费 的基数 ，五是少预缴企业所得税是否具有法律责任 。 ５ ． 结语 上述 几点属于预缴 过程 中值得探讨 的问题 还有一些涉税 事项处理 的细节规定也易 生歧义 ，对 问题 的不同理解和 处理方法 ，会严 重影响企 业 月度 （ 或季度 ）预缴行为和纳税 水平 。纳税人 通常在追求 利益最大化 的本能驱动下 ， 钻政策 、 规定之漏洞 ， 在预缴 期间少计收入 、 多作扣 除， 降 低预 缴期 间的应纳税所得额 、减少预缴额 ，待汇 算清缴时予 以补足 ，这 样 既减轻 了企业 当期财务压 力，又不违反有关规 定。也使企业 的所 得税 费用与企业盈利 配比 ，并使预 计营业利润在开 发产品完工结 算期得到反 映 ，笔者认 为，预缴的企业所得税应在 “ 递 延税款 ”归集 （ 转回） 并 采用 同步登记法 ，这样可 以提高核算准确性 ， 简化 核算工作 ， 使 实际数与预 计 数在 同一账页反映 ，便于预计数转 回、对比、开展税务 申报等工作。 具 体方法 为 ： 做好会计 核算 ，统 一核算方 法 ，使 ” 预收账 款 ” 、 递 延 税款 ” 、“ 主 营业务收入 、主营业务成 本、主营业务 税金及附加 ” 明细 内容 相互对 应，做好计提 、抵减预计营业利润的核算工作 企业所得税应 在 ” 递延税款 ” 核算 ，借方 为因预 计营业 利润而增计的企业所得税 ； 贷方 为销售结算转 回 已计提 的企 业所得税 ，销 售结 算转 回在 “ 递 延税款 ”账 户 中归集 的企 业所得税 ，原 则上原计提多 少转回多少 ，结算 后该账户余 额为 “ 零 。 当然 企业实 际毛利 率水平的高低也 影响预缴水平 ，这 是因为现行政 策 规定 ，房地产 购销合 同在开 发产 品竣工验收 前后均可签订 。因此房地 产 开发企业 因开发经营 阶段 的不同 ，销售 行为可分为两 种，一种是竣工 验收后销售房 产的行为 ，即正常的销售行 为 ；另一种是预 售行为 ，即持 预售许可证 上市销售未 完工开发产 品。在 某个会计年度 ，企 业可能会两 种销售状态并 存。按照规定 ，未完工开发产 品取得的销 售收入在进行税 务处理 时确认为收入 的实现 ，需要按预 计计税毛 利率 分月 （ 或季度 ）计 算预计毛 利额 ，计入 当期应纳所得额 。待 开发产 品完工后 ，再予结 算实 际的计税成本、毛利额及企业所得税 。 从预缴征 管层面看 ，由于 当前月度 （ 或季度 ）预缴 申报表项 目设计 于 ２ ０ ％。 不够详尽 ，据实预缴与 企业应纳税所得 额相关 的只有 营业收入 、营 业成 （ ２ ） 位于地级市 、地 区、盟 、州城 区及郊 区的，不得低于 １ ５ ％。 本和 实际利润额 三项 独立指标 ，对 于房 地产企业而 言 ，预售收入按 规定 （ ３ ） 位于其他地 区的 ， 不得低于 １ ０ ％。 计算 出的预计利润 只能合并计入 实际利润额 。这种 指标过少且逻辑 关系 ２ ２经 济 适 用 房 开 发 项 目 经济适 用房开发项 目符 合建设部 、国家发展改革委 员会、国土资源 不 强的报表设计 无 法全面反映 申报企业 的各 个事项 ，容易遗漏 ，也使 部、 中国人民银行 《 关 于印发 经 济适用房管 理办法 的通 知》等有关 房地产企业所得税预缴率偏低在所难 免。 为 改进和 完善现行房地产开发企业所得税预 缴制度 ，针对 目前房地 规定 的，不得低于 ３ ％。 产 开发企业所得 税预缴率水 平较 低的情况 ，建 议改进和完善 现行房地产 ３ ． 按照规定的预计利润率分季 （ 或月 ） 计算出预计利润颤 房地产开发企业按 当年实 际利润据实预缴企业所得税的 ， 对开发 、 建 开 发企业所得税预缴制度 。 首 先 ，要增强预缴制 度的规范性和 可操作性 ，对现行 规章制度 中规 造 的住宅 、商业 用房以及其他建 筑物、附着物、配套设备等开发产 品， 在 未 完工前采取 预售方式销售 取得 的预售 收入 ，填报在 中华人 民共和 国 定 不清晰 、执行 有争议 的事 项加 以修正 、明确 ，从制度层面 降低征纳双 方的税收 风险。包括 明确房 地产开发企业 只能采取按 实际利润据 实预缴 企业所得税 月 （ 季 ）度预缴纳税 申报表 （ Ａ类）第 ４ 行 “ 利润总额”内。 ４ ． 房地产开发企业对经济适用房项 目 的顶售直进行初始纳税 申 报 、报批 的方式 ，明确预 缴期利润能 弥补 以前年度 亏损 ，明确房地 产开发企业预 房 地产 开发 企业对 经济 适用 房项 目的预售 收入进 行初 始纳 税 申报 缴 期计算 当期应 纳税所得额 时允许扣除 的具体 项 目，明确未 完工开发产 时，必 须附送有 关部 门批准 经济 适用房项 目开发、销售 的文件 以及其他 品取得 的收入可 以作为计提广告费 、业务宣传费和业务招待费的基数。 其次 ，明确法律 责任 和处罚制 度 ，提高税收法规 的严肃性 。包括 明 相 关证 明材料 。凡不符合规 定或未 附送 有关部 门的批 准文件 以及其 他相 确少预缴 企业所得税具有 一定的法律责任 ，明确少预缴 的所得税需要 加 关证 明材料的 ，一律按 销售 非经济适 用房 的规定执行 。 报体 系 、 增强 申报 的实效性 。 即使认真按 照上述要求做 了 ，现行制度仍 旧有不够完善 的地 方 ，尚 收滞纳金 改进 预缴 申 再业 的企业所得税 征收管理 ，规范从 事 房地产开发 经营业务企业 的纳税行为 ，根据 《 中华人 民共 和国企业所 得税 法》及其 实施条例和 《 中华人 民共和 国税 收征收管理法 及其实施 细则 等有关税收 法律、行政法 规的规定 ，结合房 地产开发经 营业务 的特 点， 国家税务总局制定了 房地产开发经营业务企业所得 税处理办法》 ， 接 着 又下发 了 《 关 于加强企业所 得税预缴工 作的通知》 ，指 出加强企业所 得税预缴工作是税收征管 中的一项重要任务 。 从近 几年来 的情况看 针 对房地产企 业所得税 的税收管 理 、国家税 务总局 已出台了多个文件 ，不 断地对所得税 的税收进行 调整和完善 。根 据 当前相关文件精 神 ，企业通 过正式签订房地 产销售合 同或 房地产预售 合 同所取得 的收入 ， 均确认为销售收入 的实现 ，进行企业所得税预缴 。 对 销售未 完工开发产品取得的收入 ，要求按预计计税毛利率分 月 （ 或季度 ） 计算 出预计毛利额 ，计入 当期应纳税所得额 ，进行企业所得税预缴。 房地产企业相 比其他行业 ， 具有开发销售周期长 、 成本 费用项 目 多、 会 计核算繁琐 的特点 ， 税收处理尤其是企业所得税核算的复杂程度更高 ， 其 收入 和税前扣 除项 目等涉税 事项处理正确 与否、 申报表填 报真实准 确与 否 受纳税人会计核算健 全程 度的影 响很大 。但是 、高投资、高风险 、高 利 润的行业特性 ．加上税收监 管手段和处 罚措 施 的弱化 ，往 往促使部分 企 业为追求利 益最大化 ，采取 避税甚至逃 税的行为 。这 就要求房地产企 业按照规定做好 以下几方面工作 ： １ ． 房地产开发企业按 当年实际利润撮实分季 （ 或月 ） 预擞 企业所得税 房地产 开发企业按 当年实际利润据 实分季 （ 或月 ）预缴 企业所得税 的，对 开发、建造 的住宅 、商 业用房 以及 其他建筑物 、附着物、配套设 施 等开发产 品，在 未完工前采 取预售方 式销售取得 的预 售收入 ，按 照规 定 的预计利润 率分季 （ 或 月）计算除预计 利润率 ，计入 利润总额预缴 税 款 ．开发产 品完工 、结算计税成本后再按照实 际利润重新调整 。 ２ ． 预计利润率暂按 以下规定的标准确定 ２ ． １非经济适用房 开发项 目 （ １ ） 位于 省、 自 治 区、直辖市 和计 划单列市所在地城郊区的 ，不得低
房地产企业预缴税款的帐务处理
房地产企业预缴税款的帐务处理.doc 财务精英俱乐部更多资料免费下载房地产企业预缴税款的帐务处理(原创)房地产企业预缴税款的帐务处理(原创)这几年房地产市场成为大家关注的热点，为了配合国家宏观调控加强税收征管，国家也先后出台了一系列的单项税种管理措施，加强房地产企业营业税、土地增值税、企业所得税的征管政策先后出台，主要采取核定预征率、预计营业利润率获毛利率加强事前预征管理，但预缴税款如何进行帐务处理，并由此引起的不同处理对企业利润、所得税影响，房地产企业和税务机关认识不仅相同，也成为税务机关帐务检查中和纳税人发生争议的焦点，笔者就此谈谈自己的看法。
一、目前房地产企业预缴的税种(一)根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。
其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”，规定房地产企业在收到预收款的当天，营业税的纳税义务就发生了，就应该缴纳营业税。
其实这不是严格意义上的预缴，应为法律已经规定了在预收的当天就应该缴纳营业税了，而不是在纳税义务发生前缴纳，之所以还在这里说营业税的预征，是因为这个时间企业属于预收款，从会计配比的角度理解营业税款也就相应的为预征了。
(二)对于土地增值税就是名正言顺的预征了，根据《土地增值税暂行条例》第十条“纳税人应自转让房地产合同签订之日起 7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
”授权税务机关核定税款的缴纳期限。
财法字【1995】6号《关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知》“(二)纳税人依照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
房地产开发企业预缴增值税会计处理简析
税务园地TAXATION FIELD房地产开发企业预缴增值税会计处理简析杨云天津雍鑫建设开发中心摘要：随着社会经济的发展，原有的税收制度中部分内容已经不再适用，在这种情况下，我国推行了“营改增”政策，该政策的推行是我国原有的增值税方面的问题得到了缓解与改善。
与此同时，也给房地产开发企业的增值税缴纳带来了很大的影响与冲击，为此笔者在结合房地产开发企业的实际情况与工作经验，对房地产开发企业预缴增值税的会计处理问题进行了简要的分析与探讨，望能起到帮助作用。
关键词：房地产开发企业；预缴增值税；会计处理房地产开发企业是我国国民经济的重要来源之一，且随着城市化进程的加快，其所发挥的作用越来越大，与人们的关系越来越密切，因此受到了社会的广泛关注与重视。
我国顺应经济发展的需求推出“营改增”政策后，对房地产开发企业的影响极大，房地产开发企业要想做到更好且可持续发展，就必须要对新政策有深入的了解，并在进行预缴增值税的会计处理时制定合理的措施。
一、房地产开发企业推行“营改增”的重要意义对房地产开发企业实施“营改增”具有重要的作用，笔者结合工作经验与实际情况进行总结，对房地产开发企业推行“营改增”的重要意义如下：其一，房地产开发企业所经营的房地产开发项目不仅周期长，且在建设前会受到审批、申请许可等方面的影响，建设时会受到工程设计、计划变更、实施等因素的影响，建设后会受到价格波动、市场需求、国家政策等影响，这些因素会导致房地产开发企业在进行房地产开发项目时需要较多且复杂的流程，且一旦上述影响过大，会导致房地产开发企业的经济效益降低，甚至受到损失，增加了房地产开发企业的税务负担[1]。
而对房地产开发企业推行“营改增”政策则可以有效的解决上述影响，有效的减轻了房地产开发企业的税务负担，提高了企业的经济收益与竞争力，促进了企业的可持续发展。
其二，房地产开发企业经营的房地产开发项目不仅周期长，且在建设前后与建设过程中都需要投入大量的资金，且回收较慢，这种情况导致了房地产开发企业的资金受到影响，甚至出现资金断条的情况，因此而导致房地产开发企业破产倒闭的情况也时有发生。
房地产企业预售收入的征税费会计处理的现状探析
定的预计利润率分季 （ 月） 算出预计 或 计 利 润 额 ， 入 利 润 总 额 预 缴 ， 发 产 品 完 计 开 工 、结算计税成本后 按照实 际利润 再行 调 整 。 ”对 于 取 得 的 预 售 收 入 应 按 税 法 规 定 计 算 交 纳 营 业 税 金 及 附加 、土 地 增 值 税 和 企 业 所 得 税 。 但 《 业 会 计 准 企 则 一应 用 指 南》 财 会 字 ２ ０ ８号 规 定 ０ ６１ “ 执行 《 企业 会计 准则 一应用 指南》 的企 业 ， 再 执 行现 行 准 则 、企 业会 计 制度》 不 《 、 《 金融企业会计制度》 各项专业核算办法 、
房 地 产 开 发 企 业 由于 开 发 产 品跨 期 长 、 额 大 ， 常 采 取 预 售 方 式 （ 括 定 金 通 包 金） 销售开发产 品。 中华人 民共和国营业 《 税法实施细则》 第二十 八条“ 纳税人转让 土地 使用 权 或 者 销 售 不 动产 ， 用 预 收款 采 方式 的 ， 纳 税 义 务 发 生 时 间 为 收到 预 收 其
口 毛 世 瑞
与 中国市场 的沟通 ，掌握好 这个平衡 ， 日 企 才 会 真 正 获得 自己的 投 资利 益 。 四 、 会 责 任 的缺 乏 社 日本 企 业 在 中 国 的 公 民形 象 是 靠 其 品牌树立起来的， 没有 日本企业 的品牌形 象 就 无所 谓 日本 企 业 的形 象 。 而就 日本 企 业 对 接 二 连 三 出现 的 日本 产 品 问题 的 处 理态度与方式来看 ， 日本企业并没有承担 起 必 要 的 社 会 责 任 。 以三 菱 汽 车 公 司 为 例 ，０ ２年 ， 菱 汽 车 客 户 发现 发动 机 出 ２０ 三 现 质 量 问题 以后 ， 求 更 换 发动 机 ， 然 要 虽 三 菱 汽 车 公 司 为其 无 偿 更 换 ， 是 更 换 的 但 发 动 机 不 但 没有 编 号 ， 且 在 后 来 的 调查 而 中发 现 ， 菱 公 司 并没 有 给 该 客 户 更换 整 三
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理摘要：在房地产企业开发产品时，需要应用大量资金，而“预收款”与“金融贷款”恰恰就是极为关键的资金来源。
预收款属于卖家向买家提前收取的部分资金，即“定金”。
预收款可保障房地产企业后期开发项目时具备充足资金。
本文先进一步分析了房地产企业预收款在会计及税法上的不同处理方法，最后结合现实案例展开详细解读，希望能为相关人士研究房地产开发企业预收款相关问题带来借鉴意义。
关键词：房地产；开发；预收款；会计处理；税务处理一、引言房地产在开发产品过程中，需要得到自有资金、预收款以及金融贷款的支持。
预收款主要就是房地产企业用来开发项目时需要应用到的一笔资金，可在一定程度上保障项目开发后期工作有效落实。
房地产企业销售未完工商品房时，需要收付预收款，参照有关会计制度规定，这并不符合确认收入条件，但依据税收法相关规定，则需要申报缴纳增值税、附加税以及土地增值税等有关税费。
在我国新企业会计准则内，严格规范了企业会计核算行为，并指出了具体原则，在经济业务符合收入确认条件下，可以被确认为收入。
二、房地产企业预收款在会计及税法中不同处理方式（一）预收款会计处理方式房地产行业具有高资本特点、高负债特点，而且开发产品时，需要耗费大量的周期时间。
预收款能在一定程度上保障房地产企业后期开发的项目稳定落实，为后期项目提供充足的资金，能够在一定程度上帮助房地产企业减轻自身资金压力，避免出现资金链断裂等问题。
政府早已规定在建设商品房时，如果商品房达到了预售条件，房地产企业则可以通过预售方法，向受众销售商品房。
购房的人与企业签订商品房预售合同，在购房的人支付部分预售款时，实际未得到控制房屋商品的权利。
当企业收到了预售款，由于无法满足企业会计准则中关于“收入”的要求，所以不能在会计上将其确认为“收入”，这就需要企业单独设置预收账款核算方案，针对相关的预收账款加以核算，需精准区分“预收账款”与“货币资金”[1]。
房地产企业增值税预缴与抵减的涉税处理
房地产企业增值税预缴与抵减的涉税处理导言：“营改增后，房地产企业不再将收到预收款的当天确定为增值税纳税义务发生时间，只须在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待纳税义务发生时间计算应纳税额，抵减预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。
本文对新政下房地产企业增值税预缴与抵减的涉税处理做出分析。
”一、房地产企业增值税预缴的政策分析营业税时代，房地产企业营业税的纳税义务发生时间有别于其他一般行业的规定。
《营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局第52号令)规定，采用预收款方式销售不动产的，收到预收款的当天即为纳税义务发生时间。
营改增后，《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016]36号，以下简称36号文)中，不再将收到预收款的当天确定为房地产企业销售其所开发的房地产项目的纳税义务发生时间，而是规定:“在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税”。
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016年第18号，以下简称18号公告)明确了房地产企业中的一般纳税人预缴增值税的计算公式:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。
这样实施预缴制后，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间，原因大致有两个。
第一，避免进项税额与销项税额在时间上的“错配”。
增值税是一种“链条税”。
一般情况下，上游的“销项税额”就是下游所取得的“进项税额”，下游的“销项税额”抵扣从上游取得的“进项税额”后仍有余额的，才需要实际缴纳税款，以此类推，环环相扣，直至最终。
因房地产开发企业的“生产周期”一般都比较长，且资金投入巨大，现在一般都实行预售制度，以利于企业投入资金的及时回笼、周转与利用。
如果将收到预收款的当天确定为纳税义务发生时间，在这个阶段，可能因为大部分的进项税额未能取得，可能造成房地产企业前期须缴纳大量的税款，而后期又有大量的进项税额得不到抵扣;也可能因为已取得大量的进项税额，在冲抵完销项税额后，就无税可纳，会造成前期无可入库税款，后期无可抵扣进项的情况。
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。
一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。
二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。
同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。
三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。
这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。
（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
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浅谈房地产企业预缴税金会计处理分享到：[日期：2012-03-16] 来源：作者：现代商业童琴芬江苏五星集团建设有限公司摘要：房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨，本文认为预售期间，预缴税费作为资产项目，反映了一种特殊的税务资产，准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况，更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求，实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。
关键词：房地产、预售收入、预缴税金一、预缴税金帐务处理的意义1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡，尽可能不要大起大落。
为保证财政收入的相对稳定性，政府对商品房预售收入实行预征制，其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。
2、对企业来说，房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。
房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。
预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。
二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析1.会计准则的处理要求：根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字【1995】第015号）的有关规定，直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金”(对外经济合作企业)等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。
新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式2.税法的要求(1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
(2)《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
(3)《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2006]31号规定房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
(4)《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号第九条规定企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
3.会计准则与税法处理要求的差异及其根源分析（1）按照会计制度及相关准则规定房地产开发企业按照合同规定向购房者收取的预售房款应记入“预收帐款”科目，收到时，即借记“银行存款”科目、贷记“预收帐款”；销售实现时，按实现的收入，即借记“预收帐款”科目、贷记“主营业务收入”科目。
企业按房地产经营收入计算应缴纳的营业税金及附加、土地增值税，在结转收入的同时记入“主营业务税金及附加”帐户，即借记“主营业务税金及附加”科目、贷记“应交税费”科目。
这里我们可以看出会计核算时对企业销售开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税只有在结转销售收入时才能计入当期损益，对于按照预售收入缴纳的税金只能计入“应交税费”，即借记“应交税费”科目、贷记“银行存款”科目，另外，预收房款在开发产品完工之前会计上是不确认收入的，即不形成当期利润。
（2）按照税法规定，企业预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
税法之所以可以规定开发企业在开发产品尚未完工销售收入尚未实现时就要计算缴纳企业所得税，主要是考虑房地产开发周期较长，会计上只有在开发产品完工的年度和月份，才能确认收入。
在开发产品未完工的年度和月份，就可能没有房地产经营收入，但由于管理费用、营销费用及财务费用等期间费用支出，而开发企业收取大量的预收房款仅挂在预收帐款中，不在当期损益中反映，从而导致企业在有些年度和月份发生虚亏，如果按会计利润核算企业所得税可能几年都没有税款入库。
所以税法规定在会计利润的基础上考虑预收帐款对企业所得税影响，在计算企业所得税时进行纳税调整。
四、实务中各种不同的处理方法1.预缴营业税及附加、土地增值税的会计处理预交营业税及附加、土地增值税的会计处理一般有以下两种情况：(1)预交营业税金及附加税、土地增值税款时，在实务中直接挂“应交税费”科目，即借记“应交税费---应交营业税、应交城市维护建设税、应交教育费附加、应交土地增值税”科目、贷记“银行存款”科目。
年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转入当年销售收入，按发生额计提“营业税金及附加”会计分录，即借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费---应交营业税、应交城市维护建设税、应交教育费附加、应交土地增值税”科目。
并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金及附加栏同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里。
(2)预缴营业税金及附加、土地增值税款时，在实务中先挂在“长期待摊费用---预交税费”科目，按预收房款计提营业税金及附加、土地增值税款，即借记“长期待摊费用---预交税费---预交营业税、预交城市维护建设税、预交教育费附加、预交土地增值税”科目，贷记“应交税费----应交营业税、应交城市维护建设税、应交教育费附加、应交土地增值税”科目。
预缴计提的营业税金及附加、土地增值税款，即借记“应交税费----应交营业税、-应交城市维护建设税、应交教育费附加、应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
预收账款结转主营业务收入，按照配比原则，将其结转至“营业税金及附加”，即借记“营业税金及附加”科目，贷记“长期待摊费用---预交税费---预交营业税、预交城市维护建设税、预交教育费附加、预交土地增值税”科目。
编制财务报告，将本科目余额编入“长期待摊费用”项目。
并在会计报表附注披露。
2.预缴所得税的会计处理在实务处理中预收房款预缴所得税的会计处理一般有两种情况：(1)房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。
即会计分录为借记“应交税费---应交所得税”科目，贷记“银行存款”科目。
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中，即借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费---应交所得税”科目。
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，即借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费---应交所得税”科目；实际缴纳时，借记“应交税费---应交所得税”科目，贷记“银行行存款”科目。
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。
(2)所得税会计的处理方式若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同第一种会计处理方法一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，即借记“递延所得税资产---预售房预缴所得税”科目，贷记“应交税费---应交所得税”科目。
3.现有实务处理中存在的问题及改进建议（1）预交营业税金及附加税、土地增值税款时，在实务中直接挂“应交税费”科目；所得税按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳。
这样处理不能真实反映企业未缴税金的情况，有关负债的会计信息批露也不完整。
（2）预缴营业税金及附加、土地增值税款时，在实务中先挂在“长期待摊费用---预交税费”；所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产。
这样处理可以真实地反映企业未缴税金的负债情况，会计信息披露完整，同时实现收入与税金的配比。
但这种方法在税金摊销时会对企业资产负债率、流动比率等偿债能力指标产生一定影响。
（3）本人认为房地产企业预缴的营业税、城建税、教育费附加及土地增值税等预缴的税金属于待摊性质，应记入“长期待摊费用”，预收账款结转主营业务收入，按照配比原则，将其结转至“营业税金及附加”，编制财务报告，将本科目余额编入“长期待摊费用”项目，并在会计报表附注披露；预缴的所得税从“应交税费”的借方转入“递延税款”的借方，年终按实际应纳所得税转入“所得税费”中并结转到“本年利润”，不足部分补提，多交的部分仍然反映在“递延税款”的借方。
预售期间，预缴税费作为资产项目，反映了一种特殊的税务资产，准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况，更真实公允地反映了企业的财务状况。
在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求，实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。
五、结论由于房地产企业预售房款金额和预缴的税费金额较大，因此确认递延所得税资产、递延所得税负债与否，对期财务报表会产生较大的影响，从会计处理角度完全符合确认递延所得税资产和负债的一般原则，也更能反映企业的现实财务状况。
在实际工作中注重实质重于形式的会计原则，正确把握新《企业会计准则》、《税法》等到以此作为会计处理的准绳，深刻理解房地产企业预缴税金会计处理的宗旨与内涵，便能使房地产企业预缴税金的会计处理得当。