市场法例题

市场法例题：

（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。

（2）评估要求。评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。

（3）评估过程。

①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。

②搜集有关的评估资料。

A.搜集待估土地资料。

B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表

交易实例情况表

③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。

A交易情况修正系数=

B交易情况修正系数=

C交易情况修正系数=

D交易情况修正系数=

④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：

A交易日期修正系数=

B交易日期修正系数=

C交易日期修正系数=

D交易日期修正系数=

⑤进行区域因素修正。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，根据各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

A区域因素修正系数=

B区域因素修正系数=

C区域因素修正系数=

D区域因素修正系数=

⑥进行个别因素修正。经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。

A面积因素修正系数=

B面积因素修正系数=

C面积因素修正系数=

D面积因素修正系数=

⑦计算待估土地的初步价格

交易实例A修正后的单价为：

交易实例B修正后的单价为：

交易实例C修正后的单价为：

交易实例D修正后的单价为：

⑧采用简单算术平均法求取评估结果。土地评估单价为：

土地评估总价为：