试析新准则下房地产开发企业以房抵债的会计与税务处理(一)
《以房抵债账务处理与税务筹划》
《以房抵债账务处理与税务筹划》一、以房抵债的账务处理在房地产公司与施工方以房抵债的情况下，房地产公司的账务处理如下：签订以房抵债协议时，借：应付账款——施工方，贷：其他应付款——施工方（一般为房产价值）、银行存款（剩余应付工程款）。
与施工方找到的实际购房人签订商品房买卖合同并收取价款时，借：银行存款，贷：预收账款；同时，借：其他应付款——施工方，贷：银行存款。
若房地产公司与其他公司以房抵债，例如，房地产企业将开发产品抵偿应付其他公司债务时，借：应付账款——某公司，贷：主营业务收入、应交税费——应交增值税——销项税额；借：主营业务成本，贷：开发产品。
对于建筑施工单位作为接收房产方，会计分录为：借：固定资产等、应交税费——应交增值税——进项税额，贷：应收账款。
双方分别给对方开具发票，各自进行纳税申报。
以房抵债的账务处理需严格按照会计准则和相关法规进行，确保财务数据的准确和合规。
同时，不同的交易主体和交易情况可能会导致账务处理略有差异，在实际操作中应根据具体情况进行调整和处理。
二、以房抵债的税务问题（一）涉及税种以房抵债过程中涉及多种税种。
•契税：当债权人取得房产时，需要按照抵债金额计算并缴纳契税。
税率通常在3%至5%之间，确切税率取决于地方规定。
•营业税：对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。
由产权所有人缴纳。
产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。
产权出典的，由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
•房产税：取得抵债房产后，无论是否办理了不动产权证书，都应申报缴纳房产税。
对于未出租的房产，通常从取得次月开始依照房产的原值减除一定比例后的余值征税。
•城镇土地使用税：在以房抵债过程中，可能涉及城镇土地使用税的缴纳。
具体情况需根据房产所在地的相关规定确定。
•印花税：无论是取得还是持有抵债房产，都可能需要缴纳印花税。
以房抵债的会计处理
以房抵债的会计处理摘要：1.房抵债的定义和背景2.房抵债的会计处理方法3.房抵债的会计处理案例4.房抵债的会计处理注意事项正文：【房抵债的定义和背景】房抵债，即以房产作为抵押物来偿还债务。
这种方式在我国近年来尤为常见，特别是在房地产市场高度发展的背景下。
当债务人无法以货币资金偿还债务时，可以通过将房产转移给债权人，或者将房产的产权作为抵押，以偿还债务。
这种方式在债务人和债权人之间建立了一种新的债权债务关系。
【房抵债的会计处理方法】在会计处理上，房抵债需要分别考虑债务人和债权人的会计处理。
对于债务人，其会计处理主要是将房产的公允价值作为债务的清偿，同时将房产的账面价值作为资产的减少。
具体的会计分录为：借：应付账款（或其他债务科目），贷：固定资产清理（房产的账面价值），公允价值变动损益（公允价值与账面价值的差额）。
对于债权人，其会计处理主要是将收到的房产作为固定资产或者投资性房地产进行账务处理，同时将债权作为资产的增加。
具体的会计分录为：借：固定资产（或投资性房地产）（房产的公允价值），贷：应收账款（或其他债权科目）。
【房抵债的会计处理案例】例如，A 公司欠B 公司100 万元，A 公司拥有价值150 万元的房产，双方协议以该房产抵消债务。
在这种情况下，A 公司的会计处理为：借：应付账款100 万元，贷：固定资产清理100 万元，公允价值变动损益50 万元。
B 公司的会计处理为：借：固定资产150 万元，贷：应收账款100 万元。
【房抵债的会计处理注意事项】在进行房抵债的会计处理时，需要注意以下几点：1.确定房产的公允价值，公允价值的确定需要根据市场情况，如果市场价格波动较大，可能需要进行评估。
2.对于债务人和债权人，都需要根据会计准则进行准确的会计分录，避免账务处理错误。
以房抵债的会计处理
以房抵债的会计处理以房抵债是一种常见的债务重组方式，它涉及到债务重组确认、房产转让、债务清偿和差价处理等多个方面。
以下是以房抵债的会计处理的介绍：一、债务重组确认在以房抵债的交易中，首先需要对债务重组进行确认。
债务重组是指债权债务人按照其与债务人达成的协议或者法院裁定书，就其债务偿还方式、偿还期限、担保方式等事项作出调整或重新安排的行为。
在进行债务重组确认时，需要满足以下条件：1.债权债务人双方已经就债务重组达成一致意见；2.债务重组协议已经得到法院裁定书的批准；3.债务重组不会对债权债务人双方的经营活动产生重大影响。
在确认债务重组时，需要将重组的债务账面价值与抵债资产公允价值之间的差额确认为债务重组利得或损失，并按照规定进行会计处理。
二、房产转让在以房抵债交易中，房产转让是重要的环节之一。
房产转让是指债务人将房产的所有权和处置权转移给债权人，以抵偿部分或全部债务。
在进行房产转让时，需要满足以下条件：1.房产产权清晰，不存在权属纠纷；2.房产不存在抵押、查封等限制转让的情况；3.房产转让的价格合理，不存在明显高于市场价值的情况。
在房产转让过程中，需要按照规定缴纳相关的税费，如契税、增值税等。
同时，需要对房产进行评估，以确定公允价值。
三、债务清偿债务清偿是以房抵债交易的最终目的。
在债务清偿环节，需要将抵债资产公允价值与债务账面价值的差额确认为债务清偿损益，并按照规定进行会计处理。
同时，需要按照抵债协议的约定，对剩余债务进行清偿。
在进行债务清偿时，需要注意以下几点：1.确保债务清偿的金额和时间符合协议约定；2.对于剩余债务，需要做好相应的会计处理；3.在清偿完毕后，需要将相关的会计资料整理归档。
四、差价处理在以房抵债交易中，可能会出现抵债资产公允价值与债务账面价值之间的差额。
针对这种情况，需要按照规定进行差价处理。
一般情况下，差价处理的方式有三种：1.直接抵消：将差价直接抵消原债务的账面价值，从而减少债权人的债权金额。
房地产企业拆迁还房的账务与税务处理
房地产企业拆迁还房的账务与税务处理房地产企业拆迁还房的账务与税务处理是一个比较复杂的过程。
在此过程中，需要考虑到许多不同的因素和因素之间的关系。
在本文中，将介绍房地产企业拆迁还房的账务和税务处理的基本流程、各方面的具体操作和处理方式以及可能会出现的问题和解决方式。
一. 拆迁还房基本流程房地产企业拆迁还房的基本流程包括拆迁补偿、购房资格审核和购房业务等方面。
在进行拆迁补偿时，需要先进行房屋评估，然后根据评估结果给予相应的补偿。
购房资格审核主要是为了确定购房人的身份和购房资格，并根据不同的购房政策进行购房业务。
在购房业务方面，需要办理房屋交易并进行相关的税务处理等。
二. 拆迁补偿的账务处理在进行拆迁补偿时，房地产企业需要进行相应的账务处理。
首先，需要对拆迁补偿的金额进行确认，并进行相关的财务凭证处理。
其次，在进行拆迁补偿款项的支付时，需要进行相关的银行账户处理。
三. 购房资格审核的账务处理在进行购房资格审核时，房地产企业需要进行相应的账务处理。
首先，需要对购房人的身份和购房资格进行确认，并进行相关的财务凭证处理。
其次，在购房人获得购房资格后，还需要进行相关的财务处理，包括房屋的评估和购房款的支付等。
四. 购房业务的账务处理在进行购房业务时，房地产企业需要进行相关的账务处理。
首先，需要办理房屋交易，并根据税收政策进行相关的税务处理。
其次，在购房款支付时，需要进行相关的银行账户处理。
最后，在房屋交易完成后，还需要进行相关的账务结算和财务报表的编制等。
五. 可能出现的问题及解决方式在进行房地产企业拆迁还房的账务和税务处理时，可能会出现一些问题。
其中，一些常见问题包括拆迁补偿款项的确认、银行账户管理、购房资格审核等方面。
针对这些问题，可以采取一些解决方式，如：（1）建立健全的内部控制制度，确保账务处理的准确性和合规性。
（2）加强与银行、税务部门等机构的沟通与协调，避免因账户管理或税务处理等方面的问题而引发纠纷。
以房抵债的会计处理
以房抵债的会计处理摘要：一、引言二、房抵债的会计处理方法1.房屋抵押贷款的会计处理2.债务重组中房屋抵债的会计处理3.房地产投资信托基金（REITs）的会计处理三、房抵债的税务处理1.房屋抵押贷款的税务处理2.债务重组中房屋抵债的税务处理四、房抵债的风险与防范1.房地产市场风险2.法律风险3.信用风险4.防范措施五、结论正文：一、引言房抵债作为一种常见的融资方式和债务解决手段，在我国金融市场中发挥着重要作用。
然而，房抵债涉及的会计处理和税务处理等问题却常常困扰着企业和投资者。
本文将对此进行详细解析，以期为大家提供实用的房抵债会计处理方法。
二、房抵债的会计处理方法1.房屋抵押贷款的会计处理房屋抵押贷款是指企业或个人以房产作为抵押物，向金融机构申请贷款。
在会计处理上，企业应将取得的贷款记为负债，同时将抵押的房产计入担保资产。
在贷款偿还过程中，按照实际利率法计算利息支出，并在还款时按照偿还本金和利息的顺序进行会计分录。
2.债务重组中房屋抵债的会计处理债务重组是指债务人和债权人协商一致，对原有债务进行调整，以实现债务偿还的一种方式。
在债务重组中，若采用房屋抵债，企业应将房产的公允价值与原有债务进行比较，计算出抵债金额。
在会计处理上，可以将抵债金额冲减原有负债，剩余部分计入投资性房地产或固定资产。
3.房地产投资信托基金（REITs）的会计处理房地产投资信托基金是一种以房地产为基础资产的投资基金。
在会计处理上，基金管理人应将房地产项目的租金收入、增值收益等计入营业收入，同时按照基金份额分配原则，将净利润分配给基金投资者。
投资者在持有REITs份额期间，需按照公允价值计量REITs份额，并相应调整投资收益。
三、房抵债的税务处理1.房屋抵押贷款的税务处理在房屋抵押贷款过程中，企业和个人需按照贷款利息支出的一定比例进行税前扣除。
同时，在还清贷款后，可根据税务政策规定，将已扣除的利息支出进行税前扣除。
2.债务重组中房屋抵债的税务处理在债务重组中，房屋抵债的税务处理需关注债务重组收益的税务处理方法。
会计经验：以房抵债的税务处理规定
以房抵债的税务处理规定以房抵债的税务处理规定 某房地产公司拖欠建筑公司100万元工程款，经双方协商，达成以房抵债协议。
不过，对于如何就这一以房抵债行为进行税务处理，房地产公司和建筑公司都没有概念。
其实，抵消债务是一种取得经济利益的清偿形式，因此，抵债双方都应按照税法规定缴纳税款。
就此而言，房地产公司和建筑公司都应纳税，但应纳税种有所不同。
房地产公司应缴税种营业税根据《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）规定，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按销售不动产税目征收营业税。
企业所得税根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于抵偿债务的行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
土地增值税根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产。
印花税根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006] 162号）规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。
建筑公司应缴税种印花税缴税依据同上，因为合同双方适用的印花税税目、税率是一样的。
契税根据《契税暂行条例》第一条规定，在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应依照规定缴纳契税。
由此，建筑公司通过抵债方式取得房屋就是承受方，应为契税的纳税人。
营业税根据《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，提供规定的劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或有偿转让不动产所有权的行为。
所谓有偿，是指取得货币、货物或其他经济利益，用房屋抵债就是有偿的经济利益。
房产税、城镇土地使用税根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，建筑公司取得抵债房次月起，应当申报缴纳房产税，应从抵消合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，抵消合同未约定交付土地时间的，由建筑公司从抵消合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
房地产开发企业拆迁还房的账务与税务处理及案例解析
房地产开发企业拆迁还房的账务与税务处理及案例解析房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。
所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。
本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。
一、房地产企业拆迁还房的账务处理一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。
而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
（一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入（二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品二、房地产企业拆迁还房的税务处理房地产企业发生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税和企业所得税的处理。
（一）营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
房地产开发企业以房抵工程款的税务处理分析
房地产开发企业以房抵工程款的税务处理分析房地产企业以完工开发产品抵顶建筑企业的工程款，简称以房抵债，房地产企业和建筑企业如何进行税务处理，值得梳理分析。
一、房地产企业的税务处理（一）增值税根据财税[2016]36号文附件一《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
以房抵债属于取得其他经济利益的销售，需要交纳增值税。
根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人的房地产企业销售自行开发的房地产项目，如果房地产项目是新项目，适用一般计税方法按照10%的税率计税；如果房地产项目是老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，但一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
所谓房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
相比采用简易计税方法，采用一般计税方法的特殊之处在于其销售额允许扣除土地价款，扣除的土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
（二）企业所得税《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
会计经验：以房抵债的税务与会计处理
以房抵债的税务与会计处理实践中以物抵债的情形时有发生，比如说乙从甲处借款若干，约定如果到期不能还款则乙的房子或者车或者其他财产通过另一个买卖合同的履行而归甲所有。
以房抵顶工程款主要发生在施工企业向房地产开发企业提供建筑服务，房开企业由于资金紧张等原因，以开发产品抵顶所欠总承包企业的工程款。
一、业务实质分析从业务实质上看，以房抵债对甲乙双方均可分为两笔业务：一是作为债务方的房开企业销售房地产，以销售所得偿还所欠乙方债务；二是作为债权方的总承包企业自甲方收取工程款，以工程款所得购买房地产。
对于乙方获得房地产，根据用途的不同，又可分为四种情况：一是以房产抵顶所欠丙方债务；二是自用；三是出租；四是对外销售。
据此，可将以房抵顶工程款的模式分为四类：甲乙丙三方抵债、甲乙抵债乙方自用、甲乙抵债乙方出租、甲乙抵债乙方出售。
二、甲乙丙三方抵债的税会处理在甲乙丙三方存在真实债权债务关系的前提下，为了减少不动产交易环节，节省乙方的契税和相关各方的印花税，建议由甲乙丙三方签订抵债协议，将债权债务关系归于甲方和丙方，再由甲方和丙方签订售房合同，直接将房产销售给丙方。
甲方税务处理：抵债协议签订后，甲方与乙方债权债务消灭，视同向乙方付款，乙方应向甲方开具增值税发票，同时与丙方建立债权债务关系；售房行为完成后，甲方应向丙方开具增值税发票。
甲方应就此笔付款及销售业务申报缴纳增值税。
甲方会计处理：抵债协议生效后，借：应付账款应付工程款乙贷：其他应付款丙一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后，借：应交税费应交增值税（进项税额）贷：应交税费待认证进项税额销售实现时，借：其他应付款丙贷：主营业务收入应交税费应交增值税（销项税额）乙方税务处理：抵债协议签订后，乙方与甲方债权债务关系消灭，视同自甲方收款，应向甲方开具增值税发票，同时与丙方债权债务关系消灭，视同向丙方付款，丙方应向乙方开具增值税发票。
乙方应就此收款付款业务申报缴纳增值税。
乙方会计处理：抵债协议生效后，借：应付账款应付工程款丙贷：应收账款应收工程款甲一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后，借：应交税费应交增值税（进项税额）贷：应交税费待认证进项税额纳税义务发生，借：应交税费待转销项税额贷：应交税费应交增值税（销项税额）丙方税务处理：抵账协议签订后，其与乙方债权债务关系消灭，视同自乙方收款，应向乙方开具增值税发票，同时与甲方建立债权债务关系；售房行为实现后，甲方应向丙方开具增值税发票。
【会计实操经验】以房抵债如何进行财税处理
【会计实操经验】以房抵债如何进行财税处理【导读】目前，房开企业用房子或建筑材料等非货币性资产抵偿工程款的现象十分普遍，尤其是以房屋抵债尤为突出。
但在税收计算上，还有许多不明确的事项。
笔者现就实际工作中遇到的问题，发表些见解，供大家参考并欢迎指正。
以房抵债在会计处理上，一般来说应按债务重组处理。
债务重组，是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。
也就是说只要是改变了原合同规定就是债务重组。
所以债务重组不仅包括非等价偿债还包括等价偿债。
但要注意的是，如果原合同规定就是以房产售价等额归还债务的则不属于债务重组。
按现行债务重组准则规定，以非现金资产清偿债务的具体会计处理是：一是以非现金资产清偿某项债务的，债务人应将重组债务的账面价值与转让的非现金资产账面价值和相关税费之和的差额，确认为资本公积或当期损失；债权人应按重组债权的账面价值作为受让的非现金资产的入账价值。
如果涉及多项非现金资产，债权人应按各项非现金资产的公允价值占非现金资产公允价值总额的比例，对重组债权的账面价值进行分配，以确定各项非现金资产的入账价值。
现实情况，房开企业多是用开发的房屋抵偿工程款的。
房开企业开发的房屋多属于存货。
债务人以房屋抵偿工程款应按以存货清偿债务处理。
二是债务人以房屋作存货清偿债务的会计处理。
（1）以房屋存货清偿债务的，债务人应按债务账面价值转销债务，按存货的账面价值结转存货，将债务账面价值扣除营业税及附加和存货账面价值后的金额确认为当期损失或资本公积。
（2）受让的房屋一般作为固定资产管理的，人应按债权的账面价值结转债权，按债权的账面价值加上应支付的相关税费，确认固定资产。
受让的房屋是否发生减值，在重组日不涉及，待期末与其他资产一并考虑减值问题。
这里债权人应支付的相关税金一般是指契税，而产权转移书据的印花税应在管理费用中体现。
三是在实际工作中，存在不同观点主要是如何确定房屋营业额的问题。
以房抵债的税务处理
以房抵债的税务处理以房抵债是指用房产来抵偿欠款，相当于把房产处置了，然后用售房款归还欠款。
以房抵债，债权人以通常是作视同销售处理，需要缴纳增值税及相关附加、企业所得税、土地增值税、印花税等税收。
债权人取得、持有房产时要缴纳契税、房产税、土地使用税等税收。
一、以房抵债的税收优惠（一）债务人1.增值税（1）根据国家税务总局公告2011年第13号规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
（2）根据《关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第31号）第一条规定，自2022年8月1日至2023年7月31日，银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。
按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价，应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书。
选择上述办法计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产时，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。
2.企业所得税根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定，企业债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50%以上，可以在5个纳税年度的期间内，均匀计入各年度的应纳税所得额。
企业发生债权转股权业务，对债务清偿和股权投资两项业务暂不确认有关债务清偿所得或损失，股权投资的计税基础以原债权的计税基础确定。
企业的其他相关所得税事项保持不变。
（二）债权人1.契税根据《财政部税务总局继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策》（财政部税务总局公告2021年第17号）规定，企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
房地产开发企业以房抵债的税务及会计处理探讨
房地产开发企业以房抵债的税务及会计处理探讨作者：杨坤来源：《财会学习》2012年第05期以房抵债在经济活动中并不罕见，特别是房地产开发企业，由于市场低迷、银根收紧、销售活动成效不明显，建筑安装工程结算时间紧，在工程欠款无法兑付的情况下，开发商以商品房抵顶有关债务，已是无奈选择。
但是，不少企业对以房抵债的涉税问题认识不全面，在申报纳税时能拖就拖，能瞒就瞒，增加了企业的涉税风险。
以房抵债属于债务重组行为，现行企业会计准则对非现金资产抵债等业务，引入了“公允价值”计量属性，改变了债务重组损益的确认方法。
本文结合税法和企业会计准则的相关规定，通过案例分析房地产开发企业以房抵债的涉税问题及会计处理，为企业规范操作提供借鉴和参考。
一、房地产开发企业以房抵债的税务处理以房抵债是以完工的房地产抵顶欠款、银行贷款等，债务人主要涉及营业税、土地增值税、所得税的税务处理，债权人主要涉及契税的税务处理，下面以房地产开发企业以房抵债的案例进行分析：青岛市鑫都房地产开发公司（简称鑫都公司）开发的楼盘销售业绩不佳，现金流量严重不足，拖欠盛泰建筑安装公司（简称盛泰公司）工程款2300万元，逾期三年尚未归还。
2011年7月，双方经过协商，鑫都公司以新开发的一栋滞销商品房作价2200万元，抵偿盛泰公司债务，余款100万元不再偿还，商品房账面成本1500万元，市场价格2200万元，盛泰公司对该项应收账款已计提坏账准备23万元，鑫都公司和盛泰公司如何进行税务处理呢？（一）债务人营业税的处理根据《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函［1998］771号），单位或个人以房屋抵顶有关债务，无论是经过双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已经发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
根据《营业税暂行条例》第五条规定，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
新购房产用于抵偿债务的税务会计处理？
新购房产用于抵偿债务的税务会计处理？非房地产企业购得计划用于办公场地的商品房（未办理房产证等有关于续，但已经付清全部房款），实际并未使用，若干时间后以市价（高于取得时候的价值）与业务单位互相顶账，并与房地产开发商协商直接为用户办理房产证，请问税务与会计上该如何处理更为稳妥？（一）从会计的角度，房屋未办理房产证但已付清房款，根据《企业会计准则第4号——固定资产》的规定，房屋、土地即使未使用，也应该照提折旧。
另一方面，因未办理房产证、土地证等相关手续，作为房屋的权属承受方并未缴纳契税，无法将相关房屋的初始税费计入房屋初始成本中，但按照实质重于形式的原则，会计上应列入固定资产管理并计提折旧，必要时还可计提减值准备，待相关手续办妥之后，再调整房屋原值及折旧。
1．如使用一段时间后抵账给债权方，属于债务重组，按照新企业会计准则《企业会计准则第12号——债务重组》引进了公允价值的概念，规定以非现金资产清偿债务的重组收益是指重组债务的账面价值与转出资产公允价值和相关税费之和的差额，并规定将重组收益确认为当期损益。
2．关键是房屋的公允价值（市价）的确定：如该资产存在活跃市场，该资产的市价即为其公允价值；如该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃市场，该资产的公允价值应比照相关类似资产的市价确定；如该资产和与该资产类似的资产均不存在活跃市场，该资产的公允价值按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值确定。
（二）从税务的角度，房屋未办证也未使用，其处理与会计上的一致，允许计提折旧并可在税前扣除，涉及的主要税种：1．房产税。
根据《房产税暂行条例》，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税，对经营自用房产，以房产余值为计税依据。
本题实际并未使用，所以并不缴纳房产税。
若再以房屋抵账，涉及的主要税种：2．营业税及附加费，根据《财政部，国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
房地产以房抵工程款，详细税会处理分析
房地产以房抵工程款，详细税会处理分析注：文中彩字为超链接部分，点击可看原文件（语音内容分享约用时14分钟）在房地产企业的开发过程中，特别是在房地产行业不景气的情况下，为了及时收回资金，房地产企业往往会发生以开发完毕的开发产品抵建筑企业的工程款的现象。
面对这些以房抵工程款在财务和税务上应如何进行处理，一直是许多企业财务人员和税务执法人员很困惑的地方。
以房抵施工企业的建筑工程款的法律实质是建筑施工企业从房地产公司收回拖欠的建筑工程款和再用收回的建筑工程款向房地产公司购买房屋两个阶段进行财务和税务处理。
房地产企业以房抵工程款的问题，房地产企业向施工企业开销售不动产增值税发票，建筑企业向房地产企业开建筑业增值税发票。
因此，当房地产公司发生以房抵工程款必须按照现有税法的规定视同销售，依法向当地税务主管部门主动申报缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。
根据新修订的《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》的规定，房地产企业以房抵工程款是非货币性资产交换的行为，按照非货币性资产交换的会计准规定进行账务处理。
开盘之后的现房抵工程款的账务处理如下。
<专家讲解：以房抵工程款税务处理>1、房地产企业的会计处理借：应付账款——应付建筑企业工程款贷：主营业务收入（其他业务收入）——销售建筑工程应交税费——应缴增值税（增值税销售税额）借：开发成本（在建工程）应交税费——应缴增值税（待认证抵扣增值税）贷：应付账款——应付承包方工程款借：开发产品（固定资产）贷：开发成本（在建工程）借：主营业务成本（其他业务支出）贷：开发产品（固定资产）2、建筑企业的会计处理借：固定资产——建筑工程应交税费——应缴增值税（待认证抵扣增值税）贷：应收账款——发包方工程款借：应交税费——应缴增值税（待认证抵扣增值税）贷：应交税费——应缴增值税（增值税销项税额）实务中，很多房地产企业因为资金问题，在与建筑方结算时，通过自建房产用于抵偿工程款。
以房抵债在财税处理
乐税智库文档财税文集策划 乐税网以房抵债在财税处理【标 签】企业所得税,以房抵债,房地产企业【业务主题】企业所得税【来 源】目前，房开企业用房子或建筑材料等非货币性资产抵偿工程款的现象十分普遍，尤其是以房屋抵债尤为突出。
但在税收计算上，还有许多不明确的事项。
笔者现就实际工作中遇到的问题，发表些见解，供大家参考并欢迎指正。
以房抵债在会计处理上，一般来说应按债务重组处理。
债务重组，是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。
也就是说只要是改变了原合同规定就是债务重组。
所以债务重组不仅包括非等价偿债还包括等价偿债。
但要注意的是，如果原合同规定就是以房产售价等额归还债务的则不属于债务重组。
按现行债务重组准则规定，以非现金资产清偿债务的具体会计处理是： 一是以非现金资产清偿某项债务的，债务人应将重组债务的账面价值与转让的非现金资产账面价值和相关税费之和的差额，确认为资本公积或当期损失；债权人应按重组债权的账面价值作为受让的非现金资产的入账价值。
如果涉及多项非现金资产，债权人应按各项非现金资产的公允价值占非现金资产公允价值总额的比例，对重组债权的账面价值进行分配，以确定各项非现金资产的入账价值。
现实情况，房开企业多是用开发的房屋抵偿工程款的。
房开企业开发的房屋多属于存货。
债务人以房屋抵偿工程款应按以存货清偿债务处理。
二是债务人以房屋作存货清偿债务的会计处理。
（1）以房屋存货清偿债务的，债务人应按债务账面价值转销债务，按存货的账面价值结转存货，将债务账面价值扣除营业税及附加和存货账面价值后的金额确认为当期损失或资本公积。
（2）受让的房屋一般作为固定资产管理的，人应按债权的账面价值结转债权，按债权的账面价值加上应支付的相关税费，确认固定资产。
受让的房屋是否发生减值，在重组日不涉及，待期末与其他资产一并考虑减值问题。
这里债权人应支付的相关税金一般是指契税，而产权转移书据的印花税应在管理费用中体现。
【会计实操经验】以房抵债的税会处理
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【会计实操经验】以房抵债的税会处理
以房抵顶工程款主要发生在施工企业向房地产开发企业提供建筑服务，房开企业由于资金紧张等原因，以开发产品抵顶所欠总承包企业的工程款。
一、业务实质分析
从业务实质上看，以房抵债对甲乙双方均可分为两笔业务：一是作为债务方的房开企业销售房地产，以销售所得偿还所欠乙方债务；二是作为债权方的总承包企业自甲方收取工程款，以工程款所得购买房地产。
对于乙方获得房地产，根据用途的不同，又可分为四种情况：一是以房产抵顶所欠丙方债务；二是自用；三是出租；四是对外销售。
据此，可将以房抵顶工程款的模式分为四类：甲乙丙三方抵债、甲乙抵债乙方自用、甲乙抵债乙方出租、甲乙抵债乙方出售。
二、甲乙丙三方抵债的税会处理
在甲乙丙三方存在真实债权债务关系的前提下，为了减少不动产交易环节，节省乙方的契税和相关各方的印花税，建议由甲乙丙三方签订抵债协议，将债权债务关系归于甲方和丙方，再由甲方和丙方签订售房合同，直接将房产销售给丙方。
甲方税务处理：
抵债协议签订后，甲方与乙方债权债务消灭，视同向乙方付款，乙方应向甲方开具增值税发票，同时与丙方建立债权债务关系；售房行为完成后，甲方应向丙方开具增值税发票。
甲方应就此笔付款。
以房抵债的会计处理
以房抵债的会计处理摘要：一、房抵债的概念与特点1.房抵债的定义2.房抵债的主要特点二、房抵债的会计处理方法1.房抵债的会计分录2.房抵债的账务处理三、房抵债的注意事项1.房抵债的税收问题2.房抵债的法律风险四、结论正文：房抵债是一种将房产作为债务抵押物的融资方式，近年来在我国得到了广泛的运用。
本文将详细介绍房抵债的会计处理方法及相关注意事项。
一、房抵债的概念与特点房抵债，顾名思义，是指债务人以其名下的房产作为抵押物，向债权人借款。
房抵债具有以下两个主要特点：首先，它是一种融资方式，可以帮助债务人解决短期资金需求；其次，它具有较高的抵押率，通常情况下，房产的抵押率要高于其他类型的抵押物。
二、房抵债的会计处理方法1.房抵债的会计分录在房抵债业务发生时，会计分录为：借：短期借款贷：其他应付款同时，还需要对抵押的房产进行账务处理：借：投资性房地产贷：固定资产2.房抵债的账务处理在房抵债期间，需要对利息进行核算：借：财务费用贷：其他应付款当债务到期，如果债务人不能按时偿还债务，会计分录为：借：其他应付款贷：投资性房地产三、房抵债的注意事项1.房抵债的税收问题房抵债涉及的税收主要包括房产税、土地增值税等。
在实际操作中，需要根据当地政策规定，合理计算并缴纳相关税费。
2.房抵债的法律风险房抵债作为一种融资方式，存在一定的法律风险。
债务人应确保抵押物的权属清晰、无争议，并在借款合同中明确约定债务的履行期限、利率等相关事项，以降低法律风险。
总之，房抵债作为一种融资方式，在实际操作中需要遵循一定的会计处理原则，并注意相关税收和法律风险。
新债务重组准则下以房抵债的税会处理
新债务重组准则下以房抵债的税会处理新债务重组准则下以房抵债的税会处理卜繁强【摘要】债务重组准则修订后，新准则适用范围扩大，会计处理方法有新变化。
文章以房地产开发企业和建筑企业以房抵顶工程款为例，探讨其会计处理和税务处理。
【关键词】债务重组；以房抵债；税会差异【中图分类号】F272.92在建设施工领域，以房抵顶工程款是常见的现象。
《企业会计准则第12号——债务重组》（以下称新债务重组准则）修订发布后，以房抵债业务会计处理有了新的变化，税会差异进一步加大。
笔者以建筑房地产开发企业为例，分析其以房抵顶工程款的税会处理。
一、新准则适用范围及会计处理新变化新债务重组准则不再以“债务人发生财务困难”和“债权人作出让步”作为判断标准，扩大了债务重组准则的适用范围，建筑企业只要发生以房抵债业务，无论业主是否发生财务困难，也无论抵债的不动产公允价值是否低于应收账款账面价值，均应按照新债务重组准则进行会计处理。
房地产开发企业以开发产品抵偿工程款，属于新债务重组准则中的债务人以非金融资产清偿债务，其会计处理与原债务重组准则相比发生了较大变化。
（一）债权人会计处理债权人以所放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的相关费用，作为抵债资产的入账价值，所放弃债权的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
新债务重组准则以放弃债权的公允价值作为抵债资产的初始计量基础，改变了原债务重组准则以受让资产公允价值计量的做法，与存货、长期股权投资、固定资产等其他准则对资产的初始计量方式保持一致。
原债务重组准则下，债权人作出让步导致的损失，在“营业外支出”科目中核算，新债务重组准则将重组债权视为金融资产，其公允价值与账面价值之差，在“投资收益”科目中核算。
（二）债务人会计处理债务人应当在相关资产和所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认，所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额计入当期损益。
原债务重组准则要求债务人首先确定偿债资产的公允价值，然后将偿债资产的公允价值与所清偿债务的账面价值之差确认为债务重组损益，再将偿债资产的公允价值与其账面价值之差确认为资产处置损益。
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试析新准则下房地产开发企业以房抵债的会计与税务处理(一)
【摘要】本文根据债务重组准则、收入准则及相关财税法规的有关规定，通过对三种情况以房抵债行为的实务财税处理分析，解析了房地产开发企业以开发产品抵偿债务的会计与税务处理。
【关键词】债务重组公允价值账面价值会计处理税务处理
一、新准则下以房抵债业务会计处理探析
债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁定做出让步的事项。
债务重组主要有以下几种方式：①以资产清偿债务；②债务转为资本；③修改其他债务条件；④以上三种主式的组合。
根据《企业会计准则第12号——债务重组》及其应用指南的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入计入当期损益。
转让的非现金资产公允价值与其账面价值的差额作为转让资产损益，计入当期损益。
债务人以非现金资产存货抵偿债务的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。
可见，对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务行为，只有在符合债务重组定义并满足债务重组条件时，才能按照债务重组准则的有关规定进行会计处理。
对于前述第①、②种情况的以房抵业务，由于其符合或基本债务重组准则的规定，按照债务重组准则的有关规定对其进行会计处理，实务中不存在任何争议；即：在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目，将照商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为债务重组利得，借记“营业外收入——债务重组利得”科目；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；同时按照应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（应交城市维护建设税、应交教育费附加等）”科目。
而对于第③种情况的以房抵债业务由于在相关准则中未对其会计处理做出明确规定，因此在实务处理就出现了二种不同的处理方法，即：①按照所抵债务的账面价值确认销售收入，同时结转相应的成本，不确认开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额；②按照《企业会计准则第14号——收入》的规定对其进行会计处理，即：按照开发产品的公允价值确认销售收入，同时结转相应的成本，将开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额作为捐赠支出，计入当期损益。
对于上述二种处理方法，第①种会计处理方法明显不符合收入计量的有关规定，混淆了已收或应收合同或协议价款与公允价值的区别，因此不正确；而第②种会计处理方法则更符合该项经济业务的实质，因为开发产品公允价值高于所抵债务账面价值的部分实质上是一种无偿赠与，按照捐赠支出对其进行会计处理是合理合法的；因此笔者认为对于第③种情况的以房抵债业务采取该种处理方法是正确合法的；即：在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为捐赠支出，借记“营业外支出——捐赠支出”科目，将商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；同时按照应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（应交城市维护建设税、应交教育费附加等）”科目。