类REITs基础资产估值方法：“他山之石”资产证券化国际评级方法研究系列

“他山之石”资产证券化国际评级方法研究系列——类REITs基础资产估值方法

01 类REITs估值思路

目录

02 国际评级机构CMBS基础资产评估方法

03 我国适用性探讨

国外——标准REITs

•标准REITs ：筹集众多投资者的资金，投资于各种收益性房地产、房地产抵押贷款或向收益性房地产提供融资，并将投资收益分配给投资者的公司或信托。

国内——“类REITs”•“类REITs”：筹集众多投资者的资金用于取得各

种收益性房地产或向收益

性房地产提供融资的集体

投资计划。

•国内已发行的REITs在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面同成熟市场上的“标准化REITs”相比仍具有一定差异，在定义上更偏向于“类REITs”产品。1.1 REITs、类REITs与CMBS的区分

“CMBS”

•CMBS：指债权银行将其

发放的符合一定条件的商

业地产抵押贷款组成资产

池，以商业地产未来租金

收入为支持，向投资者发

行可自由流通债券的结构

性融资安排。

国外——标准REITs

•REITs的本质是一种投资主体，REITs的收益和风险主要依赖于REITs的发行机构，REITs 的评级实际上是对REITs发行机构的评级。

•

“类REITs”产品的评级更关注产品本身的信用状况，即主要考虑基础资产的风险特征和交易结构特点，采用资产证券化的评级逻辑评级。

1.1 REITs、类REITs与CMBS的区分

国内——“类REITs”

•

本质上是一种金融投资产品，其收益和风险主要依赖于基础资产收益状况和风险水平，评估物业产生现金流及其稳定性，并由此进行物业估值，是判断其还款能力的关键。

1.2 类REITs的估值思路

费用

资本化支出

长期可持续净现金流

房地产经营收入

同类房地产历史数据

未来经营稳定性预测

房地产价值

房地产类别及自身质量

•

现阶段在国内“类REITs”基础资产评级上，需要更多借鉴三大国际评级机构在CMBS评级方法中对基础物业资产的评估：通过判断基础物业资产产生现金流的多少及其稳定性，确定基础资产的预期违约损失；通过判断基础物业资产的变现价值，确定“类REITs”产品违约后基础资产的回收程度。