类REITs基础资产估值方法：“他山之石”资产证券化国际评级方法研究系列

合集下载

ABS基础资产类别与评级方法

A B S基础资产类别与评级方法Revised by Petrel at 2021A B S基础资产类别与评级方法1、资产证券化产品分类一收益权或收费权类ABS二债权类资产（1）静态池结构公司贷款CLO债券CBO融资租赁应收款住宅贷款RMBS/住房公积金贷款ABS商用不动产贷款CMBS/REAT汽车贷款（2）动态池结构信用卡应收帐款银行消费类贷款小额贷款保理应收款2、资产证券化产品评级思路2.1资产证券化产品的特征l还款来源为资产池所产生的现金流?l所发行证券通常需要一定形式的信用增进?l所发行证券的信用质量决定于证券化资产的信用质量，而非发行机构或创始机构之信用品质?l由特殊目的机构(SPV)所发行l会计处理上视为资产真实出售(TrueSale)，而非债务融资(DebtFinancing) l需要服务机构来管理资产所产生的现金流2.2资产证券化产品评级思路法律风险分析交易结构分析资产池信用分析现金流分析及压力测试参与方履约能力分析2.3.1资产证券化产品法律风险分析l破产隔离?ü§特殊目的机构的成立宗旨与权限是否仅限于该资产证券化交易?ü§特殊目的机构是否能增额发行其它债务?ü§特殊目的机构是否为独立运作的机构，不会受到清算的影响?ü§特殊目标机构是否能进行合并或其它类似活动ü§特殊目标机构是否能更改其组织章程?ü§特殊目的机构是否对于该资产证券化之资产有明确有效的所有权,以防止其它外在债权人对该资产进行追索2.3.2资产证券化产品交易结构风险分析l抵消风险l混同风险若资产服务机构财务状况或信用状况恶化甚至破产，信托/计划财产的回收款和资产服务机构其他资金混同，将会给信托/计划财产带来损失。

l利率风险鉴于基础资产的贷款利率与证券化产品的利率在重设的时间、幅度以及频率上均有不同，利率波动可能造成利差的减少，进而影响优先级证券的信用支撑。

REITs科普系列（五）REITs及商业房地产的估值方法

REITs科普系列（五）REITs及商业房地产的估值方法编者前言：本文内容主要引自宋光辉等所译之《REITs：房地产投资信托基金》一书（有部分删减），欢迎购买。

格雷厄姆曾说过“精确的公式与高度不精确的假设相结合，可被用于确立或证明一个人所想要获得的任意价值，不管其有多高….公式是一种对投资的深思熟虑的误导。

”然而，我们在明知模型或者公式会存在误导的情况下，仍然需要一定的模型或公式来指导我们对房地产或是REITs进行估值。

或许，当我们认识到模型的误导性之后，模型的误导性也就消失了吧。

对于REITs股票估值，目前有三种方式：NAV模型、P/FFO或P/AFFO模以及现金流折现和分红增长模型。

所有的模型都有其长处和局限。

引文部分：•NAV模型NAV，即Net Asset Value，是指某个REITs的所有资产预计净的当前市场价值，包括但不限于它的房产减去所有负债。

直到近几十年，全世界的股票投资分析师和投资者才认为考察公司的“账面价值”是重要的。

账面价值仅仅是在资产负债表中列示和记录的公司资产的净结存价值（net carrying value）(减去所有负债之后)。

但是这种估值方法有严重的缺陷。

厂房、设备和存货通常只构成公司价值的小部分。

此外，“智力资本，”、品牌名称认知及“特许价值”目前常常被认为比实体资产账面价值更重要。

尽管一些分析师和投资者可能会考察“私募市场”或清算价值而不是账面价值，他们中的大多数仍会关注盈利和盈利增长。

实际上，除了极少例外情况，股票一般以远远高于它们账面价值的价格进行交易。

并且，账面价值在对房地产公司估值时从来就不是一个令人满意的方法，因为如一般公认会计准则（GAAP）所表明的，写字楼、公寓以及其它此类资产需要以每年固定比率进行折旧，尽管土地按成本持有但其倾向于随时间而增值。

然而，尽管目前的REITs大部分是专注于增长其现金流和分红的营运公司，并且很少被清算，但他们确实拥有价值可以对其价值进行分析和估算的房地产。

中债估值中心对公募reits估值原理

中债估值中心对公募REITs（不动产投资信托基金）估值原理一、概述REITs是一种以透明、高效、流动为特点的房地产投资工具，其发展历史较短，但在国内市场上却备受关注。

REITs作为一种金融工具，需要进行定期估值以反映其资产价值和市场表现。

本文将介绍中债估值中心对公募REITs的估值原理和方法。

二、估值原理1. 市场价值中债估值中心对公募REITs的估值原理首先考虑其市场价值。

REITs内所持有的房地产及相应租金收益将作为估值的基础。

中债估值中心会对所持有的房地产进行市场调研和评估，综合考虑房地产所在地区的市场情况、租金水平等因素，确定其市场价值。

2. 净资产价值中债估值中心还会考虑REITs的净资产价值。

净资产价值是指REITs 所持有的房地产减去相应负债后的余值。

通过对REITs的资产负债表和利润表进行分析，中债估值中心可以得出REITs的净资产价值。

3. 现金流量贴现除了市场价值和净资产价值外，中债估值中心还会考虑REITs所产生的现金流量，并进行贴现。

通过对房地产租金收入、管理费用、运营费用等进行分析，中债估值中心可以得出REITs的现金流量，然后进行贴现计算，从而得出REITs的现值。

三、估值方法1. 直接收益法中债估值中心会采用直接收益法对公募REITs进行估值。

直接收益法是一种常用的估值方法，主要基于REITs所持有房地产的租金收益进行估值。

这种方法相对简单，适用性广泛，可以有效地反映REITs的市场价值。

2. 成本法除了直接收益法外，中债估值中心还会考虑采用成本法对公募REITs进行估值。

成本法是基于REITs所持有房地产的成本进行估值的方法，其优点是相对稳定和可靠，但也存在一定的局限性，例如无法反映市场变化等因素。

3. 市场比较法中债估值中心还会考虑采用市场比较法对公募REITs进行估值。

市场比较法是通过对类似资产或交易进行比较，来确定REITs的市场价值。

这种方法相对客观，能够有效地反映REITs的市场表现。

类reits评估项目应注意的事项

类reits评估项目应注意的事项以类REITs评估项目应注意的事项为题，我们来详细探讨一下。

REITs指的是房地产投资信托基金，是一种通过投资房地产资产来获得收益的金融工具。

在评估这类项目时，需要注意以下几个方面。

我们要关注项目所处的地理位置。

地理位置是房地产价值的重要因素之一。

一个项目位于繁华地段或者发展潜力大的地区，其价值往往更高。

因此，我们需要评估项目所在地的交通便利性、周边配套设施、人口密度等因素，以确定项目的地理位置是否具有投资价值。

我们需要考虑项目的租金收入。

租金收入是REITs的主要来源之一。

我们需要评估项目所能吸引的租户类型、租金水平以及租约期限等因素。

同时，我们还需考虑项目所在地区的租金市场状况，包括供需关系、租金上涨空间等。

这些因素将直接影响项目的租金收入水平。

我们需要关注项目的资产质量。

资产质量是REITs投资的核心。

我们需要评估项目的建筑物质量、设施设备状况、维护管理水平等。

一个高品质的资产不仅能够提升项目的价值，还能够吸引更多的租户，并保持较高的租金收入。

我们还需要考虑项目的运营风险。

运营风险包括市场风险、政策风险、法律风险等。

我们需要评估项目所处行业的发展前景，政府对房地产市场的政策导向，以及相关法律法规的约束等。

这些因素将直接影响项目的运营状况和投资回报。

我们需要关注项目的财务状况。

我们需要评估项目的收入、成本、盈利能力等财务指标。

特别是要注意项目的债务水平和利润分配政策，以确保项目的偿债能力和投资回报。

评估类REITs项目时，我们需要关注地理位置、租金收入、资产质量、运营风险和财务状况等因素。

只有综合考虑这些因素，才能评估出项目的投资价值和风险水平。

作为投资者，我们需要对这些事项进行全面评估，以做出明智的投资决策。

价值评估基础

价值评估基础
价值评估基础是指对某个事物、资产、项目或投资进行评估时所依据的基本原理和方法。

在不同的领域，价值评估可能采用不同的基础，以下是一般性的价值评估基础：
1.市场比较法（Market Comparison）：通过比较类似物品或资产在市场上的价格来确定
目标的价值。

这在房地产、股票等市场上比较常见。

2.收益法（Income Approach）：评估资产的未来收益来确定其现值。

这种方法常用于商
业和投资属性。

3.成本法（Cost Approach）：根据替代成本或复原成本来估算目标的价值，特别是在建筑
和工程项目中较为常见。

4.权益法（Equity Approach）：主要用于评估企业，通过计算企业的净资产来确定其价值。

5.市场动态与需求供应（Market Dynamics and Supply/Demand）：考虑市场的整体动态、
需求和供应情况来估算价值。

这在一些特殊领域如艺术品、稀有商品等可能更为突出。

6.现金流分析（Cash Flow Analysis）：主要用于投资项目，通过分析未来现金流入和流出
来确定项目的净现值。

7.社会经济价值（Social and Economic Value）：有时，对于一些建设性的项目，会考虑其
对社会和经济的整体贡献。

这些方法可以单独使用，也可以结合使用，具体的选择取决于评估对象的性质、可获得的数据以及评估的目的。

在不同领域和情境下，人们可能会选择不同的基础来进行价值评估。

中国基础设施REITs系列研究总报告

中国基础设施REITs系列研究总报告发布机构：中金公司研究部中国基础设施公募REITs自2020年正式扬帆起航，旨在盘活中国这一全球超大基础设施投融资市场，促进双循环发展新格局构建。

这对中国资本市场建设以及引导基础设施领域股权投资都具有里程碑意义，也代表着未来资产证券化路径下金融市场深度服务实体经济的发展方向。

作为系列研究报告的开篇，本文将全面系统地介绍REITs基本知识、梳理海外REITs投融资的前世今生、阐释中国基础设施REITs的背景/特点/作用/及潜力、并提出如何进一步发展完善的建议。

要点放眼全球REITs已成为仅次于股票和债券的第三大类基础性金融产品。

目前全球已有四十余个国家和地区创立了REITs市场。

REITs不仅打通了实体资产与金融市场间的投融资路径，其亦股亦债的特性也使其成为投资组合中重要的配置品种。

构建中国公募REITs是深化金融供给侧改革、促进经济双循环发展的重要举措。

继科创板、创业板试点注册制后，作为金融供给侧改革的一次有益探索，公募REITs不仅有助于盘活基础设施资产、形成投融资闭环，也有利于扭转资金热衷于投资实体资产而非金融资产的局面、引导养老金/保险等长期资金投资于长期收益型资产的证券化产品，还有益于引领债权融资向股权融资方向发展从而降低杠杆率、推动收益率法之下的资产理性定价从而抑制和防范风险。

特别的，如果超过百万亿元的居民储蓄及理财中有一部分可以通过REITs投资于基础设施，既可以支持基础设施投资、促进经济结构调整，还能增加居民财产性收入、带动消费，使之成为扩大内需和提升内循环良性发展的重要枢纽，增强资本市场服务实体经济的能力。

中国基础设施底蕴深厚，有望培育出全球领先的REITs市场。

在基础设施领域率先开始公募REITs实践，是符合当前经济发展转型期的最佳选择。

中国基础设施存量资产规模已超过一百万亿元。

从权属、收益率等角度综合评判，我们认为其中适合作为公募REITs底层资产的部分也已达到数万亿元，涉及交通、仓储、产业园、环保、数据中心等多个领域。

房地产资产证券化与类REITs实务要点及案例解析-20170815(1)

产权问题 ➢ 作为“二房东”不拥有物业产权，是否可以开展资产证券化？
与银行贷款的竞争 ➢ 很多优质物业抵押给了银行，房地产资产证券化相比经营性物业抵押贷款是否有期限和成本优势？
出表问题 ➢ 很多大型地产商融资渠道比较畅通，希望通过资产证券化实现资产出表，进而实现“轻资产转型”
税收问题 ➢股权过户型类REITs模式目前需要缴纳较多的税收
房地产证券化与类REITs实务及案例介绍
LF_Kai Times New Roman
Do not put content in the brand signature
area
主讲人：黄长清 2017年8月
个人介绍
黄长清天风兰馨投资管理有限公司总经理、天风证券资产证券化业务负责人中国资产证券化分析网高级顾问、中国资产证券化研究院首席研究员国家发改委PPP专家库入库专家中国债券俱乐部2015年度“最具勇气奖”获得者、中国资产证券化研究院2016年度评选“资产证券化行业领军人物”获奖者在行业内首次提出资产证券化“一级市场做市商”的理念，是“资本中介型”资产证券化业务的积极推动者《中国资产证券化操作手册》和《PPP与资产证券化》作者之一、《应收账款管理及证券化实务》执行主编之一北京大学金融学硕士、南开大学会计学学士
物业管理费
资产
信托人
页码 17
9
典型交易结构
Do not put content in the brand signature area
股份持有人
投资
收益分配
资产管理人物业管理人
投融资管理管理费
REIT代表投资者信托费来自拥有物业物业带来的净利润
物业管理
物业管理费
物业

资产评估的资产基础法和收益法

资产评估的资产基础法和收益法资产评估是指对财务资产或非财务资产进行评估的过程，其目的是为了确定该资产的价值。

资产评估通常采用两种方法来进行，即资产基础法和收益法。

本文将从这两种评估方法的原理、应用和优缺点等方面进行介绍和分析，以便读者对资产评估有更深入的了解。

首先，我们来看资产基础法。

资产基础法是一种评估资产价值的方法，其原理是根据资产的实际成本来确定其价值。

该方法通常适用于固定资产、不动产等长期的资产。

资产基础法最常见的评估方法是成本法，即根据资产的历史成本来确定其价值。

成本法的主要原理是认为资产的价值等于其原始购买成本减去已经耗用的折旧值，因此它适用于资产有明确历史成本和清晰折旧情况的情况。

其次，我们来看收益法。

收益法是另一种评估资产价值的方法，其原理是通过预期未来现金流的贴现来确定资产的价值。

该方法通常适用于收益性资产，如股权、债券等。

收益法最常见的评估方法是贴现现金流法，即根据资产未来的现金流入量来确定其价值。

这种方法的核心思想是资产的价值应该由其未来所带来的收益来决定，因此它适用于资产的价值主要来自于未来收益的情况。

两种方法各有优缺点。

资产基础法的优点在于其计算方法相对简单，直接根据资产的历史成本和折旧情况即可确定其价值，适用于固定资产等场合。

但是，资产基础法忽视了资产的未来收益情况，因此在评估收益性资产时会存在局限性。

相对来说，收益法的优点在于能够更加全面地考虑资产的未来收益情况，因此适用于收益性资产的评估。

但是，收益法的缺点在于其需要对未来现金流进行预测，这个预测必然存在不确定性，因此收益法的评估结果可能会受到预测误差的影响。

综上所述，资产评估的资产基础法和收益法都是评估资产价值的重要方法，它们各有适用的范围和局限性。

在实际评估中，应根据具体资产的特点来选择合适的评估方法，并且可以结合两种方法进行综合评估，以提高评估结果的准确性。

同时，也需要不断优化和改进评估方法，以适应不同类型资产的评估需求，为资产的交易、贷款和投资等提供准确的价值参考。

我国商业地产资产证券化的金融模式分析

回顾2020年，可以看到，疫情之下，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。

基础设施公募REITs的正式开启，对中国资本市场建设更是具有里程碑意义。

尽管目前试点暂未对商业地产类型资产开放，但未来基础资产类型或将扩容。

头部房企纷纷进行资产证券化的尝试，这为他们构筑多渠道金融链条赢得先机。

展望2021年，将是金融深化的关键一年，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变。

1 资产证券化成为重要融资拓展手段2020年，商业地产领域（仅统计零售物业、酒店物业、办公物业、长租公寓）的资产证券化案例中，CMBS项目共发行49单，发行规模1144.4亿元；类REITs20单，发行规模358.7亿元。

CMBS、类REITs两者数量占比为71%、29%，规模占比为76%、34%。

与2019年对比，CMBS发行数量提高75%，规模提升54%，类REITs发行数量提高100%，规模提升53%。

不仅整体增长较大，物业类型也更加多元化。

自2014年“中信启航”开启了中国类REITs 市场以来，国内商业不动产资产证券化市场蓬勃发展。

CMBS、类REITs作为新金融的代表，为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环。

特别是在2020年的疫情一度给行业的现金流带来严峻的考验，资产证券化融资手段逐渐为更多房企所用。

2020年4月份，随着海外资本市场持续震荡，内地房企海外债直接归零，房企转向资产证券化等更多元化的融资渠道。

1.1 CMBS去年4月发行达到高峰，类REITs 发行稳定增长从发行月份上看，CMBS在2020年4月份迎来发行小高峰，去年一季度受疫情影响，销售回我国商业地产资产证券化的金融模式分析廖洁温家琛摘要：从类REITs走向REITs的过程中，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。

基础设施公募REITs的正式开启，对我国资本市场建设更是具有里程碑意义。

国内外reits估值方法简介

国内外reits估值方法简介【原创版3篇】篇1 目录1.REITs 的概述2.REITs 的估值方法- 收益法- 成本法- 市场比较法3.影响 REITs 估值的因素- 底层资产的类型和质量- 资本市场的环境- 利率水平4.我国 REITs 市场的发展情况及前景篇1正文一、REITs 的概述房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）是一种通过发行股票或基金，由专门的机构进行经营管理，筹集公众投资者的资金，并且有独立的机构进行监管，组合多类房地产项目进行投资的基金。

REITs 作为以房地产为基础资产的可以在证券交易所自由买卖的标准化证券，其估值方法主要有收益法、成本法和市场比较法。

二、REITs 的估值方法1.收益法收益法是 REITs 估值中最常用的方法，它通过评估底层资产的公允价值，计算净营运收入（Net Operating Income，简称 NOI）和资本化率（Capitalization Rate，简称 Cap Rate），以及参考市场利率进行调整，从而确定 REITs 的发行价格。

底层资产价值评估是关键，主要采用监管层明确提出的收益法作为评估手段。

2.成本法成本法是指根据 REITs 所拥有的物业的成本，包括购买成本、改造成本和运营成本等，来估算其价值。

这种方法适用于新建的、独特的或者难以找到类似物业的 REITs。

3.市场比较法市场比较法是通过比较类似物业的市场交易价格，来确定 REITs 的价值。

这种方法适用于已有多个类似物业的 REITs，可以较为准确地反映市场对 REITs 价值的评估。

三、影响 REITs 估值的因素1.底层资产的类型和质量底层资产的类型和质量对 REITs 的估值有重要影响。

不同类型的物业，如公寓、写字楼、酒店、商场、医院、仓库等，其收益水平和风险程度各不相同，因此对 REITs 的估值产生影响。

同时，底层资产的质量也会影响其收益水平和风险程度，进而影响 REITs 的估值。

REITs投资分析与风险管理考核试卷

16. A
17. D
18. A
19. D
20. C
二、多选题
1. ABC
2. ABCD
3. ABCD
4. ABCD
5. ABC
6. ABCD
7. ABCD
8. ABC
9. ABCD
10. ABCD
11. ABCD
12. ABC
13. ABCD
14. ABC
15. ABCD
16. BD
17. ABCD
B.利率变动
C.房产空置率
D.运营成本
3.投资REITs可能面临的风险包括：
A.利率风险
B.信用风险
C.流动性风险
D.市场风险
4.以下哪些策略可以帮助投资者管理REITs的风险？
A.投资多样化
B.长期持有
C.短期交易
D.定期评估
5. REITs的财务指标中，以下哪些可以用来评估其偿债能力？
A.负债率
8.所有REITs产品都提供税收优惠。（）
9.投资REITs时，不需要关注宏观经济因素。（）
10.在经济衰退期，所有REITs的表现都会受到影响。（）
五、主观题（本题共4小题，每题10分，共40分）
1.请简述REITs的基本特点及其在投资组合中的作用。
2.请分析并比较直接投资房地产与投资REITs的优缺点。
A.专业管理
B.资产流动性
C.税务优惠
D.高门槛
9.以下哪些类型的REITs可能提供较高的股息率？
A.商业REITs
B.住宅REITs
C.健康护理REITs
D.零售REITs
10.以下哪些情况下REITs的股息率可能会下降？
A.利率上升

资产基础估值法(精选5篇)

资产基础估值法（精选5篇）资产基础估值法范文第1篇收益法考虑了企业全部预期收益的情况，但是其也存在很多不确定性的因素，在评估过程中大多靠实务阅历和借鉴以往的数据进行推想，主观性较强。

资产基础法虽然不能反应企业帐外无形资产的价值，但操作简单，且比较敬重实际。

假如将二者结合起来，将资产基础法作为收益法的辅佐方法，可以适当弥补收益法的缺陷。

参照资产基础法的评估结果可以使收益法的评估结果有所参照，使其不致于由于主观性而偏离实际太远。

假如收益法与资产基础法的评估结果相差太远，则需要考虑公司的账外无形资产价值的大小。

确定帐外无形资产的价值的确较大的，则采纳原收益法评估结论；假如找不到收益法增值较大的客观事实原因，则需要重新考量收益法的各个指标，谨慎地对每一个指标进行反复推想和验证，以确保评估的精准和合理性。

如某国有企业采纳资产基础法和收益法两种方法对股权价值进行评估，最结束果收益现值法比资产基础法多出30.07%。

采纳收益法评估时考虑到了无法通过会计报表中的实在单项资产和账面金额所反映的价值，比较客观反映企业价值和股东权益价值，形成肯定的增值。

两种方法评估结果相差不大，可以推想增值为资产基础法无法测算的而收益法擅长的对账外无形资产的评估，即该国有企业的商誉和人力资本等。

所以最后以收益法的评估值为评估结果。

可见，以资产基础法作为收益法的辅佐方法，可以使收益法的评估结果更为精准。

2对国有企业股权价值评估方法的几点建议通过以上分析对国有企业股权价值的评估提出的以下几点建议，希望对今后国有企业的股权价值评估有所帮忙。

2.1优先选择收益法对国有企业股权价值进行评估运用收益法对国有企业股权价值进行评估，可以克服资产基础法的一些弊端，防止国有资产的流失。

由于无形资产的评估较为困难，尤其是像人力资本、品牌价值和商誉这样的帐外无形资产，在评估过程中会显现漏估、定价不准和虚假评估的现象。

无形资产的流失具有很大隐匿性，客观上无形资产流失了，在财务报表上却不能发觉对应的数字变化，在管理现场也不会发觉少了一些实物。

reits实施方案

reits实施方案Real Estate Investment Trusts (REITs) 实施方案一、概述REITs是一种通过投资房地产资产来获得收益的金融工具，它为投资者提供了一种参与房地产市场的方式，同时也为房地产开发商提供了资金来源。

REITs实施方案旨在规范和促进REITs的发展，为投资者和房地产市场的稳定发展提供支持。

二、REITs的主要特点1. 稳定的现金流：REITs通过租金收入和资产增值来产生稳定的现金流，为投资者提供稳定的收益。

2. 高流动性：REITs可以在证券交易所进行买卖，具有较高的流动性，投资者可以随时买卖。

3. 透明度和监管：REITs受到监管机构的监督，披露信息透明，投资者可以获得充分的信息。

4. 分散投资：REITs投资于多个房地产项目，具有分散风险的特点。

5. 税收优惠：REITs享受税收优惠政策，可以减少税负，提高投资回报率。

三、REITs实施方案的主要内容1. 制定监管规定：建立健全的监管制度，规范REITs的发行、运作和退出机制，保护投资者权益。

2. 完善信息披露制度：要求REITs及其管理公司进行及时、准确、全面的信息披露，保障投资者知情权。

3. 提高市场认知度：加大对REITs的宣传和推广力度，提高投资者对REITs的认知度和接受度。

4. 扩大REITs的投资范围：允许REITs投资于更多类型的房地产项目，如商业地产、住宅地产、工业地产等，提高投资回报率。

5. 改善税收政策：优化REITs的税收政策，降低税负，吸引更多投资者参与。

四、REITs实施方案的推进措施1. 加强监管力度：加大对REITs市场的监管力度，严格执行监管规定，打击违规行为。

2. 完善法律法规：制定完善的REITs法律法规，明确相关规定，保障市场秩序和投资者权益。

3. 提高市场透明度：加强对REITs市场信息披露的监督，确保投资者获得真实、准确的信息。

4. 改善税收政策：与财政部门合作，优化REITs的税收政策，降低税负，吸引更多投资者参与。

reits估值方法

reits估值方法
REITs（房地产投资信托）是一种投资工具，可以让投资者通过持有特定的股票来获取房地产收益。

而REITs的估值方法包括以下几种：
1.市盈率法：这种方法是以REITs的市盈率来计算其估值。

市盈率可通过将公司市值除以其净利润得到。

这种方法适用于那些REITs 公司已经上市并且有稳定的利润记录的情况。

2.净资产法：这种方法是以REITs的净资产来计算其估值。

净资产可通过将资产总值减去负债总额得到。

这种方法适用于那些REITs 公司有大量的不动产投资但未获得盈利的情况。

3.收益法：这种方法是以REITs的租金收益来计算其估值。

收益可通过将REITs的租金总额减去支出总额得到。

这种方法适用于那些REITs公司有稳定的租金收入和支出的情况。

总之，REITs的估值方法需要考虑到公司的盈利能力、资产价值和租金收益等因素。

投资者可以结合不同的估值方法来进行风险和收益的平衡。

- 1 -。

REITs科普系列（八）REITs的类型：权益型与抵押型

REITs科普系列（八）REITs的类型：权益型与抵押型前言：本文内容主要引自宋光辉等所译之《REITs：房地产投资信托基金》一书，欢迎购买。

对于很多从事地产及地产金融的人士而言，REITs像是一个可望而不可及的产品。

国内十年前就有人曾经撰写系列文章，对REITs进行系统性的介绍，然而，领先市场太早，一直到今日，真正意义上的REITs仍然没有推出。

由于REITs是一种舶来品，因此中国的金融人士都将美国的REITs市场作为一种学习与参考的对像。

事实上，由于美国与中国的金融发展所处的阶段不同，直接借鉴美国当前的的REITs并不合适。

从历史进程的角度，中国当前金融的发展形势更多是类似于美国的20世纪70年代左右的形势，因此借鉴美国20世纪70年代的经验或许更有帮助。

这一点体现在REITs的类型上面。

美国的REITs市场经过多年的发展，从一开始的的抵押型REITs为主到如今基本上是权益型REITs一统天下，从私人持有的REITs为主到REITs纷纷上市成为公众公司，这是一个事物从易到难，从简单到复杂的发展规律。

很多国内人士谈到REITs，大部分都是暗指以持有物业并且进行管理获取租金收入的权益型REITs，这可能并不符合当前中国的国情。

抵押型REITs，即以向房地产商发放有抵押的贷款为主要业务的REITs，才更适合中国的当前实际。

信托公司通过募集资金，开展房地产信托业务，其与抵押型REITs的业务有异曲同工之处。

到2017年，房地产信托业务规模在万亿元以上，正证明了市场对于抵押型REITs的巨大需求及抵押型REITs生命力。

相比抵押型REITs，房地产信托主要的问题是没有统一登记托管从而不能进行集中交易，另外是没有开放给大众投资者而只开放给机构投资者或是高净值客户，受到投资人数规模的限制。

如果这两个问题解决，难以想像，房地产信托的规模将会达到一个什么样的量级。

从金融治理的角度，作为证券化产品或结构化产品的底层资产，固定收益特性的资产，相比权益型的资产，由于刚性还款的特性，结构更为简单，从而金融治理难度更小。

资产证券化成功案例3个

资产证券化成功案例3个目前，我国在商业地产专题阅读资产证券化专题阅读领域已开展了一些探索。

在已有案例中，大致可分为三类：一是标准REITs，如开元REITs和春泉REITs，均在香港上市;二是准REITs，以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表;三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。

如开元REITs和春泉REITs，以国内酒店、写字楼为基础资产，通过REITs打包在香港上市。

开元REITs。

2021年7月在香港上市，基础资产为浙江开元集团旗下4家五星级酒店和1家四星级酒店。

实际发行25%的基金份额，发行价为3。

5港元，募集资金6。

75亿港元，预期回报率为7。

8%，由开元集团做担保，如达不到预期收益率，则由开元集团补足。

从投资人的结构来看，公众持有人比例为32。

42%、凯雷28。

39%、浩丰国际39。

20%。

春泉REITs。

2021年11月在香港发售，管理人为春泉资产管理有限公司，基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，发售定价为每单位基金份额3。

81港元，募集资金规模为16。

74亿港元，预计年化收益率为4。

94%-5。

23%。

2、准REITs典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划，其在部分运作环节上所呈现的方式已与私募REITs非常接近。

高和资本中华企业大厦案例。

中华企业大厦系位于上海南京西路上的一栋老旧的写字楼，高和资本通过非公开方式向高净值人群募资，门槛一般在3000万元以上，同时还利用了较高的金融杠杆。

中华企业大厦的总投资金额约9亿元，资金结构是3：2：1，即3指银行并购贷款，2指信托公司的夹层融资，1指高和持有的劣后级。

收购中华企业大厦后进行整体改造，汰换租户，提升品质，并引入国际的物业管理公司，将项目打造成南京西路一栋稀缺的精品写字楼。

国内由于REITs迟迟不能推出，如何在物业的流动性和物业整体价值的完整性两者之间取得平衡是商业地产行业的一个重大难题。

资产评估的综合评价方法

财经纵横227资产评估的综合评价方法郑尚泽成都七中实验学校高18届(7)班摘要：根据现在常用资产评估方法的讨论，发现成本法、收益法、市场法都各有缺陷。

为了避免各自的缺陷，本文提出将三种方法进行综合，这样可以有效的弥补单一方法存在的缺陷，从而对企业资产评估提出一种有效的方法。

关键词：资产评估；资产评估方法中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)028-0227-01前言资产评估，即资产价值形态的评估。

是指专业人员用法定的方法，对某公司或者企业以货币为衡量尺度对某一时间点上的资产进行评估的行为。

对于评估方法的选择，从实践上看存在的问题是：在不同环境条件下，怎样选择合适的评估方法。

[1,2]主要原因是因为各种评估方法的适用条件在实践中都是模糊不清的，比如针对活跃市场的假设。

在实践中，这种理想的公开市场是不存在的。

而且，究竟有几个可比参照物才算是活跃的市场？没有一个令人信服的答案。

所以本文研究的重点是如何建立一个科学、合理的资产评估综合评价方法，以便可以针对实际情况中比较复杂的市场的环境。

一、常用评估方法资产评估的基本方法包含成本法、收入法和市场法，是评估资产价值的技术手段。

下面我就对这三种方法作一个简单介绍：１．成本法成本法是通过评估资产评估或重新分配的资产的当期成本的有形损失和无形损失来确定待评估资产的价值的方法。

换句话说，首先估算待评估资产的估计收益或复制成本，然后估计资产评估的各种价值损失，包括实际损失，功能损失和经济损失，并且成本被重新扣除，作为评估资产的评估值收到的差额。

其相应的公式可以表示为：资产估值=资产重置成本 - 各种价值损失２．收益法收益法是通过评估资产的未来预期收益，并将其转换为现值来评估资产的价值。

包括两个方面的意义：一是，资产所有者的预期回报需要转换为现值；二是，替代原则，即买家在两个以上的相似资产中，必然选择便宜的。

其中，收益现值的核心思想是预期买方购买资产所支付的价格不应大于其购买资产预期未来收益的现值。

reitsnoi计算公式

reitsnoi计算公式摘要：一、REITs 简介1.REITs 的定义2.REITs 的分类3.REITs 的特点二、REITs 的收益来源1.租金收入2.资产增值3.财务杠杆效应三、REITs 的收益率计算1.营业收入收益率2.净资产收益率3.股息收益率四、REITs 的估值方法1.收益法2.成本法3.市场法五、REITs 的投资策略1.分散投资2.长期持有3.定期调整正文：REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以租金收入为主要收益来源的信托基金，投资于房地产或房地产相关资产。

在我国，REITs 作为一种新型投资产品，正逐渐受到投资者的关注。

本文将为您介绍REITs 的基本概念、收益来源、收益率计算以及估值方法和投资策略。

首先，让我们了解一下REITs 的基本概念。

REITs 是一种通过购买、持有、管理和出售房地产或房地产相关资产来获得收益的信托基金。

根据投资领域和策略的不同，REITs 可分为权益型、抵押型和混合型等。

REITs 具有税收优势、资产透明度高、投资门槛低等特点，为投资者提供了一种间接投资房地产的途径。

其次，REITs 的收益来源主要包括租金收入、资产增值和财务杠杆效应。

租金收入是REITs 最主要的收益来源，直接关系到投资者的收益。

资产增值是指REITs 投资的房地产或房地产相关资产价值的提升，从而带来收益的增长。

财务杠杆效应是指REITs 通过借款等手段增加投资回报率，提高投资者的收益。

接下来，我们来探讨一下REITs 的收益率计算方法。

REITs 的收益率计算主要包括营业收入收益率、净资产收益率和股息收益率。

营业收入收益率是指REITs 的净利润与营业收入之比，反映了投资者投入产出比。

净资产收益率是指REITs 的净利润与净资产之比，体现了REITs 的盈利能力。

股息收益率是指REITs 的股息与股票价格之比，是投资者持有REITs 的直接回报。

资产基础法中各单项资产的评估方式方法

资产基础法中各单项资产的评估方式方法在企业整体价值评估中，资产基础法是一种基本的评估方法。

它以企业的会计报表——资产负债表作为导向，将企业各单项资产分别按资产类型适用的价值类型和价值前提，选择的恰当价值标准，从而使评估结果更加合理，在国际上使用比较广泛。

国际上企业价值评估通用的方法，为资产基础法(The Asset-bassed Approach)、收益法和市场法(也可译为资产基础途径、收益途径和市场途径)三种基本的评估方法。

我国在企业整体价值评估的具体操作中，实际上是按照资产基础法的程序进行的，只是没有对所采用的方法冠以恰当的名称，同时也还没有系统地、全面地强调和贯彻资产基础法的评估原则。

而且由于各种原因，往往忽略了企业无形资产的价值或负值，或对于企业无形资产方面的价值状况未予以披露和说明。

笔者近期阅览了若干国外采用资产基础法评估企业价值的准则规范和范例，认为有必要推广资产基础法这一基本评估方法的概念，并全面地运用这一规范的评估程序。

资产基础法是以企业的会计报表——资产负债表作为导向的评估方法。

因此具备以下特点。

第一，资产基础法不仅需要对原资产负债表中的资产与负债的项目重估其评估基准日的价值，并且还需要在原负债表中增加和剔除若干的资产科目和负债科目。

例如，商誉。

根据历史成本要求，除作为企业购入的无形资产按会计方法入账之外，其他的无形资产都没有计入会计的资产负债表之内。

第二，在应用资产基础评估法时，由于需要对企业的不动产、机器设备和其他门类的资产分别进行评估，因此需要依靠具备相关专业知识的人员参与工作。

一、资产基础法应用中的具体步骤在应用资产基础法具体评估企业各单项资产之前，评估人员需要首先考虑每种资产类型适用的价值类型和价值前提。

一般情形下，企业每一种资产类型所选择的恰当价值标准，即为先前所选择的企业整体的评估价值标准。

而在企业产权发生变动时的企业价值评估，如在美国，往往采用的是公允市场价值标准。