深圳市罗湖区笋岗物流园区建设规划的商业计
深圳六大物流园区简介---文本资料
深圳六大物流园区简介一、盐田物流园区。
属国际货运枢纽型物流园区，主要发展国际集装箱中转、仓储、拆拼、加工及物流信息服务等。
盐田港保税物流园区规划面积为0.96平方公里，分南北两片。
其中与盐田港码头作业区相连的南片区面积为0.17平方公里，位于盐田港大道以北的北片区面积为0.79平方公里，两区以全封闭高架桥相连，与盐田国际集装箱码头设有专业封闭通道，实现“区港一体”，地理位置极为优越。
盐田港保税物流园区叠加了保税区、出口加工区的政策优势，与国际深水中转枢纽港的功能优势，已经具备了国际通行的自由贸易区雏形。
它的设立必将进一步辐射带动华南和泛珠三角洲经济、社会发展，成为华南地区支线箱源和国际中转箱源的集散地。
园区使用中国电子口岸统一开发的辅助信息系统，实现海关、企业、码头、电子口岸等多方数据交换；区内货物自由流转；进出境货物实现“提前申报、自动审结、24小时进出区、电子车牌验放”操作，有效提升了园区企业和码头的作业效率。
二、前海湾物流园区。
属综合物流中心，重点发展港口及陆路散杂货集散、集装箱中转、加工、转运和配运，以及与物流业相关的货运交易、信息、管理、保险和金融等服务业。
前海湾物流园区是深圳市重点建设的六大综合型、集散枢纽型物流园区之一。
物流园区位于深港西部通道和蛇口、赤湾、妈湾三大港区陆路疏港通道的交汇处，由月亮湾大道、滨海大道（桂庙路）以及妈湾大道（规划）、望海路所围，总面积约8.67平方公里。
保税港区的面积3．71平方公里，实行封闭管理。
功能包括国际中转、配送、采购、转口贸易和出口加工等业务。
享受保税区、出口加工区相关的税收和外汇管理政策。
主要税收政策包括入区保税、区内企业之间货物交易不征增值税消费税等园区综合优势非常突出，以区位优势为例，前海湾物流园区和蛇口、赤湾、妈湾三大港区无缝衔接，距离大铲湾和深圳机场也就一步之遥，发展海、空港物流的先天条件非常好。
园区内有三条重要的交通干道：一是南坪快速从园区起步，连起整个深圳东西部地区；广深沿江高速公路更把前海湾和整个珠三角腹地连成一片；西部通道横贯园区中部，南通香港，北接东莞、广州，形成了非常快捷、完善的高快速公路网络。
深圳主要物流园区分布及功能
窗体顶端窗体底端-百度知道 > 地区 > 广东 > 深圳市深圳物流园区主要分布在哪里深圳六大物流园区简介一、盐田物流园区。
属国际货运枢纽型物流园区，主要发展国际集装箱中转、仓储、拆拼、加工及物流信息服务等。
盐田港保税物流园区规划面积为0.96平方公里，分南北两片。
其中与盐田港码头作业区相连的南片区面积为0.17平方公里，位于盐田港大道以北的北片区面积为0.79平方公里，两区以全封闭高架桥相连，与盐田国际集装箱码头设有专业封闭通道，实现“区港一体”，地理位置极为优越。
盐田港保税物流园区叠加了保税区、出口加工区的政策优势，与国际深水中转枢纽港的功能优势，已经具备了国际通行的自由贸易区雏形。
它的设立必将进一步辐射带动华南和泛珠三角洲经济、社会发展，成为华南地区支线箱源和国际中转箱源的集散地。
园区使用中国电子口岸统一开发的辅助信息系统，实现海关、企业、码头、电子口岸等多方数据交换；区内货物自由流转；进出境货物实现“提前申报、自动审结、24小时进出区、电子车牌验放”操作，有效提升了园区企业和码头的作业效率。
二、前海湾物流园区。
属综合物流中心，重点发展港口及陆路散杂货集散、集装箱中转、加工、转运和配运，以及与物流业相关的货运交易、信息、管理、保险和金融等服务业。
前海湾物流园区是深圳市重点建设的六大综合型、集散枢纽型物流园区之一。
物流园区位于深港西部通道和蛇口、赤湾、妈湾三大港区陆路疏港通道的交汇处，由月亮湾大道、滨海大道（桂庙路）以及妈湾大道（规划）、望海路所围，总面积约8.67平方公里。
保税港区的面积3．71平方公里，实行封闭管理。
功能包括国际中转、配送、采购、转口贸易和出口加工等业务。
享受保税区、出口加工区相关的税收和外汇管理政策。
主要税收政策包括入区保税、区内企业之间货物交易不征增值税消费税等园区综合优势非常突出，以区位优势为例，前海湾物流园区和蛇口、赤湾、妈湾三大港区无缝衔接，距离大铲湾和深圳机场也就一步之遥，发展海、空港物流的先天条件非常好。
深圳物流园区简介
深圳七大物流园区功能定位
盐田、前海、大铲湾物流园区主要港口运 输，机场物流园区主要负责空航运输，平 湖物流园区主要负责陆路货运，龙华物流 园区主要负责深港物流，笋岗－清水河物 流园区主要负责城市内部物流。
盐田物流园区
• 盐田物流园区属枢纽型园区，远期规划规模为保
税物流园区113公顷，集装箱堆场区70公顷，仓 储区147公顷，停车场及相关配套服务设施规模 10公顷。功能定位是依托盐田保税物流园区试点， 充分发挥保税物流园区的政策优势及码头的区位 优势，促进区港一体化发展，通过发展保税仓储、 国际采购配送、国际中转、转口贸易以及流通性 简加工等国际物流业务，形成华南地区辐射内外、 多功能、区港一体化运作的综合国际物流节点， 最终实现向自由港的方向转型。具有存储、配载、 运输方式的转换以及物流信息服务等多种功能。
前海湾物流园区
• 前海湾物流园区是一个综合物流中心，在
深圳物流业具有战略性地位，远期规划规 模为867公顷。
航空物流园区
• 航空物流园区远期规划规模116公顷，功能
定位是依托蛇口、赤湾等西部港区，以供 应链管理和第三方物流服务为目标，形成 深圳和香港两地物流企业聚集基地，承担 国际、市域、区域三个层次的货物分拨、 配送，具备国际中转、国际配送、国际采 购等多种功能的物流园区。该园区重点开 发多功能仓储基地、集装箱堆场以及汽车 转运中心项目。
深圳七大物流园区
(盐田 前海湾 大铲湾 航空 平湖 笋 岗—清水河 龙华)
目录
• 前言 • 发展目标 • 功能定位
前言
• 随着深圳市物流园区建设步伐的加快，七大园区
均已呈现出全面、快速、健康发展的喜人态势， 物流园区毫无疑问已经成为深圳物流业发展的强 力推进器。
深圳市罗湖区分区规划.文本(1998-2010)
第一章总则第一条为加强罗湖区发展建设的规划管理工作，根据《中华人民共和国城市规划法》（1990）、《城市规划编制办法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳市城市总体规划(1996-2010)》、《罗湖区国民经济和社会发展第十个五年计划》、《深圳市城市规划标准与准则》、《布心法定图则》、《水贝法定图则》、《莲塘法定图则》、国家、广东省和深圳市有关法规和规范，进行罗湖区分区规划的编制。
本次分区规划在对本区发展进行合理定位的基础上，明确本区未来发展方向及策略，落实并完善总体规划所确定的发展目标，提出整体的城市空间架构，为编制法定图则奠定良好的基础，为本区未来的城市建设提供了规划指导和依据。
第二条本规划是罗湖区城市建设和发展的法令性指导文件，凡在本规划区范围内进行的各项土地及空间利用规划的一切建设活动，均应遵照《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》的规定按本规划执行。
下一层次规划（法定图则、详细蓝图、城市设计等）也应遵循本规划的原则和具体要求进行编制。
第三条本次分区规划范围面积为74.2平方公里。
第四条本次分区规划确定的规划期限远期与《深圳市城市总体规划(1996-2010)》保持一致，近期为2005年，远期为2010年，远景为2011年及以后。
第五条本规划的解释权属深圳市城市规划委员会或其授权的部门，如需调整，必须符合《深圳市城市规划条例》的有关规定。
第六条本规划经深圳市政府批准后，自公布之日开始实施。
第二章规划目标与原则第七条罗湖区的未来发展目标在于建设成为环境优美的现代化国际性城区；重点发展商贸、房地产、旅游服务、金融和信息咨询等第三产业，成为全市的金融商贸中心区、文化娱乐旺区、网络服务基地；与上步、福田一起共同构成全市的城市中心。
规划确定罗湖区城市建设目标为5个主要方面：1、控制规模：在土地资源有限的前提下，人口规模及土地开发强度的控制是影响城市规模的关键因素。
本区未来的发展应遵循“总量控制，结构调整”的原则，提高常住人口的比例和人口素质，严格控制土地开发强度，抑制高层楼宇的新建；2、完善功能：根据《深圳市城市总体规划(1996-2010)》的要求，对区内的产业结构和用地布局进行调整，改造与城市发展不相适应的工业区、仓储区和新、旧村，完善城市功能；3、改善交通：本区交通环境的治理应充分挖掘现有路网的潜力，结合旧城改造完善次干道和支路系统，明确道路功能，提高运行效率，形成多元化的路网结构和捷运系统，改善整体交通环境；4、完善配套：公共、市政的配套水平是衡量一个城市生活质量的重要标准。
城市总体规划中物流园的用地规模问题
３ 国内外的经验参考
从国外的经验看，日本是最早建立物 流园区的国家，早在 １９６４ 年，日本就着 手规划构建物流体系：在八大区域按经济 总量规划、建设和整顿物流设施，形成以 物流园区为据点的区域物流网络，由这些 网络构成全国的地面物流体系，配合虚拟 的信息网络建设，形成日本的立体物流体
keywordsurbanmasterplanlogisticsparklandusescale研究背景规模千差万别一些经济物流业发达的特大城市几个物流园的总用地规模尚且只有而一些物流业不发达经济落后的小县市规划的物流园的总用地规模却多达数十平方公里更有甚者一个物流园的用地规模就达十几平方公里物流园用地成为控制城市用地的新的突破口一些地方城市纷纷以物流之名开展新一轮的城市扩张运动一批物流地产商也应运而生他们打着建设物流园的旗帜以低廉的价格从政府手里获得土地然后把物流园建设成商场写字楼和住宅或者再倒卖土地从中牟利
根据国内外的经验，区域性中心城市 物流园数量以３ 个～５ 个为宜，单个物流园 区规模在５０ ｈｍ２ 左右，最小不宜小于２０ ｈｍ２， 最大不宜超过 １ ｋｍ２；区域内的重要城市物 流园数量以 ２ 个～４ 个为宜，单个物流园 规模宜控制在 ２０ ｈｍ２～５０ ｈｍ２；区域内的 一般城市物流园区数量以１ 个～３ 个为宜， 单个物流园规模宜控制在 １０ ｈｍ２～３０ ｈｍ２。
系。例如，《流通业务市街地的整顿法律 （流市法）》确定在东京、大阪、名古屋、 广岛、福冈、仙台等３０ 个城市建设都市物 流园区，并按人口（１５０ 万～３００ 万）、经 济总量、运输总量、区域交通条件确定物 流团地（物流园区）的分布数量，如东京为 ５ 个，大阪３ 个，名古屋、广岛、福冈、仙 台等中等城市各１ 个，等等，全国共计８６ 个。从１９６５ 年至今，日本已建成２２ 个大 型的物流园区，平均占地 ７４ ｈｍ２。韩国于 １９９５ 年～１９９６ 年分别在富谷和梁山建立了 两个物流园区，占地规模都是 ３３ ｈｍ２。荷兰 统计的１４ 个物流园区，平均占地４４．８ ｈｍ２。 德国的物流园区又叫做货运中心，目前已 经规划了 ４０ 个物流园区，其中 ３３ 个物流 园区已建成并投入使用，一些货运中心占 地规模较大，如不来梅的货运中心占地在 １００ ｈｍ２ 以上。加拿大、法国、墨西哥等 一些国家配送中心多是保税仓储和集装 箱货运站场，用地规模均在 ５０ ｈｍ２ 以内。 一般来说，国外的物流园区用地一般为 １０ ｈｍ２～５０ ｈｍ２，最大规模不超过 １ ｋｍ２。
罗湖笋岗片区城市更新规划
HALO广场HALO广场位于笋岗桃园路与梨园路交汇处，将打造为12万㎡漫休闲街区。1期为2
万㎡优活创意商业空间，是集特色餐饮、商务办公、休闲餐饮、主题酒吧餐饮、零售配套于一体的 高端复合型商务广场。新罗湖中心、双地铁上盖、50万消费群等巨大优势，吸引了众多极具人气的 品牌意向入驻。 HALO广场，比邻澳康达名车广场、笋岗艺展中心，位于罗湖核心地带，与周边中民时代广场、 万通大厦、物资控股大厦、帝豪酒店地标建筑云集，构建成高端稳定的罗湖核心商务商圈。 HALO广场，以欢乐为主张，个性时尚，悠然惬意，专业周到，美食云集，融汇当下最具人气餐 饮品牌和最具格调交流空间，为罗湖心新商圈内注入五感高尚体验的HALO主义的商业氛围。
长城物流中心长城物流中心城市更新单元：开发建设用地6.6万平方米，计容积率建筑面
积35.5万平方米，更新方向为现代城市综合体，包括商业以及商业配套，商务公寓，现代物物流中心项目(深圳市德瀚投资发展有限公司)(深圳
招商房地产有限公司)项目地区:广东省工程地址：深圳市罗湖区笋岗街道梨园社区 工程阶段:设计工程 造价:7亿，该项目占地面积约为46,041平方米，建筑面积约为384,517平方米，包括新建数幢高层大楼， 项目拟建设为集办公、商业等多功能于一体的城市综合体，设有商务公寓、办公楼、产业研发中心、 商业等。
六金广场六金广场项目用地南北长323米，东西方向进深174米，项目总用地面积
41264平米，总建筑面积421844平米；由A.B.C.D四栋楼组成，地下5层，A栋为18层公寓楼 及11层裙房，B.C.D栋为11层裙房组成。
华润万象食家项目位于罗湖中心区笋岗-清水河片区核心位置，交通通达性良好，城市道
路系统完善，是罗湖消费轴与城市产业发展带的交汇点，集合消费与产业两类资源。更新单元用 地面积45536.9平方米，拆除用地面积44819.2平方米。项目规划产业面积208000平方米，保障性住 房17000平方米，公共配套设施1670平方米(包含社区管理用房、社区警务室、便民服务站以及社 区健康服务中心)。另配设社区体育活动占地1000平方米。另，还贡献了13054平方米作为笋岗小 学用地。依托片区优势及凸显自身特点，华润置地将把华润万象食家项目打造成集现代购物中心 万象食家（商业）、甲级写字楼、住宅及公寓物业于一体的现代城市综合体，开启罗湖乃至深圳 的产业新格局。“万象食家”产业平台以食品产业为主题，以整合全国优质食材资源为核心理念， 通过现代形式购物中心为载体，搭建完善冷链运输体系，直接从各地种、养殖基地将优质食材产 品引入商场，去掉所有中间渠道环节，竭力打造新型食材产品供销模式。依托华润平台融合食材 供应、特色餐饮体验、娱乐配套等元素，以及线下体验带动线上销售的互动模式，旨在打造成为 提供安全、可靠、包罗万象的一站式食材采购中心，以及汇聚、展现全国各地特色优秀食材及饮 食文化的地标性体验与消费目的地。
物流系统规划与设计概述
另外，销售部门要根据各地销售网络的要货计划和市场 预测，制定销售计划；仓储部门根据销售计划和库存及 时向生产企业传递要货信息；生产厂有针对性地组织生 产，物流公司则及时地调动动力，确保交货质量和交货 期。同时销售代理商在有了稳定的货源供应后，可以从 人、财、物等方面进一步降低销售成本，增加效益。
5个综合物流基地
火炬商贸中转物流基地 西北部工业组团产业物流基地
（北部物流中心） 城市配送物流基地 中山保税物流基地 坦洲“9+2”物流基地
13个物流中心
中山市应提升现有的综合物流中心主要有：天 润物流中心、华通行物流配载中心、德昌顺物 流中心、中炬东协物流中心。 2家专业物流中 心：九州通医药物流中心、金涛仓储综合性水 果批发交易中心 ；
青啤集团还成立了仓储调度中心，对全国市场区域的仓 储活动进行重新规划，对产品的仓储、转库实行统一管 理和控制。由提供单一的仓储服务，到对产成品的市场 区域分部、流通时间等进行全面的调整、平衡和控制。
不过，诸多的流程还需要进一步细化。青岛啤 酒的“总鲜度管理”，要实现生产8天内送到 顾客手里的目标，必须考虑批发商的库存，如 果工厂控制在5天以内，批发商必须在3天内 出手，否则将无法达到目的。因此，公司在考 虑批发商的库存等因素后决定控制出货量。为 了实施鲜度管理方案，青岛公司整体调整了管 理体制。
据介绍，招商物流与青啤的合作开始于2002年年初 ，招商物流首先对青啤的公路运输业务进行试运营。 由于此前青啤自营运输业务，拥有许多物流固定资产 ，如车辆、仓库等，因此在试运营期间，招商物流通 过融资租赁的方式，租用青啤的车辆及仓库，以折旧 抵租金，同时输出管理，以整体规划，区域分包的一 体化供应链来提升青啤的输送速度。
物流系统设计属于项目初步设计的一部 分内容。
笋岗物流园区概要
环境影响预测与评价 生态环境影响评价 1 对清水河物流园区人流、物流的影响分析 本工程建成后，由于道路设施完善，将使清水河园区的人流、物流增加。 2 对交通的影响分析 本次改造吸引的交通量将对布吉路、红岗路、泥岗路的交通造成压力，将来的交通 瓶颈可能会出现在本园区进出布吉路、红岗路、泥岗路的交叉口。 3 对居民生活质量的影响 （1）对居民日常生活的影响 本项目建设完善了各项市政设施，包括绿化、美化、照明等，将给区域内的居民休 闲、出行、生活带来方便，改善该工程周边居民的生活质量。 （2）工程征地拆迁对当地居民生活质量的影响 工程拆迁对拆迁户的生活会造成一定的影响。建设方应严格按照国家和深圳市规定 进行拆迁工作，使工程建设对拆迁户的影响降低到最小，确保拆迁户的利益受到保 护，使拆迁户的生活水平不低于现状水平。 4 土地利用影响分析 由于道路拓宽的面积达36580m2，该范围内主要为仓储用地，还有少量居住用地， 本工程将之改为市政用地，用作道路及绿化等，使局部区域的土地功能有一定改变。 5 植被影响分析 本次改造对局部区域植被造成一定破坏。但本工程竣工后，将按规定在道路两侧布 置行道树、绿化带等，形成的绿化面积达19193m2（，与工程改造前相比，在绿地 面积方面有大幅度增加，对植被的影响以有利影响为主。
交通管理 园区内主要交叉路口均无信号 灯控制，车辆无序运行，交通 秩序混乱；园区内缺乏交通管 理设施，停车场缺口大，车辆 乱停放现象严重；园区内道路 系统均无交通标线、标志。
区容环境 道路街景残缺，缺少绿化；零散 货物随意占道堆放，部分道路存 在占道经营。
市政设施 园区内道路系统均无统一 照明系统；园区内排水系 统陈旧，需要重新整治。
综合管线工程
能满足园区的功能定位和未来发展需要，并 通过管线（包括给水、排水、电力、电信、 燃气等）综合布置使各地下管线在平面及空 间位置上更合理规范。
物流园区发展整体定位
定位释义
领先型、便捷性、综合型、生态型第四代物流园区
基础物流
包括运输、储存、搬运 、分拣、包装、加工等 多个物质实体的流动。
增值物流
以铁路货运为核心 以公路货运为主体 以公铁联运为优势
第四代物流园区包括物流的基础性服务、增值服务，和高级物流服务。三者 集合能为物流产业提供一整套完善的供应链解决方案，是集成收货仓储、加 工包装、分销配送、展示交易、商务研发和配套服务的集成商。
行业
细分门类
生
科技服务业
产品研发、技术转让、软件开发、知识产权交易
产 性
技术服务业 信息服务业
电信、互联网、数据处理、图书、电子、音像、广播、影视、软件外包、电子商务
服
金融商务服务业 务
金融服务业
业
银行、信托、保险、典当、评估、投资、融资、担保
门
商务服务业
咨询、会计、财务、审计、信用管理、法务、人力、教育
信息流
划预
采购物流
测
与
销
收货仓储
金
售
融
计
机
加工包装
运输
构
客
展示交易
户
服
务
分销配送
配 套 服
务
商务办公
研发培训
资金流
5 商务及研发培训 6 配套服务
产业功能定位
研究生产性服务业 与项目的拟合度
生产性服务业是服务业中的一部分，同时也是生产制造 业的上游与下游功能环节，按照国务院文件对生产性服 务业的分类规定，可以总结成四大种类
行业
典型案例
适用条件
功能区条件
技术服务业：
➢科技服务业：
产品研发、技术转 让、软件开发、知 识产权交易
深圳物流园规划方案 (2)
深圳物流园规划方案1. 背景深圳是我国经济特区之一，随着经济的发展，物流业也得到了迅猛的发展。
目前，深圳市的物流业已经成为全国重要的物流中心之一，但是在物流园区建设方面，深圳市的计划和实践相对滞后，需要加强规划和建设。
2. 目标本规划旨在打造深圳市现代化物流园区，促进深圳物流业的发展，提高物流园区的规划水平和服务水平，形成具有区域性、国际化的物流枢纽。
3. 建设方向3.1 规划范围物流园区的规划范围包括深圳市所有的物流园区。
在规划时需要考虑与城市建设之间的协调关系。
3.2 基础设施建设物流园区的建设需要与基础设施建设同步进行，包括交通、水电通讯、环保等方面的建设。
需提早规划并落实。
3.3 产业布局物流园区应根据市场需求，规划物流园区内产业的布局，鼓励基础设施和物流服务企业入驻，增强园区综合竞争力，在产业发展上具有明确的定位和布局。
3.4 环境保护物流园区的建设需要考虑环境保护方面，必须合法合规经营，规避污染环境的行为和项目，同时采取一系列环保措施，打造绿色物流园区。
3.5 信息化应用物流园区应推进信息化建设，提高物流园区信息化服务水平，全面提升物流园区流程和效率，同时采用先进技术改善安全管理、运营管理等方面。
4. 建设规划4.1 产业规划物流园区应重点发展基础设施建设、物流配送、仓储物流、快递快运等关键领域，增强物流园区的核心竞争力。
4.2 空间规划物流园区应根据需要，按照面积、地理位置、产业布局等因素，合理规划物流园区的空间布局，提高空间利用效率，留出未来发展的空间。
4.3 环境规划物流园区应根据具体情况建立针对性环境规划标准，通过落实环境保护措施加强对环境的管理，打造宜居、宜商的环境，满足各类企业的需求。
4.4 公共服务设施物流园区公共服务设施是物流园区一项重要的补充功能，应根据园区产业特点和规模，规划在园区内的相关公共服务设施，如餐饮、娱乐、教育、医疗等。
5. 实施计划本规划的实施时间为5年，分为三个阶段：5.1 第一阶段（一年）本阶段主要完成物流园区规划的评估和审核，确定物流园区的规划总体布局、功能定位和建设基础设施等方面。
物流园区功能分区平面布局规划
物流园区功能分区平面布局规划本项目立足于服务周边市场，集批发、零商品展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。
三、项目的功能定位功能组合（1）展示、交易功能区该功能区是本案的主功能区。
展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌对于江西极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。
同当前批发市场的主要差异表现在：集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）；增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）；销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境）对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS系统）-预留管线。
（2）会展会议、推介培训服务功能区该区域是市场的配套功能区，主要是提高本案的档次和水平；同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础；有计划、有主题地组织各种会展会议。
对服装，可以安排各种主题的时装表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如：季节主题：春、夏、秋、冬；类别主题：时装系列运动系列绅士系列学生系列淑女系列……动态的、系列的活动，可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流；组织国内和区域的各种专题交流会议和；有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干；（3）零售功能区零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是按照商业中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有益的业态；引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。
深圳物流园区规划
深圳物流园区规划物工1班郑祖日学号：11110301341.城市物流的功能定位1．深圳是我国的经济特区，全国性经济中心城市和国际化城市。
2．国家综合配套改革试验区，实践自主创新和循环经济科学发展模式的示范区。
3．国家支持香港繁荣稳定的服务基地，在“一国两制”框架下与香港共同发展的国际性金融、贸易和航运中心。
4．国家高新技术产业基地和文化产业基地。
国家重要的综合交通枢纽和边境口岸。
5．具有滨海特色的国际著名旅游城市。
6．城市发展的总目标是：1．继续发挥改革开放与自主创新的优势，担当我国落实科学发展观、构建和谐社会的先锋城市。
2．实现经济、社会和环境协调发展，建设经济发达、社会和谐、资源节约、环境友好、文化繁荣、生态宜居的中国特色社会主义示范市和国际性城市。
3．依托华南，立足珠江三角洲，加强深港合作，共同构建世界级都市区。
在城市发展总目标的指引下，确立区域协作、经济转型、社会和谐、生态保护四个方面的分目标，分别是：1．区域协作——提升城市的区域和国际地位提高城市国际化水平，加强深港合作，加强与珠江三角洲及内地城市的联系，推动区域基础设施建设、产业发展、资源与能源利用、区域经济要素市场培育和社会民生等领域的合作，联手开展区域生态建设与环境保护，开创区域协调发展的新格局。
2．经济转型——保持经济持续高效增长继续强化支柱产业，大力推进传统产业升级，加快发展高端服务业，发展循环经济和绿色产业，提高资源产出效益。
2、城市物流的发展目标1.物流业发展目标依托区位优势，发挥现代物流业对城市经济的促进作用，把深圳建设成为华南地区重要的供应链管理基地和亚太地区具有重要影响力的物流枢纽城市。
2.物流业布局依托港口、机场、铁路、轨道、高速公路等交通基础设施，全市合理布局安排5类9个物流园区：1．港口综合物流：包括盐田港、前海湾、大铲湾3个物流园区。
提供集装箱中转、拆拼、仓储、保税、简单增值加工、海关查验等物流服务功能。
2．航空综合物流：机场物流园区（含空港保税物流园区）。
物流园区建设的合理化思路探讨
ｐ ａ ｎｉｇ ｌｎ ｐ ｌ ａ ｉｎｉｆ ｅ ｃ ｓａ ｄＳ ｎ ｉ ｈ ａ ｕ ｆ ｏ ｓｒ ｃｉｇｐ ｏ ｅ ｓ ｔ ｅｇ ｖ ｒ ｍｅ ｔ ｎ ｈ ｎｅｐ ｉｅｓ ｏ ｌ ｉｅ ｌｎ ｎ ，ａ ｄａ ｐ ｉ ｔｏ ｌ ｎ ｅ ｎ Ｏｏ ，ｎｔｅｃ ｍｐ ｓｏ ｎ ｔ ｔｎ ｒ ｃ ｓ，ｈ ｏ ｅｎ ｎ ｄｔｅｅ ｔｒ ｒｓ ｈ ｕｄｇｖ ｃ ｎ ｕ ｃ ｕ ａ
流 术语） ＧＢ／ ５ ） ）（ Ｔｌ３ ４中对其 解 释为 ：为 了实现 物流设 施 集 ８
此 外 ，还 有 苏 州 、无 锡 、芜 湖 、邯 郸 、 聊城 、郑州 、 约 化 和物 流 运 作共 同化 ，或 者 出于 城 市物 流设 施 空 间布 局 武 汉 、 成 都 、 绵 阳 、温 州 、 连 云 港 等 城 市 也 在 大 力 开 展 物 合 理 化 的 日的 而 在城 市周 边 各 区域 ，集 中 建设 的 物 流设 施 流 园区 的规划 和建设 。 群于 众 多物流 业者在 地域 上的物 流 集结地 。 据２ ０ 年对 全 国范 围 内的２ ７ ０６ ０ 个物 流 园区 的调查 显 示 ， 物 流 园区 是 一 个涵 盖 了运 输 中心 、仓 储 中心 、配 送 中 已经 运营 的 有５ 个 ， 占２ ％，在建 的６ 个 ，占３ ％，规 划 中 ０ ４ ５ １ 心 等 物 流结 点 的 大 规模 集成 型物 流 结 点 ，是 各种 物 流 设 施 的有９ 个 ，占４ ％。其 中东部 沿海地 区 有５ 个 ，南 部 沿海地 ２ ５ ２ 和大 ｌ 物流 企 业 聚 集的 场 所 。通 过 在 郊 区 或城 乡边 缘 带 主 型 区有３ 个 ，这 两 个地 区的数 量要 占到统计 数量 的４ ％。 ６ ３ 要交通 干道 附近 辟 出专 、 用地 来 吸 引大型 物流 （ 送） 配 中心 在
专业市场定位经典案例
Company Logo
家饰行业实地调研
调研访谈，业内人士达成的普遍市场共识
4. 饰品行业没有形成像家具那样发达的经销商系统，是一个基本上没有渠 道的行业，有业内人士表示，家具行业刚起步的时候也没有渠道，渠道 的拓展是饰品行业未来的必然趋势。
家饰行业实地调研
广州——万菱广场
万菱广场地面楼高138.9米，一共41层，是珠江北岸的标志性建筑物。-4至-2为地下停车场；负1至6层为玩具精品家居饰品 批发市场,营业面积达4万平方米；7至8层为饮食天地，9层为商务会所，10层为精品、玩具、家居饰品会展中心，11至17层为玩 具、精品、家居饰品展示交易办公层，18至24层为鞋业展示交易办公层，26至37层为高级办公层。万菱广场是集批发、展销、商 务办公于一体的特大型现代商贸中心。
收入 个性时尚需求
消费能力
18 20 30 40 50 60
消费者需求分析
1.追求创意、时尚、个性化 2.产品精致、价格平民化 3.绿色低碳，环保安全
年龄
家饰行业案头研究
十大软装家饰品牌
品牌 宜家IKEA 特力屋HOLA Harbor House 伊力诺依 多样屋Tayohya 乐巢Lovhome 简爱家居 居然之家 罗曼蒂克家居
香港海德集团常州项目 前期研究成果汇报
上海圣博华康创意规划咨询有限公司
第一部分 泛家居产业发展研究
目录
1
家饰行业实地调研
2
家饰行业案头研究
3
泛家居产业研究
4
常州家居市场调研
5
对项目的初步思考
20131208_罗湖旧改项目大盘点教程
银湖旧改
华润银湖旧改一期——生态豪宅，一期推出8万平，预计 2014年下半年入市
项目规划：以高层住宅为主，同时具备商业、学校、体育等完善的配套设施，成 为继幸福里之后又一个顶级标杆住宅。
区位：位于深圳银湖片区，北 环大道北侧，毗邻银湖风景区 定位：城市中心 生态豪宅 建筑面积： 8万平方米
商业面积：0.8万㎡
书城路 万 象 街 宝 安 南 路
嘉宾路
8
3、银湖片区
最纯粹、最静谧的富人区，富豪聚居，传承绝佳山水资源条件
第一代别墅区
深圳曾经最昂贵的别墅
豪宅别墅的发源地
最早的富人区
金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄、田园 居、金碧苑、银谷别墅、棕榈泉别墅
9
银湖旧改
华润银湖旧改——生态豪宅，总建面32万。依托城市中 心区位及稀缺的景观资源，以高层住宅为主，商业、小学 及幼儿园、体育设施、社康等配套完善的高尚住宅社区。
3
笋岗－清水河
区域整体定位——特色商业商务区+创意文化交流区+现代 物流综合服务区
通过商业升级发展和业态创新， 成为辐射珠三角地区的特色商业商务区 培育新型创意文化产业发展， 打造区域性的创意文化交流区 促进物流产业的集中升级转型 建设现代物流综合服务区 重塑布吉河两岸景观资源，强化城市休闲体验， 塑造都市景观品质休闲区
可设置在清水河中部 以南。除了作为传统 展览馆外，还举办国 际展览，是该区域的 主要特征，提供独特 美食。
结合现有厂房进行功能 转化改，在保留清水河 历史建筑特色的基础上 植入文化教育功能， 促进片区文化、创意 产业的发展。
清水河特色学院 时尚博物馆 室内专业运动馆 文化娱乐设施
与大型的公共 开发空间与慢行系统 集合设置，进行室内 滑雪、室内滑冰、攀 岩等专业运动项目的 安排。
物流用地分类研究
用地名称
工业用地
物流 用地
仓储用地 对外交通用地 公共设施用地
其他用地
用地代码
Ｍ Ｗ Ｓ Ｃ
主要功能 生产、加工 储存、装卸、搬运 物流运输、车辆停放场所 管理办公、贸易、咨询、市场
图ｌ 成都现代物流发展规划龙泉物流中心
４ 城市用地分类体系以及居住区用地构成分析 用地分类既是土地利用规划控制目标的具体体现，又是
城市建设项目交通影响评价对于控制和改善城市交通， 确保项目正常运作，发挥着积极的重要的作用。实践表明， 城市建设项目交通影响评价是保证建设项目与城市交通协 调发展的重要环节。因而，都需要适宜地进行交通影响评价 分析。但是，鉴于交通影响评价分析需要消耗大量的人力物 力，许多规模小的开发商都未做交通影响评价分析。居住区 的开发强度越大，交通生成的量就越大。因此，建议在小区 建设前期对项目进行交通影响评价分析，对小区的道路交通
（４）包装功能。物流园区的包装作业目的不是要改变商 品的销售包装，而在于通过对销售包装进行组合、拼配、加 固，形成适于物流和配送的组合包装单元。
（５）流通加工功能。主要目的是方便生产或销售，人驻 园区的物流企业常常有固定的制造商或分销商，为制造商或 分销商完成一定的加工作业。
（６）物流信息处理功能。信息技术对物流的支持作用越 来越明显，在各个物流环节的各种物流作业中产生的物流信 息进行实时采集、分析、传递，并向货主提供各种作业明细信 息及咨询信息，这对物流园区现代化建设相当重要。
（２）储存功能。物流同区内的仓储设施，在满足客户储 存商品同时，又要通过仓储环节保证市场分销活动的开展， 同时尽叮能降低库存占压的资金，减少储存成本。因此，园
区的仓储企业需要配备高效率的分拣、传送、储存、拣选设 备，以完成较高水平的储存功能。
深圳笋岗商业市场环境及业态分析
深圳笋岗商业市场环境及业态分析笋岗片区是深圳一个独特的专业市场集聚的地方，汽车销售、工艺品、装饰材料、家具、文化用品、药品、五金工具、仓储业都荟萃在这里，提升了该片区的档次和商业价值，崛起了一个崭新的“宝安北”商圈。
区域中万户商家云集，发挥产业和行业聚集效应，呈现出百舸千帆竞流的恢弘气势。
随着功能的不断转型升级，笋岗片区在建设现代物流园区的同时，发展出特色极为鲜明的商贸产业，成为汽车销售、家具、文化用品、药品等批发零售最集中的地方。
在这一背景下，“商贸物流”的概念应运而生，为笋岗带来了全新的发展思路，使其成为深圳商业一张新的“名片”。
目前，笋岗片区沿着宝安北路、梅园路、桃园路、梨园路分布着众多商家，并且形成了四条有特色的商业街，分别为：宝安北路家居装潢时尚一条街；桃园路汽车、专业销售检修一条街；梅园路文化娱乐、酒店商务一条街、宝岗路饮食、休闲文化一条街。
○笋岗片区家居、装饰建材市场分析随着我国经济的快速发展，建材行业和建材市场有着巨大潜力。
在国际建材市场日益饱和的情况下，世界建材巨头便把目光瞄准了中国。
深圳作为改革开放的前沿阵地，自然成为焦点，而笋岗片区以其独具的铁路运输优势又成为商家必争之地。
早在1998年，笋岗片区还是大仓库，“中百意”曾落户笋岗片区，但因为市场萧条，便不得不以泪洒笋岗而告终。
随后，香江集团不信邪，开设了笋岗片区的第一家家具商场，为了改变人流稀少、经营惨淡的现状，香江集团咬牙拼“广告”，狂轰滥炸“血拼”了一年，终于把人流都“诈”了过来。
人流过来了，香江集团又凭借其过硬的经营把人流“留”了下来。
2000年以后，笋岗人气开始走强。
目前香江、金海马在笋岗已开设“笋岗香江家具城、笋岗香江办公家具批发中心、笋岗金海马家具商场、笋岗香江装饰材料城、笋岗金海马物流配送中心、香江家居博览中心”等几大主题店，形成深圳最大的综合性、专业性的家居大市场，经营面积达20多万平方米。
更是有世界500强、世界建材排名第三的百安居落户笋岗，经营面积有2万多平方米。
物流园区基地的规划与设计
2.1物流园区/基地规划与设计的基本理论 2.2物流园区/基地规划与设计的典型案例 2.3物流园区/基地规划与设计的实际训练 ◎ 习题与思考题
2.1物流园区/基地规划与设计的基本理论
2.1.1物流园区/基地的含义及分类
2.1.1.1物流园区/基地的含义
物流园区的概念到目前为止尚没有一个非常明确的界定。20世纪60年代，物流 园区的概念最早出现在日本，在日本被称为“物流团地”（Distribution Park）。20世 纪90年代以后，物流园区在欧洲发展比较快，以德国最具代表性，在德国被称为“货 运村”（Freight Village）。在国内，有的被称为“物流基地”，如深圳平湖物流基地、 浙江传化物流基地；有的被称为“物流中心”，如大连国际物流中心、深圳华南国际物 流中心；还有的称“物流园区”，如北京通州物流园区、宁波现代商贸物流园区等。其 定义和内涵也是仁者见仁，智者见智。我国学者牛惠恩（2000，2）认为物流园区 是一家或多家物流（配送）中心在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合 服务功能的物流节点。以王之泰为组长的北京市物流系统发展规划研究组的专家们 （2000，8）则认为：“物流基地是集约了多种物流设施、起到综合功能和发挥基础 作用的特大型物流节点，是集约化的、大规模的物流设施集中地和多种物流线路的 交汇地”。俞海宏先生（2001）提出所谓物流基地就是“从事专业物流产业、具有公 共公益特性的相对集中的一个建设物流事业的独立区域”。黄培清教授（2001，11） 则认为：“物流园区也叫做物流中心、物流基地，它具有规模化的运输功能、储存功 能、装卸搬运功能、包装功能、流通加工功能、物流信息处理功能、物流咨询功能 、需求预测功能、物流培训功能、结算功能和其他后勤服务等功能。”范振宇（2000 ，9）在综合各国对物流基地功能的阐述后，提出“物流基地是位于大城市周边、靠 近交通干线的具有一定规模和综合服务功能的特定地区。
商业计划书与可行性报告大全
商业计划书与可行性报告大全××特许经销商资格申请商业计划书(doc36)××脑血管病医院商业计划书(doc38)××科技商业计划书(doc77)××生产手机商业计划书××投资股份公司商业计划书××网讯公司商业计划书修订版××医院商业计划书(doc43)××纸业有限公司-商业计划书附件××制药科技股份有限公司商业计划书(doc40)GSM手机上网项目商业计划书(doc42)IVR项目运营管理商业计划书IVR项目运营管理商业计划书(doc6)Online医疗仪器股份有限公司商业计划书xxx保健食品有限公司商业计划书(doc29)xx保投资股份有限公司商业计划书创业学?商业计划书.doc神州农业商贸物流园区商业计划书.doc珠海宝丽杜邦建材有限公司商业计划书.DOCxx电信网络股份有限公司商业计划书xx计算机信息技术有限公司商业计划书xx日化股份有限公司商业计划书钱康sms商业计划书.txt糖尿病服务公司商业计划书.pdf内蒙古XX企业孵化器有限公司投资计划书(PDF 24).pdf多机控制智能住宅系统——商业计划书.pdf北京某企业管理顾问有限公司商业计划书.pdfI++房地产专业搜索引擎商业计划书.pdf003_儿童购物网商业计划书(pdf13).pdf001_“天眼通”车载移动多媒体监控系统商业计划书(pdf31).pdf 重庆西部国际汽车城项目可行性研究报告(doc 60).doc园林处苗圃项目计划书.doc移动彩信商业计划书（河北移动）.doc一家生物药业企业商业计划书.doc雅戈尔方案.doc香港特区戴德梁行商业计划书-zp_205.doc香港MJ国际融资公司商业计划书模板.doc网站推广方案.doc万脉置业房产中介商业计划书.doc天桥公司投资目标商业计划书写指南.doc笋岗物流园区建设规划的商业计划书.doc圣熙有限责任公司商业计划书（DOC 82页）.doc深圳市中科智担保投资股份有限公司商业计划书.doc深圳某担保集团商业计划书1.doc商贸贸易公司商业计划书.doc陕西永寿制药科技股份有限公司.doc陕西亚联电信网络股份有限公司商业计划书.doc山东联桥商业计划书.doc三星长期培训计划书.doc日化股份有限公司商业计划书.doc汽配件项目商业计划书模板.doc xxx保健食品有限公司商业计划书(doc)xx保投资股份有限公司商业计划书xx电信网络股份有限公司商业计划书xx计算机信息技术有限公司商业计划书北京凯环融资计划书北京蛙视商业计划书北京未来假日花园文案集-达奇广告多个DOC彩信商业计划书迪迪星儿童世界商业计划书(ppt55)丹尼尔•肯尼迪思考工具-最伟大的商业计划书（下）丹尼尔•肯尼迪思考工具-最伟大的商业计划书(上）电池商业计划书××制药科技股份有限公司商业计划书(doc40)××咨询公司商业计划书北京未来假日花园文案集-达奇广告多个DOC电子股份有限公司商业计划书（1个doc-1个ppt）干食品项目商业计划书(doc15)高科技公司商业计划书国际医药博览城项目商业计划书(doc15)华南理工大学科技园入园企业商业计划书模板加拿大某海岸旅游资源的详细可行性分析和商业计划书嘉源镁厂轻烧氧化镁项目商业计划书健康体检管理中心商业计划书江淮瑞风（苏州）特许经销商资格申请商业计划书(doc36)捷诚信息安全商业计划书金融投资担保公司商业计划书(pps31)锦汇花园全程策划书石家庄市网上“跳蚤市场”商业计划书(ppt40).ppt童百慧七艺馆商业计划书(ppt55).PPT_武汉市XX科技开发有限责任公司商业计划书(PPT57).ppt_增资扩股商业计划书草案(ppt38).ppt旧机动车拍卖场商业计划.ppt手机银行商业计划.ppt周杰伦个人演唱会招商书.ppt(软件名称)软件销售平台的商业计划书.doc-餐饮特许连锁股份有限公司商业计划书(doc39).doc108_天津晶岭高科技有限公司商业计划书(doc59).doc2008年某生态型油茶产业化综合开发项目商业计划书.doc收购某生物制品公司商业计划书.doc私募商业计划书.doc笋岗物流园区建设规划的商业计划书.doc万脉置业房产中介商业计划书.doc香港特区戴德梁行商业计划书-zp_205.doc一家IT企业的商业计划书3.doc一家生物药业企业商业计划书2.doc中国财会网商业计划书2.doc珠海宝丽杜邦建材有限公司商业计划书.DOC园林处苗圃项目计划书.doc中拍在线商业计划书.docI++房地产专业搜索引擎商业计划书.pdf物料需求计划(MRP)与制造资源计划(MRP).pdf糖尿病服务公司商业计划书.pdfXX企业管理顾问有限公司商业计划书.pdf深圳市中科智担保投资股份有限公司商业计划书.doc深圳某担保集团商业计划书1.doc圣熙有限责任公司商业计划书（DOC 82页）.doc神州农业商贸物流园区商业计划书.doc川春飞日化股份有限公司商业计划书.docXX室内园林设计有限责任公司商业计划书.docxx创新数字文化发展促进会商业计划书.docXX公司北虫草子实体量产暨通路销售商业计划书.docXX胶囊商业计划书.doc大学旅舍商业计划书.doc贵州制造业信息化项目可行性报告格式.doc高产优质牧草饲料作物引种筛选及奶牛现代化饲养管理技术项目.doc 钢研高纳有限责任公司商业计划书.doc地产产业链电子商务平台商业计划书.doc暸望塔旅游公司创业计划书.doc粮食银行项目计划书.doc乐器培训中心创业计划书.doc领军型海外留学归国人才商业计划书.doc马鞍山新都市广场项目商业计划书.doc某交友网站商业计划书.doc青草传媒商业计划书(doc41)开发自动烹调器项目的商业计划书上岛咖啡商业计划书上海润金软件有限公司项目商业计划书盘锦双龙食品有限公司商业计划书某某县环保铜管及铜制品加工厂项目.doc绿风食品创业计划书.doc年产2万吨生物柴油商业计划书.docE秀服装城商业计划书.doc电力电表设备营销的商业计划书.doc黔韵坊”创业计划书.doc羽毛球俱乐部商业计划书.doc鑫龙商业计划书.doc案例8_啤酒瓶安全防爆瓶盖项目商业计划书.doc物流媒体的商业计划书.doc开“高级礼品店”的商业计划书.doc“天眼通”车载移动多媒体监控系统商业计划书(pdf31).pdf钱康sms商业计划书.txt糖尿病服务公司商业计划书.pdf领军型海外留学归国人才商业计划书.doc旅游项目商业计划书.doc马鞍山新都市广场项目商业计划书.doc乐器培训中心创业计划书.doc汽车主动防碰撞智能安全系统项目.doc山东联桥商业计划书.doc汕头市升保脑血管病医院商业计划书.doc加利福尼亚海洋艺术公司商业计划.exe。
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XX市罗湖区笋岗物流园区建设规划的商业计划书本计划书根据《XX城市总体规划（1996-2010）》关于城市建设用地布局及规划和综合交通规划等章节中有关笋岗物流中心改造发展计划的内容，结合我司向市政府呈报的《关于笋岗仓库区商业化改造的初步方案》而编制，本计划书同时也作为我司制订库区投资项目计划的参考。
★一、笋岗仓库区所处的地理位置、发展历史及现状★二、笋岗仓库区发展物流园区的规划功能定位★三、笋岗物流园区建设具体要求及设想★四、笋岗家居城规划及建设方案★五、笋岗汽车城规划及建设方案★六、笋岗物流园区电子商务平台建设规划★七、笋岗物流园区开发建设及引进项目的合作方式★八、笋岗物流园区未来发展前景一、笋岗仓库区所处的地理位置、发展历史及现状-笋岗仓库区位于XX经济特区罗湖区的中北部，北邻北环快速干道，西向城市主干道红岭路，南靠笋岗路，东与广九铁路XX北站接壤。
库区规划占地面积约100万平方米，自1982年开发建设，至今已建成大型仓库80多栋，总建筑面积90多万平方米，临时堆场约5万平方米；另有保留的约10万平方米待开发空地，区内有总长12.7公里的三条铁路专用线与广九铁路连接。
在八十至九十年代，该片区作为全国最大的多功能现代化商业化仓库区和全国首个出口监管仓库而闻名海内外，年货物吞吐量最高时达400-500万吨，被称为"中国第一仓"，为国家外贸进出口做出过巨大的贡献。
随着XX特区经济的飞速发展，昔日位于城市边缘的笋岗仓库区已成为XX市的城市中心区和未来商业黄金地段，近几年来，区内企业通过自发手段将部分仓库设施改变为各类展销及交易市场用途等，区内现有的城市基础设施无法满足商业化发展的要求。
因此，XX市政府经过多次论证和调研，已决定大规模改造笋岗仓储区的城市基础设施，并将该区域作为城市商业化改造的重点，将其规划为城市消费物流园区。
市政府为此专门成立了笋岗库区改造建设指挥部，同时整个库区的改造规划方案也即将出台。
（一）笋岗建设物流园区的优势虽然笋岗仓库区的建设面临仓库空置率高，以及市场经济驱动其进行产业结构和用地结构调整的局面，但是经过十多年的发展和建设，笋-岗仓库区具备了由传统的仓储业向综合物流业转型，进行物流园区建设的许多优势条件。
1、现有的仓储设施是在笋岗仓库区考虑发展物流园区最主要的理由。
目前，笋岗仓库区拥有约67万平方米仓储用地建有大量的多层仓库，并且在仓储区内建设有大量集中布局的仓库和铁路运输专用线，这些都是建设物流园区的客观优势所在。
并且，从合理利用笋岗仓库区现有基础设施的角度出发，如果另辟新的物流园区，置现有的笋岗于不顾，或任由它去改造成其它用途，这对于整个城市而言有很不经济的一面。
2、笋岗仓库区临近城市中心区的区位条件符合发展以消费物流为主的物流园区的要求。
XX近二十年的发展使罗湖已经成为人口密集、商业网点遍布的市区。
从现代物流的观念出发，这就形成对消费物流的一种潜在的市场需求。
从区位条件分析，这一物流园区只能布局在特区北部、进出交通都很便捷的地段。
相比之下，笋岗仓库区的区位条件就具有极大的优势。
3、笋岗仓库区具有发展物流园区的宏观交通区位优势。
笋岗仓库区靠近城市中心区，北、西、南三面分别紧临城市主干道北环路、红岭路和笋岗路。
北环路是XX重要的以货运交通量为主的城市干道。
并且，依托设在笋岗仓库区内的XX北站，笋岗仓库区内部设有铁路运输专用线直达仓库。
从大的交通区位条件上看，笋岗的对外货运交通联系都非常便捷。
4、由于将笋岗物流园区定位为城市消费物流，因此，物流园区的建设规模是由所服务的城市空间X围和消费物流的市场需求等因素共-同决定的。
并且，目前笋岗仓库区的产业结构由单一的仓储业和运输业向综合的商贸、物流仓储和运输业发展迫在眉睫，因此，在物流园区的规划中，必须对整个笋岗仓库区进行统筹考虑，在实际的改造过程中，采取一次规划、分期实施的方式。
总之，从现有的对外交通条件、仓储设施条件和仓储业运作十多年等因素而言，笋岗仓库区具备了许多进行物流园区建设的优势条件。
（二）笋岗物流园区的规划功能定位基于笋岗仓库区的区位特点和开发条件，可以将笋岗物流园区的主要功能确定为城市消费物流基地。
XX市的消费物流主要是从国际及区域物流和不同运输方式物流中转化而来的，其中包括从区外经铁路运进的货物。
结合笋岗物流园区处于城市中心区边缘的实际情况，其直接服务的X围必须考虑城市道路的现实情况。
三、笋岗库区商业化改造及物流园区建设具体要求及设想在《XX市国民经济和社会发展"九五"计划》、《XX市城市总体规划1996-2010》、《XX市现代物流发展对策研究》以及《关于加快我市重点批发市场发展的若干意见》（送审稿）中，均对在笋岗库区商业化改造及建设物流园区提出了具体要求和设想，并明确指出笋岗物流园区建设应遵循的十二字方针，?quot;统筹规划、准确定位、明确重点"。
-统筹规划。
笋岗物流园区规划要与XX市和罗湖区的总体规划相结合，高起点、高水平、科学地进行规划。
区内发展的各类专业市场宜精不宜多，并加大智能化市场的建设力度，建立网上交易系统。
准确定位。
笋岗物流园区应定位为区域性展示交易配送中心，园区的规划建设以"立足XX、依托周边、连接两头、扩大辐射"为原则。
要立足XX的商业环境和产业优势；依托周边城市的产业优势和盐田、平湖等周边仓库区；连接国内和国际、内地和XX两个市场；在满足本地需要的同时，以质量、声誉、档次和服务向周边地区辐射，吸引异地商家。
明确重点。
物流园区内市场的建设要在"质"上做文章，做到"人无我有，人有我精"。
首先，家居市场可作为重点市场来发展，目前区内已有家具、装修、装饰材料市场，但还缺乏家用电器市场；其次，对汽车展销及技术维护中心和配件市场的建设应加强调研，主要定位于名车和中高档家用轿车上；第三，结合XX目前中药港的发展情况，研究我市发展与之配套的中药材市场的潜力;第四，其它市场要有限制地慎重发展。
根据XX市政府对笋岗物流园区建设市场定位的十二字方针，我司将以"立足现有、示X引路、分步改造"为原则，提出分二个阶段对笋岗物流园区进行改造和建设的设想：第一阶段：即近期发展阶段，主要是结合政府商业发展规划，利用笋岗库区五区现有空地约10万平方米，建设高标准大型家居超市，同时，对目前已形成的、初具规模的建筑装修装饰材料、汽车展示及技-术维护中心、医药配送中心等专业市场进行调整、改造、引导和扩充。
用尽可能短的时间，较少的投资，尽快在笋岗库区形成具有较强辐射力的几大专业批发市场：1、集建材、高档装饰材料、家私、灯饰、家用电器、日常消费品等为一体的大型家居超市及建筑装饰材料专业市场我司及其母公司深业集团计划将我司所属的宝安北路以西的七区14万平方米建筑面积和五区10万平方米土地用于发展XX市大型家居用品及建筑装饰材料专业市场，其中在五区兴建5万平方米营业面积的大型家居超市一期工程作为该专业市场的核心。
该专业市场将以进口高档材料为主，国产名牌为辅，采用国际先进的超市管理模式，集中采购、厂家供货、统一管理、统一结算、配送批发为主，零售为辅。
使之成为华南以至全国规模较大、档次较高、品种较全、辐射力强、管理先进、设施完备的超大型家居及装饰材料专业市场。
2、大型名牌汽车展销检测中心及汽车零配件交易市场该市场规划在红岭北路以东，桃园路两侧，以目前在该区已初具规模的大昌汽修、物资工贸汽车检测中心及汽车展销市场等为基础，改造现有仓库(占地约4万平方米,现有建筑面积约8.5万平方米)，利用现有818#空地约1.6万平方米，建设营业面积约5万平方米的室内名车交易广场，拟与国内外有实力的汽车生产厂商合作，将经营X围扩展到各类进口、国产汽车展销、零配件供应、汽车检测等为一体的多功-能汽车展销检测及汽配交易市场，扩建后市场占地15.4万平方米，建筑面积达20万平方米以上。
第二阶段，用3-5年左右时间建设为大型物流园区配套的电子商务交易平台及其它配套设施。
我司设想通过首先在五区建设大型家居超市项目，以及在桃园路以北新建名车广场项目,以这两个项目的成功运作带动笋岗库区的改造转型,在市政府对库区基础设施(包括道路、通信等)进行大规模改造的同时，投资建设基于上述专业市场的专业化物流网络交易平台，并设立社会化专业化物流配送中心，使电子商务与物流配送通过专业化物流网络交易平台实现有机的结合，与此同时，以分步改造的方式建设一批为物流园区服务的配套设施，逐步将笋岗库区改造建设成为名副其实的智能化物流园区。
四、笋岗家居城规划及建设方案这里所指的"笋岗家居城"包括宝安北路以东五区"笋岗物流中心近期启动区"即"家居超市"项目及宝安北路以西七区现有14万平方米物业的商业化改造项目两部分，其中，"笋岗物流中心近期启动区"即"家居超市"项目占地面积为6.7万平方米，建筑面积7.4万平方米，家居超市营业面积约5万平方米，建筑物层数为2-3层，建筑容积率为1.1，广场面积7800多平方米，公园绿地7200平方米。
宝安北路以西七区现有14万平方米物业的商业化改造项目目前正在进行之中，已入住其中的装饰市场有香江家具城（建筑面积2.2万平方米）、香江装饰材料城（建筑面积1.5万平方米）、金海马电器城（建筑面积8000-平方米）、新光源灯饰及金宝来名家私（建筑面积5000平方米）等，该区域现已成为XX市内颇具影响力的家居装饰材料专业市场。
我们计划在未来1-2年内除继续引进有实力的国内外家居经销商和代理商外，同时对837、839、841、843及12#库进行改造，提高物业档次和土地利用率，加快智能化市场的建设步伐，使五区的建设和七区的改造同步进行，改造建设完成后，该区域形成总营业面积20万平方米以上的集家居、装饰材料、家用电器、日用消费品等的展销、批发、配送为一体的大型智能化专业市场。
五、笋岗汽车城规划及建设方案该市场规划在红岭北桃园路南北两侧，也分为新建和改造两项内容，其中新建项目包括在原818#仓空地和822仓所在位置共约1.4万平方米用地建设6-9层名车广场及汽车零配件配送中心,该项目建成后的建筑面积约5万平方米,目前正在进行项目的调研和可行性分析阶段;改造项目包括对桃园路以北的仓库进行改造和在桃园路以南汽车维修及检测中心的扩建改造等,改造和建设完成后,该区域将形成建筑面积20万平方米以上的集室内汽车展示交易、网上交易、汽车检测、汽车租赁、汽车零配件配送等为一体的大型汽车城，随着该项目的建成，目前的临时性露天汽车交易将成为历史。