基于房地产行业过热所带来“房奴”现象的分析
房奴现象分析
哪些人群属于“房奴” 哪些人群属于“房奴”？
• 大家谈房奴的时候，有一个 大家谈房奴的时候， 问题需要搞清： 问题需要搞清：房奴的主体 究竟是哪些人？ 究竟是哪些人？这并不是一 个无关紧要的问题。因为如 个无关紧要的问题。 果年轻人居多， 果年轻人居多，出现所谓的 房奴就很正常； 房奴就很正常；如果中年人 甚至老年人成为房奴的主体， 甚至老年人成为房奴的主体， 那肯定说明这是一种不正常 甚至危险的现象。从网上的 甚至危险的现象。 帖子以及一些调查来看， 帖子以及一些调查来看，可 以初步判断，成为房奴的， 以初步判断，成为房奴的， 大多数是20~30岁的年轻人。 岁的年轻人。 大多数是 岁的年轻人
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不幸福的奴役生活
• ★不幸的理由一:背上一套房 不幸的理由一 背上一套房 从此拒绝娱乐,抵制浪漫 子,从此拒绝娱乐 抵制浪漫 担 从此拒绝娱乐 抵制浪漫,担 心失业,害怕生病 害怕生病,还有加息这 心失业 害怕生病 还有加息这 个恐怖的东西……人生最黄金 个恐怖的东西 人生最黄金 的20年在长长的债务单下黯 年在长长的债务单下黯 然失色。正如郭海萍所说:“这 然失色。正如郭海萍所说 这 些数字逼得我一天都不敢懈怠, 些数字逼得我一天都不敢懈怠 根本来不及细想未来十年。 根本来不及细想未来十年。” • ★不幸的理由二 是房子为人 不幸的理由二:是房子为人 服务,而不是人为房子服务 而不是人为房子服务。 服务 而不是人为房子服务。 租房也一样过日子。 租房也一样过日子。如果赚钱 只是为了养房子,生活也失去 只是为了养房子 生活也失去 了意义。在房子的巨大压力下, 了意义。在房子的巨大压力下 苏淳险些走上了一条不归路, 苏淳险些走上了一条不归路 值得吗？要当房奴？ 为什么很多中国人要当房奴？
• 手中有房 心中不慌 手中有房,心中不慌 • ★幸福的理由一:“男人若真爱一个女人 先拍上一 男人若真爱一个女人,先拍上一 幸福的理由一 男人若真爱一个女人 摞票子,再奉上一幢房子 再奉上一幢房子。 毫无疑问,房子已经是 摞票子 再奉上一幢房子。”毫无疑问 房子已经是 当代爱情、婚姻的重要砝码。郭海藻的男友小贝, 当代爱情、婚姻的重要砝码。郭海藻的男友小贝 恰是这条幸福理由的反面写照。 恰是这条幸福理由的反面写照。 • ★幸福的理由二:与其每月为房东打工 不如用这 与其每月为房东打工,不如用这 幸福的理由二 与其每月为房东打工 笔钱供房,既是置业 既是置业,还是一笔稳赚 笔钱供房 既是置业 还是一笔稳赚 不赔的投资。 再说,房贷的压力 房贷的压力, 不赔的投资。 再说 房贷的压力 总能让许多不懂理财的青年学会 省钱、存钱。 省钱、存钱。
贵州省遵义市房地产产业过热对经济发展带来的影响
贵州省遵义市房地产产业过热对经济发展带来的影响作者：陈玉红来源：《中外企业家》 2015年第8期陈玉红（贵州航天职业技术学院，贵州遵义 563000）摘要：近十年来，遵义房地产业发展迅速，引发了房地产热。
同时，过热的房地产业也给遵义市的经济发展带来了巨大的影响。
本文分析了影响房地产价格波动的主要原因及房地产业过热对遵义市当前经济发展的影响。
关键词：遵义市；房地产业；经济发展中图分类号：F207 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2015）22-0190-01近十年来，遵义市房地产热持续升温，房地产价格波动巨大，这给遵义市的经济发展带来了很大的影响。
一、引起遵义市房地产价格波动的主要因素1.供需状况的影响因素。
房地产商品因生产周期长、资金规模大，往往会在短时期和特定区域形成相对性供求过剩或短缺，这就使房地产行业出现价格波动。
并且，房地产具有资产的属性和投资品的特征，这种双重属性往往加剧对房地产商品的目标投向和对它的保值增值预期。
再加上房地产商品的资本附加性很强，它不像普通消费品随着使用价值的耗费和消失而完成价值的消减和转移，它有更长的使用价值年限，并且在追加投入的状况下能够极大地实现价值的增加。
这三种属性往往加强了房地产商品的供求与价格关系的表现，甚至使之发生扭曲，从而造成比较明显和剧烈的价格波动。
2.城市化进程的影响。
城市化进程被视为房地产持续繁荣增长的基本动力，也成为目前房地产价格上涨的貌似合理的借口。
从潜在需求看，遵义市现有城镇居民100万人，到2020年全面建成小康社会，城市化水平将达到55~60%，城镇居民将增长到200万人。
此间约有50万左右的新增城镇人口需要解决住房问题。
另一方面，原有城市人口同样也存在改善住房条件的需求。
但潜在需求不是现实需求，这种需求如何转化和以何种形式转化将影响到大至宏观经济整体，小至房地产价格波动的一些重要经济现象。
3.经济周期影响。
自20世纪20年代德国伊弗研究所和法国经济研究所开始推广和使用景气调查方法，经济周期理论被证明是最好的解释经济运行的理论模式。
《房奴》读后感
《房奴》读后感《房奴》读后感《房奴》是一本由作者蒂玛·开凯鲁撰写的小说，该小说以中国日益普遍的现象——房奴为主题，揭示了这种现象背后所隐藏的人性与社会问题。
这本小说引人深思，让我重新审视了房奴现象，并反思了社会对于房奴现象的原因和解决方法。
故事的主人公是年轻的侯伟。
他和妻子小梅生活在中国的一个小城市。
侯伟整日忙于工作，几乎没有时间陪伴家人。
面对沉重的工作压力和高昂的房价，侯伟感到日渐疲惫，对生活逐渐失去热情。
不得不四处奔波，为了在竞争激烈的房市中争取到一处像样的住房。
他必须工作更加努力，辛苦攒钱，为了还贷款而四处打工，因此几乎没有时间和家人相处。
在小说中，作者蒂玛·开凯鲁生动地描绘了侯伟和他妻子的生活状态，使我深刻理解到房奴这个词的真正含义。
他们辛辛苦苦工作了一辈子，却始终无法解决住房问题，使得他们变成了权少们的奴隶。
每天只能不停地为了买房子而捧心。
小说的描述让我深感震惊和痛心。
在中国，房奴的现象越来越普遍，在大城市中更为严重。
房价居高不下，导致年轻人买房难，租房也很难找到合适的房源。
于是，他们被迫选择贷款购房，将自己的一生都借给了银行。
这个现象背后隐藏着许多深层次的问题，不仅对个人产生了巨大的精神和经济压力，也对整个社会产生了负面影响。
首先，房奴现象导致年轻人沉重的经济负担。
许多年轻人工作还不久，收入不高，但买房的压力却一直萦绕在他们的心头。
为了购买房子，他们不得不贷款，每个月背着沉重的房贷负担生活。
即使是年薪百万的高收入人群，也被高房价压得喘不过气，只能更加努力地工作。
这种状况下，年轻人很难花费自己的时间和金钱来追求梦想、提升自己。
他们的生活被房贷束缚住，几乎没有任何的空间去追求其他目标。
其次，房奴现象加剧了社会的不平等。
那些无法承担高房价的人，只能选择在城市边缘或远离城市的地方居住，导致社会的二元分化。
房奴们居住的小区里往往只有同样经济条件的人，社交圈子变得封闭，缺乏多样性和交流。
房奴
从老师推荐看的《房子房子我爱你》影片的对话中，我找到了一些促使男女主人公加入“房奴”行列的原因：
（一）从消费者个人的角度分析
1、住房的刚性需求。
影片开始，女主角在电话里和男主角对话：“你总不能让我们娘儿俩住在现在的房子里吧？”之后，女主角提到她已无法忍受现在的“脏乱差”住房条件。
3、生活压力
影片中，在买房后，男女主角和睦的家庭中出现了许多争吵，两人的关系变得越发紧张，影响了他们的日常生活。
（二）从国家的角度来讲
1、在一定程度上给国家经济的安全构成了威胁
近年来，我国GDP的节节拔高，房地产行业是当之无愧的功臣之一。然而，众所周知，房地产行业存在的泡沫之多会随时给国内经济造成巨大的威胁，泡沫破裂，我国经济可能受到极大的冲击，进而影响世界经济的发展。
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【摘要】"房奴"是随着中国大中城市房价的上涨而产生的一个新名次，用以形容通过贷款而购房的一部分人，由于购房支出过大而给自身的生活造成极大的经济和心理压力的生活状态。"房奴"的产生是以中国城市住房制度改革、城市家庭结构变迁和人口流动水平提高为背景的。"房奴"现象中包含着显著的社会心理学意义，从脸面观、住宅的社会心理意义、社会安全感、消费社会文化及从众心理等角度，可以对"房奴"现象的产生进行解释，而对这一问题的进一步研究，则需要实证研究，以及将中国人社会行为研究和消费研究与之相结合。
（四）从地方政府的角度
1、严格贯彻执行国家相关政策
2、制定适合本地区的购房政策并认真落实
五、概念界定。
近年“房地产热”的现象分析
近年“房地产热”的现象分析学校专业班级姓名指导教师:摘要：自2008年金融危机以来，我国经济稳定发展，国民收入不断提高，房地产行业也在迅速发展，在国民经济中占据重要地位。
与此同时房地产行业在发展过程中也出现了许多的问题。
目前最受关注的就是“房地产热”问题。
由于房地产行业问题会严重影响到国民经济健康的发展，所以政府出台一系列相关政策来解决“房地产热”问题，引导房地产行业健康发展。
本文从“房地产热”的成因、表现及其影响三个方面透彻分析了“房地产热”问题。
通过分析提出了相关解决措施和可行性建议来解决“房地产热”问题，使房地产行业平稳发展，进而促使我国国民经济又好又快的发展。
关键词：房地产、房地产市场、房地产热Abstract: Since the 2008 financial crisis, our country economy stabilizes development, national income rises ceaselessly, the real estate industry is also developing rapidly, occupy the important position in national economy. At the same time, the real estate industry in the development process also appeared a lot of problems. The most popular is the" real estate fever". As the real estate industry problem will seriously affect the health of the national economy development, so the government promulgated a series of policies to solve the" estate is hot", to guide the healthy development of real estate industry. This article from the" real estate fever " cause of formation, performance and the effects of three aspects of a thorough analysis of the" real estate fever". Through the analysis and put forward relevant countermeasures and suggestions to solve the problem of" real estate fever", make the real estate industry stable development of our national economy, and to promote good and fast development.Keywords: Real estate；Real estate market；Real estate fever1 对于房地产热的理解“房地产热”从表面意义来看就是房地产投资过热。
房地产市场过热的成因及其化解
房地产市场过热的成因及其化解房地产市场过热是指房价快速上涨，并且人们普遍出现了过度投资和高杠杆的现象。
不仅投资者承担了巨大的风险，也会对整个经济产生不良影响。
房地产市场过热的成因主要有以下几个方面：1. 政策因素：在某些地区，政府对房地产市场的调控政策不够严格，导致投资者抱有过高的预期，进而刺激了房价上涨。
政府给予的税收、金融和住房补贴等优惠政策，也会刺激投资者炒作房地产。
2. 需求因素：人口增长、城市化进程加快以及居民收入水平的提高，会推动房屋需求的增长。
当需求超过供应时，房地产市场就会出现供不应求的情况，进而推动房价上涨。
3. 投机因素：一些投资者为了追求短期利益，采取大量投机性购房行为，投机性需求的增加将推动房价的上涨。
房地产市场的投资回报率相对较高，吸引了大量投资资金流入，加剧了房价上涨的压力。
房地产市场过热给经济带来了不稳定因素和风险。
为了化解房地产市场过热，可以考虑以下措施：1. 制定严格的调控政策：政府应加强对房地产市场的调控，合理控制房地产开发和销售规模，加大对投机行为的打击力度，限制购房者的杠杆率和购买数量，以降低市场炒作氛围。
2. 加大土地供应：政府应加大土地供应，增加房屋供应量，以满足市场需求，防止供需失衡。
建立健全的土地市场体系，提高土地资源配置的效率和透明度。
3. 完善住房保障体系：政府应加大对经济困难群体的住房保障力度，提高住房保障政策的覆盖面和有效性，满足低收入群体的基本居住需求，减少社会的不平等现象。
4. 加强金融监管：加强金融对房地产市场的监管，遏制过度杠杆的发展，防范金融风险。
限制银行对房地产行业的贷款额度，控制资金流入房地产市场的规模，以降低房价上涨的压力。
房地产市场过热是多方面因素综合作用的结果，需要政府加强监管并制定相应的政策来控制房地产市场的投机行为和过度投资。
改善住房保障体系，增加土地供应以及加强金融监管都是有效的化解房地产市场过热的途径。
只有通过综合治理，才能使房地产市场平稳发展，为经济的持续健康发展提供有力支撑。
房地产市场过热的成因及其化解
房地产市场过热的成因及其化解近年来，我国房地产市场出现了过热的现象，这种现象主要表现为房价飞涨、投资炒房现象增多、供需失衡等。
房地产市场过热的成因主要有以下几个方面：一是住房需求过旺盛，二是投机炒房热情高涨，三是房地产政策的不合理。
住房需求过旺盛是房地产市场过热的一个重要原因。
随着人们收入水平的提高，购房需求不断增加，特别是城市化进程加快，人口流动和城市化过程都使得房地产需求呈现出了旺盛的态势。
与此城市化所带来的户籍制度限制也使得买房成为了居民最重要的一项需求和财富的积累手段。
投机炒房热情高涨也是导致房地产市场过热的一个重要原因。
近年来，大量投资者将房地产作为投资对象，通过短期炒买卖获取巨大的收益。
这种投机炒房行为不仅推高了房价，还加剧了房地产市场的过热。
一些投资者还通过囤积未售楼盘和炒作楼市传言等手段来推高房价，从而恶性循环使得房地产市场更加过热。
房地产政策的不合理也是导致房地产市场过热的重要原因。
一方面，由于缺乏有效的调控手段，政府对房地产市场的调控力度不够，容易造成市场波动。
一些地方政府对房地产市场的依赖过强，频繁出台放松限购政策等利好调控政策，间接刺激了投资者的炒作欲望，加剧了房地产市场的过热。
要化解房地产市场的过热问题，需要从多个方面入手。
加大住房供应力度，通过增加城市土地供应、推动房地产企业加大房屋开发和建设，以满足广大居民对住房的需求。
建立健全房地产市场调控机制，加强对房地产市场的监管和调控，防范投机炒房等不良行为。
完善相关法律法规，加大对违法违规行为的打击力度。
推动城市化进程，提高农村居民的生活水平，减少农民进城购房的需求，缓解城市供需失衡的问题。
房地产市场过热是一个复杂的社会问题，需要从市场供需、投资炒房、政策调控等多个方面综合施策。
只有通过全社会的共同努力，才能够实现房地产市场的健康发展，为广大人民群众提供一个良好的居住环境。
房地产泡沫论文
21世纪我国发展存在的不足之房地产泡沫内容摘要：2009 年以来,随着我国房地产业的高速增长，房地产市场运行机制的一些弊端也日渐突出。
房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题日益突出,成为社会各界关注的热点。
房地产泡沫是指由房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。
本文分析了房地产泡沫产生的原因和房地产泡沫的危害，提出优化我国房地产市场结构、促进房地产业健康发展的对策。
关键词：房地产泡沫、产生原因、造成危害、解决对策一、房地产泡沫产生的原因(一）市场结构不合理房地产开发商为追求高额利润，往往将自己的项目投向高档住宅、别墅、商业用房，而对于老百姓真正需要的普通住宅、经济适用房、廉租房却不愿进行建设,这一方面造成高档房屋的空置率不断提高; 另一方面中低价位普通住宅和保障性住房供不应求，抬高了商品住房的平均价格。
（二）市场秩序混乱少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段哄抬房价，误导市场预期.部分城市盲目大拆大建，搞不切实际的形象工程、政绩工程，带来大量被动需求,抬高了土地和商品住房的价格。
（三)过度投机一些地区投机炒作现象严重,投机性购房需求迅速扩大。
一些居民基于房价上涨预期,也参与购房投资，或者担心房价继续上涨而提前入市.二、房地产泡沫造成的危害（一）经济层面第一，房地产泡沫的存在会抑制实体经济发展.房地产投资的迅猛增长影响到整体社会投资结构的优化。
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率.在泡沫经济期间，房价不断上涨，由于“羊群效应"，投机者和投资者不断增加, 原本投资到实体经济的大量资金随之涌入房地产行业，从而使得实体经济的发展由于资金短缺而受到抑制。
第二，房地产泡沫会破坏金融秩序。
在我国，尽管融资渠道越来越多元化，但银行信贷仍是房地产企业最重要的资金来源。
房地产建设所需的资金主要来自银行的信贷资金，个人购房款也主要是按揭贷款.不规范的住房抵押贷款操作导致房地产价格虚高，会加重消费者的负担,增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约,形成银行的不良资产，将给金融机构带来了大量的呆账和坏账,金融机构不仅无法收回利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。
房地产行业存在的问题及解决对策
《房地产行业存在的问题及解决对策》房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，一直以来都备受关注。
它不仅与人们的居住需求息息相关，还对经济增长、财政收入、就业等方面产生着深远影响。
然而，随着行业的不断发展，一系列问题也逐渐凸显出来，如房价过高、市场波动频繁、供应结构不合理、行业监管不完善等。
这些问题如果得不到及时有效的解决，将会对房地产行业乃至整个经济社会的稳定发展带来诸多不利影响。
深入剖析房地产行业存在的问题，并探寻切实可行的解决对策，具有重要的现实意义。
一、房地产行业存在的问题（一）房价过高房价过高是房地产行业最为突出的问题之一。
长期以来，我国部分城市的房价呈现出快速上涨的态势，远远超出了普通居民的购物力。
房价的高企导致购房成本大幅增加，许多家庭不得不背负沉重的房贷负担，严重影响了居民的生活质量和幸福感。
高房价也抑制了消费需求的释放，对实体经济的发展产生了一定的挤出效应。
房价过高还容易引发房地产市场的泡沫风险，一旦泡沫破裂，将给经济社会带来巨大的冲击。
（二）市场波动频繁房地产市场波动频繁也是一个较为普遍的问题。
受宏观经济形势、政策调控、市场预期等多种因素的影响，房地产市场经常出现大起大落的现象。
在市场繁荣时期，房价快速上涨，投资投机性需求旺盛，市场过热；而在市场低迷时期，房价下跌，成交量大幅萎缩，开发商面临资金链紧张、项目停工等困境。
市场的剧烈波动不仅给房地产企业的经营带来了巨大风险，也给金融系统的稳定带来了潜在威胁。
（三）供应结构不合理供应结构不合理是房地产行业存在的另一个重要问题。
中低端住房供应相对不足，无法满足广大中低收入家庭的基本住房需求；另高端住房供应过剩，存在一定的空置现象。
这种供应结构的失衡导致住房市场不能有效地满足不同层次居民的住房需求，也不利于房地产市场的健康稳定发展。
供应结构不合理还容易引发房价的结构性上涨，进一步加剧房价过高的问题。
（四）行业监管不完善房地产行业监管不完善也是导致行业问题产生的一个重要原因。
房地产市场过热的成因及其化解
房地产市场过热的成因及其化解1. 引言1.1 房地产市场现状房地产市场现状：当前我国房地产市场呈现出明显的过热现象，主要表现在房价持续上涨、投资投机氛围浓厚、市场交易活跃度高等方面。
据统计数据显示，近年来房地产价格一路攀升，许多城市出现了明显的房价泡沫现象，一些人为追求高额利润进行炒房投机现象也屡有发生。
同时，随着城市化进程的推进，需求量持续增加，导致市场供不应求的局面日益突出，推高房价水平。
另外，房地产市场的过热还带来了一系列问题，如居民购房压力增大、楼市波动风险加大、金融风险隐患增加等。
一些地方政府出台了调控政策，但效果并不明显，房地产市场仍处于高热状态。
因此，如何化解房地产市场的过热现象，引导其健康发展，已成为当前亟需解决的问题之一。
1.2 过热现象引发的问题房地产市场过热现象是当前社会关注的焦点之一。
过热的房地产市场会带来诸多问题，首先是房价的快速上涨。
由于需求过高，供应不足，使得房价持续攀升，导致普通居民无力承受高房价，造成居民负担过重。
过热的房地产市场也容易引发投机炒房行为，使得市场泡沫膨胀，一旦泡沫破裂将给整个经济系统带来巨大冲击。
过热的房地产市场也会导致土地资源过度开发利用，影响生态环境的平衡。
过热的房地产市场还会带来金融风险、社会不稳定等问题，对整个社会产生深远影响。
化解房地产市场过热现象，刻不容缓。
2. 正文2.1 需求端因素居住需求的变化也对房地产市场产生了影响。
随着家庭结构的变化和生活方式的多样化，人们对住房的需求也发生了变化，例如对于户型、地段、配套设施等方面有着不同的需求，这也会影响到房地产市场的供需关系。
需求端因素是房地产市场过热的重要原因之一，只有充分了解并有效应对这些因素，才能有效化解房地产市场的过热现象，实现市场的稳健发展。
2.2 供给端因素供给端因素是导致房地产市场过热的重要原因之一。
在过去的几年中，供给端因素在一定程度上刺激了房地产市场的繁荣，但也加剧了市场的不稳定性和风险。
房地产市场分析泡沫与过热
房地产泡沫一旦产生，要通过外力干预 房地产过热可以通过自我调整回复到平衡状态
*
房地产泡沫与房地产过热的区别与联系
在周期循环中所 处的阶段不同 房地产泡沫产生时，市场处在上升阶段； 房地产过热产生时，市场已经开始下滑了。 联系：房地产泡沫一定引起房地产过热，但过热不一定由泡沫引发
第二章 房地产市场
添加副标题
——房地产泡沫与过热
*
房地产市场的周期循环 房地产市场周期循环——指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 繁荣 衰退 萧条 复苏
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原因
供需因素（金融因素最为关键） 市场信息不充分（导致供需不平衡） 心理因素（追涨不追跌） 政策因素（容积率控制） 制度因素（预售制度、中介服务） 生产时间落差影响（季节性调整）
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二、房地产泡沫
房地产市场泡沫——由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
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02
04
01
03
”
最根本的条件—— 市场上有没有大量的资金存在
房地产泡沫能否出现
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国民经济 地方财政 金融危机 政治社会危机
危害
*
房奴 蚁族 蜗居 危害
房地产市场过热——市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。 房地产市场过热
*
原因
开发商对市场预测的偏差 开发资金的易得性 开发商之间的博弈和非理性行为
*
房地产泡沫与房地产过热的区别与联系
两者反映不同层次的市场指标
房地产过热反映供求关系 房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系
房地产市场过热的成因及其化解
房地产市场过热的成因及其化解【摘要】房地产市场过热已经成为当前社会关注的焦点问题。
本文首先分析了房地产市场过热所带来的危害，然后深入探讨了导致房地产市场过热的原因，包括金融因素和土地供应不足。
接着指出政策调控和鼓励多元化投资是化解房地产市场过热的重要手段，同时建议建立健全的监管机制来防范过热局面。
在强调房地产市场过热并非无法化解，政府、企业和个人都应承担责任，持续监管和合理调控是解决问题的长效机制。
通过本文的分析，希望引起社会各界对房地产市场的关注，共同努力化解房地产市场过热问题。
【关键词】关键词：房地产市场过热、金融因素、土地供应、政策调控、多元化投资、监管机制、政府、企业、个人、责任、长效机制。
1. 引言1.1 房地产市场过热的危害房地产市场过热是指在一定时期内，由于投资热情过高或者资金过度涌入，导致房地产市场价格迅速上涨，出现泡沫化现象。
房地产市场过热有以下几个危害：房地产市场过热会导致房价水平过高，导致普通家庭难以承受购房成本，加剧社会贫富差距，影响社会稳定。
房地产市场过热会导致投机行为增多，投机者追求短期利益最大化，炒作房地产价格，加剧市场的不稳定性和风险。
房地产市场过热还会导致房地产泡沫的出现，一旦泡沫破裂，将引发金融风险，对整个经济体系造成严重冲击，甚至引发经济危机。
房地产市场过热还会引发土地资源过度开发、环境污染等问题，影响人民生活质量和社会可持续发展。
及时化解房地产市场过热，对于维护国家经济稳定、社会和谐发展具有重要意义。
1.2 研究房地产市场过热的原因一是金融因素导致房地产市场过热。
金融市场对房地产的投资热情，导致资金过度涌入该领域，使得房价快速上涨。
大量的银行信贷和资本市场的投资，都是导致房地产市场泡沫膨胀的重要原因。
二是土地供应不足导致房地产市场过热。
随着城市化进程的加快，土地资源稀缺，使得房地产开发商在土地获取上投入更多成本，进而增加了房屋成本，导致房价上涨。
三是政策调控是化解房地产市场过热的关键。
房地产市场过热的成因及其化解
房地产市场过热的成因及其化解房地产市场的过热是指房地产价格、交易量、投资热情等方面的异常高涨，超过了实际需求的发展水平，给经济发展和社会稳定带来了一定的风险和隐患。
过热的房地产市场会导致房价过高、土地资源浪费、金融风险增加、社会矛盾加剧等一系列问题。
以下是房地产市场过热的成因及其化解方法的分析。
一、成因：1. 需求端驱动：人口增长、城市化进程加快，居民收入水平提高，购房需求增加等因素会导致房地产市场需求增加。
加之房地产投资是一种理想和稳定的投资方式，使得投资购房的需求仍然很高。
2. 政策扶持：政府对房地产市场的政策扶持，包括房地产税收优惠政策、购房补贴政策、信贷支持等，会刺激房地产市场的发展。
政府的支持导致房地产市场投机者的参与增加，进一步推动市场的热度。
3. 金融环境宽松：货币政策的宽松和金融机构对房地产开发商和购房者的优惠政策，如房地产贷款的容易获取、利率低等，导致购房者、开发商购房意愿增加，从而推动房地产市场的火爆。
4. 投机炒作行为：投机炒作行为是房地产市场过热的一个重要因素。
大量的资金从其他行业流向房地产市场，投机者通过短线交易、提前购买等手段赚取差价，进一步推高了房地产市场的价格。
5. 土地供应不足：由于土地资源的有限性，在一些发达城市和热点城市，土地供应严重不足，导致房地产市场的供应紧张，价格进一步上涨。
二、化解方法：1. 宏观调控：政府可以通过宏观调控的手段对房地产市场进行调控，控制房地产市场过热。
具体措施包括：加大土地供应，增加房地产开发项目审批的难度和时间，提高购房门槛，加大对二套房贷款的限制等。
2. 政策引导：政府可以通过相关政策引导投资者从房地产市场转向其他行业，降低房地产市场的投机炒作行为。
政府也可以建立购房补贴政策等措施，鼓励购房者购买自住房。
3. 加强金融监管：金融监管部门可以收紧对房地产开发商和购房者的贷款条件，提高房地产贷款的利率，增加购房者的负担，从而抑制房地产市场的投机行为。
房地产行业中市场过热问题的原因与应对策略
房地产行业中市场过热问题的原因与应对策略一、市场过热问题的原因1. 政策引导不当在房地产市场中，政府发布的相关政策对市场起到重要影响。
由于一些市政府急于发展经济和增加财政收入，过度放松土地供应和购房限制政策，导致市场供求失衡、价格过高以及投机泛滥。
此外，政府部门对房地产开发商与金融机构存在的违规行为监管不力，也加剧了市场过热问题。
2. 投资需求旺盛由于金融产品收益率下降，许多投资者转向投资房地产以获取更高回报。
此外，在中国传统文化中，人们普遍认为拥有自己的住房是一种安全感和社会认可的象征，这也促使了无数人涌入房地产市场。
这种投资需求旺盛带来的投机购房行为使得市场供需失衡，并进一步推高了房价。
3. 土地供应受限土地作为房地产行业最基础、最重要的生产要素之一，在供应不足的情况下，市场供需失衡问题愈发严重。
由于一些城市限制新增土地供应，以及政府收入主要依赖土地出让金，地方政府存在推高土地出让价格的动机，导致房价居高不下。
二、市场过热问题的应对策略1. 完善宏观调控政策加强对房地产市场调控的宏观管理是解决市场过热问题的关键。
政府应当建立和完善长效机制来监管房地产市场，并遏制投机行为。
采取差别化的住房信贷政策，加大对购房者资质审核力度，严格执行购房限制等措施来平衡供需关系。
2. 提高土地供应量鼓励并推动城市合理规划、增加土地供应量是缓解市场过热问题的关键之一。
城市规划部门可以通过增加用地储备、改造老旧工业区域等方式提供更多拓展空间，以满足日益增长的住房需求。
3. 加强金融监管金融机构在房地产领域扮演着重要的角色，加强对金融机构的监管能够有效控制市场的过热。
金融机构应严格遵守相关规定，不参与房地产市场违规行为，并加大对购房者资质审核和贷款风险评估的力度，以减少投机性购房。
4. 多元化住房供应通过推动租赁市场发展、建设公共租赁住房等方式，提供多元化的住房供应是缓解过热问题的有力手段。
通过合理设置租金和保障租户权益，吸引更多购房者进入租赁市场，从而使得购买自住房并非唯一选择。
房奴成因
房奴成因房奴现象产生源于高涨的房价以及居民不合理的消费习惯等因素,但在预期房价上涨的前提下,根据购房者博弈模型可以看出成为房奴是居民的理性选择.目前,房价上涨也是官员的利益最大化的选择.房奴问题给购房者带来沉重的经济压力和心理负担,成为影响社会和谐的不利因素.解决房奴问题可以采用预防和化解两大类对策,需要政府,银行和购房者共同采取行动.关键词房奴经济学购房者博弈理性违约房奴是指在购买住房后背上沉重的经济压力和精神压力的消费者.2005年后,房奴成为社会流行词汇,房奴现象也成为对经济宏微观层面都产生巨大影响的经济因素.因此,有必要对房奴现象成因,危害性及其预防与化解策略等进行分析.一房奴现象产生的原因分析(一)房奴现象产生的直观原因1,住房价格快速上涨是居民债务负担沉重,成为房奴的首要原因从2002年左右新一轮房价上涨周期启动以来,房价快速上涨,参见表1.上海,北京,深圳等大城市涨幅惊人,已远远超出普通家庭的承受能力.房价与人均可支配收入之比已经远远超过国际上普遍认可的标准.目前,上海,北京等地的90平方米住房与年人均可支配收入的倍数30倍左右.而国外一套住房与人均可支配收人的倍数为：德国11.41,英国10.3,法国7.68,美国6.43,在一般人认为人均土地资源极度匮乏的日本.这个比例也不过是11.07.表1部分大中城市2002-2005年房屋销售价格(商品房)单位：元/平方米2005年 2004年 2003年 2002年全国3168277823592250北京6788505347374764天津4055311525182487上海5855 5118 4134南京 4077 3516 3148 2923杭州 5619 4248 3939 3526宁波 5027 3389 2865 2613广州 536642114200深圳75826756625658022,居民消费观念"亚健康"是房奴产生的重要原因"亚健康"的居民消费观念对我国房奴现象的产生具有重大影响.体现在几个方面：(1)90年代中后期以来,西方超前消费理论在国内逐渐被接受,居民逐渐形成消费主义观点.(2)因为经济连续高速增长,居民收入水平也是连续较快增长,国内居民对未来收入的预期比较乐观.(3)居民对拥有自有住房具有强烈的偏好.受"居者有其屋"等传统思想的影响,加上国内的住房租赁市场欠发达和完善,大多数国内居民尚未形成通过租房解决住房问题的观念.因此,为了改善住房条件,一些经济条件一般的居民仍然选择购买住房或购买过大过好的房屋.(4)从众心理严重,国内居民的攀比心理也是导致居民无法理性消费的原因.3,居民风险教育缺失,商品房市场投机意识盛行因为预期房价将会上涨,很多年轻消费者没有住房价格下跌的经验.因此以购买商品房作为投资工具的比例也不低.大量国内新建已销售商品房明显偏高的空置率说明投资比例高于官方的统计数据.这些投资者往往不仅仅持有一套住房,计划在房价上涨后择机抛售获利,但如果住房无法以合理价格售出则其将面临巨大的还贷压力.上海出现的房价下跌趋势已经使很多投资者无法按期还贷,被银行起诉要求拍卖抵押品还贷.4,银行利益驱动是房奴现象的助推器因为个人住房贷款是目前国内安全性最高,盈利性最好的贷款品种,商业银行个人住房贷款中存有暴利.银行在预期收入理论支配下大量发放贷款,并在同业竞争的形势下,持续降低住房贷款发放标准,对借款人的弄虚作假熟视无睹甚至默契配合.5,市政动迁,旧城改造造就了一批"被动房奴"各地政府为改善市容市貌,进行了大量的旧城改造,由此产生的市政动迁使一些动迁户不得不够买商品房.因为被动迁户往往具有收入低的,学历低,人口多的状况,动迁款不能解决购买住房的全部资金需要,由此背上沉重的债务负担,成为房奴.此外,如发生意外事故,经营出现临时性困难,资金链断裂等因素也可能导致借款人发生债务偿还困难,沦为房奴.(二)房奴现象产生的深层原因经营城市,房价上涨是地方政府官员的理性选择根据现行的政府官员考核机制,对政府管理部门来讲,重要的是要出政绩.经营城市能够使城市的市容市貌发生变化,由此引起的房地产价格的上升亦可以使房地产业的GDP快速增长,这些就成为政府官员的重要政绩,使官员升迁的机会增加.因此,经营城市及由此引起的房价上涨符合地方政府官员的利益.如果考虑到城市在房地产开发中发生的大量的腐败现象,使政府主管部门产生权力寻租机会时,上述选择更成为部分地方政府官员的最优选择了.不仅地方政府的执政理念中没有考虑房价上涨对当地居民福利水平的影响,没有以提升当地居民生活质量为目标,地方人大也没有很好地代表当地居民的利益对房地产交易以及房产价格上涨等进行立法限制,以保护当地居民的利益.在国外,议会对当地的房地产交易进行立法-限制,保护本地居民利益是常态.如在美国,很多城市的议会会对外来购房者征收特别的税收,以避免涌入大量的外地购房者引起当地房价的剧烈上升而影响到本地居民的利益.因为德国房价上涨速度过快,德国国家议会在2006年也准备对外国投资者在德国买房做出征收额外税收等限制性立法.政府缺少对房产价格的有效管理的办法房地产商追求利润最大化,因此房地产商没有义务控制房价上涨,相反,他们希望房价上涨.因为房价水平是相关国计民生的大事,与百姓的生活质量,福利水平密切相关,因此政府有必要对房价进行管理.但我国在80年代末的价格管理制度改革时,价格放开的幅度过大,导致政府无法对房地产定价进行有效管理.3,成为房奴是消费者理性选择的结果2005年以深圳市为代表,各地陆续出现一些抵制买房联盟,甚至广州某主管官员也呼吁消费者三年不买房,通过抵制购买住房的行为促使房价下跌.但是在房价上涨的预期中,这种行为是根本不可能实现的.我们可以通过建立博弈模型说明：如果消费者有能力购房,则现在买比将来买划算.设将来的房价为,当前的房价为,为双方都购房的情况下预期未来的房价水平,为只有一方采取购房行动时预期未来的房价,基于房价上涨的实际情况以及住房的供求关系影响房价水平的经济学共识,必然有：,.现在我们可以通过构建一个简化的购房者之间的博弈模型来分析购房者在预期房价持续上涨的前提下的理性的行为选择.在购房者博弈中,购房者甲和乙的收益矩阵可以表示如下：甲买房不买房,,00,买房乙不买房购房者博弈收益矩阵显然,因为,,因此在购房者博弈中有唯一的均衡(买房,买房),收益是(,),现时购房是消费者的占优策略.由此可见,消费者之间的博弈必然会使抵制购房联盟无法成局或迅速破局,因此这类行动只能体现出社会对房价快速上涨的不满,但对抑制房价上涨不会有明显的影响.因此,成为房奴倒成了他们"自我救赎"的选择了.二房奴现象的危害性房奴现象的普遍存有,将对我国的经济发展,社会的稳定及发展,居民的生活质量,居民的心理健康等方面造成严重的消极影响.房奴现象具有严重的危害性,已经成为影响社会和谐的重要消极因素.1,过高的债务负担,导致贷款购房者沉重的经济压力以贷款平均余额2万亿,年贷款利率6%计算,住房贷款消费者仅利息支出一年就高达1200亿元,加上本金偿还,借款人的还款压力巨大.根据新浪网的调查,我国按揭贷款月还款额占月收入的比重20%~50%有54.1%,占月收入50%以上的有31.8%,占月收入20%以下的占14.1%.根据国内一般认可的月供收入比超过50%就是房奴的标准,按揭贷款者中有31.8%成为"房奴",以600万~650万人按揭贷款使用者估算,所谓"房奴"大致达到近200万人,而"准房奴"的群体则更庞大.而根据央行的一项调查,月供收入比上海,北京和天津的抽样调查结果分别是45%,42%和39%,接近银监会规定的50%的上限.月供收入比过高,一旦借款人生病,失业或发生意外,借款人都有可能丧失偿债能力,在海外,无法偿还房贷已成为导致个人破产的重要原因.如香港在东南亚金融危机以后,因为房价跌去一半左右,导致大量的负翁出现,加上经济不景气,就业不理想,因此出现了个人破产高峰,根据2002年香港特区政府破产管理署统计数据,香港破产人数高达25,328人.2,借贷过度使借款人出现严重的心理压力北京博爱心理咨询中心的孙欲晓博士认为,房奴们承受着巨大的心理煎熬,出现了困惑,迷茫,焦虑,压抑等心理问题.房奴基本上是22岁至35岁的青年,因为欠缺充足的经济和心理承受力,一旦面对风险就要承受更多的负面心理因素.这个因素有可能改变他们的生活轨迹和现状,其心理就容易处于亚健康或疾病状态.重庆市社科院孙元明研究员认为,高达98.09%背有房贷的人有焦虑情绪,而这种焦虑情绪还蔓延到很多准备买房的人,这无疑会在一定水准上影响到我们社会的"幸福指数".广西社科院社会学研究所所长罗国安认为,房奴现象呈现的是一种值得警惕的社会风险.房奴心理疾病不仅源于现实中的压力,也源于对未来的不确定性预期.有专家分析,高涨的社会消费水平,加上有限的工作机会及收入,到最后,这群被债务扭得喘不过气的年轻人,在还没有正式踏出社会,就选择了放弃.如此恶性循环使整个社会的进步和发展是很让人担忧的.在国外,因为近年的房价飞涨,也出现了类似情况.如英国出现了iPod一代(ipodgeneration),年轻一代承受没安全感(insecure),压力大(pressured).同时承担过重的税负(overtaxed)及高筑的债务(debt-ridden)四种扭力,对人生丧失热情.3,房奴现象将导致中间阶层减少,贫富分化加剧房奴现象往往发生在中等及中下收入阶层,如在上海市,因为在2003年以前实行购买商品房退还个人所得税制度,因此上海市的高收入阶层一般已经在取消退税制度前购房,而2003年以后上海的房价上涨了一倍以上.高收入阶层买的是便宜住房还可以退税,中低收入阶层则承担高房价.这将使培育中间收入阶层变得困难,并导致社会阶层间的贫富差距扩大.在国际房价普遍上涨的情况下,各国普遍出现了M型社会结构的现象,即社会各阶层中中间阶层变少,社会向下流.如日本以贫富差距小著称,但是最近的热门话题,却是"下流社会".根据日本内阁府调查,二十到三十四岁的年轻族群,认为自己在社会上居于中间阶层的人十年来掉了近十个百分点;而认为自己属于下层阶级的,却增加13.3%.4,挤出效应将导致内需不足,影响经济长期持续增长中国社会科学院的一项统计显示,北京,上海两大城市的居民家庭整体负债率高于欧美家庭.上海的家庭负债率高达155%,北京的家庭债务比例也达到122%,均超过了2003年美国家庭债务的比例115%,青岛,杭州,深圳,宁波等城市家庭债务比例分别达到95%,91%,85%,79%.高度负债迫使家庭用大量的资金养房,必然导致消费者减少其它消费的支出,产生"挤出效应",不利于居民消费的长期增长,将可能导致内需不足,影响经济成长.5,增加个人住房贷款坏账风险,影响银行经营的安全性因为个人住房贷款是目前国内安全性最高,盈利性最高的信贷资产,因此,从1998年以来,个人住房贷款的已经取得了极大的发展,2005年末,商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元,占金融机构人民币贷款余额的8.9%,占国内生产总值GDP的10%.见下表.但房奴现象却可能使银行面临潜在的巨大风险.截止到2005年末,房地产业的不良贷款余额已达1093亿元,居行业排名第四的高位,个人住房贷款不良率已经上升到1.5%左右.表2全国个人住房贷款余额一览表单位：亿元年份19981999200020012002200320042005住房消费贷款余额4267703377559882581178215853184006,房地产绑架国民经济,影响宏观调控有效实施房地产绑架国民经济体现在两个方面,一是房地产商阶层对政策的巨大影响力影响了政府对经济形势的判断力和出台的政府政策的方向,内容和力度;二是巨额的个人住房贷款以及严重的房奴现象使央行在进行宏观调控时投鼠忌器,不敢采用较大幅度加息的手段来抑制货币供应量增加过快,经济增长过热的现象.我们认为,加息其实是抑制经济过热的一种常用手段,在2006年让位于调整存款准备金政策实际上与房地产业绑架国民经济有一定的关联.三房奴现象的对策(一)房奴现象的预防策略所谓预防策略是指在消费者成为房奴之前就采取有效措施,避免其因购买昂贵的商品房而成为沉重债务负担的奴隶.转变政府绩效评估机制,落实一把手房价负责制房价上涨导致的对政府工作的不满和人民生活质量的实际下降,已经构成创建和谐社会的重要障碍.当前必须努力消除这一不利因素.既然房价上涨与政府行为之间存有密切关系,因此必须切断房价上涨——政绩——升迁的利益机制.政府绩效的评估应该转变到以居民的福利提升为主要依据,以促进人民生活水平提升,"幸福指数"上升为目标.现阶段政府一把手房价负责制是符合经济学规则的有效措施,各级政府和人大应该增强监督管理,落到实处,确保房价水平能够稳中有降,逐步降低居民购房负担,避免产生更多的新房奴.2,增强对传媒监督,引导居民住房消费观念转变提前消费,贪大求高档的住房消费观念形成与一些媒体的误导存有很大的联系.部分媒体以及经济学者以专家或权威身份替房地产商鼓吹,抬轿是形成消费者恐慌性购买的重要原因.主管部门应该增强对这些行为幕后交易的监管,对故意散布误导信息的媒体和专家进行必要的惩戒,塑造一个准确,有效的房产信息平台,帮助消费者树立准确的消费观念,量力而行.3,修正相关法律,增强政府对房价调控能力应该通过修正价格法等方式,赋予政府部门或各级人大对住房价格的管理权限.住房价格对居民的影响水准远大于汽油,柴油价格,对事关国计民生的住房价格,政府或人大应该承担管理与监督的责任.如果住房价格能够得到有效管理,就可以打破购房者博弈模型中的假设房价上涨的前提,博弈参与者的收益函数将发生变化,博弈类型就不会是一种囚徒困境模式,最终改变博弈的均衡策略.同时,各级人大也可以借鉴国外的立法经验,为保护本国或本地居民的利益,对外来投资者进行立法限制.4,大力推广经济适用房或廉租房制度,解决低收入阶层的居住问题各级政府必须统一到以建设和谐社会的指导思想下,政府有责任使社会低收入阶层获得较好的居住条件.从表3可以看出,当前各地方政府对经济适用房建设重视力度是不够的,在经济适用房建设上投入的资金,土地等资源必须增强.考虑部分低收入阶层连经济适用房都无力承担以及北京等地经济适用房销售中存有的重大弊端,我们认为,廉租房建设更应该成为政府解决房奴问题的工作的重要内容.表32002-2005全国住宅,经济适用房数据项目\时间单位2005年2004年2003年2002年全国经济适用房投资额万元5,191,8066,063,8806,219,8335,890,445全国住宅投资额万元108,609,32288,369,53267,766,86152,277,560住宅万元145,637,61686,193,66765,434,49249,578,501经济适用房万元/5,028.25,547.65,136.9住宅万平方米49,587.8333,819.8929,778.8523,702.31经济适用房万平方米3,2053,261.84,018.94,003.65,增强交通基础设施建设,大力发展公共交通,以区域视角布局城市人口分布城市是经济集聚的产物,在中心城区土地价格昂贵,房价高是正常现象.因此,在大城市中,中心城区往往作为商务区使用,居住郊区化现象相当普遍.以纽约,东京为例,城市核心区域白天与晚上的人口数量存有巨大反差.见表对北京上海等大都市来讲,应该建立区域视角,从都市圈角度,在主城周边大力促进中小城市,城镇的发展,让其发展成为"卧城".为此,政府必须增强主城与周边"卧城"间的交通基础设施建设,缩短交通的"时间距离".同时,大力发展主城与周边城市,城镇间的公共交通,使中低收入阶层能够有能力负担往返交通费用.为降低交通费用,政府应该借鉴香港政府开发地铁的模式,将交通线与沿线的土地合并开发,通过让开发商享受土地增值收益的办法降低成本,使广大市民能够利益均沾.6,增强资产流转制度建设,推动住房交易,租赁市场的发展国内居民不愿意以租赁作为购买自有住房的替代方案,在一定水准上是因为住房租赁市场不发达.作者在上海市做过的调查问卷发现,有一定比例借款人已经意识到在房价很高时购买房子是不经济的行为,但因为租赁住房的不稳定性,他们仍然选择了购买住房.同样,二手房的销售,售后回租的发展对借款人来讲也具有重要意义.(二)房奴现象的化解策略所谓化解策略是指对贷款购房者已经背负较高债务负担的状况下,通过消费者自身,政府,银行等方面的行动,减轻其承担的压力,避免其走向失败的各种有效措施.1,建立政府住房贷款担保制度,减轻借款人借款成本住房抵押贷款需要投入的资金多,期限长,金融机构在操作过程中需要承担很大的信用风险.30年代"经济大萧条"期间,美国居民支付能力急剧下降,200多万居民因无力偿还银行的抵押贷款而丧失了房产权,1600多家银行和储蓄信贷协会因无法收回贷款而破产,严重危及美国的社会稳定和银行业的安全.1934年,根据《联邦住宅法》成立了联邦住房管理局(FHA),专门致力于为普通居民购买住房提供抵押贷款担保,直接介入居民住房市场.1944年,为保障二战期间大量退伍军人的基本生活,美国又成立了退伍军人管理局(VA),其主要职责是为军方提供相关官兵购房的抵押贷款担保.由此,形成了现今美国住房抵押政府担保的机构体系.美国联邦住房管理局对符合标准的常规性贷款(指固定利率,期限长达15-30年,贷款一一房产价值比为80%左右的住房抵押贷款)提供全额担保.中,低收人者在购房时可以申请政府担保,借款人只需要按月支付贷款额的0.5%-1%的保险费,并交纳为贷款额2.25%(1995年标准)的前端费就可以得到保障.我们应该借鉴美国的做法,建立政府出资或政府主导的住房贷款担保机构,解除中低收入购房者的后顾之忧.2,加快金融产品创新,为消费者提供人性化服务国内的住房抵押贷款始于1998年,因此目前国内商业银行的贷款服务水平确实不能让人满意.贷款品种单一,偿还方案缺乏弹性是两个主要问题.为满足购房者的不同贷款需要,国外金融机构设计了适合不同支付能力居民和实际情况的多样化贷款品种,如美国的住房贷款就有分级偿还抵押贷款,可调整抵押贷款,分离增值抵押贷款,漂浮式付款抵押贷款,循环住房抵押贷款,"一揽子"交易抵押贷款,反向抵押贷款等.为缓解房奴们还贷压力,我们认为当前国内商业银行应该重点考虑两方面的创新.首先是倒按揭业务.美国在20世纪80年代中期即已推出倒按揭贷款,借款人以其自有住房作抵押向银行贷款,银行则定期向借款人放贷,在规定时期,借款人以出售自有住房的收入或其他资产还贷.这种贷款方式最大的特点就是分期放贷,一次偿还,贷款本金随着分期放贷而上升,负债也相对应增加,自有资产则逐步减少.对背负巨额债务的住房贷款借款人,特别是老年借款人来讲,倒按揭的重要意义不言而喻.其次是弹性还贷方案.在借款人出现临时性资金困难无法按时偿还贷款时,商业银行的贷款条款应该允许这种现象的偶尔产生,不要将偶然发生的支付困难记入借款人的信用档案.当借款人出现偿债困难时,应该允许借款人与银行就贷款重组进行协商.增强对违约房奴的政府救济,司法救济一方面政府要增强对因违约而失去住房的借款人的救济,通过提供廉租房或周转房等方式避免使失房居民居无定所,同时也可以鼓励慈善机构为失房民众提供庇护.另一方面通过制定个人破产法等方式对债务失败的民众提供司法救济.允许自然人破产可以保护债务人的基本生活,对于债务失败者,社会不能将其所有的私有财产用于偿债,有助于他们凭借自己的私有财产健康体面的生活,并获得重新起步的机会.而且自然人破产制度也有利于保证债权人公平受偿,维护债权人利益.国外的研究发现,如果银行在发放住房抵押贷款时对借款人的信用评分进行控制,那么对个人破产的债务豁免对银行的个人住房贷款没有显著影响.White(1998)发现因为个人破产存有很多非货币性成本,虽然至少有15%的人发现宣布个人破产在财务上是有好处的,但只有约1.5%左右的申请个人破产.DomowitzandEovaldi(1993)发现,1999年对美国破产法更宽松的修订的BA78条款的实施并没有明显改变借款人申请破产的比率.4,选择理性违约是房奴自我解压的明智选择理性违约理论认为,住房贷款相当于银行持有的一个由一份价值为贷款面值F的无风险债券多头与一份执行价格为F的价值为V(住房价值)的看跌期权的空头构成的投资组合.购房者可以被视为看跌期权的持有人,当住房的价值高于购房者的债务,购房者就会放弃行使其持有的看跌期权,按合约偿还债务,反之,当住房的价值低于购房者的债务,购房者就应该执行其持有的看跌期权,进行贷款违约.易宪荣(2004)建议房奴在房价较高时应该及早将手中的房屋出售,换成较小的住房,以化解个人债务压力.因此,当房奴无法承担债务支付压力时,选择违约不失是一个理性选择.参考书目易宪容2004化解家庭高负债率风险资本市场2004.12施继元朱瑾2006个人住房贷款利率合理水平探讨上海金融学院学报2006年第五期钟伟2006"房奴论"背后的经济学分析人民网2006年06月06日陈军华2006"房奴"心理病与幸福指数传媒频道_中国经济网.htm2006年09月15日5.刘丹栋2006房奴是社会暴力的受害者经营者2006.56.曹朝龙1999美国的住房抵押政府担保机制及启示中国农业银行武汉管理干部学院学报1999.17.杜伟2004国外个人住房货款风险防范与抑制中外房地产导报2004.03-04。
房奴现象的经济学分析
２ 品牌化 ．一个 良好独立的 品牌 形 化 ， 、 它包括面积、 户型 、 结构、 实用性 等诸
象 ，有 助 于 消 费者 更 好 地 理 解 企 业 的 理 多方 面 ， Ｓ Ｈ 如 ０ 成应 将
６合作化 ．争取外单位投资 ， 、 积极进
城市 的历 史文化 底蕴 和人们对 现代 、 时 行合作 开发 。每个企业都应根 据 自身的 尚、 舒适 的生活追求有 机地结合起来。房 核心能力和优势 资源规划 合作模式 。如
地 产 业 引入 品 牌 管 理 对 地 产 界来 说 不 仅 品 牌 不 足可 以 引进 知 名 品牌 ， 资 金 不 足 能有 效 地 制造 差 异 化 策 略 ，而 且 能 创 新 可 以 引进 外 资 。
来自 美国人写的（ｅＳ ｖｓ： Ｎｔ ｌ ｅ 也有人说中 ａ ） 国古代就有， 书奴”“ 有“ 、诗奴” 类似之说， 众说纷纭， 各执一词。
多方 面 的好 处 。
四 、 束语 结 随 着 中 央 、 地 方 政 府 对 房 地 产 业发
还贷， 余钱无几， 严重地影响生活质量， 身
心承受着重担， 于是， 买房本来是一种消 费，现在却变成了请个主子回来侍候着， 自己倒成了它的奴隶。 更没有准确的标准 测定每个人是否是“ 房奴” 。 谁是真正的房奴呢？ 房奴是指那些不 堪房价重负， 以个人居住为目的， 为买房、 供房不得不牺牲生活质量，迫不得已为
内部 ， 同完 成 开发 任 务 。中小 型 房地 产 变 化 ， 而 得客 户 者 得 天下 。中小 型 房地 共 从
企业 虚 拟经 营 性 可 以解 决人 力资源 匮 产企业应及 时把握客户对住宅个性化 的 乏， 策划能力不强等 问题 。 需求 。如个性化住宅基本功 能需求 的变
房地产市场过热的成因及其化解
房地产市场过热的成因及其化解房地产是我国经济的重要支柱产业之一，也是人们最为关心的领域之一。
近年来，我国房地产市场出现了过热现象，房价水平不断攀升，不仅给人们的生活带来了压力，也给经济发展带来了一定的风险。
那么，房地产市场过热的成因是什么？又该如何化解呢？一、成因分析（一）货币政策过度宽松。
在过去一些年中，我国货币政策一直处于宽松状态。
尤其是在2015年以来，我国一直在实施超级宽松的货币政策，加之全球各国央行降息和印钞，使得流动性过剩，抬高房价成为了一种趋势。
（二）信息不对称。
由于房地产市场的刚性需求和城市化进程的持续推进，导致了房地产市场的垄断现象，信息不对称成为了普遍存在的问题。
许多人专门从事炒房，摸清各种信息的底极限，再加上政府的政策调控力度不足，导致了市场无序竞争，房价水平居高不下。
（三）土地供给不足。
当前，我国土地供给受到诸多限制，不论是城市扩容、改造还是新城建设，都面临着既有用地和新增用地的严重短缺。
加之地方政府为了增加财政收入和GDP，对土地开发容易放水，一些地方挖掘地价，导致了土地资源的浪费，最终导致了房价的过热。
二、化解措施（一）完善调控政策体系。
通过加大土地供应、遏制人口疯涌、扩大公共建设等措施，加强调控力度，防止房价快速上涨，打击炒房行为。
同时，还应该结合地区的实际情况，出台针对性的政策。
例如，对于一线城市，可以通过提供土地及基建设施的资源，吸引居民向周边城市转移，促使资本和企业去产业化。
（二）扩大公共住房建设。
针对城市中低收入群体和保障性住房需求大的人群，应加大公共住房建设力度。
政府可以加大对公共住房的经济补贴，提供相应的住房补助，让更多人享受到公共住房的优惠政策。
（三）促进房地产市场健康发展。
房地产市场应该从商品变为服务，以实现市场的健康发展。
政府应该通过提高房地产市场的门槛，增强资本和企业进入市场的积极性，同时大力开展自住房和保障性住房建设，逐渐降低房地产市场的利润率，使市场发展回归常规。
我国当前房地产行业存在的问题及政策建议
我国当前房地产行业存在的问题及政策建议一、问题分析1.房价高企我国房地产市场长期以来存在房价高企的问题。
尤其是一些一线和热点城市的房价居高不下，导致普通居民难以承受高昂的房价，甚至出现了严重的房地产泡沫。
这一问题的存在直接导致了社会资源的高度集中，群众居住压力大，加剧了社会贫富分化。
2.房地产市场过热房地产市场的过热现象也是当前我国房地产行业的一个突出问题。
一些城市楼市火爆，房价疯涨，导致一些投机资本的涌入，引发房地产市场的过度炒作和投机现象。
过热的房地产市场不仅带动了银行信贷的扩张，也增加了金融系统的风险。
3.土地利用效率低目前我国土地资源利用效率较低，城市化进程中大量的土地资源被浪费或者闲置。
一些地方政府过度依赖土地财政，为了获取更多的土地收入，导致土地资源被浪费。
土地资源的浪费不但直接导致了土地资源的过度消耗，也影响了城市的可持续发展。
4.房地产市场规范不足我国的房地产市场长期以来缺乏有效的监管和规范，导致了一些公共资源被独占，一些房地产开发商为了谋取暴利，会采取一些不正当手段进行开发，损害了购房者的合法权益。
同时，房地产市场中一些不规范的庞大房地产开发商对市场的释放，也影响了市场的稳健发展。
5.房地产市场泡沫隐患随着我国房地产市场的快速发展，房地产泡沫逐渐成为了一个全社会关心的焦点。
由于房价以及房地产开发商的盈利水平过高，以及金融机构过度激励的信贷行为，导致了房地产市场泡沫的潜在危机。
一旦房地产泡沫破灭，可能引发金融风险甚至系统性金融风险。
6.购房门槛过高房价高企导致了购房门槛过高的问题。
许多年轻人找不到合适的住房，即便是有经济基础的家庭也难以承受高房价，购房门槛过高直接影响了年轻人的安居乐业，也对整个社会的稳定和发展产生了负面影响。
7.房地产与金融的风险过热的房地产市场一定程度上已经催生了金融风险。
一方面，房地产投资的过度增长扭曲了金融资源的配置，扼杀了实体经济的发展动力。
另一方面，大量的购房贷款使得银行资金面临压力，对金融系统稳定构成挑战。
中国房地产业问题思考
关于中国房地产业问题的思考摘要：近年来，我国房地产价格一路攀升，房价居高不下。
高房价的出现大大增加了我国经济运行的风险，也使得百姓怨声载道，社会不和谐的因素陡然增加，中国的房地产业问题逐步成为全社会关注的热点问题。
本文从当前房地产业发展的形势和存在的问题出发，主要分析了我国房地产业过热的原因和带来的危害，并就如何促进房地产业的健康发展提出建议。
关键词：中国房地产业房价宏观调控住房本来是人们基本的生活资料，也是社会得以和谐安定的重要因素。
然而近年来中国居高不下的房价使百姓苦不堪言，高房价不仅是当今中国突出的经济问题，而且是突出的政治问题。
一、高房价的危害（一）加重百姓经济负担。
我们常说安居乐业，也就是说人要有安定居所，才能身心愉快地劳动。
高企的房价夺走了人们积累的财富，使人们家无余财，而且债台高筑，变身“房奴”，为了还债，他们日夜忙碌。
什么时候才能无债一身轻？十年？二十年？三十年？为了还债，他们要精打细算、节衣缩食，生活的乐趣何在？可见高房价使人们的生活质量下降，幸福感大大降低。
（二）房价过高严重抑制国内消费需求。
每个家庭的消费都需要衣、食、住、行、文、教、医等多方面构成一个合理的结构，才能健康地运转。
高涨的房价严重地透支了整个家庭的消费能力，人们为了还贷不得不缩减在其他方面的开支。
这不仅影响了人们正常生活，而且严重压抑了社会需求。
（三）阻碍中国经济健康发展。
高房价占用了更多的社会资源，必将影响中国产业结构的优化升级。
这不仅大大挤压了中国实体产业的发展空间，导致资源配置不合理，而且会影响民族创新力和竞争力的提高。
透支国家和人民的财力水平搞房地产，会给国家民族带来灾难性的后果。
（四）加大贫富差距，激化社会矛盾。
住房是百姓日常生活必不可少的一部分，其价格理应是多数人都能够承受得起的。
然而房子已然成了百姓遥不可及的梦，成了百姓心中永远的痛，房地产业却造就了大批亿万富豪，需要住房子的买不起房子，有房子的却不等着房子住。
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基于房地产行业过热所带来“房奴”现象的分析
本文提出“房奴”这一现象，并对“房奴”进行界定，对“房奴”产生的原因进行分析，阐述“房奴”的影响，在此基础上提出对策。
标签：房奴；房产；房价
“房奴”一词已成当下流行语。
房奴是否存在，在博鳌房地产论坛上，建设部原副部长杨慎直言住房消费同我们城市化进程是成正比的，他并不同意房奴一说。
但很多专家学者支持房奴现象的存在，并指出房奴是否存在，并不是某个人说了算的，而是需要审视高房价给民众生活带来的影响。
同时，“房奴”入选了近日国家语委公布的新词，这从一个侧面说明对“房奴”现象的认同。
至于“房奴”出处，有人说来自中国台湾（与卡奴同源）；也有人说是来自美国人写的《Net Slaves》；也有人说中国古代就有，有“书奴”、“诗奴”类似之说，众说纷纭，各执一词。
1、“房奴”的概念
房奴的界定房奴是什么，至今没有一个准确的界定，有人认为“房奴”是一种形象的说法，大约是说房价较高，购房者无力一次性付清，只好进行按揭贷款，于是就被十年、二十年地“按”住，一层层地“揭”。
人们为了还贷，余钱无几，严重地影响生活质量，身心承受着重担，于是，买房本来是一种消费，现在却变成了请个主子回来侍候着，自己倒成了它的奴隶。
更没有准确的标准测定每个人是否是“房奴”。
谁是真正的房奴呢？房奴是指那些不堪房价重负，以个人居住为目的，为买房、供房不得不牺牲生活质量，迫不得已为“房”所“奴役”的个体购房者以及内部忧心忡忡、终日惶恐不安的炒房团。
2、房奴的形成原因
（1）住房价格迅速上涨。
经营城市、推动房价上涨是地方政府官员的理性选择，政府缺少对房产价格有效管理的办法。
（2）居民消费观念“亚健康”。
①20世纪九十年代中后期以来，超前消费理论在国内逐渐被接受，居民逐渐形成消费主义观点；②伴随着经济连续高速增长，居民收入水平连续较快增长，对未来收入的预期比较乐观，对拥有自有住房具有强烈的偏好；③受“居者有其屋”等传统思想的影响，加上国内的住房租赁市场欠发达和完善，大部分国内居民尚未形成通过租房解决住房问题的观念。
因此，为了改善住房条件，一些经济条件一般的居民仍然选择购买住房或购买过大过好的房屋；④居民的攀比心理也是导致居民无法理性消费的原因。
（3）居民风险教育缺失。
商品房市场投机意识盛行，银行利益驱动更是房奴现象的助推器，市政动迁、旧城改造造就了一批“被动房奴”。
此外，发生意外事故、经营出现临时性困难、资金链断裂等因素也可能导致借款人发生债务偿还
困难，沦为房奴。
3、房奴的影响
房奴现象的存在，将对经济发展、社会的稳定、生活质量、心理健康等方面造成严重的影响，主要体现在以下方面：
（1）月供收入比过高，一旦借款人生病、失业或发生意外，都有可能丧失偿债能力，无法偿还房贷，导致个人破产。
（2）借贷过度使借款人出现严重的心理压力。
高涨的社会消费水平，加上有限的工作机会及收入，到最后这群被债务压得喘不过气的年轻人，在没有正式踏入社会，就选择了放弃，如此恶性循环难免不让人担忧整个社会的进步和发展。
（3）房奴现象将导致中间阶层减少，贫富分化加剧，社会向下流。
（4）挤出效应将导致内需不足，影响经济长期持续增长。
高度负债迫使家庭用大量的资金养房，必然导致消费者减少其他消费的支出，产生“挤出效应”，将导致内需不足，影响经济成长。
（5）增加个人住房贷款坏账风险，影响银行经营的安全性。
（6）房地产挟持国民经济，影响宏观调控的有效实施，体现在两个方面：一是房地产商对政策的巨大影响力影响了政府对经济形势的判断力和政府政策的方向、内容和力度；二是巨额的个人住房贷款以及严重的房奴现象使央行在进行宏观调控时投鼠忌器，不敢采用较大幅度加息的手段来抑制货币供应量增加过快，经济增长过热的现象。
4、减少房奴的措施
深刻认识房奴现象的危害性在于坚定治理房奴问题的决心。
现阶段，政府必须采取有效措施解决这一关系国计民生和社会安定团结的重要命题。
针对房奴现象，可以采取预防和化解两类不同的策略，既要减轻现有房奴的压力，又要避免新房奴的涌現。
预防策略为：
（1）转变政府绩效评估机制，落实一把手房价负责制。
政府绩效的评估应该转变到以居民的福利提高为主要依据，以促进人民生活水平提高、“幸福指数”上升为目标。
（2）加强对传媒的监督，引导居民住房理性消费观念，提前消费、贪求高档的住房消费观念的形成与一些媒体的误导存在很大的联系。
（3）修正相关法律，加强政府对房价调控的能力。
如果住房价格能够得到有效管理，就可以打破购房者博弈中的假设房价上涨的前提，博弈参与者的收益
函数将发生变化，博弈类型就不会是一种“囚徒困境”模式，最终改变博弈的均衡策略。
（4）各级人大也可以借鉴国外的立法经验，为保护本国或本地居民的利益，对外来投资者进行立法限制。
（5）大力推广经济适用房或廉租房制度，解养房，必然导致消费者减少其他消费的支出，决低收入阶层的居住问题。
（6）加强交通基础设施建设，大力发展公共交通，以区域视角布局城市人口分布。
（7）加强资产流转制度建设，推动住房交易、租赁市场的发展，国内居民不愿意以租赁作为购买自有住房的替代方案，在一定程度上是由于住房租赁市场不发达。
有一定比例的借款人已经意识到在房价很高时购买房子是不经济的行为，但由于租赁住房的不稳定性，他们仍然选择了购买住房。
同样，二手房的销售、售后回租的发展对借款人摆脱困境来讲也具有重要意义。
房奴现象的化解策略是在对贷款购房者已经背负较高债务负担的状况下，通过消费者自身、政府、银行等方面的行动，减轻其所承受的压力，避免其走向失败的各种有效措施。