案例分析-上海新天地

上海新天地上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。

项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。

上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获「2001年中国年度新锐榜建筑奖」、美国建筑师学会香港分会颁发之「AIA Hong Kong Citation 2002」以及美国Urban Land Institute颁发之「2003 Award for Excellence」。

新天地分为南里和北里两个部分。

北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。

在南里和北里的分水岭 - 兴业路 - 是中共「一大」会址的所在地。

南里建成了一座总楼面面积达二万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。

此外，"88新天地酒店式服务公寓"亦于二零零二年底开幕。

新天地南里更建有一个具二百二十个车位的地下停车场。

石库门建筑可说是上海历史流金岁月的见证。

然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建筑已变得破旧不堪。

为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，工程人员皆按照当年的图则进行修建。

现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。

墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。

为了配合外表「整旧如旧」、内部「翻新创新」的特色建筑，设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。

“上海新天地”作为一个理想的既保留城市人文气质又宣扬物质文明的案例，“新天地”已经成为一种时尚的符号象征。

成功的案例总是容易被后来者模仿。

在全中国，“新天地”正在不断被其它城市的推崇者放大，不少城市的地产项目正在力图拷贝新天地的模式，在自己的城市引入全新的商业地产概念和树立坐标性景观。

在杭州，在南京，在宁波，在苏州，在厦门，在其它的省市，一场轰轰烈烈的“新天地”运动正在全国多个城市无数个商业、房地产项目上展开。

事实上，作为复制对象的上海新天地只是一个旧城改造项目，它提供的借鉴也是拥有历史文脉古迹的旧城如何体现现代化繁华物质文明的一种方式，而给予他人最大借鉴的，也即在此。

然而新天地有大规模“复制”成功的可能吗？在分析这种“成功”可能性之前，我们有必要对新天地的原形“上海新天地”模式作一番回顾。

新天地复制个案研究专案特色专案背景模式借鉴西湖天地西湖美景杭州古典建筑上海新天地最正宗的姐妹篇，仍由瑞安集团投资。

首期投资10 亿元人民币，取名“园林篇”“西湖天地”延续了“上海新天地”的特色，老建筑结构没有变，融合进的现代元素主要是大而透明的玻璃。

“西湖天地”商户大都符合“国际化、时尚化、杭州西湖化”的高标准，园林绿化是主角，而掩映其中建筑反倒成了点缀，商铺虽少但特色明显。

南京新天地总统府国名小楼选址于旅游景点“总统府”后面，它毗邻南京正在重点打造的长江路文化街，有17 幢民国时期的小楼，正符合老建筑打造时尚“新天地”的依托古思路。

参照上海新天地服务区建设，吸引餐饮、购物、酒吧等业界著名品牌入驻，形成在全国乃至国际上有知名度的文化旅游休闲服务品牌。

苏州新天地观前街苏州仿古建筑位于热闹的观前街南门，前身是玄妙广场。

没有老建筑为基础，所有房子将新建是苏州风貌与现代风格的结合，营造怀旧风格。

是一座有300 多个床位的四星级酒店，酒店背后打造一个类似新天地的酒吧、餐饮、购物高档娱乐场所‘娱乐场所后面还建白领单身公寓’。

厦门遥望鼓浪屿民国人文把厦门鹭江商业景观配套工程打造成厦门的“新天地”，长130 米，是着厦门过去辉煌的人文历史。

这里的建筑设计独特，立面丰富，浓缩了厦门辉煌的人文历史和典型的骑楼，在建设中将延续这些历史，打造厦门特色“新天地”。

福州新天地闽江景致主题公园名为“融桥新天地”，项目作为商业会所位于闽江沿岸，由20000 多平方米的大型立体式主题公园，休闲广场、300米下沈式商业步行街和高尚多功能会所组成。

项目与江滨路的七大主题公园形成一体，是集国际水平餐饮、购物、演艺功能为一体的高品位、时尚和知识型于一体的休闲娱乐中心。

宁波新天地外滩口岸民国建筑宁波帮宁波老外滩是《南京条约》开辟的五个通商口岸之一，保留着很多有价值的近代建筑。

借鉴上海新天地经验，保护原有历史风貌和街区格局的前提下，兴建了画廊、咖啡吧、展馆等一批新建筑。

总规划6 大街区，基本包括了地产所有功能。

6 大街区各有不同定位，沿江三部分包括城建展馆、国际酒店、世界美食，另一侧是行业会馆、生活天地和城市公寓。

重庆新天地古巴渝十二景遗韵陪都足迹江岸景致“第一大道”是富有浙江水乡韵味的滨江商业街区，在这里保留有四五十年代法国、美国、英国水兵营以及众多的外国领事馆旧址有一定历史文化沈积，还有保存相对完善的基督教堂。

在建筑形态方面，第一大道整合了上海新天地，周庄、云南丽江等商业区的水体结构和商业街区特点，以交错的水流、纵横的拱桥、并结合地形高差形成的多层大型平台穿插，空间层次丰富，有“小桥、流水”的江浙水乡的恬静与舒适，特色非常鲜明。

“上海新天地“模式解码解码一、引领潮流的寂寞高手作为众人皆醉中的独醒者，高手永远是寂寞的。

然而，“高处不胜寒”造成了高（1）“疯狂”的开发理念1996 年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52 公顷的旧城，要请了新天地的东家瑞安集团参与重建意见。

瑞安的一套整体规划方案得到认同，从此扛下了城市建设这一重担。

1997 年末，瑞安在规划地块开发程序时，一反开发商们先开发住宅再开发商业设施的一贯做法，毅然决定先做新天地广场商业项目。

新天地广场毗邻“中共一大会址”，与很多“一大会址”有关的建筑需要保护，同时，“一大”周边的新建楼宇不能建造高层，在种种限制下，新天地广场的设计方案定为将旧的上海石库门房子外貌保留，内部全部翻新。

这一过程需要付出比新建一个从无到有的建筑高一倍的成本，达到每平方公尺 2 万人民币的费用。

而当时，瑞安集团刚刚受到亚洲金融风暴的冲击，很多银行都采取保守政策，贷款受限，即便是在这种不利条件下，瑞安坚持开发全新概念的“新天地”。

两次出人意料的大胆决定，引起了同行的争执，纷纷表示出对“新天地”的不看好。

其实，瑞安的疯狂是有渊源的：2001 年上海有两个非常重要的活动，一个是亚太经合组织10 月份在上海开年会，另一个是中共八十周年的党庆。

世界经合组织会议将为上海请来很多国家元首、高层领导和国际传媒，若新天地广场能成功引起各国领导人和传媒的注意，将会在国际舞台上占一席位；八十党庆，中国主要的中央领导会到上海的“一大会址”，所以太平桥开发的第一期应先做好“中共一大会址”周边的旧区翻新项目，让出席庆典的江泽民主席和其它国家领导人看到上海的发展成绩。

世界上很多大城市都有其代表性和反映历史文化的建筑，并已成为举世知名的旅游点。

长远来看，21 世纪的上海将会发展成为一个国际大都会，而新天地则正好提供了一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案，因此，新天地具备成功的基础，这也更加坚定了瑞安的开发信心。

（2）“痛苦”的蜕变石库门的设计形同欧洲的排屋，跟现代的建筑设计和居住环境条件完全不配合，开发商不惜代价，花费了大量的心血考虑怎样点石成金，让一片“废墟”发挥出其应有的经济效益和社会效益。

整个修复过程，不仅仅做到形似，更注重神似，不是简单复旧，而是一个更高层次的改造工程。

A、专家手笔挑选了美国旧房改造专家本杰明。

伍德建筑设计事务所和具东方文化背景的新加坡日建设计事务所，并邀著名的同济大学建筑设计院为顾问。

从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度作多方面考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纪消费者的需求。

在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。

B、让历史重见天日考虑未来经营场所的需要和功能后，新天地对这些原来是住宅的建筑，像修剪大叔的枝叶似的作出有条理的改动。

拨去几幢房后，淹没在弄堂内一座漂亮的荷兰式屋顶石库门建筑便跃然而出。

拆去违章建筑，失去不多见的弄堂公馆便重见天日。

这样，被保留下来的旧建筑各呈特色，仿佛一座座历史建筑陈列馆。

C、“新”不如“旧”保留下来的石库门由于历史较长，加之过渡使用，缺乏保养，已面目全非，部分必须重建。

未来重现这些石库门弄堂当年的形象，新天地的开发商到处寻觅，终于从档案馆找到了当年由法国建筑师签名的原有图纸，然后按图纸修建，整旧如旧。

石库门建筑的清水砖墙，是这种建筑的特色之一，为了强调历史感，新天地决定保留原有的砖、原有的瓦做为建材。

在老房子内加装了现代化设施，包括地底光纤电缆和空调系统，确保房屋的功能更完善和可靠，同时保存了原有的建设特色，正好达到了“整旧如旧”的目的。

专门从德国进口一种昂贵的防潮药水，像打针似的注射进墙壁的每块砖和砖缝里。

屋顶上铺瓦前先放置两层防水隔热材料，再铺上注射了防潮药水的旧瓦。

一个“旧”字，代价远远超过了新砖新瓦。

D、注入新生命力石库门旧房是没有地下排污管、煤气管等基础设施的，新天地每幢楼都要挖地数米，部分需深达9 米，铺埋地下水、电、煤气管道、通讯电缆、污水处理、消防系统等。

旧房不拆，挖土机开不进作业现场，施工难度相当大。

铺设自来水管道、煤气管道的工人，皆小心翼翼，以免不小心碰坏了“文化”。

有些旧楼内部的木料已腐朽可，所以其内部结构须完全重做，然而，在作安全的第一考虑前提下，能保留的还是千方百计的保留下来。

新天地改造完成的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。

漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，依旧是青砖步行道，红青相间的清水砖墙，厚重的乌漆大门，雕着巴洛克风格卷涡状山花的门楣，仿佛时光倒流，重回当年但一步跨进每个建筑内部，却是又一番天地，原先的一户户隔墙被全部打通，呈现宽敞的空间，四季如春的中央空调，欧式的壁炉、沙发与东方的八仙桌、太师椅相邻而处，酒吧、咖啡室与茶座、中餐厅和谐搭配，非常现代和时尚。