上海新天地、香港太古汇等14个城市综合体案例分析
最新商业综合体案例分析
特色百 货
•4层主力店：嘉禾电影城 、真冰滑冰场
香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅 概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳 七家电影院超过1200个座位
一期的“万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独 立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接。 这种设计方式可以最大限度的给予“万象城”更为独 立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和 设计。
在其他城市，万象城购物中心也都延续这种商业独立布局模式
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业态组合：主力店40%，国际品牌3%，餐饮15%，娱乐20%，精品店22%
2、深圳华润万象城
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概况：
建筑面积：18.8万平米；商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐；开发理念： 全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合；商业形态：4家主力店+店中店
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商业规划设计：
1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其 设计规划的较大自由空间； 2、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现； 3、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间 的租金差距； 4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分 流、人货分流； 5、出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方正实用； 6、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强； 7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光； 8、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；女性洗手间配置高出国家标准的两 倍。
太古里、三里屯、新天地、田子坊等爆款商业街区设计最全解构
太古里、三里屯、新天地、田子坊等爆款商业街区设计最全解构本文结合北京三里屯、上海新天地、上海田子坊、南京1912、成都宽窄巷子、成都太古里等案例对商业街区设计的系统总结，深入浅出，值得借鉴！本文转自：景观派，推荐关注【版权与免责声明】本微信号平台使用的部分文字，图片，数据等素材来自网络。
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曼谷体验式商业创新与场景营造深度游学|知学学院5月26日-6月1日应第一季同学要求，5月再出发进行一次深度考察，让我们带着商业创新体验、传统商业升级、场景主题营造、运营管理提升等问题，与泰国各大商业碰撞出更多的创新与思路。
在曼谷，我们学什么商业空间如何巧妙布局打破传统布局？空间设计与视觉设计的完美体现？四大策略搭建场景如何在购物中心中体现？客户视角应该如何把握？主题性街区如何做到的超强吸客能力？如何成为国际大牌设计师及买手的采风聚集地？系列化产品与系列化展示的组合变化？精选曼谷三大核心商圈探索曼谷商业场景营造与运营7天深度游学，3大商业集团，12个不同类型项目一线专家主题授课+经典项目深度参访同行伙伴互动碰撞互动式深度考察+主题授课创新模式深度解读&场景营造01SIAM PIWAT集团授课大纲1、siam集团商业发展体系2、siam集团旗下不同购物中心的定位、场景要点及运营体系3、iconsiam打造历程与操盘流程项目一 | ICOM SIAM三大企业联合打造的河岸超级商业综合体特邀分享人：ICON SIAM 项目负责人＋运营团队分享案例：泰国三大企业Siam Piwat 、正大集团、MQDC Magnolia Quality Development Corporation 斥巨资540亿泰铢共同打造的豪华河岸超级商业综合体。
占地525,000平方米，包含了两栋购物中心：专门提供奢华品牌与服务的“Iconluxe区”、以零售与娱乐为主的“ICONSIAM区”、1家酒店与1座公寓大厦。
上海新天地案例分析
动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。
专业团队打造
挑选了美国旧房改造专家 本杰明·伍德建筑设计事务所 和具东方文化背景的 新加坡 日建设计事务所 ，并邀著名的 同济大学建筑设计院 为顾问。从保护历史建筑的角度、城 市发展的角度以及建筑功能的角度作多方面考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符 合新世纪消费者的需求。在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代 建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串
开发新天地，主要是为该地区营造一个高 品位的人文环境，再进行房地产开发，以 实现经济效益、社会效益双赢。新天地的 目标是既要体现上海的历时文化风貌，又 要体现上海的时尚新地标及品味，欲成一 扇体现上海昨天、今天和明天的窗口式旅 游景区，成为集餐饮、商业、文化、娱乐 为一体的综合性时尚休闲步行街
翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最大的项目， 基本目标是住宅小区较高的价格销售，实
月对外营业。 上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约
六万平方米，具体位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当 路之间三万平方米的地点上，比邻黃陂南路地铁站和南
现代感新的天新地建以筑中群西融合为璧一、体新，旧创结建合为的上既海具派海传文新统化风为天貌基地，调又，（具将现上商代海业化特功有街能的）设传施统—的石大项库都门目会旧商里概业弄况旅与游充景满
点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映，同为上海的都 市旅游景观。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获“ 2019年中国年度新
【精品】(最新)【从上海新天地等案例探寻商业地产开发】
从上海新天地等案例探寻商业地产开发2004-8-31新天地：商业地产新标杆上海新天地以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成为具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。
在某种意义上，“上海新天地”的运营模式已经成为国内商业地产的标杆。
“上海新天地”是一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
目前，该项目已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，很多人都想将其成功模式进行“移植”。
连国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外soho商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照“上海新天地”的模式规划自己将开发的社区。
发达国家那些“巨无霸”之所以吸引人，得益于它对商品的细分。
“上海新天地”其实就是通过层层定位更加明确了目标消费群体，并通过招商进行了商品的细分，而成为全国时尚消费的“桥头堡”。
“上海新天地”位于卢湾区、紧邻淮海南路，处于“市中心的中心”。
淮海路是上海高档消费的成熟商业区，这样地段决定该项目站在良好的商业高起点。
在这样的一座城市的市中心来做这样的一个项目，如果没人喜欢，没人租，是不正常的。
定位是国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，目标群体是上海的小资、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客，这与上海淮海路的消费群体实况相吻合。
“上海新天地”采取只租不卖，管理者与经营者相分离的经营模式，这样的模式与国际Mall运营模式同步。
现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌，在现有的98家租户中，85％％来自中国内地以外的国家和地区。
该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。
表面上看来，“上海新天地”的投资高达十多亿元，但实际并非如此计算。
上海新天地综合体案例分析
1 项目区位
上海新天地位于市中心 卢湾区淮海中路东段，高 架桥交汇点，原法租界 1914年第三次扩建的旧式 里弄住宅。北至太仓路； 西至马当路；南至自忠路； 东至黄陂南路。
2 项目概况
占地面 积
主要业 态
建筑风 格
周边配 套
52万平米
零售、餐饮及休闲娱乐，业态比例 38%、42%及20%。
新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。
以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000 元/平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/ 平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其 上涨幅度仍超过4倍。
海派，旧上海石库门风格
日本料理、法国餐厅、中餐馆等中 外美食，美容会馆、健身会所等休 闲场所，画廊、花艺等艺术门面
3 上海新天地——总体规划
新天地是太平桥改造规划的 一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿 元，动迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个， 原居住人口7万人
市中最有活力的人群。
统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。
典型案例上海新天地商业街研究分析
2、多元、开放、融合的社会性：旧城复兴是城市土地的集约使用，是城市功能的多元化融合和提升，因此除了城市综合体 商务、商贸、休闲娱乐、居住等功能外需要注重满足“社会人”多元化的需求，包括文化教育、旅游及公共服务配套等。 同时项目应该是开发式、融合性的，使项目成为市民日常休闲、文化、集会以及社交的场所，注重对人性的关怀，并最终 成为汇聚人气的“精神属地”；
五年周边地价翻一 番
8000-10000元/ ㎡
1999年
2004年
40000元/㎡
建设周期内周边房价升值5倍
20000元/㎡ 15000元/㎡
7000元/㎡
未建之前 在建之际 新天地建成 商圈成7熟
【旧城综合改造复兴关键举措】
1、站在城市运营的高度承载城市功能：旧城复兴的本质就是城市功能的不断提升和完善，实现旧城价值的飞跃。而项目作 为城市功能载体必须立足城市未来发展的趋势，站在城市运营的高度确定其功能定位；
4.4万方
68万方
6万方
50万方
10万方
绿化用地
居住
零售、餐 饮、休闲
娱乐
办公、酒 店、零售
办公
以高端居住为其核心功能：项目住宅体量68万方，占总体量的50.7%；
注重区域商务功能的传承和强化：项目写字楼总体量约60万方，占总 体量的44.7%，强化了淮海中路的商务功能，同时降低了项目整体商业体 量，形成了差异化的定位；
城市综合体研究案例2015.01全
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2010年8月目录Contents1国内城市综合体案例►深圳华润中心 ►上海西郊百联 ►上海万达广场2►青衣城 ►朗豪坊香港城市综合体案例►太古广场3日本城市综合体案例►东京中城 ►福冈博多运河城 ►大阪难波城深圳华润中心3深圳华润中心项目位于深圳地王金融圈 集商业、办公、酒店、居住等诸多 功能于一体，深圳规模最大，品质 最高的综合建筑群。
物业形态： 万象城 5A甲级写字楼——华润大厦 君悦酒店 酒店式公寓 室外娱乐休闲广场 总建筑面积：约55万m2 总投资：40亿港币深圳唯一的 SUPER HOPSCA 不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式18.8万平米深圳商业航母 四大领航国际品牌主力店法国（Réel）体验 时尚生活百货公司嘉禾影院华润万佳 City Value奥林匹克标准 真冰溜冰场万象城： 已接待顾客2000多万人次， 商场出租率达97％，一年销售总额达到10亿元。
顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅力 的购物、休闲、娱乐场所之一 华润大厦： 出租率接近100％ 40多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约， 包括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等 世界500强企业。
华润中心一期获得巨大成功！定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室 内购物中心¾深圳万象城购物中心为香港华润集团在内地最大的商业地产项目；定位为“深 圳最大、华南最好、中国最具示范效应 的超大型室内购物中心项目简介•发展商：华润集团 •设计单位：美国RTKL建筑师事物所 •规模：总建筑面积18.8万平方米，营 业面积12万平方米，地下2层、地上5 层、停车位1030个；商铺近300家 •定位：深圳最大、华南最好、中国最 具示范效应的超大型购物及娱乐中心 •开业时间：2004年12月开业万象城项目位置优越，商圈消费力较强，具备项目成功运作 的良好外部条件商圈简介万象城地处深圳金融商贸核心区域， 与深圳市标志性建筑“地王大厦”隔 街相对，毗邻深圳证券交易所、中国 人民银行、深圳发展银行、香格里拉、 彭年希尔顿、丽晶等酒店；•核心商圈 内人流量大，以收入较高的写字楼人 群为主万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮 和娱乐综合需求的时尚购物中心目标消费者 •周边写字楼白领 •中高收入的深圳居民 •外地游客市场定位 •中上档次的现代化购物中心 •协同购物、休闲、餐饮及娱乐要素 •文化要素：自由、时尚、和谐、共享娱乐 目标消费群构成 深圳高收入居民 周边写字楼白领 外地游客 低档 高档万象城购物宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光 效果共同营造出万象城“自由”、“时尚”、“舒适”的购物氛围万象城餐饮及娱乐面积占比较大，使之不仅仅满足人们购物 需求，同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所各商业功能面积比餐饮, 31%,各商业功能商户数量比餐饮,11%购物, 52%购物,80%娱乐, 17%,娱乐, 9%万象城购物类功能以中档为主，餐饮、休闲娱乐业档次较高主力店及次主力店在万象城的租户组合中占居重要地位，其 面积占比为52%主力店、次主力店面积占比主力店主力店、次主力店业态及楼层业态 购物 餐饮 休闲娱乐 休闲娱乐 购物 楼层 B1-3F 5F 3-4F 4F B1 芮欧百货 王子饭店 嘉禾影城其他 48%冰纷万象冰场 Ole'次主力店 13% 主力店39%次主力店 顺电 运动100 生活本色 美乐汇美食广场 NOVO Esprit 万宁 购物 购物 购物 餐饮 购物 购物 购物 4F 4F 4F 5F 1F 1-2F B1F通过不同主题的次主力店租户组合，构成对主力店业态的有 效补充华润中心成功原因分析地理 位置 华润中心选址符合大型Shopping Mall的选址原则，形成了华润— 帝王财富圈，未来可持续发展。
上海新天地案例研究
了文化传播和交流，实现了文化与商业的互促发展。
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新天地作为历史建筑群，具有丰富的文化内涵。在商业开发过程中，需要注重保护历史建筑的原貌和 文化底蕴，同时进行合理的商业布局和开发，实现文化保护与商业开发的良性互动。
可持续发展
总结词
可持续发展是上海新天地长期发展的关键。
详细描述
新天地需要关注环境保护、资源节约和社区发展等方面，实现经济、社会和环境的协调 发展。通过推广绿色旅游、节能减排等措施，促进可持续发展，增强自身的竞争力和吸
改造过程
保护性改造
上海新天地的改造遵循了保护性改造的原则，保留了原有建筑的风貌和结构，同时对内部进行了更新和改造，以满足 现代生活的需求。
商业开发
上海新天地在改造过程中也注重了商业开发，引入了各种餐饮、购物和娱乐等业态，使其成为了一个时尚、高端的商 业区。
文化活动
除了商业开发，上海新天地还举办了各种文化活动，如艺术展览、音乐会和时装秀等，进一步提升了这 片历史街区的文化内涵。
文化创意
新天地注重文化创意，汇聚了众 多艺术、设计、时尚品牌和创意 产业，打造独特的文化氛围。
社交中心
新天地不仅是一个购物场所，更 是一个社交中心，为人们提供交 流、聚会和展示的平台。
品牌组合
01
国际品牌
上海新天地汇聚了众多国际一线 品牌，包括时尚、珠宝、化妆品 等领域的知名品牌。
设计师品牌
02
03
对城市更新的启示
1 2 3
保护历史建筑
上海新天地在更新过程中保留了大量历史建筑， 使得城市的历史和文化得以传承，为其他城市更 新提供了借鉴。
创新商业模式
上海新天地引入了独特的商业模式，将历史建筑 与现代商业活动相结合，为其他城市的更新提供 了新的思路。
上海新天地案例分析报告
新天地北里 新天地南里
项目消费人群
12
鸿禧茶居
13
湖庭
14彩蝶轩15 Nhomakorabea星际餐厅
新天地南里业态品牌1F（2）
文化艺术、服务、时尚服饰
编号
品牌
16 88新天地酒店式服务公寓
17
上海国际访问者中心
18
中央美术学院画廊
19
新天地邮政所
20
雅天妮
21
贝纳通
22
Evisu
23
福林堂·新一代
24
French Connection
新天地南里业态品牌1F（3）
新天地代表性品牌
CJW：Cigga、Jazz、Wine——雪茄、爵士、红酒。晚上九点以后，随着驻
场乐队的到达，气氛开始渐渐沸腾。CJW还会每三个月更换乐队的组合，引进最 新国际著名乐队成员加盟，不同风味的爵士就是这里的特色菜单。
新天地代表性品牌
I.T：I.T集团最早由一间销售外国流行品牌的小店Green Peace发展而
项目业态分布
新天地南里 新天地北里
项目以兴业路为界，分南北两块地块， 分别有不同主题。
新天地北里：以石库门老建筑为特色， 经营酒吧、咖啡店、酒楼、饰品、文化艺 术等业态。
新天地南里：多为现代化建筑，有一 家室内购物商场，经营服饰、商务餐饮、 影院、酒店等业态。
新天地 北里
新天地 南里
新天地北里业态品牌（1）
另外动线的北端出口与北里的南端出 口位置对应，以带动南北两个地块的人流 互动。
中心广场
中心广场
主动线
辅动线
主辅动线示意
主动线 辅动线
主动线 主入口
项目特色及总结
上海新天地商业案例深度分析
上海新天地所处 地段的开发建设
情况及目标2
C 翠湖
天地 高级 住宅 小区
D 企业
天地 甲级 办公 楼区
上海新天地占地3万平方米，上海新天 地氛围南里、北里两大部分。以石库 门建筑为主的北里，集合了来自世界 各地风情餐厅、咖啡厅、酒吧、精品 商店等，展现了新天地的国际元素。 一、以现代化建筑为主的南里，除了 临湖的新天地酒店式服务公寓外，还 有一个总面积达2.5万平方米的购物、 娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年 一族的休闲娱乐场所
1号线、8号线、9号线，区位交通优越
土地面积： 约52 万平方米 总建筑面积：约110万平方米 物业构成： 新天地商业（14.1万平方米）
酒店／服务式公寓（6.1万平方米） 办公楼（39万平方米） 公寓（51.4万平方米） 人工湖绿地 动工日期： 1999年初 开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工 开发商： 瑞安集团
写字楼一期完工，销售率90％以上 2006年 住宅二期完工（翠湖天地御苑：建筑面积约13.6
万平方米，包括17幢小高层住宅和高层住宅大楼， 提供645个单 位，单位面积从93到660平方米，均价60000元/平米 ）
2008年 住宅三期开盘（翠湖天地嘉苑：319套住宅，129-
183平方米的两房两厅，230平方米的三房两厅以及少量324平方 米的四房两厅和90平方米的一房两厅，参考价为7万－7.5万元／ 平方米。 ……
迪奥出品：交流热线QQ：632120509
上海新天地开发商简介
上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由
香港瑞安集团开发的。
瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于一九七一
年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集
团，旗下之房地产发展、建筑及建筑材料业务遍
上海新天地、香港太古汇等14个城市综合体案例分析
上海新天地、香港太古汇等14个城市综合体案例分析城市综合体的案例 1、东京城市副中心――新宿 2、德国柏林市波茨坦广场――索尼中心3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区――金丝雀码头12、法国拉德方斯13、日本横滨港未来21区14、泰国长春广场城市综合体（1/2）所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”城市综合体（2/2）城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。
东京城市副中心―新宿（1/5）东京城市副中心―新宿（2/5）东京城市副中心―新宿（3/5）新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30万人新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人西新宿以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域南新宿新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社? 东新宿相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内东京城市副中心―新宿（4/5）新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使新宿成为最成功的CBD之一新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。
上海新天地案例
塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸 引和培育如设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化 商业，并特别注重其小型化、多样性、高品位和商业性。
⑥ 业态定位与招商 上海新天地招商对象世界各地知名品牌
业态 餐饮 餐饮酒吧/娱乐 购物及文化 服务及其它 合计 数量 31 12 46 14 103 占比 30.1% 11.65% 44.66% 13.59% 100%
现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对 象均是来自世界各地的知名品牌，在现有的103家租户中，85% 来自中国内地以外的国家和地区。
业态 餐饮 餐饮酒吧/娱乐 购物及文化 服务及其它 合计 数量 31 12 46 14 103 占比 30.1% 11.65% 44.66% 13.59% 100%
现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对 象均是来自世界各地的知名品牌，在现有的103家租户中，85% 来自中国内地以外的国家和地区。
② 规模 上海新天地规模并不算大
上海新天地占地面积3万平方米，总建 筑面积6万平方米，从规模来看并不算 大；
目前中国的购物中心开发商偏爱巨型化 开发 ，“3万、5万小弟弟，50万、60 万不稀奇”； 西欧五国在人均国民收入1万美元时， 平均购物中心规模才有3万～4万平方米。 20世纪九十年代初期，美国、日本购物 中心平均面积也只有2万平方米左右。
⑤ 营销 上海新天地活动营销
上海新天地开发进入到第二个阶段，即从1999年9月到2001年12月， 做了大概300个以上大小的活动。
这些活动很有针对性，针对一些文化政治的团体，针对雅皮一族， 针对中产阶层。他们还建起了一些样板房，举办活动吸引不同行业 人士来参与。
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项目选址标准
开发制约因素
项目所在位置为城市核心区，有 人流和消费基础，项目位于城市 中心，是城市经济新增长点
城市必须具备足够的终端消费能力 城市综合体要求有优越的地段、交 通、商圈配套 开发商须具有雄厚的实力和高素质
必须具有交通便捷的区位优势
必须营造齐备的生活系统
对开发商配套资源的要求
玛丽城广场综合体地下广场有4层，最下层为地铁车站， 第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中 心
通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其 它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好 运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体
15
加拿大蒙特利尔玛丽城广场（2/2）
东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下 停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内
新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。新宿西区根据地势将地下和地上高 架步行街有机链接，并设置了两条自动人行步道，行人可方便、迅速地从车站到达东京都政府、各商务办公设施和中 央公园
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城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
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城市综合体（1/2）
所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、 会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能 间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、 高效率、复杂而统一的综合体 城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型 的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、 伦敦、巴黎等 中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易 中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等
住宅单元
车位
底层平面图
26500
980
商业（零售） 办公 住宅 商业（餐饮） 商业（文化娱乐） 停车库入口
整个项目的商业主要集中于底层，为日间 和晚间提供了高水平的活动空间
从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商 业成为整个商业体的主要组成部分，也是 索尼中心概念的关键部分 娱乐占整个项目商业部分的68％，其中未 包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零 售只占32％
功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等，一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套
案例：香港IFC
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香港IFC（1/4）
香港全新豪华购物广场 全港最高建筑物 香港首间四季酒店
全港最高级的商务办公大楼
IFC香港国际金融中心地处香港全新的核心地段，是一项集工作、购物及休闲于一体的超大型综合商业项目。 1990年代，港英政府宣布香港机场核心计划，计划包括兴建机场快线连接香港国际机场与中环，并在港岛中环对面的 维多利亚港进行填海工程，以兴建地铁香港站 香港站上盖则计划兴建多座商业大厦、酒店及商场，即现在的国际金融中心
商业
公众休息区域
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香港IFC（3/4）
功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅
案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC 杭州、沈阳、无锡等 二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右 ，主要根据各城 市目前市场容量和需求所开发，其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商
城市综合体功能框架
城市综合体 城市活动空间
交通枢纽 公共文化设施
建筑生活空间 零售 商务 酒店 居住
城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为 新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以 也被称为“城中之城”
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城市综合体（2/2）
城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞 大建筑或建筑组群。
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东京城市副中心 — 新宿（2/5）
东京都政府（都厅）
新宿摩天大楼区
高岛屋
中央公园
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东京城市副中心 — 新宿（3/5）
新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30 万人 新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此 经过，日客流量超过了300万人 西新宿 以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政 与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处， 除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天 大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域 南新宿 新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地 区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛 屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社 东新宿 相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿 地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中， 闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内 新宿车站 北
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加拿大蒙特利尔玛丽城广场（1/2）
玛丽城广场占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的 主体，也是蒙特利尔的事务活动中心
国际上许多大城市都有地下商城，然而只有蒙特利尔市 的地下商城完全修建在都市中心的地下
玛丽城广场中有一幢平面呈“十”字形、高达183米、 玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高 层建筑 在“十”字形塔楼下面设有一个宽敞的广场-“玛丽城” 广场，西面贴近车行道布置一幢15层的条状办公楼，北 面布置地下商业中心 步行广场地坪铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的 凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取 得联系
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德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（3/4）
索尼中心的零售店主要集中在“广场”，广场致力于引进一些能够强化广场活泼气氛的零售店与餐饮，例如索尼时尚 店拥有高科技的四层营业环境，销售广泛的创新产品，属于购物、生活方式盒娱乐商铺
电影之家和德国麦迪泰克占据了索尼中心的移动大楼
麦迪泰克从重视无线电和电视的研究，而电影之家则提供空间给各式用户，其中拥有德国电影电视学院、马林·迪特 利奇电影博物馆、阿森纳宝库电影院。除电影之家外，整个项目还拥有8厅“电影之星”多厅电影院、“电影之星” 三维IMAX电影院和餐饮 “音乐盒”则让顾客体验各种激昂的音乐主题，它通过尖端技术，未顾客提供多种多样的互动式且可增进知识教益的 活动。例如，顾客站在监视屏前即可指挥“柏林交响乐团”；顾客可看到一个用喷射水柱而不是用弦演奏的竖琴；还 可参观一个摄录室，可以看到虚拟的贝多芬回到了现实生活中 大量的成功的娱乐项目，使得索尼中心成功吸引了众多外地来客
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东京城市副中心 — 新宿（1/5）
新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一， 新宿副都心目前建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建 筑面积为200多万平方米
新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险 业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接 近东京都中心三区 东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚 集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版
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东京城市副中心 — 新宿（4/5）
新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建 设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区 新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力 东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车 场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入， 使新宿成为最成功的CBD之一 新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规 划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理 服务水平
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东京城市副中心 — 新宿（5/5）
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德国柏林市茨坦广场 — 索尼中心（1/4）
索尼中心位于德国柏林市中心的波茨坦广场，是整个 波茨坦广场改造工程的一部分 1989年，柏林墙倒了之后，该地区的重建计划开始启 动，经历了5年的建设，自2000年6月全部对外营业 索尼中心是欧洲内陆城市中最大的改造项目之一，是 混合功能项目。它拥有8栋大楼，提供办公、零售、 娱乐和居住功能空间，总占地面积26444平方米，总 建筑面积约13.25万平方米，完工总开发成本约15亿 马克 在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商 业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影 之家分别占50％、18％和13％，同时，该项目提供了 20％的高档住宅
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香港IFC（2/4）
香港国际金融中心总体项目中，办公物业占了57%，商业物业占比17%，酒店物业占比23%，其中还有3%的公众休息区 域。把多功能融合到一个综合体内，实现1+1>2的放大效应，也更容易成为一个区域的经济和商业的中心，而且具有 庞大的辐射作用 3%
23%
17% 酒店
57%
办公
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德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（2/4）
土地用途 办公（可出租净面积） 商业（可出租总面积） 电影之家 建筑面积（平方米） 68100 25100 17500 索尼中心是一个包括办公、零售、娱乐、 居住等多种功能的综合性项目 整个基地呈标准的直角三角形 从其布局来看，办公楼沿通往老虎公园的 相对安静的城市主干道布置，而商业则分 布于热闹的城市主干道和中心广场内；住 宅设置于较为安静，面向公园的一侧，形 成了在市中心地区闹中取静的效果；停车 库入口分别在两主干道交汇处和住宅入口 处附近，将不同性质的车流有效分离