房地产开发企业-成本费用类科目设置

房地产企业成本费用类科目设置
一、开发成本
（一）土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、土地出让金、土地有关税费、拆迁补偿费、其他。

（二）前期工程费
1、勘察测绘费：地质勘察费、文物勘察费、地基勘察费、水文勘察费、沉降观测费、日照测试费、环境评估费、交通影响分析费、基础桩应变费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费、基坑监测、桩基检测费、工程主体沉降观测费。

2、工程设计费：规划设计费、总规设计费、可行性研究费、方案评审费、效果图设计费、规划设计模型制作费、地质勘察设计费、施工图设计费、景观设计费、智能化设计费、综合管网设计费、排水方案设计费、制图晒图费、装修设计费、其他规划设计费。

3、行政规费及规划报建费：项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、办证费、安全监督费、工程质量监督费、工程造价管理费、交易中心手续费、消防配套设施费、人防报建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、市政设施配套费、墙改专项基金、招标代理费、工程质量监督费、安全监督费、施工图纸审查费、劳动保险基金、预算编制费(审核费）、购航测图费、定位放线费、渣土费、检测费、勘察测量费、抗震审查费、消防审查费、防雷检测费、房屋测绘费、工程验收费、房屋所有权登记工本费、工程交易费、地名费、地籍地形图核地、新材料基金、其他行政规费及规划报建费。

4、咨询顾问费：工程施工招标代理费、工程设备招标代理费、工程预结算编审咨询费、工程结算编审咨询费、招标费、可行性研究编制费、调研评估费。

5、三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整费。

6、临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、其他临时设施费。

（三）建筑安装工程费
1、建筑工程费（土建工程）：
（1）基础工程：包括土石方、桩基、护壁/坡工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等
（2）主体工程：主要包括砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体。

（3）甲供材料
2、安装工程费：门窗工程、室内水暖气电管线安装、空调及通风工程、消防安装工程、火灾报警工程、电梯工程、公共部位装修、室内装修、避雷接地工程、停车设备及安装工程、其他安装工程费。

3、装修工程费：装修建筑物发生的费用
4、工程监理费：建设监理费、安全监理费、设计监理、工程监理、造价、监理、质量监理、安全监理等各种监理费。

5、人防设施费：人防设施费。

6、样板间及售楼处：售楼处样板间土建费用，机电费用，装修费用，电器费用，家具配饰等。

（四）、基础设施费
1、道路工程：道路硬化亮化
2、给排水工程：给水管道系统、水泵房、用水增容。

雨污水管道系统、雨污水泵站。

3、供电工程：设备安装、管道及电缆系统、配电房、用电增容。

4、通讯网络工程：有线电视管道预埋、检查井、报装等，电话通讯管道预埋、检查井、报装等，宽带管道预埋、检查井、报装等。

5、供暖工程：管道预埋、检查井、报装等。

6、燃气工程：管道预埋、检查井、报装等
7、智能化系统：停车管理系统、小区闭路监控系统、周界红外防越、小区门禁系统、电子巡更系统、电子公告屏、室外背景音乐。

8、园林环境工程：绿化建设、景观建设、建筑小品、道路及广场建设费、围墙建造费、室外照明、室外其他设施。

（五）公共配套设施费：游泳池、幼儿园、学校、消防、公厕、自行车棚、露天停车场或停车设备、水塔、室外游乐设施、球场。

根据实际情况添加明细科目。

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

主要包括以下几类：
A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等;
B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出;
C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用;
D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

二、开发间接费：员工薪酬、社保费、福利费、办公费、会务费、差旅费、车辆费用、通讯费、房租支出、维修费、培训费、资本化借款费用、水电物管费、其他费用。

开发间接费用核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。

1、行政管理费：(1)、工资；(2)、职工福利费；(3)、职工社会保险；(4)、住房公积金及房贴；(5)、工会经费；(6)、职工教育经费；(7)、劳动保护费；(8)、办公费；(9)、业务招待费；(10)、差旅费；(11)、出国费用；(12)、租赁费；
(13)、运输费；(14)、折旧费；(15)、修理费；(16)、低值易耗品摊销；(17)、无形资产摊销；(18)、咨询费；(29)、劳务费；(20)、手续费；(21)、其他。

2、营销设施建造费：（1)、广告设施费;(2)、销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费;临时销售通道的设计、工程、装饰等费用; (3)售楼处样板间保洁、保安、维修费;(5)、其他。

3、物业管理完善费：包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金;以及小区入住前投入的物业管理费用。

三、管理费用：职工薪酬、社保费、福利费、办公费、业务招待费、差旅费、车辆费用、房租支出、租赁费、运输费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、无形资产摊销、咨询费、审计和评估费、税金、劳务费、手续费、其他。

四、销售费用：职工薪酬、职工福利费、办公费、广告费、营销宣传费、差旅费、车辆费用、通讯费、业务招待费、房租支出、水电物管费、营销物料制作费、固定资产折旧、登记费、维修费、培训费、销售服务费、其他费用。

4.5成本费用的归集与分配
4.5.1土地征用及拆迁补偿费
一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中;如果分不清成本核算对象，可先在“土地征用及拆迁补偿费”之“待分摊成本”项目核算中进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配;也可以不进行
归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。

有关分配方法如下：
4.5.1.1 按占地面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法
方法一：可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。

方法二：也先按期(区)的占地面积将土地成本分配到各期(区);再将分配到各期(区)内的土地成本，按期(区)内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配;然后将分配到期(区)内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本;房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。

4.5.1.2 按建筑面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊。

4.5.2 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费(二级科目)
能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目;应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之项目核算进行归集，再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象;也可以不进行归集而直接通过下表所示分摊标准分配计入有关成本核算对象。

有关分配方法如下：
成本项目分摊标准
前期工程费按建筑面积分摊
建筑安装工程费 (1)扣除直接费用后，按建筑面积分摊;
(2)根据经验系数和建筑面积，确定标准分摊;
基础设施费按建筑面积分摊;若能区分可按占地面积分摊
公共配套设施费按建筑面积分摊
开发间接费(二级科目) 按建筑面积分摊
4.5.3 开发间接费(一级科目)
应由两个或两个以上的成本核算对象负担的开发间接费，在期末，根据其实际发生数按各成本核算对象的可售面积分配计入各成本核算对象，分录如下：借记：开发成本-开发间接费-分摊转入 (项目核算：××项目×期)
贷记：开发间接费-结转(项目核算：××项目)。