房地产市场调研概述

中国人民银行决定，自2007年3月18 日起上调金融机构人民币存贷款基 准利率。金融机构一年期存款基准 利率上调0.27个百分点，由现行的 2.52％提高到2.79％；一年期贷款 基准利率由现行的6.12％提高到 6.39％。根据建设部《关于调整个 人住房公积金存贷款利率的通知》 ，同时上调个人住房公积金贷款利 率。五年期以下（含五年）及五年 期以上个人住房公积金贷款利率均 上调0.18个百分点。
6.1.3 房地产市场调研的内容
2.城市房地产市场状况 市场整体情况 土地市场情况 商品房市场情况 全市房地产价格走势 全市主要发展商开发销售情况 三级市场交易情况 此外，还包括当地房地产产业相关政策法规等
指标研判
地块编号
土地位置
J2007-001 东二环小庄立交桥旁
J2007-002 东二环小庄立交桥旁
2007. 03.25
2007.03.22
建设部、人民银行联合发 布《关于加强房地产经纪 管理规范交易结算资金账 户管理有关问题的通知》 ，对通过房地产经纪机构 或交易保证机构代收代付 客户交易结算资金的支付 方式作了多项重点“规范 ”。
200801 15
2007年3月5日上午召开的 十届全国人大五次会议开 幕会上，温家宝总理发表 讲话指出：必须促进房地 产业持续健康发展。温总 理强调：房地产业对发展 经济、改善人民群众住房 条件有着重大作用，必须 促进房地产业持续健康发 展。业界一致认为，讲话 明确了2007年房地产调控 的总体思路，把解决低收 入家庭的住房问题放在了 突出位置。
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金融政策
次 数
2007年存款准备金率历次调整
时间
调整前
调整后
调整幅度
10 07年12月8 日
9 07年11月10 日
8 07年10月25 日
7 07年09月25 日
6 07年08月15 日
5 07年06月5 日
4 07年05月15 日
3 07年04月16 日
2 07年02月25 日
限外政策、经济适用房及廉租房政策以及一系列的金融政策
信号：政策将越来越严厉，行业面临洗牌。
200801 15
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房地产政策
国家税务总局网站发布 《关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》，要求从2月起正式向房地产开发企业征 收30％～60％不等的土地增值税。这意味 着从1993年就出台的土地增值税这一税种 将开始实行严格征收。土地增值税将以房 地产开发项目为单位进行清算。包括房地 产开发项目全部竣工、完成销售；整体转 让未竣工决算房地产开发项目的；直接转 让土地使用权等三种情况下，房产项目应 该进行土地增值税清算。
宏观政策
2007年
2007年3月5日上午召开的十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理发表讲话指出：必须促进房地产业持续健康发 展。 2007年5月23日商务部、国家外汇管理局日前发出 《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 》 2007年8月7日 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 2007年9月30日国土资源部下发 《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土 地供应调控的通知》 2007年10月31日国家发改委联合商务部发布了 《外商投资产业指导目录（2007年修订）》 2007年11月14日财政部正式出台 《廉租住房保障资金管理办法》 2007年11月27日建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计 局等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》。 2007年11月30日建设部、发改委等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》。
财政部正式出台《廉 租住房保障资金管理 办法》。规定廉租住 房保障资金实行专项 管理、分账核算、专 款专用，明确了廉租 住房保障资金来源的 八大渠道，这些渠道 包括公积金收益，以 及市县财政预算安排 用于廉租住房保障的 资金等。
建设部、发改委等七部门联合 发布《经济适用住房管理办法 》。明确指出只有城市低收入 住房困难家庭可以购买经济适 用房，并且只能拥有有限产权 ，转让时政府可以优先回购， 单套经济适用住房的建筑面积 也被限定在60平方米左右。
国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市 低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调 控的通知》，就进一步加大土地供应结构调整力度，保 证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出了 部署。其中要求，在编制土地供应计划时，要“优先” 安排这一部分的用地。在制定年度土地供应计划时，要 根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家 庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序等。廉租住房 、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建 设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。 依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉 及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设 用地也不得低于70%。
面积 （亩） 71.78
76.65
J2007-003
东站菊花立交桥旁
115.05
J2007-004 J2007-005 J2007-006
东站菊花立交桥旁
官渡区宝海公园旁 二环南路原广丰食品
城附近
131.84 22.8
94.537
J2007-018
ห้องสมุดไป่ตู้
金星小区万元宏路
14.09
规划用途 居住用地 居住用地 居住、商 业、办公
第六章 房地产调研
6.1 房地产市场调研概述
6.1.1 房地产市场调研的含义
房地产市场调研的特点：
专业性强 针对性强 技术性强
第六章 房地产调研
6.1 房地产市场调研概述
6.1.2 房地产市场调研的重要性
1、房地产项目定位的需要
2、制定正确的 营销策略
重要性
3、企业健全决策 机制的需要
4、企业发现新的市场机会的需要
2007年11月27日
建设部、国家发改委、监察部、民 政部、财政部、国土资源部、人民 银行、国家税务总局和国家统计局 等九部门联合发布了《廉租住房保 障办法》。其中进一步明确了廉租 住房的保障对象为“城市低收入住 房困难家庭”，即城市和县人民政 府所在地的镇范围内，家庭收入、 住房状况等符合市、县人民政府规 定条件的家庭。办法中提出，廉租 住房保障方式实行货币补贴和实物 配租相结合。
； 第二套房贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍，同样影响投资客户的
积极性。
商用房方面： 商用房首付不低于50%；期限不得超过10年门，槛进一步提高，将一部
分投资者挡在门外； 利率不低于同期基准利率的1.1倍，影响投资商用房的积极性。
200801 15
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第六章 房地产调研
6.1 房地产市场调研概述
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房地产政策
商务部、国家外汇管理局 日前发出《关于进一步加 强、规范外商直接投资房 地产业审批和监管的通知 》，要求各地商务和外汇 管理部门依法加强对外商 投资房地产业的审批和监 管。其中规定，外商投资 内地房地产项目必须通过 审批。与此同时，所有由 地方部门审批的外资房地 产公司必须上报商务部备 案。
1 07年01月15 日
200801 15
13.5% 13% 12.5% 12% 11.5% 11% 10.5% 10% 9.5% 9%
14.5% 13.5% 13% 12.5% 12% 11.5% 11% 10.5% 10% 9.5%
1% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5%
200801 15
2007年10月31日
国家发改委联合商务部发 布了《外商投资产业指导 目录（2007年修订）》， 其中指出，我国将继续限 制外商投资于高档宾馆、 别墅、写字楼和国际会展 中心的建设、经营，外商 投资土地成片开发则必须 与内资企业合资、合作， 并新增对外商投资房地产 二级市场交易及房地产中 介或经纪公司的限制。同 时，将“普通住宅用地开 发建设”从鼓励投资类别 中删除。
2007年5月23日
2007年9月30日
2007年11月14日
2007年11月30日
2007年8月7日
《国务院关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见》出台。这一 《意见》被业界称为“24号文”， 它标志着政府住宅调控思路的转变 ，其关键是要建立多层次住房保障 体系，加快住房分类供应体制的实 施。首次明确提出把解决低收入家 庭住房困难工作纳入政府公共服务 职能。其中指出要加快建立健全以 廉租住房制度为重点、多渠道解决 城市低收入家庭住房困难的政策体 系。
2007. 01.16
2007.01.22
十届全国人大五 次会议闭幕式上 ，中华人民共和 国物权法草案获 得通过。
2007. 03.16
2007年3月5日
深圳两会对精神会加大房地产监管力度：第一个是 加大土地的供应，包括我们对现有存量的土地，同 时也包括盘活一部分土地，包括坚决打击囤积土地 的行为。第二个就是要改变住房结构，重点加大普 通住宅房、经济适用房、公共租赁房和廉租房的市 场供应量。今年我们准备动工建设25000套经济适用 房和公共租赁房，在年底之前保证市场提供量达到 6000套。 第三个方面就是在税收工商这些方面，税 收严格征管，工商严格管理，打击恶意炒作房地产 的行为，同时对信息披露必须要公开，要真实的信 息披露，我们现在已经研究了一套方法来加大这个 信息的披露力度。
一年期存款基准利率上调0.27个百分 点；
一年期贷款基准利率上调0.18个 百分点
上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.27个百分点
2 2007年05月 一年期存款基准利率上调0.27个百分
19日
点；
一年期贷款基准利率上调0.18个
百分点
1 2007年03月 上调金融机构人民币存贷款基准利率
18日
0.27%
商住 商务办公
商住
居住用地
出让年限
70
70 居住70;商业、
办公40 居住70;商业40
40 居住70;商业40
每亩成交价格 280.73万元/亩 314.96万元/亩 258.28万元/亩 272.74万元/亩 355.26万元/亩 309.33万元/亩
市场调研：运用科学的方法，有目的、有计划 地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报 、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和 汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提 供依据的信息管理活动。
房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象 ，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、 记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预 测，并最终为营销决策服务的专业方法。
第六章 房地产调研
第六章 房地产市场调研
学习目标
第六章 房地产调研
熟悉房地产市场调研的含义 掌握房地产市场调研的内容 熟悉房地产市场调研的方法 掌握房地产市场调研的操作流程 熟悉房地产市场调研数据的分析方法 熟悉房地产市场调研报告的撰写
第六章 房地产调研
6.1 房地产市场调研概述
6.1.1 房地产市场调研的含义
第六章 房地产调研
6.1 房地产市场调研概述
6.1.3 房地产市场调研的内容
1.市场宏观环境状况 政治环境：主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等 经济环境：主要包括国民经济发展、国民收入发展状况；能源和
资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口 分布、区域划分状况；社会固定资产投资状况、金融、证劵市 场状况；商业零售与贸易状况；居民消费结构；居民储蓄和信 贷状况等 社会文化环境：包括居民受教育程度、文化水平、职业构成、民 族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等 还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等
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政策分析
政策对于本项目的影响：
住宅方面： 经济适用房政策及廉租房政策的逐渐落实将对商品房市场造成冲击； 首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超过90平米住宅首付不低于
30%，会对大户型产品的销售产生负面影响； 购买第二套以上住房，首付不低于40%，影响部分投资客户的投资行为
2007年利率历次调整情况
次
调整时间
数
6 2007年12月 21日
5 2007年09月 15日
4 2007年08月 22日
3 2007年07月 20日
调整内容
一年期存款基准利率上调0.27个百分 点；
一年期贷款基准利率上调0.27个 百分点
一年期存款基准利率上调0.27个百分 点；
一年期贷款基准利率上调0.27个 百分点