(税务规划)年度总局答疑汇编土地增值税篇
财税实务：土地增值税最全解答】全国各地土地增值税清算实务问题解读汇编
财税实务：土地增值税最全解答】全国各地土地增值税清算实务问题解读汇编某房地产企业会计问：前些年公司取得的一块地没有开发就转让了，过户时缴纳了营业税、城建税、教育费附加和预缴的土地增值税。
近日稽查人员要求对转让地块进行土地增值税清算，可公司从未接到地税部门的清算通知，而开发的楼盘都是接到清算通知后才按要求清算的，公司是否应进行土地增值税清算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条的规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
符合该规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
因此，贵公司应在达到清算条件之日起90日内完成清算工作并到税务机关申报纳税。
（南京地税）2什么情况下要按房地产评估价计征土地增值税税人在什么情况下，按照房地产评估价格计算征收土地增值税?答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的； (二)提供扣除项目金额不实的； (三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
”二、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行（北京地税）3房地产企业向非金融企业借款交土地出让金，执行利率是经政府批准财务公司的利率，支付的借款利息如何扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
2024年土地增值税清算常见问题解答
2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。
2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。
土地增值税政策解读及热点问题解答-财税法规解读获奖文档
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一、清算单位确认问题
1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？
答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。
2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？
答：根据《细则》第八条、财税字[1995]48号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条第一项的免税规定。
涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。
二、扣除项目确认方面
1、问：代收费用具体指什么？如何计征土地增值税？
答：财税字[1995]48号第六条规定，代收费用，指的是县级以及县级以上人民政府明文规定要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。
如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收。
房产税土地税增值税契税土地增值税答疑
房产税、土地税、契税、土地增值税、增值税问题答疑1、售楼赠送物业管理服务费，取得的物业管理服务费发票的进项税是否需要做转出？答：目前税收政策中对售楼赠送物业管理服务费无明确的规定，但是根据主要观点认为，售楼赠送物业管理服务不视作无偿赠送，无须视同销售处理，其对应的进项税如果不属于政策规定不得从销项税中抵扣的情形，无须做进项税转出处理。
（财税[2016]36号）第二十七条规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。
其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
2、纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权缴纳增值税，是否可以扣除取得时缴纳的税费？答：根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定：“三、其他政策（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
土地增值税业务问题解答
土地增值税业务问题解答（仅供参考）（一）房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？根据国税函发〔1995〕110号）第四条、国税函【2007】645号）、《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（2014年6月27日）规定，企业只要发生处置国有土地上的房地产的行为，并且从中取得了相应利益，不管处置前是否取得了该土地的使用权，也不管处置过程中，是否给客户办理相应的房屋产权和土地使用权，一律视为房地产转让行为发生，应按照规定征收土地增值税。
参考资料：1、《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第四条2、《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函【2007】645号）（二）房屋从土地当中分离出来单独转让，是否征收土地增值税？地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。
确认是否应征收土地增值税，首先应确认分割转让是否成立，国有土地使用权是否发生转移。
如果国有土地使用权发生转移并且产生了增值，就应该征收土地增值税。
参考资料：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号）（三）在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？1、国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”、“销售达到85%”，按照《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（2014年6月27日）执行。
土增税问题解答
海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知琼地税函〔2015〕917号各市、县、区地方税务局，各直属稽查局，省局各部门：为规范土地增值税清算审核，省局根据现有税收政策规定，在搜集整理近年来各地遇到的各类土地增值税政策问题的基础上，印发土地增值税清算有关业务问答，请遵照执行。
海南省地方税务局2015年10月14日土地增值税清算有关业务问答一、如何认定房地产转让价格明显偏低？纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，主管税务机关应根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第四十九号）及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财税字〔1995〕6号）的规定核定其房地产转让价格。
符合下列条件之一的房地产转让价格明显偏低，视为有正当理由：（一）人民法院判定或裁定的转让价格；（二）以公开拍卖方式转让房地产的价格；（三）政府有关部门确定的转让价格；（四）经主管税务机关认定的其他合理情形。
二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入和成本如何确认？（一）收入确认的问题1.房地产开发企业与购房人通过签订销售合同出售或者附赠等方式约定，将车位、车库的权属转移给购房人的，取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入。
2.对售房附赠车库、车位的，若合同中未分别计算房屋和车库、车位的销售价格，不再单独将车库、车位分割出来单独计价；若合同中分别计算房屋和车库、车位的销售价格，则车库、车位的价格作为非普通住宅收入。
（二）成本确认的问题无论车库、车位是否拥有产权证，只要签订了销售合同或协议并取得了收入，则销售收入一并计入土地增值税的计税收入，车库的面积计入可售建筑面积，车库、车位相应的开发成本准予扣除。
三、土地招投标佣金、房屋测绘费、招标代理服务费在土地增值税清算时应列房地产开发成本还是房地产开发费用？"招拍挂"是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的"招拍挂"佣金可视为"按国家统一规定交纳的有关费用"，作为"取得土地使用权所支付的金额"在土地增值税清算时据实扣除。
土地增值税热点问题解答
土地增值税热点问题解答一、土地增值税有哪些税收优惠政策？（一）按照土地增值税条例及实施细则，土地增值税的减免税的规定主要有：1.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的。
符合这一免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
根据•财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知‣（财税[2006]21号）第四条规定，•中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则‣第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
•转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知‣（辽财预[2006]290号）第七条规定，政府或政府有关主管部门确定的搬迁，是指按照有权制定城市规划的人民政府审批通过的城市规划确定的搬迁。
3.纳税人建造普通标准住宅（指按照当地一般民用住宅标准建造的居住用住宅）出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
普通标准住宅和其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
2005年6月沈阳市地税局、房产局等六部门联合转发了•辽宁省地方税务局辽宁省财政厅辽宁省建设厅关于印发†辽宁省房地产税收管理若干问题的规定‡的通知‣（沈地税发[2005]81号），明确了沈阳市享受优惠政策普通住宅的具体标准：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在144平方米以下；（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
土地增值税问答
有关的税金（营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加）；⑤财政部规定的其他扣除项目。
旧房及建筑物（指已使用的房屋及建筑物）：①能提供由政府批准设立的房地产评估机构评定旧房及建筑物的重置成本乘以成新度折扣率后的价格的，按评估价格计算，但评估价格须经当地税务机关确认；不能提供评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算；②转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税），及能提供购置房产时缴纳契税完税凭证的契税税额；③其他允许扣除金额。
5、如何计算土地增值税？计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额=增值额×30% ；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的：土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%。
（公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数）6、土地增值税有哪些优惠政策？（1）纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税；超过20%的，就全部增值额计算征收土地增值税。
（2）因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或由纳税人自行转让房地产的，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
国家税务总局 关于修订土地增值税纳税申报表的通知 税总函〔2016〕309号
国家税务总局
关于修订土地增值税纳税申报表的通知
税总函〔2016〕309号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
为加强土地增值税规范化管理，税务总局决定修订土地增值税纳税申报表。
现将修订的主要内容通知如下：
一、增加《土地增值税项目登记表》
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》（国税发〔1995〕090号）规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。
二、土地增值税纳税申报表单修订内容
（一）根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，在《土地增值税纳税申报表（二）》和《土地增值税纳税申报表（五）》中增加“代收费用”栏次。
（二）根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的
通知》（国税发〔2009〕91号）规定，调整收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》中增加“视同销售收入”数据列，在《土地增值税纳税申报表（二）》、《土地增值税纳税申报表（四）》、《土地增值税纳税申报表（五）》和《土地增值税纳税申报表（六）》中调整转让收入栏次，增加“视同销售收入”指标。
现将修订后的《土地增值税纳税申报表》（见附件）印发给你单位，请认真做好落实工作。
各表单执行情况请及时反馈税务总局（财产和行为税司）。
附件：土地增值税纳税申报表（修订版）
国家税务总局
2016年7月7日。
财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知-财税字【1995】第048号
一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
七、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题
根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
税务-XXXX年度总局答疑汇编土地增值税篇 精品
20XX年度总局答疑汇编--土地增值税篇1、国有划拨地对外有偿转让时是否先交纳土地出让金？问题内容：国有划拨地对外有偿转让时是否应该先交纳土地出让金？另外，计算土地增值税时是否可以将交纳的土地出让金在取得的收入中扣除来计算增值额？回复意见：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。
因此，转让国有划拨用地补缴的土地出让金属于取得土地使用权所支付的金额，计算土地增值税时允许扣除。
国家税务总局 20XX/01/06注意：根据《城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
2、投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？问题内容：《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号文件第一条：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税” 请问：上述对投资、联营企业将上述接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？是投资者还是接受投资的企业？回复意见：根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条规定，再转让时土地增值税纳税人为投资联营企业，而投资、联营企业应是接受投资企业，而且相应不动产投入时，所有权已归属于接受投资企业，再转让的主体只能是接受投资企业而不是投资者。
土地增值税清算涉税政策解答50问
土地增值税清算涉税政策解答50问一、土地增值税清算前期业务涉税政策问题1 土地增值税的清算在什么时点办理？答：《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
”根据上述政策规定，土地增值税的清算原则上应在项目全部竣工、办理结算后再进行。
问题2 应进行土地增值税清算的要具备哪些条件？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第（一）项及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第九条的规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
根据上述政策规定，凡是完成项目全部转让行为的，即符合文件规定的三种情形之一的，均应进行土地增值税的清算，即企业要根据政策申请土地增值税清算。
在实务中，各地对应进行清算的“竣工”条件等进行了一定的细化规范。
举例如下：1.北京市规定。
根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京市地方税务局公告2016年第7号）第十四条的规定，竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：（1）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（2）房地产开发项目已开始投入使用。
开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。
（3）房地产开发项目已取得了初始产权证明。
2.天津市规定。
《天津市土地增值税清算管理办法》（天津市地方税务局公告2016年第24号文件发布）第九条规定，“全部竣工”和“已竣工验收”是指除土地开发外，房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。
近期各省税局土增值税答疑30问
近期各省税局土增值税答疑30问日期：2019.9.141、土地增值税日期：2019-09-11来源：厦门市税务局问：您好~根据现行土地增值税规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转应征收土地增值税。
那么，这种划转情况下，土地增值税申报表（非从事房地产开发的纳税人适用）上“转让房地产收入总额”如何填写？能否按划转资产原账面净值填写？谢谢答复！答：按市场公允价值计入收入。
2、工贸公司出售自己开发的在建房地产项目，土地增值税是否可以享受加计扣除日期：2019-09-10来源：山东省税务局问：你好，我们是一家工贸公司，我们依工贸公司的名义取得了住宅项目开发的审批手续，项目登记单、建设项目用地规划许可证、建设项目工程规划许可证、建设项目施工许可证等。
现在项目已经达到备案投资额的25%，我们把在建项目整体转让，在转让环节我们的土地增值税是否可以享受加计扣除的优惠政策？答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2023-10-9(二)土地增值税清算最新疑难问题处理
代建方以自 己名义进行
项目立项
在取得国有土地使用权和履行 报批报建手续后，由施工企业 建设不动产，在项目完工后移 交委托方的
实质属于代建方自行开发 并转让房地产项目，应按
规定征收土地增值税
代
建 房 屋
由委 托方 立项
委托方拥有土地使用权、 房屋权属归委托方、签订 委托代建合同，代建方按 照约定收取代建服务费
（三）未办理土地使用权证转让土地征税问题
国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 国税函〔2007〕645号
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论 其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登 记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证 据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对 方当事人应当依照税法规定缴纳土地增值税和契税等相关税收。 因此，未办理土地使用权证转让土地应按照上述规定缴纳土地增值税。
土地增值税清算最新疑难问题处理
2023年10月9日
目录
CONTENTS
一
征税范围、清算单位与条件
二 清算收入确认疑难问题与案例
三
扣除项目确认疑难问题与案例
四 “明股实地”土增税风险防范
Page 2
第一部分 征税范围、清算单位与清算条件
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一、土地增值税的征税范围
征税范围与纳税人的界定
土地增值税法（征求意见稿）
（六）转让土地同时转让地上花草树木是否征税问题
《土地增值税暂行条例》 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 为土地增值税的纳税义务人，应当依照该条例缴纳土地增值税。 “花草树木”属于土地附着物。因此，转让国有土地使用权同时转让地上花草树 木并取得收入的行为属于土地增值税征税范围。 单纯转让花草树木而未同时转让所占用国有土地使用权的行为不属于土地增值税 征税范围。
关于土地增值税的解答(doc 17页)
关于土地增值税的解答(doc 17页)段光勋为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，国家税务总局自2006年以来，发布了一系列关于土地增值税管理的相关政策规定，主要文件有：1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文），对土地增值税相关的预征和清算以及以房地产进行投资或联营的征免税等问题，进行了明确，并规定从2006年3月2日开始执行。
6、2009年5月20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），并规定从2009年6月1日开始实施。
该文件是对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件。
特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。
从上述6个关于土地增值税管理的文件可以看出，近4年来国家税务总局对土地增值税的征管，一刻也没有松懈，而且是有趋严、趋紧的感觉。
特别是在全球金融危机进一步加剧、中国房地产市场很不景气的今天，不断出台清算准则、管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值税的稽查力度，不能不说对房地产企业而言是雪上加霜。
因此，作为房地产开发企业的财务人员，对国家税务总局刚刚发布且从2009年6月1日开始实施的《土地增值税清算管理规程》（以下简称“管理规程”），必须进行认真学习、深刻领会，否则存在较大的涉税风险。
笔者将新出台的《管理规程》与2006年的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）（简称“187号文”）进行了比较，发现土地增值税清算政策有以下10个方面的变化：（一）总体框架清晰明了1、《清算规程》分六章，共38条，新增“前期管理”、“清算审核”等内容。
而187号文仅就八个方面的问题进行规范，没有章节之分。
2、《清算规程》第二条，明确规定了它的适用范围是：用于税务机关对于土地增值税清算管理。
而不同于《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）是适用于土地增值税的清算鉴证机构――税务师事务所。
各地税务局关于土地增值税的问答汇总！
各地税务局关于土地增值税的问答汇总！转让土地使用权，土地增值税能否核定征收？答复内容：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：七、土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
答复机构：河北省税务局答复时间：2021-04-12#02司法拍卖中“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”是否包括企业所得税、土地增值税？司法拍卖的税款时间为法院出具的成交确认书的时间还是房产证办理时间？答复内容：税务机关根据税法规定确定纳税义务人，但不干预买卖双方对交易税费实际承担人的相关约定，实质上属于成交价格是否含交易环节相关税费的民事约定。
答复机构：福建省税务局答复时间：2021-04-12#03购入毛坯房，未另外支付土地价款，甲公司支付的购房价款4亿元不包括土地价款，全部是房屋及建筑物的价款吗？“取得土地使用权所支付的价款”是0元吗？答复内容：根据您的叙述，贵公司应按房屋及建筑物的评估价格和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
购入毛坯房时未另外支付地价款，转让时不另行计算扣除。
答复机构：福建省税务局答复时间：2021-04-09#04我单位取得一个用地规划许可证，一个工程规划许可证，多个工程施工证，请问在土地增值税清算时，如何确定清算项目，能按照整个房地产为单位清算吗？答复内容：一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
地方税业务问答第六期（土地增值税专期）
地方税业务问答第六期（土地增值税专期）地方税业务问答第六期房地产开发企业土地增值税清算政策解读（宣城市地方税务局劳务和财产行为税科）土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
现行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》是国务院于1993年12月13日颁布的。
该条例自1994年1月1日起施行。
2006年12月28日，国家税务总局为扭转长期以来各地对土地增值税只预征不清算的状况，印发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号文件），要求从2007年2月开始对土地增值税进行清算。
意味着国家将扭转对房地产开发企业土地增值税实行多年的以“预征制”为主转向先预征后清算且以“清算”为主的阶段。
一、土地增值税清算的基本规定（一）、清算前管理一是实施项目管理。
主管税务机关将从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
二是关注会计核算。
纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，税务机关将督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
三是实施专用票据。
纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
也就是说，税务机关可以根据不同的开发项目，实行专用预售票据和专用销售票据。
（二）、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。
以什么为清算单位是涉及税收负担大小的关键。
如果将增值额较大的清算单位和较小的合并清算，则可以降低税负；如果分开清算，则增值额较大的开发项目纳税多，总的纳税负担会增加。
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2011年度总局答疑汇编--土地增值税篇1、国有划拨地对外有偿转让时是否先交纳土地出让金？问题内容：国有划拨地对外有偿转让时是否应该先交纳土地出让金？另外，计算土地增值税时是否能够将交纳的土地出让金于取得的收入中扣除来计算增值额？回复意见：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目：（壹）取得土地使用权所支付的金额；根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（壹）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统壹法规缴纳的有关费用。
因此，转让国有划拨用地补缴的土地出让金属于取得土地使用权所支付的金额，计算土地增值税时允许扣除。
国家税务总局2011/01/06 注意：根据《城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，且依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
2、投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？问题内容：《关于土地增值税壹些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号文件第壹条：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的壹方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”请问：上述对投资、联营企业将上述接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？是投资者仍是接受投资的企业？回复意见：根据《关于土地增值税壹些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第壹条规定，再转让时土地增值税纳税人为投资联营企业，而投资、联营企业应是接受投资企业，而且相应不动产投入时，所有权已归属于接受投资企业，再转让的主体只能是接受投资企业而不是投资者。
国家税务总局2011/01/133、参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目呢？问题内容：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）有各类附表作为附件。
有部分地方税务局的工作人员解释说，于进行土地增值税清算时，能否作为扣除项目，应之上述附表中列举的项目为准。
那么，于参加土地竞拍时支付的佣金以及工程工程部门发生的差旅费又是否能够作为土地增值税的扣除项目呢？回复意见：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条壹款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统壹规定交纳的有关费用。
”佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但能够计入管理费用计算比例扣除。
第二款规定：“开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
”因此工程部门发生的办公费-差旅费能够作为土地增值税的扣除项目。
国家税务总局2011/01/194、受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目？问题内容：供销社转让壹房地产，由受让人缴纳土地出让金，但于办理税收手续时，地税部门说因主休不同，受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人土地增值税的抵扣项目，为此转让人要缴纳高额的土地增值税。
按法律规定，土地要先办理出让才能转让，《城市房地产管理法》为方便起见，第40条又规定由受让人办理出让手续，缴纳土地出让金。
如果受让人缴纳土地出让金后又不能作为转让人土地增值税的抵扣项目，使转让人缴纳的土地增值税超常负担。
那么，于同壹次房地产转让行为中，受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目？回复意见：根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）且取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
”根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为：(壹)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统壹规定交纳的有关费用.。
因此，受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人的扣除项目。
国家税务总局2011/01/21 5、转让土地的土地增值税如何计算？问题内容：我公司向另壹房地产公司购买了壹块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，且对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整，且委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等，已支付的部份设计费计入了开发成本，同时因项目进行招商发生了部份费用直接计入了管理费用。
后因其他原因，我公司将尚未开工的该地块进行了转让，请问：该转让行为的土地增值税是否能够按开发成本的20%加计扣除，期间费用及利息可否按比例扣除？若认定为直接转让土地，根据关联规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费。
那么我公司已发生的开发成本（规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出）及关联费用如何扣除？回复意见：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）文件第六条二款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及于转让环节缴纳的税金。
这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
”因此你公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本能够加计20%扣除，但期间费用及利息不得扣除。
如你公司实质上属于未进行开发即转让的，则根据第六条壹款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及于转让环节缴纳的税金。
这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
”则相应的关联费用于计算土地增值额时不得作为扣除项目。
国家税务总局2011/01/31 6、装饰成本可否加计扣除？问题内容：现有壹家房地产公司开发沿街俩层商铺14000㎡，每㎡销售价格6000元，现为提高沿街商铺商业价值，房地产公司于购房客户达成协议，由房地产公司代为沿街商铺统壹装饰，收取购房户装饰款5000万元，实际发生装饰成本4300万元，收入5000万元应计缴土地增值税，请问，装饰成本4300万元可否享受土地增值税加计扣除？回复意见：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
因此，房地产公司销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均要缴纳土地增值税。
装饰成本属于开发成本壹部分，能够按规定加计扣除。
国家税务总局2011/02/11 7、房地产企业用开发产品抵债如何确认收入？问：房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务后，清算土地增值税时应如何确认收入？答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第壹项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业于同壹地区、同壹年度销售的同类房地产的平均价格确定。
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
国家税务总局纳税服务司2011年02月21日8、个人销售住宅是否征免土地增值税？问题内容：1、财税[2008]137号文件“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
”规定是否仅适用于普通住房？2、对住宅类型的判定标准应如何确定？是否以产权主管部门登记为准。
如果产权部门将营业用房和住房壹起登记为住宅，且销售的，是否征收土地增值税？回复意见：根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第三条规定：“对个人销售住房暂免征收土地增值税。
”这里包括非普通住宅。
个人销售的房屋类型如何判断，应主要依据房屋所有权证书所载明的登记类型确定。
对于营业用房登记为住宅类型的，应据实判断，不能适用上述免税规定。
国家税务总局2011/03/02 9、股东投入的土地于计算土地增值税时如何扣除？问题内容：我公司是壹家国有房地产开发企业，股东将壹块部分开发的土地投资给我公司作为实收资本增加。
该地块取得时缴纳的出让金等为1亿元，投资进我公司时按评估值作家5亿元，增值部分当时已按规定缴纳土地增值税。
我公司将该开发后进行了销售。
请问我公司于计算缴纳土地增值税时，该土地是否可按5亿元作为土地成本计算扣除额？回复意见：根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件第五条规定：“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税壹些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第壹条暂免征收土地增值税的规定。
”股东已就投资宗地申报缴纳土地增值税，你公司应按评估值5亿元作为取得土地使用权的成本，于计算土地增值税时作为扣除项目处理。
国家税务总局2011/03/21 10、房地产企业以土地投资如何纳税？问题内容：某房地产开发企业名下有壹宗土地，该房地产企业和另壹公司成立项目部，合作开发土地，房地产企业以土地投资，另壹公司以资金投资，成立的项目部以房地产企业资质开发，请问该房地产企业将土地交付项目部时如何纳税？如果纳税，其土地增值税如何计算？回复意见：以房地产企业名义和资质实行项目合作开发，未签订土地使用权转让协议和合同，土地使用权未发生转移，不发生纳税义务。
土地增值税的计算应以房地产企业原土地计税基础确定。
国家税务总局2011/04/01 11、房开企业清算时补缴土地增值税是否加收滞纳金问：房地产开发企业清算时补缴的土地增值税，是否需要加收滞纳金？答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，于主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
国家税务总局纳税服务司2011年06月20日12、个人将土地归仍政府，取得的收入是否缴纳土地增值税？问：个人将土地归仍政府，取得的收入是否缴纳土地增值税？答：根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》规定，土地增值税的征税对象范围包括转让国有土地使用权，个人将土地使用权归仍政府的行为属于转让土地使用权，按照规定应当缴纳土地增值税。