我国保障性住房建设发展历程

1949~197 7计划经 济与前苏
联经济发 展模式
1978～1997 由计划经济 向社会主义 市场经济转
轨时期
福利分房 低租金制度
补贴出售公房 提租补贴 住房合作社 住房公积金 安居工程
经济适用房 廉租房
1998至 今完善社 会主义市 场经济体 制时期
新中国成立以后我国住房保障制度的发展历程（三大历史阶段）
我国在这个阶段进行了一系列的住房改革，可以 概括为“三改四建”：1、 “三改”指投资方式的 改革，从过去国家统一的投资改为国家、单位、个 人三方共同负担；管理方式，从由居民所在单位和 房管所进行房屋管理改为由物业管理公司进行管理 ，使得政府和单位摆脱住房管理的包袱；分配方式 ，从实物分配改为货币补贴，逐步走向市场化、货 币化。
• ●公共租赁房
• 指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的 住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高 于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。公共租赁住房不 是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格向 中低收入人群租赁。
2003-2007年 住房市场化深化 改革，住房保障收缩
将之前的为大部分人提供经济适用 房的政策逐步废弃，逐步实现多数 家庭购买或承租普通商品住房。
标志着福利住房转向了住房商品化，初步确立了多层次的城镇住房 供应体系，这一时期的住房发展非常迅速；
1、 2003年8月下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发 展的通知》提出，根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水 平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭 购买或承租普通商品住房。
经济适用房(1998年) 廉租房(2000年)
主要标志事件 《公房共产统一管理的决定》(1949年) 《中华人民共和国土地改革法》(1950年) 《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造
的意见》(1956年) 《关于出售住宅试点》(1982年) 《关于全国城镇分期分批进行住房制度改革的实施方案》
阶段五：保障性住房体系逐步完善阶段(2010年-2015年)
2010年国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求加快保障性安居工 程建设，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%， 并优先保证供应；房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商 品住房供应；确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务， 我国保障性住房体系已经逐步趋于完善。
• ●经济适用房
• 经济适用住房是指已经列入国家计划，政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配 套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有 一定支付能力的低收入住房困难家庭。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性 和适用性的特点。
• ●廉租房
• 廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉 租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房户型设定是以一居室、两居室为主， 建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居 室套型建筑面积55平方米。
阶段四：保障性住房体系重新确立阶段(2007年-2009年)
2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度 的目标和基本框架，即以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经 济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到"十一五"（2006-2010年）期末，使低收 入家庭住房条件得到明显改善。《意见》中要求城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中 低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。 2008年底,国务院提出争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。计 划2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。到2011年年底，基本解决747万户现 有城市低收入住房困难家庭的住房问题。 2009年国家制定保障性住房发展规划，计划2009年到2011年解决750万户城市低收入住房困难家庭 和240万户棚户区居民的住房问题。
1、 城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以 下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；
2、 廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住 房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；
3、 2009年制定保障性住房发展规划，计划2009年到2011年解 决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题 。
2、 “四建”指的是逐步建立新型的公用体系 ，建立住房公积金，建立与住房消费相适应的住房 金融，以及建立规范有序的房产交易市场。
1998-2003年 住房市场化发展 迅速，住房保障收缩
新的住房体系包含三个层次： 一是面对最低收入家庭的廉租 住房； 二是为中低收入家庭提供的经 济适用房； 三是面向中高收入阶层的商品 房，是完全市场化的。
历史阶段 经济制度背景
1949年～ 1977年
计划经济与前 苏联经济发展
模式
1978年～ 1997年
由计划经济向 社会主义市场 经济转轨时期
1998年至 今
完善社会主义 市场经济体制
时期
典型制度 福利分房 低租金制度
补贴出售公房(1982年) 提租补贴(1986年) 住房合作社(1988年) 住房公积金(1991年) 安居工程(1995年)
2、 部分城市提出了经营城市的理念，以出让土地赚钱，导致建 设经济适用住房的积极性逐步减弱。从2002年开始，经济适用住房投 资比例大幅下降，2005年更达到了历史最低点，一些城市甚至停止经 济适用住房的建设。
2007-2010年 调控房地产市场 ，重新重视住房保障 问题，住房保障政策 调整
在已有的普通商品住房模式逐步完 美的基础上，加快推进保障性安居 工程建设力度。其中保障性住房主 要包括：经济适用房、廉租住房、 两限房。
(1998年) 《经济适用住房开发货款管理暂行规定》(1998年)
《住房公积金管理条例》(1998年) 《经济适用住房管理办法》(2004年) 《经济适用住房管理办法》(2007年)
《廉租住房保障办法》(2007年)
我国住房保障政策发展历程及各阶段政策重点
时间 1978年以前
模式
主要采用福利 分房制度，即 城镇居民职工 从单位获得的 分房。
保障性住房概念
• 保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为 中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由两限商品住 房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，具有社会保障性质。
• ●两限商品住房
– 两限房全称限房价、限套型普通商品住房，也被称为"两限"商品住房。两限房指经 市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的 方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定 价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。
2、 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》保障 性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地 供应总量的70%，并优先保证供应，加快保障性安居工程建设。
3、 2011年3月5日上午正式开幕的十一届全国人大四次会议上 ，公布的“十二五”规划纲要（草案）提出，要逐步使公租房成为保障 性住房的主体。
1978-1998 年
住房商品化探 索
这一阶段住房 的主要模式为 集资合作建房 和“安居工程 ”两种方式， 同时实物分房 还没有完全取 消。
特点
1、 公共住房由政府统一供应，将住房建设纳 入统一的国民经济计划和基建计划，由政府统一拨 款，统一规划、建造；
2、 公共住房的需求主体为企、事业单位； 3、 公共住房无偿分配，采取低租金政策； 4、 由于公共住房只有投入没有产出，不能形 成良性的循环机制。导致住房问题解决的进程非常 缓慢，住房拥挤、危旧房等等问题很多。
1995年中国开始实施“安居工程”为保障 性住房的雏形。计划在原有住房建设规模 基础上新增安居工程建筑面积1.5亿平方米 用五年左右时间完成。安居工程住房直接 以成本价向中低收入家庭出售并优先出售 给无房户、危房户和住房困难户在同等条 件下优先出售给离退休职工、教师中的住 房困难房不售给高收入家庭。
(1988年) 《城镇住宅合作社管理暂行办法》(1992年) 《关于继续积极稳妥地进行城镇住改革制度改革的通知》
(1991年) 《公积金暂行条例》(1991年) 《国家安居工程方案》(1992年) 《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的
通知》(1998年) 《关于大力发展经济适用住房的若干意见》(1998年) 《关于进一步加快经济适用住房建设有关问题的通知》
"十二五"规划明确提出加大保障性安居工程建设，计划每年新建保障性住宅500万套，力争还清 3000套保障性住房的历史欠账。
我国城镇保障性住房的发展
• 从1949年至今，我国城镇保障性住房的发 展大致经历了以下四个阶段：福利分房制 度阶段（1949-1978年），住宅私有化与福 利分房制度并存阶段（1978-1998年），取 消福利分房，住房保障收缩阶段（19982007年），其中1998年至2007年又可以划 分为两个阶段，以及住房保障政策调整阶 段（2007年至今）。
• 阶段二：保障性住房体系初步确立阶段(1998年-2001年)
• 1998年7月3日国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的 通知》，标志着以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系已经全面建立起来。 新的住房保障体系主要分三个层次：一是面对最低收入家庭的廉租住房。这是救济性 的，基本不需要贫困家庭出钱，完全依靠政府救济。廉租住房的核定标准是"双困标准" ，即收入和现有住房面积的双困。二是为中低收入家庭提供的经济适用住房。这是援 助性的，即政府贴一部分，个人掏一部分。三是面向中高收入阶层的商品房，是完全 市场化的。这一阶段主要以商品住房的供应为主。
保障性住房的发展历程
• 阶段一："安居工程"起步阶段(1995年-1997年)
• 1995年1月20日出台的《国家安居工程实施方案》标志着"安居工程"在我国全面起步， 其计划在原有住房建设规模基础上，新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用五年左右 时间完成。安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、 危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难房， 不售给高收入家庭。这一阶段我国住房的主要模式为集资合作建房和"安居工程"两种方 式，同时实物分房还没有完全取消。
1998年住房制度改革 正式提出“建立和完 善以经济适用住房为 主的多层次城镇住房 供应体系”最低收入 家庭租赁由政府或单 位提供的廉租住房中 低收入家庭购买经济 适用住房其他收入高 的家庭购买、租赁市 场价商品住房。
2010年6月至今 加大房地产市场 调控力度，加快住房 保障步伐
此阶段的保障性住房主要包括：经 济适用房、廉租住房、两限房、公 共租赁房。不仅首次纳入“公共租 赁房”，而且公共租赁房即将成为 未来住房保障的主体。
1、 2010年源自文库月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关 于加快发展公共租赁住房的指导意见》
• 阶段三：保障性安居工程全面萎缩阶段(2002年-2006年)
• 2001年底开始，以大连市为代表的部分城市提出了经营城市的理念，以出让土地获取 政府收入，导致建设经济适用住房的积极性逐步减弱。从2002年开始，经济适用住房 投资占房地产投资比例大幅下降。2005年更达到了历史最低点，仅为3%（2005年经济 适用房投资额为519亿，同期房地产开发投资15909亿元），一些城市甚至停止经济适 用住房的建设。