部分楼层改建酒店可行性报告

商业银行南部支行部分楼层改造

运营酒店项目

可行性报告方案

二0一七年五月

商业银行南部支行部分楼层改造

运营酒店项目可行性报告

（亿丹酒店可行性报告）

一、概述

1、基本情况

建筑主体为十三层框架结构。改造项目为一层和六至十三层。

2、地理环境

该项目位于南部县蜀北街道蜀北大道28号，与县政府、人民广场相邻。据此网点1000米范围内有人民医院、汽车站等人员流动量大的密集场所。2009年以来南部县政府对该路段进行了大规模的综合整治，进一步提升了周边的环境，是集办公、商务、文化的理想经营场所。

二、项目背景及必要性

1、项目所在地社会、经济状况

川东北明珠——南部县，隶属四川省南充市，位于川中盆地北缘、嘉陵江中上游，是川东北地区重要的次级交通枢纽。全县幅员面积2229平方公里，辖71个乡（镇）、2个街道办事处、1个工业集中区。总人口131万人，县城建成区面积30平方公里，常住人口31万，是川东北地区面积、人口第一大县。

南部县历史悠久，人杰地灵。2200余年的建县史，留下

了吴道子手绘观音像、杜甫题咏晓霞观等名家真

迹，涌现了蜀汉史学家谯周、北宋陈氏“一门三状元”等名流巨匠。国家湿地公园、国家准5A级风景区--“中国西部最美丽渔村”升钟湖8万余亩水面，波光粼粼，群岛相邀。得天独厚城市中心600亩“中国桂花第一园”和万亩莲花博览园“中国莲乡”更是心灵度假、体验休闲的首选目的地。

南部县在西部经济百强县中排名前60位，先后被列为国家农村初级电气化县、优质棉基地县、瘦肉型商品猪基地县、全国绿化百佳县、省劳务输出基地县、优质蚕茧基地县。已形成纺织、能源、食品、化工、机械、建材等六个工业支柱产业，60多户规模以上工业企业。

2、项目建设的必要性

随着南部县城镇建设步伐的加快和基础配套设施的不断发展，城镇居民及流动人口特别是外来客商将会不断增加，对配套服务提出了更高的要求。而当地宾馆饭店业存在规模太小、档次不高、接待能力严重不足等诸多问题，至今只有两家三星级以上宾馆，满足不了高端客商的需求，已经不能适应当地经济发展和招商引资的需要，一定程度上也制约了当地旅游业的发展，特别是中高档宾馆建设还是空白，为新建大酒店留下了较大的发展空间。本项目的升级改造建设，正适应了满足南部县发展的需要，规划建设配套服务区，提升住宿服务，为招商引资创造良好的硬件条件。

第三章建设内容与经营内容

1、建设内容与规模

该项目酒店规划用地位于该项目位于南部县蜀北街道蜀北大道28号。地块以平原地为主，坡度和缓。整个地块位于城市中心，周边山明水秀，环境清幽，地理位置得天独厚，是休闲居住的好去处。

2、经营内容

（1）客房服务。为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）

（2）会议、展览与展示服务。为小规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。设计了大、中、小会议中心和展览展示厅。

（3）商业服务。为住店客人及机构提供一体化的商业银行服务。

（4）餐饮服务。为住店和过往客户提供一体化餐饮服务和特色性餐饮服务。

（5）其他服务。

3、酒店的经营理念

经营理念：诚信敬业，宾客至上，团队协作。

第四章改造方案

1、定位为中高档商务酒店。一层是酒店大堂和小型办公区。大堂配置有总台、行李寄存室、公卫等、面积200平

左右；门口配有

30个左右车位的停车场；主要通道为电梯和步行楼梯，配备有消防通道一个。

2、七至十三层为客房。可改造客房约66间。内设电视、空调、光纤接口、淋浴房、开水器或饮水机等。过道为中档地毯。

3、六层配置配有会议室1个，面积80 m左右，可容纳60-80人。聚会餐厅两个，休息室3个，和办公室5个；

4、立面设计。该建筑以高雅、清新的外观特征，形成富于个性的风格，充分反映时代与地方文化特征。在注重功能的同时，创造具有人文气息的典雅而丰富的视觉效果。

5、环保设计。本项目在设计过程中充分考虑环保措施。酒店中心楼属于功能复杂的公共建筑，在运作过程中产生的少量污水，噪声，设计中均采用防尘，防污，防噪等综合预防，治理措施。空调设备利用消声器隔震垫以达到防噪措施，设备机房采用隔音门。厨房产生的污水均经滤油池，再排入市政污水管网。废气经过规定的排放高度排入大气。场地内设有集中垃圾回收点。

五、投资方案

项目总投资约600万元，计划2017年5月开始办理施工前期准备工作，2017年8月能够开工，2017年底前完成改造工作，并投入试营业。

六、经济效益分析预测

1、人员配置。

（1）管理团队：

执行店长一名(负责全面工作，经营策略的制定，对外联络沟通，对全年经营成果负责)。

财务总监一名(负责财务监督及管理，税务的协调，报表的制作) 保安队长一名(负责酒店安全工作和保安的管理，协调相关部门)。

客房主管一名(负责酒店日常工作和管理)。

（2）员工队伍：

总台服务员五名 (总台接待加收银，目标任务的完成) 。

保安二名(停车场楼层和各要害部位的巡视和管理)。

客房中心文员二名(接听电话处理一般投诉和意见收集反馈)。

客房中心领班一名(查房，卫生检查和临时打扫，解决一般问题) 。

万能工一名(水电维护，设施设备故障处理，能源控制)。

客房服务员五人(客房清理，环境卫生维护)。

收入主要包括客房收入与餐饮、娱乐收入，概算小计具体明细如下：

2、客房员工成本：

（1）人工成本：

总台服务员4人，工资2000元/月人。

总台领班1人，工资2500元/月人。

保安2人，工资1500元/月人。

客房中心文员2名，工资2000元/月人

客房中心领班1名，工资2500元/月人。

万能工1名，工资2500元/月人。

客房服务员5人，工资2000元/月人。

不算管理团队，员工队伍工资合计：34500元/月(1150元/天)。

若所有管理人员工资都为6000元，人员月成本总额合计：52500元/月(1750元/天)。

（2）物料成本：低值易耗品10元/天间，洗涤费13元/天间。

（3）水电成本：10元/天间。

（4）网络、电话成本：10元/天间。

暂按66间客房计算，人员成本27元/天间+物料成本23元/天间+水电成本10元/天间+网络、电话成本10元/天间、其他成本15元/天间。则，基础成本为85元/天间。

3、客房收入：暂按66间客房计算，出租率按80%计算，房价按168元/天间计算，则66X80%X168=8870元/天。

4、利润：

（1）日利润：(168元-85元)X66间=5478元/天。

（2）年利润：5478X30X12=1972080元。

（3）回报周期：3年。