划拨土地转让三种情形的不同处理
划拨国有土地使用权补偿的规定有哪些？
划拨国有土地使用权补偿的规定有哪些？划拨土地征收是否给予补偿一、划拨土地征收是否给予补偿征收划拨土地的，土地补偿是没有的，但对其地上建筑物、其他附着物，要给予相应的经济补偿。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。
对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条便的规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
二、划拨土地和出让土地的区别使用范围不同：划拨土地属政策性用地，一般只能用于公益事业和基础设施建设工程等，不用于其他商业目的。
取得对价不同：划拨土地是政府无偿提供给用地者的，使用者取得土地使用权时仅须支少量的土地补偿、安置费用，甚至是无偿获得；出让土地则是土地使用者以市场价从政府手中购得。
使用期限不同：划拨土地使用权没有使用期限的限制，除非政府因规划变更需收回土地使用权或土地使用者要转让土地及地上建筑物。
出让土地使用权则有较高土地使用年限的限定。
转让条件不同：划拨土地的转让须经原批准使用土地的机关批准，且转让时须补偿土地使用权出让金，而出让土地和商品房的转让则没有这样的限制。
划拨土地征收对土地有补偿吗？一、划拨土地征收对土地有补偿吗？1、划拨土地征收对土地有补偿(1)拆迁对划拨土地是不赔偿的，只对土地上的附作物进行赔偿；(2)作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；(3)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(4)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
2、划拨地的土地使用权仍属于国家。
拆迁补偿中不含土地使用权出让金，只补偿土地上建筑物或种植物的财产价值以及搬迁补助费、安置补助费等。
金昌市人民政府关于印发《国有划拨土地使用权转让变更管理办法》的通知
金昌市人民政府关于印发《国有划拨土地使用权转让变更管理办法》的通知文章属性•【制定机关】金昌市人民政府•【公布日期】2016.12.19•【字号】金政发〔2016〕89号•【施行日期】2017.01.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文金昌市人民政府关于印发《国有划拨土地使用权转让变更管理办法》的通知金政发〔2016〕89号永昌县、金川区人民政府，市政府各部门、单位，中央、省属在金各单位：《国有划拨土地使用权转让变更管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。
金昌市人民政府2016年12月19日国有划拨土地使用权转让变更管理办法第一条为加强和规范国有划拨土地使用权转让变更审批管理，盘活土地资产，促进土地开发和节约集约利用，维护土地使用者权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于金昌市市区城市规划区范围内国有划拨建设用地使用权转让变更的管理。
市区城市规划区范围外国有划拨建设用地使用权转让变更管理和永昌县境内国有划拨建设用地使用权转让变更管理参照执行。
第三条国有划拨土地使用权是指经县级以上人民政府批准后，土地使用者依法无偿取得的国有土地使用权，或是土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补助费及其他费用后，国家交付给土地使用者使用的国有土地使用权。
国有划拨土地使用权转让变更是指土地使用权人将国有土地使用权或随同地上建（构）筑物、其他附着物转让他人使用等申请变更土地使用权人、使用权类型、土地用途等行为，主要有以下几种情形：（一）因债权债务或房屋转让纠纷，被法院裁定以地上建（构）筑物、其他附着物等资产抵顶、转让或拍卖清偿债权债务，涉及地上建（构）筑物、其他附着物使用范围内土地使用权转让的；（二）因房产出售、转让涉及房产使用范围内土地使用权转让的，包括房产继承、赠与、交换等；（三）改变原批准土地用途办理土地用途变更审批手续的，包括实际用地现状已改变原批准土地用途，或地上建（构）筑物改建、翻建、重建、扩建等改变原批准土地用途等；（四）以合作开发、联合经营等形式办理土地出让变更审批手续的，包括以土地使用权为条件与他人合作联建房屋，或以土地使用权连同地上建（构）筑物、其他附着物作价入股（出资）与他人合资经营等；（五）因房地产出租、抵押贷款等，申请办理土地出让审批手续的；（六）房地产置换申请办理国有土地使用权变更的；（七）金昌经济技术开发区内划拨的工业用地连同地上资产转让投资新上工业项目，办理土地转让变更审批的；（八）法律、行政法规和规章政策规定的其他情形。
扬州市人民政府关于印发扬州市国有划拨土地使用权处置实施办法的通知
扬州市人民政府关于印发扬州市国有划拨土地使用权处置实施办法的通知文章属性•【制定机关】扬州市人民政府•【公布日期】2006.11.13•【字号】扬府发[2006]189号•【施行日期】2007.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文扬州市人民政府关于印发扬州市国有划拨土地使用权处置实施办法的通知(扬府发〔2006〕189号)各县（市、区）人民政府，市各委、办、局（公司），市各直属单位：《扬州市国有划拨土地使用权处置实施办法》已经市政府第40次常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真遵照执行。
二○○六年十一月十三日扬州市国有划拨土地使用权处置实施办法为进一步加强国有划拨土地使用权（以下简称划拨土地使用权）管理，维护土地使用权人的合法权益，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省土地管理条例》等法律法规的规定，制定本实施办法。
一、划拨土地使用权处置方式依法申请处置划拨土地使用权的，应区别不同情形，分别按保留划拨土地使用权、划拨土地使用权出让、划拨土地使用权租赁、划拨土地使用权抵押等方式进行处置。
（一）保留划拨土地使用权转让划拨土地使用权，由受让方办理，经市、县（市）人民政府批准，下列情形可以保留划拨土地使用权：1、划拨土地使用权转让后土地用途符合《划拨用地目录》的；2、不改变土地用途，未翻改扩建的产权合法的房改房、经济适用房、拆迁安置房、居民私有住房及其他住房依法转让的。
（二）划拨土地使用权办理出让土地使用者提出申请，经市、县（市）人民政府批准，下列划拨土地使用权可以办理出让手续：1、申请用途与原批准用途一致且符合城市规划的；2、因单体建筑物局部使用功能发生变化，导致部分土地用途发生改变后，改变用途部分按实际用途提出申请且符合城市规划的；3、整宗地申请用途虽与原批准用途不一致，但申请用途为非商业经营性用地且符合城市规划的。
关于划拨土地使用权转让、出租的几个问题
2023-11-06contents •划拨土地使用权概述•划拨土地使用权转让•划拨土地使用权出租•相关政策和法规•结论和建议目录01划拨土地使用权概述划拨土地使用权是指土地使用权由国家无偿授予给土地使用者，使用者取得土地使用权时仅需支付少量的土地补偿费与安置补助费。
在城市规划区范围内，对从事城市基础设施建设和公益事业建设的单位，经县级以上人民政府批准，可划拨土地使用权。
根据土地的用途，划拨土地可分为公益事业用地、市政基础设施用地、国有企事业单位用地等。
根据土地的性质，划拨土地可分为国有划拨土地和集体划拨土地。
划拨土地的用途和限制未经县级以上人民政府批准，任何单位和个人不得擅自改变土地用途。
若需改变土地用途，必须符合城市规划要求，并重新办理用地审批手续。
划拨土地主要用于公益设施、市政基础设施、科教文卫体等社会事业的建设，其用途受到严格限制。
02划拨土地使用权转让条件划拨土地使用权转让需满足一定的条件，如土地达到一定的成熟度、地上建筑物达到一定的建设进度等。
具体条件可能因地区和政策差异而有所不同。
程序划拨土地使用权转让需经过申请、审批、公示等程序。
申请人需提交申请材料，包括土地使用权证、划拨土地使用权转让申请书等。
审批通过后，需进行公示，公示期满无异议后方可办理土地使用权转移手续。
转让的条件和程序转让的收益分配土地出让金划拨土地使用权转让时，需按照规定缴纳土地出让金。
土地出让金的数额通常根据土地的评估价值、用途、区位等因素确定。
收益分配划拨土地使用权转让的收益主要由受让方和出让方按照一定比例分配。
具体分配比例可能因地区和政策差异而有所不同。
转让的限制和违规责任限制划拨土地使用权转让时存在一些限制条件，如受让方需具备相应的资质、出让方需保证土地无权属纠纷等。
违规责任若划拨土地使用权转让过程中出现违规行为，如未经审批擅自转让、擅自改变土地用途等，将承担相应的违规责任，可能面临罚款、收回土地等处罚措施。
划拨土地使用权转让协议出让手续
划拨⼟地使⽤权转让协议出让⼿续划拨⼟地使⽤权在满⾜⼀定条件的情况下也是可以进⾏转让的，那么，您知道划拨⼟地使⽤权转让的法定依据是什么吗？划拨⼟地使⽤权转让协议出让⼿续和程序都是怎样的呢？详情请阅读本⽂了解。
⼀、划拨⼟地使⽤权转让法定依据(⼀)《城市房地产管理法》的规定《城市房地产管理法》第40条对划拨⼟地使⽤权转让作了两款规定。
1.以划拨⽅式取得⼟地使⽤权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的⼈民政府审批。
有批准权的⼈民政府准予转让的，应当由受让⽅办理⼟地使⽤权出让⼿续，并按照国家有关规定缴纳⼟地使⽤权出让⾦。
2.以划拨⽅式取得⼟地使⽤权的，转让房地产报批时，有批准权的⼈民政府按照国务院规定决定可以不办理⼟地使⽤权出让⼿续的，转让⽅应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的⼟地收益上缴国家或者作其他处理。
(⼆)国务院28号⽂件的规定《国务院关于深化改⾰严格⼟地管理的决定》(国发〔2004〕28号)第17条规定，经依法批准转让原划拨⼟地使⽤权的，应当在⼟地有形市场公开交易，按照市场价补缴⼟地出让⾦;低于市场价交易的，政府应当⾏使优先购买权。
(三)对划拨⼟地使⽤权转让的理解依据上述法律和⽂件规定，划拨⼟地使⽤权转让分为政府批准和不予批准两种情况。
政府批准转让的，由受让⽅办理出⼿续。
政府实施出让有两种⽅式：⼀种是协议出让，⼀种是招标拍卖挂牌出让。
因此，划拨⼟地使⽤权转让的实质是：政府收回原划拨⼟地使⽤权⼈的划拨⼟地使⽤权，再出让给新的受让⼈，重新设⽴出让建设⽤地使⽤权。
⼆、划拨⼟地使⽤权转让中办理出让的基本原则鉴于划拨⼟地使⽤权转让办理出让中，涉及到市、县国⼟资源管理部门(⼟地所有权⼈代表)、原划拨⼟地使⽤权⼈和新的出让⼟地使⽤权⼈，并且同时涉及到⼟地使⽤权转让和⼟地使⽤权出让，经济法律关系⽐较复杂。
为规范管理，市、县国⼟资源管理部门在办理划拨⼟地使⽤权转让⼿续时，应把握以下三个原则。
(⼀)进⾏审批许可划拨⼟地使⽤权转让，应当报有批准权的⼈民政府批准。
如何理解国有划拨土地使用权的转让
如何理解国有划拨土地使用权的转让如何理解国有划拨土地使用权的转让一、国有划拨土地使用权的概念、特点1、划拨土地使用权的概念：国务院1990年5月19日发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定，"划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权"；1992年3月8日国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第2条规定，"划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权"。
综合上述两项规定，划拨土地使用权是指土地使用人通过除出让土地使用权以外的各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。
2、划拨土地使用权的特点：（1）取得的法定性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准；（2）取得的无偿性，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一；（3）使用的无期限性；（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权①。
二、国有划拨土地使用权的取得、转让及审批1、划拨土地使用权的取得：除出让土地使用权外，依法无偿取得土地使用权的各种方式中，划拨是一种最重要的方式，且为原始取得方式。
根据《城市房地产管理法》第22条第1款的规定，"土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交付给土规强制性规定的，合同无效。
三、划拨土地转让合同无效的效力补正如前所述，划拨土地使用权在经批准转让为出让土地使用权前，是不得转让的。
但根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条的规定，"符合下列条件的，经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：......（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定-国家土地管理局令[第八号]
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国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（一九九八年二月十七日国家土地管理局令）（第八号）第一条为支持国有企业改革，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，加强土地资产管理，根据土地管理法律、法规和有关政策，制定本规定。
第二条国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革，涉及的划拨土地使用权管理，应当遵守本规定。
第三条国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。
对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。
本规定所称国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。
签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。
租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
本规定所称国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
划拨土地使用权权益价格
《协议出让国有土地使用权规范》于2006年8月1日起实施。
为了使地价评估工作尽快适应《规范》要求，结合地价评估的技术性问题，有必要对划拨土地协议出让补交土地出让金，涉及的土地使用者“划拨土地使用权权益价格”的问题进行探讨。
“划拨土地使用权权益价格”涉及到划拨土地协议出让时的两种类型四种情形(一)原划拨土地使用权人申请协议出让1.原划拨土地使用权人申请协议出让，但不改变土地用途应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格2.原划拨土地使用权人申请协议出让，同时改变土地用途应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格(二)划拨土地使用权转让中的协议出让1.转让后不改变土地用途应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格2.转让后改变土地用途应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格对“划拨土地使用权权益价格”的理解以上四种情形都涉及到土地使用者“划拨土地使用权权益价格”的问题。
“划拨土地使用权权益价格”究竟是个什么样的价格？我们是这样理解的，“划拨土地使用权权益价格”是指土地使用者在取得划拨土地使用权时和取得划拨土地使用权之后，所支付的各项费用、税费及增值收益。
它包括：①土地取得费(或征地费或拆迁补偿费)。
②因取得土地所支付的各项税费如耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、管理费和宗地勘测费等税费。
③土地改良费，即使用者对划拨土地进行场地平整，包括平山、填海等费用。
④土地增值收益，即使用者在划拨土地上进行投入和经营而使土地的增值，比如建造工业厂房，建造住宅和商业用房及其他构筑物并进行经营等。
做“划拨土地使用权权益价格”的评估，那就是上述内容的积算价格，但在实际的评估操作中是很困难的，尤其对增值收益的确定就是一个最大的难点，对不同情形下的土地开发费也是很难确定的。
划拨国有土地使用权规定是怎样的？
划拨国有土地使用权规定是怎样的一、划拨国有土地使用权规定是怎样的?《划拨土地使用权管理暂行办法》第一条为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，加强对划拨土地使用权的管理，特制定本办法。
第二条划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
第三条划拨土地使用权(以下简称“土地使用权”)的转让、出租、抵押活动，适用本办法。
第四条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查。
第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。
第六条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;(四)依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
第七条土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。
原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。
第八条土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。
出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。
交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。
赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。
第九条土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。
原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。
第十条土地使用权抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。
现行法律法规政策对划拨土地使用权权益的有关规定
现行法律法规政策对划拨土地使用权权益的有关规定1、《土地管理法》:第五十八条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;(五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第（一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
2、《城市房地产管理法》：第三十九条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时，应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
第四十条房地产转让,应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
3、《城市房屋拆迁管理条例》:第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定.具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
4、国务院法制办对北京市人民政府法制办公室《关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示》的答复（国法秘函〔2002〕15号）：三、关于2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行后，拆迁城市私有房屋的补偿问题。
2001年11月1日起施行的现行《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：‘货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。
’根据上述规定，2001年11月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。
国家无偿收回划拨土地使用权都有哪些规定？
Innovation is the only way out. Eliminate yourself, otherwise competition will eliminate us.勤学乐施积极进取（页眉可删）国家无偿收回划拨土地使用权都有哪些规定？1、土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的。
2、国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权。
3、各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的。
4、土地使用者自动放弃土地使用权。
5、未经原批准机关同意，连续两年未使用。
6、不按批准用途使用土地。
我国的土地是归国家所有的，所以在进行相关的土地审批和土地规划时我国都有着较为严格的要求和过程。
那土地在违规使用和不符合我国的的土地使用规定时可以进行收回呢。
下面就国家无偿收回划拨土地使用权这类问题为你进行解答。
一、国家无偿收回划拨土地使用权1、土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的。
2、国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权。
3、各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的。
4、土地使用者自动放弃土地使用权。
5、未经原批准机关同意，连续两年未使用。
6、不按批准用途使用土地。
7、铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。
国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。
二、以划拨方式取得国有土地使用权1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。
但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。
2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。
从最高院案例看划拨土地使用权转让批准之认定问题
从最高院案例看划拨土地使用权转让批准之认定问题旷小明广东伟伦律师事务所合伙人，2002年开始执业，擅长于刑事辩护、不动产等商事争议处理。
按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第四十五条之规定，在符合相应条件情况下，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让。
划拨土地使用权转让之审批属政府土地管理部门的行政职责，标题中提出的批准认定问题，大部分法律人士可能会想当然地哑然失笑，认为不具备研究价值，但司法实务中对此问题却往往存在争论，一些经验丰富的法官、律师相互之间对此类法律事实往往有着截然不同的看法。
笔者在此就最高人民法院（以下简称最高院）（2016)最高法民再121号案例予以简析。
案情精简版案情简介难免冗长，或许对大部分读者没有吸引力，笔者在此先以对话版予以精简：阳光壹佰公司：法官大人，我在2003年8月8日签协议买二建公司的划拨土地，付了1879万元，但二建公司没将土地给我，所以要退钱、付利息。
二建公司：法官大人，冤枉啊!我是收了钱，但我房屋拆掉了，土地交回给了政府，政府在2011年又将土地卖给阳光壹佰公司了，所以我不退钱。
济南市国土资源局：法官大人，我没批准二建公司将划拨土地转让给阳光壹佰公司。
我在2007年收回了二建公司土地，付了5万多元，还有1879万元补偿款没付，但，正准备付。
济南中院：政府没批准转让，合同无效，二建公司退钱、付部分利息。
山东高院：政府没批准转让，合同无效，二建公司退钱、付部分利息。
最高院：国土局说谎，你批准了。
合同有效，二建公司不退钱。
阳光壹佰公司：我摘牌时又付了钱啊，政府还要付1879万给二建公司呢。
二建公司：国土局，快付我那1879万元补偿款。
济南市国土资源局：我没批准啊，我是以挂牌方式将地出让给阳光壹佰公司。
现在最高人民法院说我批准了，哪我究竟是批准了，还是没批准呢？后面的1879万元补偿款我还该不该付给二建公司呢？案情简介版济南阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称阳光壹佰公司）计划在济南市槐荫区刘长山路开发建设“济南阳光壹佰国际新城”项目， 2002年10月8日，由济南市国土资源局、济南市建设委员会、原济南市第二建筑工程总公司（济南二建集团工程有限公司前身，以下简称二建公司）、阳光壹佰公司四方签订了《收回国有土地使用权协议书》。
2017年划拨土地管理办法
划拨土地管理办法来源：办法发布时间:2017-05-09编辑:慧敏阅读：1719手机版划拨土地管理办法即划拨土地使用权管理暂行办法。
划拨土地使用权管理暂行办法(1992年3月8日国家土地管理局令(92)第1号发布)第一条为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)，加强对划拨土地使用权的管理，特制定本办法。
第二条划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
第三条划拨土地使用权(以下简称“土地使用权”)的转让、出租、抵押活动，适用本办法。
第四条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查。
第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。
第六条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;(四)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
第七条土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。
原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。
第八条土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。
出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。
交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。
赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。
第九条土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。
原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。
国有企业改制划拨土地的处理方式是什么？
国有企业改制划拨土地的处理方式是什么？一、出让，办理土地出让手续，缴纳土地出让金，将划拨用地转为出让土地是最为的方式。
二、租赁。
企业通过租赁方式获得一定年限的土地使用权，按期向政府缴纳租金，这可以大大降低企业的资金压力。
三、入股，土地使用权作价入股是将一年限的土地使用权评估以后，作为国家的股权投入企业，由企业获得土地使用权。
土地是每个企业生产经营的重要的不可或缺的生产资料及企业资产，因我国实行土地集体所有制，因此对于土地的使用权就是国企在改制时对于处理相关划拨土地时需要重点考虑的问题，下面介绍几种国有企业改制划拨土地的处理方式：国有企业改制划拨土地的处理方式一、出让办理土地出让手续，缴纳土地出让金，将划拨用地转为出让土地是最为的方式。
改制企业可以将出让土地进行转让、抵押、租赁等，企业得以自由地根据经营状况来实现效益的最大化。
但是，很多国有企业资金紧张，负债率高，缴纳土地出让金对于它们是一项沉重的负担，因此，只有那些效益较好、资金较为充裕的国有企业在改制时才能够采取这种方式。
二、租赁企业通过租赁方式获得一定年限的土地使用权，按期向政府缴纳租金，这可以大大降低企业的资金压力。
同时，在经政府土地管理部门批准后，土地租赁合同也可以转让、转租或者抵押。
对于资金不充裕，无力承担土地出让金的企业是一种比较有利的选择。
三、入股土地使用权作价入股是将一定年限的土地使用权评估以后，作为国家的股权投入企业，由企业获得土地使用权。
其实质是国家以红利、股息作为土地出让金的代替。
这种处理方式不会增加企业的负担，在企业效益好的情况下，也可以增加国家收入。
但是，采取这种方式将会使国家与企业共同承担经营风险，此外，土地使用权作为国有资本的投资方向也应当受到国有资本投资方针的限制。
土地使用权授权经营是一种比较特殊入股方式，是将土地使用权作价后授予一定的公司经营管理。
被授权的公司，凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价入股或租赁等方式配置土地。
土地使用权转让合同
土地使用权转让合同土地使用权转让合同通用15篇随着法律法规不断完善，人们越发重视合同，我们用到合同的地方越来越多，签订合同也是最有效的法律依据之一。
那么大家知道正规的合同书怎么写吗？下面是店铺为大家收集的土地使用权转让合同，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
土地使用权转让合同1划拨土地使用权是我国特有之概念。
在改革开放之前，我国城市土地的利用均是通过划拨方式进行的，即都是无偿划拨供应的，只存在单一的划拨土地供应制度。
改革开放之后，随着外资的进入，我国对外资企业开始实行土地有偿使用，收取土地使用费。
1990年，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）的颁布与实施，标志着出让土地使用权制度的建立，由此开启了划拨土地使用权通过办理出让手续可再行转让的历史。
而最高人民法院颁布的法释（20xx）5号文《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《解释》”）则根据司法实践对划拨土地使用权的转让方式作了全面的总结和规范，对今后房地产市场的规范发展具有直接的现实意义。
一、划拨土地使用权的含义及特点。
划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。
其特点有：（1）取得的法定性。
即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。
（2）取得的无偿性。
这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费；而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。
（3）使用的无期限性。
依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。
国有划拨土地怎么进行转让 划拨土地使用权转让
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具有社会特色的土地使用特性，也指划拨土地使用权。
拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
划拨用地转让的处理方法土地使用者需将划拨土地使用权进入二级市场用于以下行为的，须办理出让手续：1、将空地整幅地块的划拨使用权转让或部份分割转让；2、将一幅地块内的划拨土地权连同地上建筑物整体转让或部份分割转让；3、抵押划拨土地使用权后，因不能履行抵押合同而导致土地使用权转移；4、以划拨土地使用权为条件与他人合资合作建房，获取房产分配或其他经济收益；5、以其他形式转让划拨土地使用权的。
6、划拨土地补办出让手续的，出让年限自出让合同签订之日起算。
《房地产管理法》第40条一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
划拨用地使用权根据以上规定，我国划拨土地使用权有以下含义：1、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地和征用集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。
不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。
2、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
3、取得划拨土地使用权，须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。
4、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。
划拨土地转让应注意的事项
划拨土地转让应注意的事项一、关于划拨土地国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交给使用者使用的行为。
国有土地使用权划拨必须依法报经县级以上人民政府批准,并由市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位或个人颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》.由于土地使用权划拨时,土地使用者未向作为土地所有者的国家支付土地收益,且没有使用期限的限制，对于政府而言，土地使用权划拨属于一种无偿的行政配置方式，因此国家对于划拨用地范围有严格限制.《中华人民共和国土地管理法》第54条明确规定:“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得;但是，下列建设用地，经县级以上人民政府批准,可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(四)法律、行政法规规定的其他用地.国土资源部颁布了《划拨用地目录》（国土资源部令第9号)，对上述可以划拨的四类用地范围进行了具体细化，因此,只有符合《划拨用地目录》的建设用地，经县级以上人民政府依法批准，方可以划拨方式提供。
划拨土地没有土地使用年限的规定。
但是如果再次上市交易后按普通商品房年限计算，住宅使用年限为70年。
划拨土地是开发商通过划拨的形式的取得的,一般划拨土地上的房屋是用来给村民盖安置房或者经济适用房的，购买划拨土地上的房屋，如果是城中村改造项目那么将无法办理房产证,如果是经济适用房那么在再次上市交易时需要缴纳相应的土地出让金才可以出售。
划拨土地的房屋由于土地成本较低，起相对价格也较低，但是大多不是正规商品房，无法办理全产权房产证，如遇到拆迁等问题,能否得到补偿将会是一个未知数，建议谨慎购买.土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%。
国有土地使用权的划拨、出让、租赁、作价出资或入股有哪些区别
国有⼟地使⽤权的划拨、出让、租赁、作价出资或⼊股有哪些区别我国国有⼟地使⽤权的取得⽅式包括划拨、出让、租赁、作价出资或⼊股这四种⽅式。
⽽与此相对应的⼟地使⽤权类型有国有划拨⼟地使⽤权、出让⼟地使⽤权、承租⼟地使⽤权以及作价出资或⼊股⼟地使⽤权这四种类型。
那么国有⼟地使⽤权的划拨、出让、租赁、作价出资或⼊股有哪些区别呢?接下来店铺的⼩编为⼤家整理了⼀些关于这⽅⾯的知识，欢迎⼤家阅读!国有⼟地使⽤权的划拨、出让、租赁、作价出资或⼊股有哪些区别第⼀种，是国有⼟地使⽤权划拨取得⽅式的划拨⼟地使⽤权。
⾸先，国有⼟地使⽤权划拨，指的是经过县级以上⼈民政府依法批准，在⼟地使⽤者依法缴纳相关补偿、安置等费⽤后该⼟地归其使⽤，或者⽆偿交付该⼟地给使⽤者使⽤的⾏为。
此种⽅式下的⼟地使⽤权即是划拨⼟地使⽤权，系⼀种⽆偿的政府⾏政配置⽅式，且除法律、⾏政法规另有规定外，不受使⽤年限的限制，因⽽，划拨⽤地的范围受到法律的严格限制。
未经批准，⼟地使⽤者不得转让划拨⼟地使⽤权。
第⼆种，是出让⼟地使⽤权，是通过招标、拍卖、挂牌或者协议的⽅式取得的⼀种国有⼟地使⽤权。
⽤于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性的，须采⽤招标拍卖挂牌的⽅式才可以取得此种⼟地使⽤权。
出让⼟地使⽤权根据法律规定，按⽤途分有不同的年限，如居住⽤地年限是70年;⼯业⽤地、教育、科技、⽂化、卫⽣、体育⽤地、综合或者其他⽤地年限是50年;商业、旅游、娱乐⽤地年限是40年。
第三种，是承租⼟地使⽤权，顾名思义，是通过国有⼟地租赁⽅式取得的⼀种国有⼟地使⽤权。
承租⼈按约定⽀付⼟地租⾦的，并依法领取该租赁国有⼟地使⽤权权属证书，且依约完成协议中所要求的开发建设⼯程的，经相关部门同意或依照协议内容，可进⾏转租、转让以及抵押等⾏为。
但须依法进⾏登记，便于⼟地⾏政主管部门进⾏国有⼟地管理。
所以，承租⼈享有对该租赁⼟地的使⽤权权益、收益权权益和部分处置权权益。
第四种，是作价出资或⼊股⼟地使⽤权。
划拨土地上的房屋转让需要办理哪些手续
划拨⼟地上的房屋转让需要办理哪些⼿续划拨⼟地房产过户的规定有很多，其中涉及划拨⼟地房产过户的法律适⽤、划拨⼟地房产过户的批准⼟地、划拨⼟地房产过户需要的材料等。
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划拨⼟地上的房屋转让需要办理哪些⼿续以划拨⽅式取得⼟地使⽤权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的⼈民政府审批。
有批准权的⼈民政府准予转让的，应当由受让⽅办理⼟地使⽤权出让⼿续，并依照国家有关规定缴纳⼟地使⽤权出让⾦。
以划拨⽅式取得⼟地使⽤权的，转让房地产报批时，有批准权的⼈民政府按照国务院规定决定可以不办理⼟地使⽤权出让⼿续的，转让⽅应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的⼟地收益上缴国家或者作其他处理。
以划拨⽅式取得⼟地使⽤权的，转让房地产时，属于下列情形之⼀的，经有批准权的⼈民政府批准，可以不办理⼟地使⽤权出让⼿续，但应当将转让房地产所获收益中的⼟地收益上缴国家或者作其他处理。
⼟地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
(⼀)经城市规划⾏政主管部门批准，转让的⼟地⽤于建设《中华⼈民共和国城市房地产管理法》规定的项⽬的；(⼆)私有住宅转让后仍⽤于居住的；(三)按照国务院住房制度改⾰有关规定出售公有住宅的；(四)同⼀宗⼟地上部分房屋转让⽽⼟地使⽤权不可分割转让的；(五)转让的房地产暂时难以确定⼟地使⽤权出让⽤途、年限和其他条件的；(六)根据城市规划⼟地使⽤权不宜出让的；(七)县级以上⼈民政府规定暂时⽆法或不需要采取⼟地使⽤权出让⽅式的其他情形。
依照前款规定缴纳⼟地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。
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划拨土地转让三种情形的不同处理来源：作者：佚名日期：10-06-22划拨土地使用权是我国特有之概念。
在改革开放之前，我国城市土地的利用均是通过划拨方式进行的，即都是无偿划拨供应的，只存在单一的划拨土地供应制度。
改革开放之后，随着外资的进入，我国对外资企业开始实行土地有偿使用，收取土地使用费。
1990年，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)的颁布与实施，标志着出让土地使用权制度的建立，由此开启了划拨土地使用权通过办理出让手续可再行转让的历史。
而最近最高人民法院颁布的法释(2005)5号文《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“《解释》”)则根据司法实践对划拨土地使用权的转让方式作了全面的总结和规范，对今后房地产市场的规范发展具有直接的现实意义。
一、划拨土地使用权的含义及特点。
那么，何谓“划拨土地使用权”呢?根据《条例》、1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)等规定，划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。
其特点有：(1)取得的法定性。
即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。
(2)取得的无偿性。
这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费;而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。
(3)使用的无期限性。
依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
(4)权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。
要处分，必须经过有批准权的政府批准。
二、划拨土地使用权转让方式的历史嬗变。
划拨土地使用权是我国取得土地使用权的最早最原始方式。
改革开放后，许多国有企业出于经营需要或为解决资金问题，往往变相将划拨土地使用权进行转让或作为合作条件;而机关和事业单位也以国家财政投入不足等理由将其使用的划拨土地投入经营性用途。
这样实际上就形成了所谓的“土地隐形市场”。
对这种“土地隐形市场”中的交易，司法实践对其的认可经历了下列之嬗变：1、《条例》施行前，划拨土地使用权转让未经批准而无效，但在一审诉讼期间经有关主管部门批准的则有效。
经批准的这种转让实质上是一种土地使用权的重新划拨。
根据最高人民法院法发〔1996〕2号文《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第6条规定，“国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。
”第20条规定，“以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《条例》施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。
”由此可见，在《条例》施行前，划拨土地使用权的转让只要经过有关主管部门批准就可以了，并且补办批准手续的最迟时间是一审诉讼期间。
由于《条例》施行前还不存在土地使用权出让制度，因此，这种转让实质上是一种有关主管部门对土地使用权的重新划拨。
由于原划拨土地使用权人取得该土地使用权时，可能支付了相应的补偿、安置等费用，转让该土地使用权时可能有地上附着物或存在职工安置等问题，受让人对原划拨土地使用权人支付相应的费用亦属合理，符合民法中的公平原则。
2、《条例》施行后，划拨土地使用权转让未经政府批准并办理出让手续则无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准并补办出让手续的则有效。
法发〔1996〕2号文第21条规定，“《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
”这就是说要走“先出让后转让”之途径，而转让土地使用权的企业往往是由于缺乏资金，因此这种途径很难操作，不具有现实意义。
为此，《房地产管理法》的立法进行了变更。
3、《房地产管理法》实施后，划拨土地使用权转让必须经有批准权的人民政府批准，可由受让方直接办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。
《房地产管理法》第三十九条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
”但是，由受让方办理土地使用权出让手续即签署土地出让合同并缴纳出让金，那么，转让方与受让方的原合同是什么性质?转让方还有无权利按原合同要求受让方支付费用?对此，《房地产管理法》没有予以解决，在司法实践中易引起争议。
例如，2005年3月，最高人民法院终审的一个案例：1994年8月，甲公司与乙公司签署《建设用地出让合同》，约定甲公司将其6500平方米的划拨土地使用权出让给乙公司，出让金为5000万元。
出让金包括动迁、产权、配套等费用，但不包括土地使用金，土地使用金由乙公司承担。
政府有关部门批准了甲、乙公司间的有关协议，并由乙公司指定的公司与政府部门办理了土地使用权出让手续。
合同签署后，乙公司没有按约向甲公司支付全部款项。
甲公司因此诉讼到法院。
乙公司认为，该合同无效，已支付的费用应予以返还，其土地使用权是依法经政府出让取得的。
最高人民法院终审认为：甲公司与乙公司签订的《建设用地出让合同》约定的实质内容是，甲公司将6500平方米划拨土地使用权转让给乙公司，乙公司对甲公司对转让土地投入的动迁、产权及配套等费用补偿5000万元。
双方签订的合同名为土地使用权出让合同，实为划拨土地使用权转让合同。
该转让取得了有关政府部门的批准，并由乙公司指定的公司与政府办理了土地使用权出让手续。
因此，甲公司与乙公司的《建设用地出让合同》有效，故乙公司应支付未付的补偿费。
三、《解释》实施后，划拨土地使用权转让分为三种情形处理。
上已表述，《房地产管理法》实施后，划拨土地使用权的转让应当由有批准权的人民政府批准，但由于对人民政府的批准截止时间等事项没有详细规定，在司法实践中遇到了难题。
对此，《解释》作了规定。
1、划拨土地使用权未经批准转让无效，但在起诉前经批准并办理出让手续的则有效。
该《解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。
但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
”这就是说，在起诉前，转让人经有批准权的政府批准办理了土地使用权出让手续的，则转让人与受让人间的合同按有效的土地使用权转让合同处理。
而实际上，这时转让的已不是划拨的土地使用权，而是已转化为出让的土地使用权。
这里遵循的还是《条例》确立的“先出让后转让”的原则，只不过办理出让手续的时间宽延到了起诉前。
2、划拨土地使用权转让在起诉前经批准并由受让人办理出让手续的，转让合同按补偿性质合同处理。
该《解释》第十二条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第一款的规定，但弥补了《房地产管理法》对转让人与受让人订立的合同没有明确定性易产生争议的缺陷，将其明确定性为补偿性质的合同，并将受让人办理出让手续的时间宽延到了起诉前。
3、划拨土地使用权转让在起诉前经有批准权的政府决定划拨给受让人使用，转让合同按补偿性质合同处理。
该《解释》第十三条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第二款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
”而实际上，这时已不是划拨土地使用权的转让，而是划拨土地使用权的重新划拨，当然，这里的受让人必须按法律规定具有划拨土地使用资格。
由于原划拨土地使用权人取得该土地使用权时，可能支付了相应的补偿、安置等费用，转让该土地使用权时可能有地上附着物或存在职工安置等问题，新的划拨土地使用权人支付补偿、安置等费用也符合划拨土地使用权取得条件的法律规定。
从上可看出，今后划拨土地使用权转让必须特别注意以下几个关键问题：A、有批准权的人民政府的批准。
根据《条例》等规定，有批准权的人民政府是指市、县人民政府的土地管理部门。
设有区的市，其权利部门仍是市级主管部门而不是区级主管部门。
B、政府批准的依据。
划拨土地使用权转让必须经过政府批准，那么有批准权的政府依据什么来批准呢?根据2002年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
”2004年10月国务院国发(2004)28号文《关于深化改革严格土地管理的决定》以最高行政命令重申，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌出让，经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金。
因此，如果原划拨土地使用权人与受让人协议将划拨土地使用权转让后用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则很可能永远得不到政府的批准，如此则转让合同无效。
C、取得批准的时限。
“起诉前”是该《解释》贯彻始终的一个“无效合同”补正为“有效合同”的时间截止点，就是说，原划拨土地使用权人在起诉前经过政府主管部门的追认批准，则转让人与受让人签署的合同就有效。