广州市“城中村”全面改造工作流程讲课教案
6广州市“三旧“改造的工作流程word资料29页
广州市“三旧”改造工作办公室穗旧改函〔2010〕22号关于征询“三旧”改造的工作流程意见的函各区人民政府,市建委、市规划局、市国土房管局、市发改委、市财局:为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集体用地的若干意见》及市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的有关精神,规范“三旧”改造工作流程,我办初步拟定《广州市“城中村”全面改造工作流程(征询意见稿)》、《广州市旧厂房改造工作流程(征询意见稿)》及《广州市旧城更新成片重建改造工作里路程(征询意见稿)》,现征询意见。
请结合“三旧”规划工作实际,提出具体意见及建议,并于3月10日前答复我办。
感谢对“三旧”改造工作的支持!附件:1.广州市“城中村”全面改造工作流程(征询意见稿)2.广州市旧厂房改造工作流程(征询意见稿)3.广州市旧城更新成片重建改造工作流程(征询意见稿)二O一O年三月一日(联系人:黄小芬,联系电话:83849061)附件1广州市“城中村”全面改造工作流程一、全面改造方案编制阶段(一)现状摸查区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查,现状摸查包括以下内容:1、社会现状:人口规模(本村、非本村民户数及人数)、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等;2、用地现状:国有土地、集体土地(农用地、建设用地等)、土地利用性质(居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等);3、权属状况:土地权属(合法、违法)、房屋权属(合法权属、违法建筑);4、建筑物现状:总量、分类建筑面积等;5、留用地指标落实情况;6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等;7、现状历史资料:图片、影像等。
(二)确定改造规划范围和改造范围由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。
改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。
以此为基础,结合所在地块的特点和周边规划路网结构,整合集体经济发展用地(特别是集体建设用地旧厂房用地)、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源,合理确定改造范围,实行连片整体改造。
广州市“三旧改造”政策交流PPT课件
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三 广州市三旧改造的操作流程(一)
旧厂改造:
“三旧”改造旧厂房改造基本条件 ➢纳入“三旧”改造标图建库范围 ➢已有合法用地手续,手续不完备的应先完善历史用地手续后再改造 ➢土地权属清晰无争议、无纠纷 ➢改造主体应依规划实施改造
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三 广州市三旧改造的操作流程(一)
旧厂改造:
国有用地的处置 经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地,或无合法用地手续,用地
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二
广州市三旧改造政策(三)
政策体系:
第三层次(配套的操作性的政策文件),按初步设想,需要从 管理机制、改造指引、拆迁补偿等方面起草多份政策文件,包括《城 中村改造复建房成本标准指引》、《广州市“三旧”改造规划控制指 引》、《广州市“城中村”全面改造工作流程》、《广州市旧厂房改 造工作流程》、《广州市旧城更新成片重建改造工作流程》、《广州 市“三旧”改造复建资金监管办法》和《广州市旧城更新改造拆迁补 偿安置工作指导意见(试行)》等一系列配套政策
二
广州市三旧改造政策(四)
政策解读:
• (4)完善各类用地手续的处罚标准 如佛山:“三旧”改造中涉及的各类历史用地,凡用地行为发生在1987
年1月1日之后至2007年6月30日之前的,完善用地手续时按下列标准进行处 罚:禅城、南海、顺德区按用地面积不低于5元/平方米;三水、高明区按用 地面积不低于3元/平方米。
• 广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵,但对“三旧”改造的范围进行了界定, 主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围:城市市区“退二进三”产业用地;城乡规划 确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地;国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的 原厂房用地;不符合安全生产和环保要求的厂房用地;布局散乱、条件落后,规划确定改 造的城镇和村庄;列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
广州市三旧改造的政策解读PPT课件
非住宅补偿
合法物业按”拆一补一”进行等面积复建补偿.
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三旧改造之二——— 城中村
公开出让的 城中村改造 的流程
未通过
村
制定改造专项规划,拆迁 补偿安置方案、实施计划
80%村 民同意
区“三旧”改造机 构
上报年度计划和 改造方案
区政府
指导方 案编制
市“三旧”改造办公 室
房地产开发 公司
城中村: 138条城中村,其中包括52条整体拆除重建的城中村. 具体名 单见下一页.其他未列入138条城中村范围内的城中村整治改造项目,经市” 三旧”改造工作领导小组批准,也适用本政策.
旧厂房:环城高速范围内影响环保 类企业和华南路、广深高速公路以南、 珠吉路延伸至珠江以西、沙湾水道以北、广佛交界以东总面积约1093平 方公里内的危险化学品类企业.
按批准方案 公开出让
市“三旧”改造工作领导 小组
方案通过
申请征收用地手续
广东省人民政府
批准征收用地手续
和记黄埔地产(广州)有限公司
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国有用地
三旧改造之三——— 旧厂房
自行改造
企业可申请改作除商品住宅外的保险金融、商务办 公等经营性用途和教育、科研、设计、创意产业等 非经营性用途,但要补交一定的地价。
注:黄埔区各村位置如右图蓝色 圆点所示. 另萝岗区的村改造 是由政府主导的,部分村已经 完成改造。
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三旧改造的时间安排
三旧改造的时间安排
用3—5年左右的时间 基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改 造工作,包括位于重点功能区的52条城中村的整体拆除重建. 用10年时间基本完成我市“三旧”改造工作.
居民补偿
广州市城中村改造介绍ppt课件
将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地; 分为全面改造模式(52条村)和综合整治模式,未纳入全面改造计划的村,村民自愿
进行全面改造的,经市三旧改造工作领导小组同意,可以补充纳入全面改造计划;
全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体,需经村集体经济组织80%以上成员 同意;
全面改造项目立足于市场运作,除村集体经济组织自行改造外,应该通过土地公开出 让招商融资进行改造;全面改造项目由村集体经济组织采取其他方式融资改造的,需 缴纳的土地出让金可以适当延期;
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2.2 政策重点
确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积,在基准面积内“拆一补一”,超出部分按房屋 重置价给予货币补偿;
萝岗区(13个) 火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、罗峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、八斗村、华沙村、玉树村
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二、广州市城中村改造政策
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2.1 广州市三旧改造政策资料
1、印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知(粤府明电【2009】 16号
2、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见(粤府【2009】78号) 3、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知(粤府办
黄埔区(共16个) 庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗 村、九沙村、深井村、长洲村
荔湾区(共20个) 山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡 村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村
城中村改造培训课件
根据实际情况调整应对策略,提高风险应对 效果。
加强风险监测与评估
定期对项目进行风险评估,及时发现和解决 潜在风险。
提高风险管理意识
加强培训和宣传,提高项目参与者的风险管 理意识和能力。
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CATALOGUE
城中村改造成功案例分享
案例一:某市城中村改造项目背景与实施过程
总结词
项目背景复杂,实施过程困难重重
城中村改造策略探讨
规划先行
制定科学合理的城中村改造规 划,明确改造目标、范围、方 式、时序等,为改造提供指导
和依据。
政策支持
政府出台相关政策,对城中村 改造给予政策支持,包括财政 补贴、税收优惠、金融支持等 。
公众参与
加强公众参与,充分听取村民 的意见和建议,保障村民的合 法权益,提高改造的透明度和 公信力。
产业引导
通过产业引导,优化城中村的 产业结构,提升产业层次,促
进经济发展。
城中村改造中的利益平衡
政府利益
政府在城中村改造中追求的是城 市整体利益和社会公共利益,包 括城市环境改善、公共设施建设
、城市发展等。
企业利益
企业在城中村改造中追求的是经 济利益最大化,通过改造获得土
地资源、开发建设权等。
村民利益
市场风险应对
进行市场调研,了解市场需求 和竞争状况,制定合理的市场
定位和营销策略。
财务风险应对
加强财务管理,控制成本,合 理安排资金筹措和收益分配。
社会风险应对
充分了解居民利益诉求,加强 沟通与协调,采取合理安置和 补偿措施,维护社会稳定。
城中村改造风险控制与管理
建立健全风险管理机制
明确风险管理目标,制定风险管理计划,落 实责任分工。
广州市城中村改造介绍课件
2008年1月,由富力地产、新鸿基地产与合景泰富合力开发猎德村的改 造工程正式动工; 2009年10月,保利通过公开出让夺得琶洲村改造项目; 2010年1月,新鸿基入主林和村改造项目; 目前冼村、棠下、文冲、横沙、花地、西塱裕安围、东漖、茶滘、杨箕、 三元里、萧岗等11条城中村已完成改造方案的编制和审批工作 ;
3、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知(粤府办 【2009】122号)
4、关于加快推进“三旧”改造工作的意见(穗府【2009】56号)
5、广州市城中村全面改造工作流程(征求意见稿)
6、广州市旧厂房改造工作流程(征求意见稿)
7、广州市旧城更新成片重建改造工作流程(征求意见稿)
2.2 政策重点
3.2.2 猎德村规划图
拍卖土地
2010年6月 交地
村集体经济 预留用地
安置区
2010年春完 成回迁
3.2.3 猎德村情况
猎德村总体规划以新光快速路为界,将地块分为三个部分,各部分功能分区如图:
桥西地块拍卖情况
2007年9月30日拍卖
用地面积:114176 ㎡
总建筑面积:568230 ㎡ 拍卖底价:38.6亿元
拆一免一”的原则全部减免各项税费;
容积率由现在的2.0变为综合容积率
5.0以上;
审批事项进入绿色通道,采用“牵头
开发模式:生地熟拍
受理,并联审批”的方式
整体规划:三三制原则
• 卖地融资,再用拍卖所得进行复建安 置,搬迁及公共设施配套建设和发展 村集体经济、福利事业等。
• 三分之一用作拍卖融资,发展商品房 • 三分之一用作村集体经济预留发展用地,
萝岗区(13个) 火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、罗峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、八斗村、华沙村、玉树村
20170326广州市城市更新政策解析及项目操作流程电子版课件
五、城市更新新旧政策对比
(三)旧村庄更新细化和差别化用地处理和土地供应
56号文 20号文
留用地: 边角地、夹心地、插花地不抵扣留用地指标;没有 留用地欠账,可预支指标;微改造可纳入留用地; 完善集体建设用地手续的工业、商业用地抵扣留用 地指标 融资用地: 融资地块可公开出让给市场主体或协议出让给村集 体经济组织;融资楼面地价参照半年内公开出让成 交价确定;融资地块合作改造和自主改造,协议出 让按市场评估价20%计收出让金 用地整备: 多个权属人进行土地归宗后由同一权利主体改造; 权属人可以申请土地使用权收购和房屋收购归宗; 原为建设用地的,集体用地之间、集体用地与国有 用地之间、国有用地之间可进行土地置换 完善手续: 完善征收手续保留工业用途,可自行改造完善手续; 集体用地转为国有,转移或补办出让时,按土地市 场评估价20%或房屋市场评估价5%计收出让金;纳 入微改造的,按市场评估价30%计收出让金
集体物业:按合法性核定复建量。 • 合法建筑面积1∶1核定复建量。 同56号文 • 违法建筑于2007年6月30日之前建设的按现有建筑 面积2∶1比例核定;之后建设的不予核定。
收益分成:按规划节余和竞争节余分别分配。 • 项目实施方案建筑面积(用地)与规划的建筑面积 (用地)相较有节余的,市政府、区政府、村集体 按4∶3∶3分配。 • 选择合作企业经竞争节余的融资建筑面积(或节余 的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部 分后)由区政府和村集体5∶5分配,用于改造项目 的统筹安排。
20号文
城市更新“1+3”政策
住宅复建总量:按“栋”或“户”核定。 • 以“栋”核定的,按每栋村民住宅280平方米乘以改 造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅 建筑基底总面积的3.5倍,并以不超过总量10%的比 例上浮后核定; • 以“户”核定的,住宅复建总量按每户280平方米乘 以改造范围内的总户数核定。
开发企业参与广州市城中村改造的实施流程 精品PPT
广州市“1+3”城市更新政 策
政府鼓励“公开出让”
政府主导旧改项目一般选择“公 开出让”方式
村可申请“自主改造”
申请条件: 1、村民投票 2、报市三旧办批准,区政府备案 3、以公开招标形式选择合作企业
开发企业主导旧改项目一般选择“自主改造”方式,虽然无法 规避公开招标,与“公开出让”比较,具备一定的可操性。
四、改造方案审批
1、依据片区策划,以区政府的名义编制旧村改造实施方案,经村、区更新局确认,形成表决稿。 2、表决稿经80%村民及世居祖屋权属人投票通过,形成送审稿。 3、送审稿经市规委会(下设的城市更新委员会)审批通过,正式批复改造实施方案。 如果改造方案与控规有矛盾的,要根据已审批改造方案申请调整控规。
政府
取得政府支持
符合政策
开发企业
“城中村”
签订改位
根据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》 (穗府规[2017]6号):基础数据(主要是勘测定界、土地/房屋测量)摸查, 经村、区政府确认,通过区三资平台公开选择合作单位,成立旧改合作公司 (即项目公司)。
三、片区策划及改造方案编制
1、依据区政府确认的基础数据,以区政府的名义开展片区策划(含控规编 制),经市更新领导机构同意后,纳入城市更新年度计划。 2、依据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》穗更新规字【2016】12号等 旧改政策,委托有设计经验的设计单位编制城中村改造方案(反复征求相关政 府、村委及村民的意见)。
村民投票
政府审批 控规调整
改造方案 批复
五、实施拆迁
1、融资地块协议出让给项目公司,共管旧改资金。 2、依据批复的改造实施方案,组织村民签订达到80%,启动房屋拆除工作。 3、通过行政裁决、法院判决实施钉子户强拆。
最新广州市三旧改造政策解读备课讲稿
广州三旧改造政策相关解读关于三旧改造节约用地相关意见1、城中村可直接将集体土地申报转国有用地只要三分之二村民通过,村集体可以报给办事处,再报给市政府,之后报给省政府办理审批手续,不用按照现在的征地程序,进行公示、听证等环节,大大降低了交易成本。
2、小面积土地不超过百分之十,可纳入改造方案一同申报在三旧改造过程中,有一些未经使用且面积不大的地块,被称为边角地、插花地、夹心池,如果面积小于3亩,且不超过改造面积的百分之十,即可一同报省里审批,进行征地3、土地收益可返还企业和农村集体原有政策,土地收入专款专用,用作土地储备和征地费用,但按照三旧改造的政策,国有企业用地纳入三旧改造后,在收购土地时进行招拍挂,扣除办证成本可以将不超过六成的利润返还企业;对农村集体土地进行三旧改造的,百分之六十可返还给村集体城中村改造四大优惠政策1、登记国有土地按照现状确定关于加快推进三旧改造的工作意见指出,允许土地直接登记为国有土地,允许现状出让和熟地出让,对于符合省政策规定的城中村,现状建设用地可直接按照现状确定地类,也就是说,在整体改造的城中村中,现在用作商业的用作商业,现在用过住宅的用作住宅,从而使商业得到合理的补偿;2、村自主改造可协议出让土地村自主改造,可施行协议出让土地,并享受优惠的土地出让金政策。
在财税资金扶持方面,土地收入的六成用于支付村集体发展。
对于综合政治类项目,广州将允许村集体经济组织利用旧厂房、空闲或低效用地,在符合城市规划的前提下,以流转的方式自主招商融资进行改造。
3、不足基准面积可补差价对于城中村改造拆迁补偿,今后广州市将施行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式,对合法面积施行拆一补一,参照深圳、西安的做法,广州允许村和区依照实际情况确定拆迁补偿基准面积,村民拆迁房屋不足基准面积的,允许村民在成本价补交差价的基础上,按基准面积进行补偿安置,而对于超过基准面积部分,按照建安成本进行货币补偿。
复建安置房将施行村民自信房屋与经常性租赁房屋另址分开建设的方式4、安置房转变土地性质后可买卖首先村民是否将安置房的土地性质从集体转为国有,这一步是自愿的。
广州市天河区城中村整体改造工作指引
广州市天河区城中村整体改造工作指引天河区城中村整体改造工作指引一、总则根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府[2009]56号)的有关精神,进一步规范程序,提高工作效率,保证全区城中村改造工作依法、规范、健康、有序、有效进行,制定天河区城中村改造工作程序指引。
二、准备阶段(一)思想发动和现状摸查1、村公司董事会表决(街道办事处列席会议),讨论是否启动城中村改造工作,如同意形成决议。
2、党员,股东代表大会表决、讨论是否启动城中村改造工作,如同意形成决议,开展下一步工作。
3、思想发动:由转制社区做好转制居民思想工作,解释和宣传城中村改造政策。
4、现状摸查:在开展宣传工作的同时,由转制社区组织开展现状摸查工作,了解村民的改造意愿,提供现状的初步情况。
5、村民大会统一意见,在街道办事处指导下采用召开村民大会或通过发放调查表的形式征求村民意见,如80%以上村民同意启动城中村改造工作,开展下一步工作。
(二)改造范围确认村集体经济组织根据现状摸查的情况和村民改造意愿,分析提出初步改造范围,在现场踏勘的基础上,由区城改办会同区规划分局、区国土房管分局、街道,依据“三旧”改造政策要求,规划和国土的有关规定核定改造范围线,规划范围确定要求(详见附件一)。
(三)现状测量调查由村集体经济组织委托有资质的房地产测量单位对初步划定的城中村改造范围的情况进行测量,调差,现状测量、调查的具体内容(详见附件二)。
(四)现状建构筑物数量确认由村集体经济将城中村现状建构筑物数量按照合法产权证、合法规划批文、历史建筑(注册建设年份)等情况进行分类造册,报区规划分局、区国土房管分局审核,有房产证和有规划批文的测量成果部分由区国土局和区规划局予以确认,历史建筑由街道处理确认,区城改办汇总这三部分的现状建筑量。
(五)选定开发模式村集体经济组织根据自身的情况选定开发模式(自主开发、融资地块公开出让)。
三、改造方案编制、审查、审批阶段(六)提出拆迁安置原则性方案村集体经济组织根据确认的城中村改造范围和现状建构筑物数量的情况,依据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府[2009]56号)中“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法,提出拆迁安置原则性方案。
广州市天河区城中村整体改造工作指引
广州市天河区城中村整体改造工作指引关键信息项:1、改造目标2、改造原则3、改造范围4、改造主体5、改造流程6、资金安排7、监管机制8、保障措施11 改造目标广州市天河区城中村整体改造旨在提升城中村的人居环境质量,完善基础设施和公共服务设施,优化土地利用结构,促进产业升级和经济发展,推动城乡一体化进程,实现城中村的可持续发展。
111 改善居住条件通过改造,提供安全、舒适、现代化的居住空间,满足居民对住房品质的需求。
112 完善基础设施建设健全的道路、供水、供电、供气、排水、通信等基础设施,提高居民生活便利性。
113 优化公共服务配备优质的教育、医疗、文化、体育等公共服务设施,提升居民的生活品质和幸福感。
114 推动产业升级引导发展符合区域发展规划的产业,促进经济增长和就业机会增加。
115 保护历史文化注重对城中村内具有历史文化价值的建筑和元素的保护与传承。
12 改造原则121 政府主导政府发挥统筹协调、政策引导和监督管理作用,确保改造工作有序推进。
122 规划引领依据城市总体规划和相关专项规划,制定科学合理的改造规划。
123 市场运作充分发挥市场机制作用,吸引社会资本参与改造。
124 尊重民意广泛征求村民意见,保障村民的合法权益,提高村民的参与度和满意度。
125 依法依规严格遵守国家和地方的法律法规,规范改造工作的各个环节。
13 改造范围明确纳入天河区城中村整体改造的具体区域范围,包括但不限于地理位置、面积等。
131 划定依据根据城市发展规划、土地利用现状、村庄发展状况等因素综合确定改造范围。
132 范围调整在特定情况下,经相关程序审批,可对改造范围进行合理调整。
14 改造主体141 确定方式通过公开招标、招商等方式确定具备相应资质和实力的改造主体。
142 主体资格改造主体应具备良好的信誉、资金实力、开发经验和项目管理能力。
143 责任义务改造主体承担改造项目的策划、融资、建设、运营等全过程责任,并履行相关义务。
广州市天河区城中村整体改造工作指引
天河区城中村整体改造工作指引一、总则根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府[2009]56号)的有关精神,进一步规范程序,提高工作效率,保证全区城中村改造工作依法、规范、健康、有序、有效进行,制定天河区城中村改造工作程序指引。
二、准备阶段(一)思想发动和现状摸查1、村公司董事会表决(街道办事处列席会议),讨论是否启动城中村改造工作,如同意形成决议。
2、党员,股东代表大会表决、讨论是否启动城中村改造工作,如同意形成决议,开展下一步工作。
3、思想发动:由转制社区做好转制居民思想工作,解释和宣传城中村改造政策。
4、现状摸查:在开展宣传工作的同时,由转制社区组织开展现状摸查工作,了解村民的改造意愿,提供现状的初步情况。
5、村民大会统一意见,在街道办事处指导下采用召开村民大会或通过发放调查表的形式征求村民意见,如80%以上村民同意启动城中村改造工作,开展下一步工作。
(二)改造范围确认村集体经济组织根据现状摸查的情况和村民改造意愿,分析提出初步改造范围,在现场踏勘的基础上,由区城改办会同区规划分局、区国土房管分局、街道,依据“三旧”改造政策要求,规划和国土的有关规定核定改造范围线,规划范围确定要求(详见附件一)。
(三)现状测量调查由村集体经济组织委托有资质的房地产测量单位对初步划定的城中村改造范围的情况进行测量,调差,现状测量、调查的具体内容(详见附件二)。
(四)现状建构筑物数量确认由村集体经济将城中村现状建构筑物数量按照合法产权证、合法规划批文、历史建筑(注册建设年份)等情况进行分类造册,报区规划分局、区国土房管分局审核,有房产证和有规划批文的测量成果部分由区国土局和区规划局予以确认,历史建筑由街道处理确认,区城改办汇总这三部分的现状建筑量。
(五)选定开发模式村集体经济组织根据自身的情况选定开发模式(自主开发、融资地块公开出让)。
三、改造方案编制、审查、审批阶段(六)提出拆迁安置原则性方案村集体经济组织根据确认的城中村改造范围和现状建构筑物数量的情况,依据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府[2009]56号)中“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法,提出拆迁安置原则性方案。
城市更新改造流程课件
城市更新改造的历史和发展
城市更新改造的历史可以追溯到20世纪50年代的欧美国家,当时由于工 业革命的影响,城市中出现了大量的工业废弃地和老旧住宅区,需要进 行更新改造。
随着城市化进程的不断加速,城市更新改造逐渐成为全球范围内关注的 热点问题。各国政府纷纭出台相关政策和措施,鼓励和支持城市更新改
展望
未来城市更新改造将更加重视人居环境改良和历史文化保护,实现城市可持续发展和居 民幸福感的提升。同时,城市更新改造也将更加重视创新和科技应用,推动城市的智能
化和绿色化发展。
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输标02入题
市场运作模式的特点包括:企业通过市场交易获取土 地,自主制定更新改造计划并组织实施,同时承担改 造风险。
01
03
市场运作模式的不足在于可能存在市场失灵、信息不 对称和利益冲突等问题,同时缺乏政府的引导和监管
,容易导致资源浪费和社会不公。
04
市场运作模式的优势在于能够充分发挥市场机制的作 用,提高城市更新改造的效率和效益。
政府主导模式的特点包括:政府直接 投资或通过土地置换等方式获取土地 ,制定更新改造计划并组织实施,同 时承担改造风险。
政府主导模式的不足在于可能存在官 僚主义、低效率和资源浪费等问题, 同时缺乏市场机制的调节作用,容易 造成社会不公和利益冲突。
市场运作模式
市场运作模式是指企业作为城市更新改造的主体,通 过市场机制来推动城市更新改造的过程。
政策支持
政府提供政策支持,鼓励社会 资本参与城市更新改造,推动
城市的可持续发展。
城中村改造项目具体操作步骤参考资料
城市城中村改造项目项目主要分为三种形式:广州市城中村旧村庄改造工作流程图1广州市旧城改造工作流程图2广州市旧厂房改造工作流程图3广州市“城中村”改造有关程序一、改造项目启动程序(一)改造意愿表决。
“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿,应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决,经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。
(二)改造方式表决。
纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。
选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决,所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。
为保证“城中村”改造工作的延续性,各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组,领导小组负责人由班子成员担任。
二、选择合作企业程序经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的,村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。
(一)公开招标的方式鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式,选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。
4公开招标方案由村集体经济组织编制,并报区政府同意后,通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决的方式1.企业资格审核。
各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核,确保数据真实。
2.确定候选企业。
村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。
3.集体表决。
通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。
表决结果经应到会成员2/3以上同意后,报各区“三旧”改造主管部门备案。
4.表决结果确认。
会议需当场记录和保留纪要文件,纪要文件上需有参加会议人员的签名。
5.表决过程监督。
各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。
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广州市“城中村”全面改造工作流程一、全面改造方案编制阶段(一)现状摸查区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查,现状摸查包括以下内容:1、社会现状:人口规模(本村、非本村民户数及人数)、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等;2、用地现状:国有土地、集体土地(农用地、建设用地等)、土地利用性质(居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等);3、权属状况:土地权属(合法、违法)、房屋权属(合法权属、违法建筑);4、建筑物现状:总量、分类建筑面积等;5、留用地指标落实情况;6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等;7、现状历史资料:图片、影像等。
(二)确定改造规划范围和改造范围由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。
改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。
以此为基础,结合所在地块的特点和周边规划路网结构,整合集体经济发展用地(特别是集体建设用地旧厂房用地)、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源,合理确定改造范围,实行连片整体改造。
连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地(以下简称“三地”)等,在“三旧”改造政策允许的前提下,通过土地位置调换等方式,对原有存量建设用地进行调整使用。
市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围,最终确定改造规划范围和改造范围。
(三)编制改造方案区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案,改造方案包括以下内容:1、现状摸查情况。
土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况(需取得区国土房管分局书面证明)。
2、拆迁安置补偿方案。
补偿安置原则、基准面积、改造成本(拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等)、回迁时序等。
3、融资模式。
公开出让(明确是否捆绑安置房建设)、自主改造、整村搬迁等;4、资金平衡、筹措、运作方案。
5、规划方案。
规划方案应达到修建性纤细规划深度;同事明确改造规划范围中的全面改造范围、功能分区和具体地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史文化保护、开发模式等规划内容、以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求;涉及控规更改或调整的,应编制控规更改或调整专章。
6、改造计划和建设实施步骤。
7、土地转性范围和规模。
8、违法用地与留用地指标证明文件(由市国土房管局出具)。
一、全面改造方案审批阶段(一)批复改造方案全面改造方案经村集体经济组织80%以上成员同意,由区政府审核后,报请市“三旧”改造办依据有关规定审批。
其中涉及完善征收用地手续及超出“三旧”改造规划指引控制要求的,需报市“三旧”改造工作领导小组审议。
(二)用地预审使用新增建设用地的,村集体经济组织持市“三旧”改造办批复的改造规划核定的用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地初审后报市“三旧”改造办公室,由市“三旧”改造办公室出具预审意见。
(三)用地报批1、农用地转用和土地征收。
城中村改造项目用地涉及农用地转用和土地征收的,由村集体经济组织按用地报批要求,向区国土房管局申请,由区国土房管局申请,由区国土房管局拟定农用地转用和土地征收方案,报市国土房管局审核后,依照《土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。
用地报批经有审批权的人民政府批准后,市国土房管局出具用地批复意见。
2、村集体建设用地改变为国有建设用地。
位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内的,同时提交转为国有土地申请,并附上村民表决情况,上报市“三旧”改造办审核,位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围外的,同时提交纳入政府储备申请。
(1)属于138条在册“城中村”的改造按一下流程办理:①区国土房管分局出具审核意见,附上土地所有权证等相关土地转性材料报送市国土房管局。
②市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。
(2)位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内未纳入138条在册“城中村”的改造按以下流程办理:①区“三旧”改造办公室按旧村庄建设用地改变为国有建设用地的收件材料要求上报市“三旧”改造办公室审核。
②市“三旧”改造办公室按规定报请省人民政府批准。
③用地转性经省人民政府批准后,市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。
(2)位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围外的,由市“三旧”改造办转市土地开发中心按现行征地报批程序办理。
二、全面改造组织实施阶段(一)安置房建设工作流程安置房项目建设与融资地块捆绑实施的,由受让人按基建程序办理,并按规定时限完成;未捆绑实施的,按以下程序办理:1、项目立项。
村集体经济组织凭市“三旧”改造办公室对改造方案的批复意见向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续,领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。
2、申领建设用地规划许可证。
村集体经济组织凭市“三旧”改造办公室批复的改造规划部门申请建设用地规划许可证。
需要报审修建性详细规划的,应由村集体经济组织依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件,编制修建性详细规划送审;需要先行办理建设项目选址意见书的,应先行办理建设项目选址意见书。
3、申领建设用地批准书。
村集体经济组织凭建设用地规划许可证向市国土房管局申领建设用地批准书。
4、发布拆迁通告和拆迁许可证。
将改造监控资金存入区政府制定的银行账户后,由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》,同时核发《房屋拆迁许可证》,村集体经济组织实施拆迁。
5、办理土地权属登记。
村集体经济组织凭建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁完成的证明文件向市国土房管局申请办理土地权属登记,领取国有土地使用证货集体土地使用证。
6、申领建设工程规划许可证。
村集体经济组织向规划部门申领建设工程规划许可证。
7、申领建设工程施工许可证。
村集体经济组织向建设部门申请建设工程施工许可证。
(二)融资地块出让工作流程。
根据村集体经济组织意愿,“城中村”全面改造可以通过公开出让或自主改造协议出让两种模式进行融资。
1、申领规划条件。
村集体经济组织向规划部门申领规划条件,规划部门根据市“三旧”办批复的改造方案和批复文件出具规划条件。
2、公开出让工作流程。
(1)申请公开出让。
村集体经济组织编制“城中村”改造公开出让申请报告,经区政府审核同意后报市“三旧”改造办公室,市“三旧”改造办公室会同市国土房管局组织公开出让。
申请报告包括以下内容:◆拆迁补偿安置标准和办法;◆拆迁资金监管要求;◆开发建设时序要求;◆动迁和交地计划;◆公开出让准入条件要求;◆村民和村集体经济组织其他意愿等内容。
(2)编制公开出让方案。
市“三旧”改造办公室根据村集体经济组织的申请报告以及规划条件等组织编制公开出让方案和出让公告。
(3)公开出让方案审批。
市“三旧”改造办公室将公开出让方案和公告提交市国土房管局土地出让金会审会议审议。
(4)组织公开出让。
公开出让方案经批准后,市“三旧”改造办公室将公开出让公告及合同样本委托市土地交易机构按照规范具体组织实施公开出让工作。
(5)签订出让合同公开出让成交后,土地交易机构与竞得人签订《成交确认书》或向中标人发出《中标通知书》,用地单位与市国土房管局签订《国有建设用地使用权出让合同》。
(6)发布拆迁通告和拆迁许可证将改造监控资金存入区政府制定的银行账户后,由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》,同手续时核发《房屋拆迁许可证》,村集体经济组织实施拆迁。
(7)办理土地登记。
用地单位凭《国有建设用地使用权出让合同》、出让金等土地有偿使用费用支付凭证、拆迁完成证明文件等依法向市国土房管局申请土地登记,领取国有土地使用证。
(8)项目立项。
用地单位向发展改革部门申请办理项目核准或备案手续。
(9)申领建设用地规划许可证。
用地单位凭《国有建设用地使用权出让合同》和项目核准或备案文件,向规划部门申领建设用地规划许可证。
3、协议出让工作流程。
(1)成立全资子公司。
由村集体经济组织注册成立全资子公司进行自主开发。
(2)项目立项。
向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续,领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。
(3)申领建设用地规划许可证。
村集体经济组织或其全资子公司向规划部门申领建设用地规划许可证。
(4)申请协议出让。
村集体经济组织编制“城中村”改造协议出让申请报告,经区政府审核同意后报市“三旧”改造办公室,市“三旧”改造办公室会同市国土房管局组织公开出让。
申请报告包括以下内容:◆拆迁补偿安置标准和办法;◆拆迁资金监管要求;◆开发建设时序要求;◆动迁和交地计划;◆村民和村集体经济组织其他意愿等内容。
(5)办理土地有偿使用手续和建设用地批准书。
持土地转性皮批复等有关文件与市国土房管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》,申领建设用地批准书。
(6)发布拆迁通告和拆迁许可证。
将改造监控资金存入区政府指定的银行账户后,由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》,同时核发《房屋拆迁许可证》,村集体经济组织实施拆迁。
(7)办理土地使用权登记。
凭国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书、拆迁完成证明文件等依法向市国土房管部门办理国有土地使用权登记。
(四)需要独立建设的公共设施用地和公益事业用地工作流程。
1、项目立项。
用地单位向发展改革部门申请办理项目立项备案手续,领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。
2、申领建设用地规划许可证。
用地单位向规划部门申领建设用地规划许可证。
需要先行办理建设项目选址意见书的,应先行办理建设项目选址意见书。
3、申领建设用地批准书。
用地单位凭建设用地规划许可证向国土房管局申领建设用地批准书。
4、发布拆迁通告。
将改造监控资金存入区政府指定的银行帐户后,由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》,同时核发《房屋拆迁许可证》,村集体经济组织实施拆迁。
5、办理土地权属登记。
用地单位凭建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁完成的证明文件向国土房管局申请办理,领取国有土地使用证或集体土地使用证。
6、申领建设工程规划许可证。
用地单位向规划部门申领建设工程规划许可证。
7、申领建设工程施工许可证。
用地单位向建设部门申请建设工程施工许可证。
四、实施监管阶段(一)改造资金监控。
以区为主体,按照改造工程进度拨付、分级负责、专款专用的原则,由区政府、街道办事处和村村民委员会共同对改造资金进行监控。
具体改造资金使用审批程序等由市“三旧”改造办公室另行制定。
市“三旧”办(资金计划处)应定期对改造资金进行抽检,依法依规对建设工程费以及临迁费用等进行监管。