国有土地上房屋及建筑物征收价值评估

论文题目国有土地上房屋及建筑物征收价值评估专业资产评估专业2015级

姓名

学号

任课老师

课程名称不动产评估

2016年1月16日

摘要

改革开放以来，我国经济得到快速发展，城镇化进程也越来越快，农村经济建设不断推进，国有土地征收也随之加快了脚步。但是近几年来，拆迁补助及土地征收频繁引发纠纷事故，被征收人对土地征收时价值评估的公平公正要求更高，因此房屋及土地评估制度仍需健全。本文主要讲述了国有土地征收时的基本流程，借助房地产评估的一般方法，以住宅类住房征收评估作为案例分析，总结国有土地上房屋及建筑物征收的现状和得出建议。

关键词：房地产评估；国有土地征收；住宅住房；工业类房屋

Abstract

Since the reform and opening up, China's rapid economic development and urbanization is also developing rapidly, continuously push forward the construction of the rural economy, state-owned land acquisition also will accelerate the pace. But in recent years, the demolition subsidies and land expropriation disputes frequently lead to accidents, be imposed when the land acquisition for the fair value assessment of the just demands of higher housing and land evaluation system and therefore remains sound. This paper describes the basic flow of state-owned land acquisition time, usually by means of real estate appraisal method to residential housing levy assessment as a case study, summarized the status quo on state-owned land and buildings housing levy and draw recommendations.

Keywords: real estate assessment; state-owned land expropriation; residential housing; industrial houses

目录

摘要 ....................................................................................................................................... I Abstract ................................................................................................................................. II 第一章绪论 (1)

1.1 研究背景 (1)

1.2 研究方法 (1)

第二章国有土地征收流程 (2)

2.1 前期工作流程 (2)

2.2 征收决定阶段流程 (2)

2.3 征收实施阶段流程 (2)

2.4 征收后续阶段流程 (2)

第三章房地产评估方法 (3)

3.1 市场比较法 (3)

3.2 收益还原法 (3)

3.3 成本估价法 (4)

第四章住宅房屋征收价值分析 (5)

4.1 征收前后房屋需求曲线分析 (5)

4.2 宅征房屋征收补偿及评估步骤 (5)

第四章案例分析 (6)

第六章总结及建议 (8)

第七章参考文献 (9)

第一章绪论

1.1 研究背景

随着我国经济快速的发展，城市化进程速度日益加快，房屋拆迁以及征收已成为城市建设和发展必不可少的一项事项，征收速度和征收时的公平公正性对城镇化进程影响重大，也对社会的稳定起到关键作用。可是近几年以来，在城市房屋征收、居民安置以及补偿问题上产生了一系列的社会矛盾和冲突，如何评估国有土地上的房屋及建筑物成为人们关注的焦点。随着2011年1月22日《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施，2011年6月住房与城乡建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》，以及《城市房屋拆迁管理条例》的停止施行，这标志着我国城市房屋征收立法以及估价立法都进入到一个崭新的阶段，推动国有土地房屋建筑的规范化。

1.2 研究方法

本文主要讲述了国有土地征收时的基本流程，房地产评估的一般方法，然后采用市场比较法对宅征房地产进行案例价值评估分析。最后得出总结和建议。

第二章国有土地征收流程

2.1 前期工作流程

国家在进行土地征收前需要先制定一系列补偿与征收程序，制定可行方案。具体工作流程在于:第一步是房屋征收部门同发改委、国土等部门依据当地发展对土地利用与规划制定征收计划，并上交人大决议；第二步进行项目立项或者土地储备；第三步为审查征收项目、确定征收范围并上报政府审查确定；第四步是暂停办理相关手续以及对房屋调查摸底；第五步是对评估机构的选择。这也是非常重要的一个程序，首先应该在所在市的国土管理局的公众信息网站上公示信息，并且在此后的3个工作日以内，只要具有相应资格的房地产评估机构，都可以报名参与竞争，并由被征收人来选定评估机构，不过被征收人未选取评估机构的，再由投票选取确定；最后第六步就是展开预评估工作。

2.2 征收决定阶段流程

首先拟定征收补偿方案，征求公众意见，并根据公众意见对方案进行修改并及时公布。如果意见依旧不统一，被征收人和公众代表可以申请参加听证会。之后房屋征收部门会同信访、维稳、街道等有关部门进行社会稳定风险评估，并把风险评估报告上报政府；然后制定补偿资金保障和安置房源保障；最后由区县人民政府作出征收决定，并且发布房屋征收公告和收回国有土地使用权公告以及公示评估结果和向房屋征收部门提交被征收范围内的整体评估报告和分户评估报告。

2.3 征收实施阶段流程

这一阶段主要是与被征收人签订补偿协议并收回房产证等权属证明。

2.4 征收后续阶段流程

在这一阶段里，对已签订补偿协议的被征收人作出补偿决议或者对即不进行行政诉讼也不进行搬迁的，可依法申请人民法院强制执行。征收补偿完毕后，接下来就是向北征收人公布公布补偿情况并建立征收档案。最后拆除征收房屋、移交征收土地并对补偿费用审计结果进行公布并进行项目的最终结算。