万科城五期项目后评估复盘

合集下载

【方案君】2017上海闵行区万科公园大道房地产项目开发营销复盘

市中心
5km
本案
闵行三大重点功能区
大虹桥
大紫竹
大浦江
与城市的车行距离：
•距离人民广场：30公里； •距离七宝：18公里； •距离莘庄：12公里； •距离徐家汇：23公里； •距离虹桥机场：24公里；
“大虹桥”现代服务功能区：包括华漕镇、七宝镇、莘庄镇、虹桥镇、梅陇镇、新虹街道、古美路街道。围绕虹桥商务区，打造成为上海西部国际教育、医疗、文化中心。 “大紫竹” 科技创新功能区：包括吴泾镇、颛桥镇、马桥镇、江川路街道、莘庄工业区。以紫竹高新技术产业开发区为核心，打造上海南部科技创新中心核心区。 “大浦江”城乡统筹功能区：包括浦江镇和浦锦街道。打造全国城乡一体化发展的先行者。
第5页/共50页
马桥板块简介
项目所在马桥大居板块临近旗忠高尔夫与旗忠网球中心，旗忠森林板块具有上海地区形成高档生活社区的生态环境和体育配套。马桥板块规划定位为大紫竹板块高端大型居住区，教育、商业规划用地丰富，但目前开发进度较慢。板块配套尚不完善
旗忠板块
•网球中心、高尔夫球场、保龄球和室内温水游泳池等高档设施已建成，并成功举办了05 年“大师杯”；
商业
3月28日公寓加推
推售：287套认购：266套认购率：92.6% 认购均价： 20781元/㎡
6月28日公寓加推
推售：600套认购：585套认购率：97.5% 认购均价： 20900元/㎡
9月20日公寓加推
推售：372套认购：215套认购率：57.8% 认购均价：21205元/㎡
认购：137套认购率：87.3% 认购均价： 19189元/㎡
意向金475组推售：408套
认购：337套认购率：82.6% 认购均价： 19683元/㎡

万科森林公园复盘总结汇报

。
工程变更处理
对于施工过程中出现的工程变更，及时进行处理并调整施工方案
。
竣工验收与交付使用
竣工验收
组织专家和相关单位进行竣工验收，对项目进行全面检查和评估。
问题整改
针对验收中发现的问题，及时组织施工单位进行整改，确保项目质量。
交付使用
完成项目交接工作，将万科森林公园正式交付给业主和物业管理公司。
积极与相关部门沟通合作
在项目推进过程中，积极与相关部门沟通合作，争取政策支持和资源倾斜。同时，及时反馈项目进展情况，以便相关部门更好地提供指导和帮助。
对未来项目的建议和展望
加强项目前期调研
在未来项目中，应注重前期调研工作，充分了解市场需求、竞争态势以及政策法规等方面的信息，为项目决策提供有力支持。
03
项目成果展示与分析
规划设计成果展示
规划设计理念
秉承“人与自然和谐共生”的理念，注重生态、环保、节能等方面的规划设计，打造宜居、宜游的森林公园社区。
规划设计创新
在规划设计中，采用了多项创新技术，如BIM技术、绿色建筑技术等，提高了设计效率和质量。
规划设计实施
经过多轮方案比选和优化，最终确定了符合项目定位和市场需求的规划设计方案，并得到了政府和相关部门的批准。
对参与项目人员的感谢和肯定
感谢所有参与万科森林公园项目的团队成员
在过去的一段时间里，大家共同努力，克服重重困难，为项目的成功付出了辛勤的汗水和智慧。
肯定团队成员的专业能力和敬业精神
在项目执行过程中，团队成员们展现了出色的专业技能和敬业精神，为项目的顺利推进提供了有力保障。
对未来合作的展望和期待
02
03
市场调研与选址
对目标市场进行深入调研，分析消费者需求与竞争态势，确定项目选址。

万科集团房地产项目后评估流程指引

二、项目后评估报告内容（参考）............................................... 7 【本项目基本概况】...............................................................................................................7 【项目后评估综述】...............................................................................................................7 1、综合评估结论...................................................................................................7 2、对未来房地产项目和开发的建议 ...................................................................7 3、发展模式的优劣势分析总结...........................................................................7 【本项目投资管理评估】.......................................................................................................8 1、宏观经济和房地产市场发展变化分析 ...........................................................8 2、土地协议执行情况...........................................................................................8 3、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 ...................................8 4、以财务指标为主要依据的项目综合评价 .......................................................8 【本项目财务管理评估】.......................................................................................................8 1、项目销售收入指标完成情况...........................................................................8 2、项目发展成本控制情况...................................................................................9 3、项目经济效益实现情况...................................................................................9 4、项目现金流量变化情况和资金使用效益。 ...................................................9 5、项目税务筹划情况...........................................................................................9 【本项目营销管理评估】.......................................................................................................9 1、项目各类型物业销售情况...............................................................................9 2、与市场定位时房地产市场情况对比分析 .......................................................9 3、项目销售时机.................................................................................................10 4、原定位与实际设计建设成果的对比分析 .....................................................10 5、预期销售价格与实际价格的对比分析 .........................................................10 6、物业管理和管理费价格确定检讨 .................................................................10 7、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析 .........................................10

从全国万科城系列楼盘增值曲线看惠州万科城潜力价值

从全国万科城系列楼盘增值曲线看惠州万科城潜力价值地产涉及到上上下下72个行业，地产的话题永远是热门的话题，就像投资的话题，永远是热门话题，而作为不动产的地产，又必然成为投资热门话题中的焦点话题。

研究地产，就是研究投资；研究投资，往往离不开研究地产。

所以，多研究投资的技巧，有助于正确做好地产投资——即便购房自用行为也是一种投资行为。

长期研究巴菲特的金融专家刘建位曾说：巴菲特之所以一直以来能够投资成功，完全在于他的大部分投资都倾向于大盘股和名牌股。

同样的道理适用于房地产投资——投资“地产大盘”和“地产名企”，保值增值性天赋优越。

譬如万科，中国房地产第一品牌，有26年的住宅开发历史，在全国39个城市有170多个开发项目，50多万户业主，2009年销售额达634.2亿元，成为全球最大的住宅类开发企业。

连续6年被评为中国最受尊敬的企业。

至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”。

万科城，是万科系列地产开发中的佼佼者。

放眼全国，已经售罄或者正在热销的万科城都带给了业主双重的收获：其一，拥有丰富的城市人文资源与中心地段价值；其次，品质打造奢享豪门生活，往往增值空间较大。

而这种收获，也将成为惠州万科城的未来骄傲。

愈懂得愈欣赏，懂得万科的人，见过世界的人，愈懂得惠州万科城。

█“可怕的万科”拥有如此精细的市场细分没有哪家开发商像万科这样对市场做如此细致的划分：从深圳万科城到西安万科城，从小开发商到历经26年发展的全球第一大住宅开发商，万科形成TOP（高端）、GOLDEN（金色）、CITY（城市）三大新品系列，针对不同生命周期的客户提供了全产品服务。

目前，万科在全国已经布点的万科城只有十座，万科城在深圳、北京、东莞、佛山、天津、武汉、广州、青岛、西安九座城市都安营扎寨。

而惠州万科城是万科在全国安营扎寨的第十座，也是万科在惠州的唯一一个项目。

█从深圳万科城和东莞万科城的增值曲线说起：6年涨4-5倍提到万科城系列，不能不提其位于深圳的项目——深圳万科城，该项目地处坂雪岗高新技术开发区，毗邻华为、新天下、富士康等高科技企业。

万科-工程评估专题报告

C. 公司成绩=公司内各标段各维度采用面积加权计算得到各维度得分，各维度得分再采用上述权重加权计算
注：加权面积为规划许可证上载明的±0以上住宅面积（统计垫层已浇筑的楼栋）
第6页/共83页
1 评估体系—住宅 1.1-实测实量
实测实量总体框架（22%）
混凝土工程
砌筑工程/ 隔墙板
装饰工程
户内门工程
2）测区抽选原则： ① 土建阶段排水立管根部、屋面烟道、屋面女儿墙、屋面结构板、卫生间沉箱，精装修阶段卫生间门槛石、淋浴区挡水坎、卫生间反坎等分项采取提前一天晚上通知项目进行蓄水；由对接人核实确认并告知可选测区，评估组选择蓄水部位，项目实施蓄水并在对应部位进行编号标注，录制影像资料经对接人发送至第三方（21:00前），延迟发送不予确认；若核实存在造假行为，将进行区域通报; ② 对其他具备检查条件的检查项现场进行随机抽选。
3、干挂石材龙骨未按照设计和图纸要求施工；
渗漏风险
4、热力管道支架设置不符合规范及设计要求；
5、沉箱式卫生间，箱底未设侧排地漏；厨卫间防水施工与集团、区域节点做法不符；严禁沉箱范围内穿设管道；厨卫间门槛石后贴；卫生间导墙未设置； 6、外窗塞缝密实度防水施工前存在渗漏现象且合格率低于50%；铝合金下滑防水施工前存在渗漏现象且合格率低于50%；
③ 针对上一周期标段触犯的一、二类问题，评估组本次评估进行整改回复情况复核，若存在上一周期标段触犯
的一、二类问题仍未整改闭合情况，则标段本次评估综合分加扣2分。
第22页/共83页
1 评估体系—住宅 1.7-重大风险扣分
质量风险一类、二类问题详表：
问题性质
问题类型
问题列举
一类
结构安全脱落风险
1、现场悬臂构件配筋检查与图纸不一致，悬臂构件支撑过早拆除或过早上载，后增补的悬挑结构与主体结构的连接禁止采用后植筋方式；悬挑钢雨棚宜采用主体结构预埋件连接，严禁采用膨胀螺栓，可选用化学锚栓，必须有相应的拉拔试验等相关证明文件；（有结构设计资质的设计院出具结构图纸、图审文件、专项施工方案）; 2、顶棚粉刷使用普通水泥砂浆；

万科翡翠滨江项目复盘汇总

修改后
变更费用：
铜山街旧改南块项目
专业建筑
原因分析：因施工现场雨水管定位偏差，根据实际情况调整1-4轴处墙体位置，左移100mm。
修改前
子项 1#楼
变更单号 M-1-A009
修改内容墙体移位
原因 B（工程做法）
经验总结：施工图出图需精细化，各类管线需精确定位，以确保施工准确性。
前期介入分类
建筑设计变更篇
铜山街旧改南块项目
专业建筑
原因分析：原方案设计中厨房与设备阳台面积较小，后期设备尺寸较大，且该项目定位为豪宅项目，故室内专业调整厨房布局，设备阳台开门的位置改为窗，窗台高900mm。
经验总结：前期项目定位应及早确定，设计过程中各专业应尽早沟通，以避免设计中的反复。
铜山街旧改南块项目
专业暖通
原因分析：
JS-1#-RF-2正压送风调整前
管高度太低影响门洞高度，将其调整至楼梯间左侧，接入楼梯间形式同JS-1#-RF-3。
子项 1~3#楼
变更单号 M-1~3-M002
修改内容
屋顶正压送风更改风管接入楼梯间方式
原因 A（设计缺陷）
经验总结：
在修改出变更过程中，调整后
修改前修改后
子项 1#楼
变更单号 M-1-A003
修改内容
设备阳台门改窗厨房布局修改
原因 A
变更费用：
铜山街旧改南块项目
专业建筑
原因分析：根据室内方案调整户型后，主卧室的门向外移动100mm，造成次卧室一边无门垛，故次卧室的门向左移动80mm，留出门垛的位置。
修改前
经验总结：设计过程中各专业应尽早沟通，以避免设计中的反复；建筑专业在设计制图过程中应考虑现场施工的需求，避免造成施工中的困难。

万科魅力之城复盘报告2019

销售单价及去化达到预期，财务指标良好，变更签证指标达到要求，天网行动指标低于公司要求1.5—3.5个百分点；由于抢工造成产品质量不佳及受群诉影响，满意度在交付前一个月出现断崖式下降。
紫云园
10777.13 97 25.63
客户类型总体满意度对比（交付后1个月）
97 100
98 92
80
60
56 40
/
完成情况完成完成完成未完成未完成未完成未完成未完成完成完成情况完成完成完成未完成未完成未完成未完成未完成完成
沐阳园项目位于郑州航空港实验区（综保区）雍州街与通航路交叉口东北角；一批次总建筑面积5.1万 m² ，建筑类型为 27F 高层，容积率2.497，限高80米，产品类型为首紫置云首园改项。目位于郑州航空港实验区（综保区）相州街与通航路交叉口东北角；总建筑面积 16.8 万 m²，建筑类型为 18F小高层，容积率 2.0，限高 60 米，产品类型为首置首改
下小户型占比较大，115㎡首改占比较小。
地块分析：四期、五期地块处于区域配套待完善地段，市政界面展示较差，周边配套不足，适合以【首置】产品为主，来吸附刚需客户。
客户定位：以金水、港区、地市为主的25-35岁之间两口、三口之家的刚需置业为主。
4#地六期
5#地三期
3#地四期
1#地五期
2#地七期
5# 7# 9# 11#
3#
2# 1#
6#
4#
二批次
10#
8#
通航路）（未通行
3# 6#
9# 13#

万科项目后评估报告

万科项目后评估报告1. 引言本文旨在对万科项目的实施和效果进行评估。

首先，我们将回顾项目的目标和计划。

然后，我们将评估项目的实施情况，包括项目进展、资源利用和沟通效果。

最后，我们将对项目的结果进行评估，分析项目对公司业务和利益相关者的影响。

2. 项目目标和计划回顾万科项目的目标是开发一座创新型商业综合体，提供优质的办公空间、商业设施和居住环境。

项目计划包括土地购置、规划设计、施工建设和销售运营等阶段，预计项目周期为三年。

3. 项目实施评估3.1 项目进展根据项目计划，土地购置和规划设计阶段已完成。

施工建设阶段正在进行中，预计将按时完成。

销售运营阶段将在项目建设完成后启动。

3.2 资源利用项目团队充分利用了公司内部资源和外部合作伙伴的专业知识。

项目经理和团队成员有效地协调和管理了项目进展，确保资源的合理配置和利用。

3.3 沟通效果项目团队与相关利益相关者进行了及时的沟通和反馈。

定期召开会议、发布项目进展报告和与利益相关者的交流活动，有效地促进了信息共享和问题解决。

4. 项目结果评估4.1 业务影响万科项目的实施为公司带来了积极的业务影响。

首先，商业综合体的建设将提升公司在当地市场的知名度和竞争力。

其次，优质的办公空间和商业设施将吸引更多租户和客户，为公司带来更稳定的收入来源。

4.2 利益相关者影响万科项目对利益相关者也产生了积极影响。

对于投资者来说，项目的成功实施将增加公司的价值和回报。

对于员工来说，创新型商业综合体将提供更舒适和便利的工作环境，提升员工的工作满意度和效率。

对于当地社区来说，项目将创造就业机会，促进经济增长和社会发展。

5. 结论综上所述，万科项目的实施达到了预期的目标和计划。

项目进展顺利，资源得到有效利用，沟通效果良好。

项目的结果对公司业务和利益相关者产生了积极影响。

然而，我们仍然建议项目团队继续关注项目的销售运营阶段，确保项目的长期成功和可持续发展。

该评估报告仅为初步分析，未来仍需对项目的细节和实施效果进行进一步的跟踪和评估。

万科集团房地产项目后评估流程指引847513883后转换.doc

目录一、总则 (5)【定义】 (5)【目的】 (5)【核心内容】 (5)【后评估工作原则】 (5)1、客观性 (5)2、公正性 (5)3、全面性 (5)4、应用性 (5)【后评估收集资料内容】 (5)1、投资方面 (6)2、营销方面 (6)3、设计方面 (6)4、进度方面 (6)5、成本方面 (6)6、工程合约管理 (6)【后评估工作流程】 (6)二、项目后评估报告内容（参考） (7)【本项目基本概况】 (7)【项目后评估综述】 (7)1、综合评估结论 (7)2、对未来房地产项目和开发的建议 (7)3、发展模式的优劣势分析总结 (7)【本项目投资管理评估】 (8)1、宏观经济和房地产市场发展变化分析 (8)2、土地协议执行情况 (8)3、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 (8)4、以财务指标为主要依据的项目综合评价 (8)【本项目财务管理评估】 (8)1、项目销售收入指标完成情况 (8)2、项目发展成本控制情况 (9)3、项目经济效益实现情况 (9)4、项目现金流量变化情况和资金使用效益。

(9)5、项目税务筹划情况 (9)【本项目营销管理评估】 (9)1、项目各类型物业销售情况 (9)2、与市场定位时房地产市场情况对比分析 (9)3、项目销售时机 (10)4、原定位与实际设计建设成果的对比分析 (10)5、预期销售价格与实际价格的对比分析 (10)6、物业管理和管理费价格确定检讨 (10)7、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析 (10)8、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析 (10)9、项目的销售策略 (10)10、综合评述本项目市场定位营销工作 (11)11、提出可借鉴的经验 (11)【本项目设计管理评估】 (11)1、项目完成情况介绍 (11)2、项目的建筑标准 (11)3、项目设计过程管理回顾与实施完成情况 (11)4、项目实施过程设计管理工作总结 (12)5、各阶段与相关部门协调配合 (12)6、本项目设计管理方面突出经验与教训 (12)7、限额设计执行情况 (12)8、售后使用情况 (12)9、附件 (12)【本项目进度、工程管理评估】 (13)1、项目发展计划执行情况 (13)2、工程施工进度计划执行情况 (13)3、售楼准备工程计划检讨 (14)4、报建工作流程改进建议 (14)5、项目发展管理体系检讨 (14)【本项目合约成本管理评估】 (15)1、项目发展四个阶段成本管理控制情况 (15)2、总结成本管理控制经验 (16)3、项目发展成本明细统计 (16)【本项目意外情况的规避和总结】 (16)房地产项目后评估工作指引一、总则【定义】项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。

万科复盘报告ppt课件

年万科蓝山 2013年万科森林公园 2015年——万科城市之光
七年六城，万科已经成为一种力量，代表了新合肥人对品质生活的追求。区域统治源自动：城市之光+森林公园
•产品——互相补缺，双盘打造全系产品线；
•定价——互相支撑，主导四里河板块的定价权；
•客户导入——节点铺排交错，资源互换，最大化客户资源利用；
迎难而上——竞区品域低竞价争干激扰烈成成绩绩展展示示
6月27日，万科城市之光首开！到场客户超过1000人，劲销7 亿，目标达成率107%
ppt课件
15
迎难而上——竞区品域低竞价争干激扰烈数成据绩说展话示
3.13日-4.17日 4.18日-5.22 5.23日-6.12
ppt课件
7
一、目标与达成二、操盘与蓄客三、阶段性总结四、创新与思考
ppt课件
8
一、目标与达成
1.推售与目标梳理
2.难点分析 3.目标实现情况
ppt课件
9
目标梳理——首期货量盘点
A地块
商办区
高层
B区地别块墅
区
首开别墅
1# 2# 3# C地 8# 高块层
区
首开高层
代建公园部分
推售时间
物业
6月27 日
高层
合计
楼栋 C-1# C-2# C-3# C-8#
套数
108 132 132 108 480
货值约7亿
物业高层合计
户型 110边户 110中户
125 140 ——
套数 120 240 54 66 480
占比 25% 50% 11% 14% 100%
首开货值盘点：C地块4栋高层共计480套房源，货值约7亿，其中高层主

万科地产项目后评估工作经验

万科地产项目后评估工作经验万科地产项目后评估工作经验万科地产项目后评估工作经验提要：项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等来自万科地产项目后评估工作经验“为什么做项目十多年了，水平却还和刚开始做差不多？”，这是很多地产企业老板的感慨和困惑。

俗话说，“吃一堑长一智”，项目后评估无疑是破解项目低水平开发的有效法宝，它通过对项目全面的总结评价，从中汲取经验教训，让企业不要总在同一个地方摔跟头。

项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。

后评估工作的核心内容包括两方面：一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等集团批复文件与最终实际完成情况的对比分析；二是开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。

一、后评估工作总则1.后评估收集资料内容后评估工作应收集以下资料，包括但不限于：（1）投资方面17/ 1万科地产项目后评估工作经验项目建议书、可行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件；（2）营销方面项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等；（3）设计方面项目概念设计方案、规划设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、平立面设计方案项目规划设计工作总结报告及有关规划设计过程决策文件等（4）进度方面项目发展总进度计划、各版次项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目进度控制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等；（5）成本方面项目发展各阶段成本控制目标、各版本项目发展成本预测明细表、各阶段项目发展成本分析报告及有关成本管理工作文件等；（6）工程合约管理项目施工策划方案、项目施工管理阶段总结、项目合约分判策划报告、项目合约分判工作阶段总结、项目竣工验收报告等有关项目施工过程文件等。

万科过程质量评估办法

（VK-S1）一、目的实现集团“两提一减”的目标，促进项目常态化管理和质量、安全管理水平的提升。

二、编制思路和依据1.结合近5年万科评估体系、标准、评估经验。

2.根据区域不同特点和相关要求，结合一线公司相关建议和项目实际情况。

三、调整细则：A:框架：1.体系调整确保全面反映项目真实施工情况，促进项目过程管控水平。

2.结合交付评估体系，避免项目片面追求实测分数导致后期产生交付风险。

3.避免项目产生迎检现象，造成不必要的成本浪费，全程采用飞检方式，促进项目现场常态化管理。

4.取消强制排序，定位区域分档合格线。

5.调整实测方式，避免实测主观因素过大，采用随机选点方式。

6.实测实量计算方式采用点数进行计算，更加客观反映现场实测水平。

7. 对于空鼓等重复整改项，为避免项目增加不必要的成本浪费，改为只关注项目空鼓等整改最终结果，过程中把控由项目自行组织。

8. 安全文明评估进行调整，文明施工权重减小，安全生产权重加大，同时对于现场需要增加成本或争议较大项进行更正。

9. 与A6版比较增加了质量安全风险相关指标，从多维度反映项目综合情况。

设立关键指标，进行倒扣分。

B:实测实量：1.取消结构地面平整度实测相关内容。

2.取消公共部位实测相关内容。

3.顶板水平度不爆板。

4.空鼓抹灰阶段不进行实测，但关注抹灰阶段裂缝，空鼓实测以上腻子后进行，空鼓大小规定大小，以后期业主关心项为依据。

5.线盒线管部位空鼓1套房随机敲2处，最多爆2个点，外墙内保温取消实测空鼓检查，瓷砖空鼓与吊顶交接部位一块砖不作为判断空鼓依据，地砖空鼓依照国家规范。

6.增加了混凝土质量检查项。

7.增加砌筑/内置隔墙板、精装修、铝合金/塑钢窗相关内容C:安全文明：1、宿舍内只检查过载及短路相关测试；2、取消柴油发电机检查项：3、大型机械第三方检查记录不强制检查；4、电箱内允许使用合格的三孔、两孔插座，手持式电动非金属外壳的工具可使用两孔插座，碘钨灯接线规范可使用。

地产项目后评价复盘解析

地产项目后评价复盘解析地产项目后评价复盘是指对一个地产项目进行综合评价和总结，以便更好地了解项目的成败原因，并为未来的项目提供经验教训。

复盘的过程包括对项目策划、市场营销、销售、施工、交付等各个环节的评估和分析。

下面是一个地产项目后评价复盘的解析，超过1200字：一、项目策划项目策划是一个地产项目成功的基础。

在复盘中，需要对项目的定位、规划、产品、设计等方面进行评价和分析。

首先需要评估项目是否与市场需求相匹配，包括项目定位是否准确、目标群体是否明确、产品定位是否精准等。

其次要评估项目规划是否合理，包括项目规模、建筑风格、居住环境等。

还需要评估项目的设计是否符合市场需求和目标群体的喜好，包括户型设计、空间布局、功能配置等。

二、市场营销市场营销是一个地产项目取得销售成功的关键。

在复盘中，需要对项目的市场营销策略、宣传推广、销售手段等方面进行评价和分析。

首先需要评估市场营销策略是否准确，包括推广渠道选择是否合理、宣传手法是否有效等。

其次要评估项目的宣传推广是否充分，包括媒体宣传、网络推广、实地体验等。

还需要评估销售手段是否顺畅，包括销售流程、销售团队等。

三、销售销售是一个地产项目盈利的关键。

在复盘中，需要对项目的销售情况、销售周期、销售收入等方面进行评价和分析。

首先需要评估项目的销售情况是否达到预期，包括销售速度、销售价格、销量等。

其次要评估项目的销售周期是否合理，包括整体销售周期、各个阶段的销售情况等。

还需要评估销售收入是否达到预期，包括销售金额、销售利润等。

四、施工施工是一个地产项目质量的保证。

在复盘中，需要对项目的施工质量、工期控制、成本控制等方面进行评价和分析。

首先需要评估项目的施工质量是否符合要求，包括工程质量、材料使用等。

其次要评估工期控制是否顺利，包括施工进度、施工计划执行等。

还需要评估成本控制是否有效，包括物料采购、人工成本等。

五、交付交付是一个地产项目与购房者最直接的接触。

在复盘中，需要对项目的交付质量、配套设施、售后服务等方面进行评价和分析。

万科有山复盘报告(区域汇报版本)

购房宝信息释放—购房大优惠传播
增加客户粘性动作——推出购房宝理财活动
购房神器：2万送2万
认购期：11月10日-11月17日
产品期限：31天预期现金收益：年化5.6%
赎回日期：12月22日
购房优惠：1000元起投，满2万享2万购房折扣
示范区开放——抢开售楼处、商业街、上下叠样板间示范区，以及
前期，预判闵行西区，如七宝、航华、龙柏、九亭为核心客群。
松江新城
牵引长宁西区，如北新泾、天山、虹桥、漕河泾的辅助客群。松江新城、泗泾、青浦本地客户为补充客源
售楼处开放前—— 分阶段线上炒作
阶段主题
1
阶段一：项目形象期 10月至11月中旬
Logo、电话号码固定 1屏：院落里的上海
3
阶段三：上叠卖点炒作 11月底至12月中旬
认购客户物理属性——户籍与职业类型
户籍与行业分析：认购客户户籍统计
外地人新上海人 8% 上海人 16% 外籍人 3%
自统计数据中发现，认购客户中大部分（73%）为上海人，其次为外地人迁入，新上海人（有上海户籍的外地人）占比少。
前期营销团队对银行、机场、以及项目合作单位的
企业进行了深入拓展，认购客户中也反馈出特定行业的工作人群，如机场工作者（2%）、工程师设计师（10%）、金融类（12%）。可作为下阶段企业团购动作的种子维护对象。
• 原因1——家人意见不统一：（50%）
需多轮决策：鉴于项目示范区开放时间不足（开盘距售楼处开放仅1个月，距样板房开放仅1-2周），绝大部分改善类客户需要家人多轮统一意见，且名下有住房，没有类似于刚需类客户的紧张感，不容易冲动购房。决策人未到场：本案客户多数选择在周末看房，若出现因故无法到场的情况极容易放弃选房。

万科有山复盘报告(区域汇报版本)

建立客户反馈机制：及时收集客户反馈，不断改进服务质量
总结回顾与未来展望
07
项目成果总结回顾
销售业绩：万科有山项目销售业绩显著，销售额和销售量均达到预期目标。
客户满意度：项目得到了客户的高度认可和好评，客户满意度达到了90%以上。
品牌影响力：万科有山项目的品牌影响力得到了提升，为万科在房地产市场的地位增添了新的砝码。创新与突破：项目在产品设计、营销策略等方面都有所创新和突破，为万科未来的发展提供了新的思路和方向。
推广渠道选择及效果评估
推广渠道：线上广告、线下活动、社交媒体等
效果评估：曝光量、点击率、转化率等指标
数据分析：对推广效果进行数据分析和总结
经验教训：总结推广过程中的经验教训，为未来推广提供参考
销售业绩及客户反馈分析
销售业绩：介绍万科有山的销售业绩，包括销售额、销售量等数据客户反馈：收集客户对万科有山的评价和反馈，包括优点、缺点等营销策略：分析万科有山的营销策略，包括宣传渠道、推广活动等推广效果：评估万科有山的推广效果，包括曝光量、知名度等
化建议
服务提升措施：介绍针对社区活动所提供服务的提升措施，如增加活动项目、提高服务
质量等
服务质量提升计划及措施
提升服务标准：制定更严格的服务质量标准，提高服务水平
加强员工培训：定期对员工进行服务意识和技能培训，提高员工的服务意识和能力
优化服务流程：简化服务流程，提高服务效率
01
项目背景与目标
02
项目背景介绍
万科有山项目的起源和背景项目的地理位置和周边环境项目的历史和发展历程项目的主要特点和优势
项目目标与定位
目标：打造高品质的居住环境，提升客户满意度定位：面向高端客户群体，提供全方位的居住体验和服务核心卖点：环境优美、配套完善、服务优质、品质卓越目标客户群体：高净值人群、家庭客户、企业客户等

【复盘报告】同策杭州万科桂语里复盘报告

《雨巷》撑着油纸伞，独自彷徨在悠长，悠长又寂寥的雨巷，我希望逢着一个丁香一样的结着愁怨的姑娘。

她是有丁香一样的颜色，丁香一样的芬芳，丁香一样的忧愁，在雨中哀怨，哀怨又彷徨；她彷徨在这寂寥的雨巷，撑着油纸伞像我一样，像我一样地默默行着，冷漠，凄清，又惆怅。

……戴望舒的《雨巷》描写的是梅雨季节江南小巷中的一个场景。

重现出当时江南里弄文化与民居特征；而这种特征早已深藏在每一个老杭州人的内心深处，成为他们每个人心中抹不去的记忆。

江南里弄文化的觉醒项目介绍营销回顾首开总结营销启示杭州生活名著的精、气、神项目介绍第一章精精绝型制1、创新产品定位2、乐高解密3、户型解读精绝型制1 在杭州双限解除后，改善性需求的集中释放成为市场面最明显的特征。

以往入门门槛颇高的别墅产品以“小面积、低总价、高性价比”的新姿态进入人们视线。

杭万以差异化的产品设计与区域内在售的产品形成错位，在2015年下半年推出系列创新产品，实现市场热销。

城市系 “乐高”桂语里自然系 “视力表”竹径云山人文系 “四叶草”西庐杭州万科2015三大创新低密新品轮番上市，市场表现抢眼创新产品定位客户细分下的创新产品定位，抢占市场空白点，实现热销2015大杭州楼市低密度住宅成交套数TOP20其语来自丹麦语“Leg Godt ”，意为“玩得快乐” 乐高是一种积木玩具将乐高的两大特点运用于排屋户型中，这就是乐高排屋平面组合立体堆叠+ 精绝型制2乐高解密内部代号 “乐高”单元组合院落单元组团结构乐高玩具乐高排屋杭万“乐高”创新亮点：通过基本的单元+严格的模数，实现高附加值赠送和“坊巷里弄”的独特型制高附加值赠送如何实现？L型的平面单元通过垂直维度的堆叠实现空间附加值的最大化· 桂语里的赠送面积达到约43㎡· 得房率高达115%左右· 一层3.3米，户体积较平层140㎡户型多15%平层140传统平层140㎡户型桂语里VS桂语里得房率88.5% 115%户体积372m³430m³·二街 ·一巷 ·五弄 ·九里 ·六入口“坊巷里弄”如何实现？平面上通过院落单元的组合，构成“多进+多跨+园宅组合”的整体布局；建筑群体拥有整体统一而丰富多变的屋面肌理，形成城内有坊，坊内有巷，巷内有山，山内有泉独特型制。