2019年长沙市商业市场深度调研分析报告

项目主力店、次主力店四维力度示意图
商圈主力店、次主力店三维力度示意图
一、研究内容与方法
3.研究思路与方法——方法及相关定义 2）主力店、次主力店
由于商圈理解不同，相对应的主力店理解也不相同。我们认为商圈主力 店是对商圈客流吸引力、品牌商家带动力以及项目的安全运营力起核心引领 作用的大型品牌商家。此三项作为商圈主力店和次主力店与否的核心考量标 准。
5、通过对长沙新兴商圈的区位、周边人口分布、主力店面积及业态结构、品 牌入驻情况和实际运营情况进行研究分析，了解新兴商圈的发展状况，从中探索其 发展规律，为商业地产的开发和新商圈的发展提供借鉴。
一、研究内容与方法
3.研究思路与方法——方法及相关定义 1）什么是商圈
目前市场上普遍认为，商圈又称购买圈、商势圈，是指以店铺座落点为核心 向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。因此根 据这种理论，商圈没有一个绝对的边界，因为随着交通的发展，任何一个城市都 可能变成一个商圈，这对地产发展、商家、消费者等来说意义不大，因此为了更 好地研究和识别商圈，我们认为商圈是由若干主力店和次主力店为核心以及部分 商业街区门店组成的传统商业，在城市商业活动中具有一定影响力的商业经营活 动聚集区。
商圈主力店、次主力店三维力度示意图
可能存在的现象为：主力店与其 他主力店或者次主力店存在一定 的空间距离。所以必须识别其是 否为同一商圈相互依存的关系， 即有效关联度。
一、研究内容与方法
3.研究思路与方法——方法及相关定义 2）主力店、次主力店——关联度（关联度表见附件）
关于有效关联的解释： 有效关联是指主力店与次主力店或次主力店与次主力店之间存在地理距离时，双方 客流互通的紧密程度，也称之为客流有效关联度。
根据商圈研究经验以及商圈数据信息收集便捷性，我们认为只要满 足以下其中一个条件即可判断此处为本商圈的边界：
1、商业断层（商业干扰）：非商业大型设施（工厂、高速公路、铁道线路） 且商业活动出现明显下降，此外还有河流、公园等。
2、连续出现非传统零售业态商铺数量超过4个以上。 （传统零售百货业态主要包括：零售购物、餐饮、休闲娱乐等）
一、研究内容与方法
3.研究思路与方法——方法及相关定义 4）商圈等级
商务部对商业中心（商圈）的划分是：国际商业中心、都市商业中心、 市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心五大类，由于国际商业中心 和都市商业中心的主城区常住人口要分别达到700万和400万，根据长沙目 前的人口分布情况，因此这两类商业中心（商圈）暂时不存在。
2019年长沙市商业市场深度调研分析报告
（上）
2019年6月
前言
城市商圈是城市经济建设最活跃的现象之一，能促进区域经济增长，丰富城市经济文化生活， 方便居民购物、休闲娱乐等消费，是商业地产发展的结果。
本次商圈调研主要是为大家呈现目前长沙商圈发展现状，了解城市居民去哪儿消费。调研活动 动用120余人次，历时约4个月，其中商圈识别以及前期数据采集（商圈普查截止至2019年1月）等 历时90多天，后期数据整理和分析将近一个月时间，对商圈主力店人流还将继续进行定期（每月） 监测。
次主力店的界定标准： 次主力店是指在整体商圈内，客流吸引力、品牌带动力、安全运营力三个维度中， 承担起一个或几个方面起到主要影响作用的品牌商家。 相对来说，主力店三个维度里有全方位的贡献能力，而次主力店是在某方面有特 殊贡献的商家。 因此，我们界定次主力店的标准为： 娱乐业态：影院、KTV等； 餐饮业态：肯德基、麦当劳等； 专业卖场：国美电器、苏宁电器、友阿电器、通程电器等。
一、研究内容与方法
2.研究内容
本报告研究内容主要包括三个部分： 了解长沙商圈的现状及未来发展变化：识别和判断长沙主城区商圈的个数和分布、规模
业态结构、已形成的商圈等级以及商圈与周边人口的关系，以避免长沙“圆环套圆环”、 到处都是商圈，并在现状分析的基础上预判长沙未来新商圈出现的可能性和现有商圈的 未来发展变化。
一、研究内容与方法
3.研究思路与方法——方法及相关定义 2）主力店、次主力店
百货类三项维度都保持最高，故单独百货店界定为商圈。 大型生活超市+2个次主力店，且在有效的人流交换的范围内，界定为商圈。 4个次主店，在有效的人流交换的范围内，界定为商圈。 在此标准以上，主力店、次主力店数量越多说明商圈的吸引力越大。 在此标准以下的主力店和次主力店存在，定义为人流聚点，也可以理解为具备发展成商圈的潜力区。
为了便于同城（长沙）比较，本次研究消费者逛街原理：任何一个消 费者有去任何一个商圈消费的可能性，建立消费者逛街概率模型，判断主 城区消费者去各个商圈街逛街的概率P������������，根据消费者去某个商圈的概率， 判断商圈所处的等级。商圈等级划分标准
当消费者前往某一商圈的概率P������������大于50%时，该商圈为市级商圈； 当消费者前往某一商圈的概率P������������大于2%且小于50%时，该商圈为区级商圈； 当消费者前往某一商圈的概率小于2%时，该商圈为社区级商圈
业内商圈研究主要以项目为导向，多考虑分析项目周边商圈内商业活动 和常住人口等，很少对全长沙主城区商圈进行深入的剖析，因此开发商、商 家、投资者等很难对长沙主城区的商圈有一个清晰地认识和了解，所以对长 沙商圈作一个深入的分析研究很有必要性。
由于业内对商圈及相关定义没有形成统一的解释，为了研究的顺利进行， 我们将对相关名词作一些解释。
3. 研究思路和方法
1）什么是商圈 2）主力店与次主力店 3）商圈边界 4）商圈等级
二、长沙商圈的现状及未来发展
三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究
四、新兴商圈研究
五、结语
一、研究内容与方法
1.研究背景
目前，业内主要提到的商圈主要是指商势圈，是商店所辐射和影响的最 远距离的消费者所处在的区域，但在这区域内并不全部都是商业（门店）， 商业只是集中在某一区域内，因此根据商势圈的解释，商圈是没有边界的， 但商业集中区域必然有一个明确的边界，因此我们需要提出一个合理的商圈 解释，以便更好地理解商圈。
我们认为，影响两店之间的因素，主要体现三个方面： 1、商业断层： 指商业街区中出现长距离的非商业形态而造成的断层区。比如芙蓉路上的贺龙体育 馆，广场造成商业断层，影响了商业客流的关联度。 2、道路阻隔： 指车行道、火车道等横穿两店之间时造成的客流阻隔。比如芙蓉路八车道，造成了 街区两边的客流互通率低下。 3、两店之间的地理距离： 两店之间的步行距离过远而造成的客流阻隔。
本报告为年度报告，未来将定期更新相关数据和信息。
前言 一、研究内容及方法 1. 研究背景 2. 研究内容 3. 研究思路和方法
1）什么是商圈 2）主力店与次主力店 3）商圈边界 4）商圈等级
二、长沙商圈的现状及未来发展 1. 商圈现状——商圈分布特征
2. 商圈现状——商圈规模 3. 商圈现状——商圈业态 4. 商圈现状——商圈主力店情况 5. 商圈现状——商圈五区分布情况 6. 商圈发展——商圈等级 7. 小结
商圈边界
主力店
商店
次主力店
主要商圈
次要商圈 边际商圈
街区商业
道路
目前社会上普遍认为的商圈示意图
我们认为的商圈示意图
一、研究内容与方法
3.研究思路与方法——方法及相关定义 2）主力店、次主力店
主力店主要在购物中心规划、招商、运营中经常被运用和提及到，业内主要称为 “锚店”或者“核心租户”，但却没有一个明确的定义和权威的标准解释，也找不到广泛 的认同和比较标准的概念。目前业内所涉及主力店主要考虑的是某个项目的自身单个品牌 商家，其所起的作用主要是针对项目自身，我们所研究的是整个商圈，因此提到的主力店 是指在商圈内部起核心引领作用的商家。项目主力店和商圈主力店维度示意图：
3、根据收集的商圈信息整理、分析，结合相关定义判断长沙主城区商圈等级， 并对各等级商圈进行吸引力研究，分析各等级商圈的主要客源分布及影响范围。
4、根据收集的商圈品牌信息，了解长沙商圈品牌整体分布情况，尤其是服装 类品牌的分布，分析各商圈服装业态构成及品牌占比，以此为基础研究商圈活跃度。 结合商圈吸引力研究及商圈未来发展情况，判断商圈发展机会，
三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究 1.商圈吸引力研究
1）商圈吸引力研究——商圈等级情况 2）商圈吸引力研究——商圈主要影响范围 3）商圈吸引力研究——商圈主要客群来源 4）商圈吸引力研究——小结
2.商圈活跃度研究
1）商圈活跃度研究——商圈整体品牌情况 2）商圈活跃度研究——商圈服装类连锁品牌情况 3）商圈活跃度研究——商圈各业态服装连锁品牌情况 4）商圈活跃度研究——小结
研究商圈未来潜在的商业发展机会：判断长沙商圈各商圈的吸引力，了解各等级商圈的 主要影响距离和人口数量，以及识别各商圈的客群来源；分析长沙商圈内传统购物服装 类连锁品牌在各商圈的分布情况，以此判断各商圈的活跃度。通过商圈吸引力研究和商 圈活跃度研究，判断商业发展机会。
了解已形成新兴商圈的特性：对长沙新兴商圈进行剖析，研究其存在的基本条件和发展 规律，以及可能存在的问题和不足，为商业地产开发与商圈发展提供借鉴。
一、研究内容与方法
3.研究思路与方法——方法及相关定义 2）主力店、次主力店 主力店、次主力店界定参照表
注：主力店、次主力店的品牌界定，因品牌发展、地区经济不均等因素而存在品牌影响力差异。 所以，在主力店、次主力店选择评估层面，必须是具有良好发展业绩的全国型连锁品牌，以此来 减少地区差异的甄别难度。
一、研究内容与方法
3.研究思路与方法——研究思路
本报告研究思路具体分为以下5点： 1、对相关调研方法和概念进行统一定义，为后续的调研和资料整理的顺利开 展奠定基础；
2、根据相关定义，采用实地普查、监测等方式识别和判别长沙主城区商圈的 个数、分布情况、业态组成，以了解长沙主城区商圈的基本信息；通过对长沙商圈 现状的分析，预判未来新商圈出现的可能性和现有商圈的未来发展变化。