房地产企业费用资本化的处理

浅析房地产企业费用资本化的处理

天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往——这句话从财务的视角概括了作为财务工作者的工作原则——为企业和股东创造更

大的价值。人生的意义究竟是什么？这依然是萦绕人们毕生的问题。人生的起点和机遇各不相同，也许因为继承使你富裕，也许因为好运使你成功。因此你现在拥有的一切并不意味着你已经实现了价值。对于企业来说尤其如此，拥有稀缺资源、得到政策的保护，都足以让一家企业长期存在并享受超额收益。

然而，超额收益不能一劳永逸，企业的发展还是要靠债权人和股东的信任。一个优质的企业不仅要分析它的投资回报率，还要看它的财务杠杆运用的怎么样。这是对财务总监的一个考验。有负债就有杠杆，有负债经营就有财务风险，负债过度，短期现金流就紧张，长期现金流紧张，企业就有可能无力偿还，就有可能导致破产。

商务部研究院称，中国非金融上市公司总体财务安全快速下降趋势明显，房地产业行业财务安全指数下降居首，是20个行业中下降幅度最大的行业，财物安全的下降显示了财务风险程度的升高。房地产行业的财务风险主要体现在筹资环节上。筹资主要表现为商业信用和银行借款。目前银行信贷资金几乎成为我国房地产企业发展的惟一融资渠道。上市股权融资和债券融资也是一条融资渠道，企业债成本为银行贷款的90%，但是门槛较高。通过基金化运作的房地产投资信托介入房地产市场也给产业投资带来新的发展

空间，但是信托融资成本最低是15%，很多企业在香港发行融资的

利息到了20%。对于房地产企业，银行借贷具备核心的意义。不仅是企业持续经营的必需，也是决定经营效益的关键因素之一。

由借款产生的利息支出通常会在损益表的财务费用科目中，该借款如果被用于需要长时间才能达到使用或者销售状态的固定资产时，例如：建设周期较长的在建工程和投资性房地产项目。此类借款的利息支出需进行资本化处理，作为该资产的成本计入资产负债表。利息费用的资本化处理，在一个会计周期内，可提高存货的账面价值，同时减少企业的财务费用。进而使企业的利润和所有者权益增加。对于许多大型制造型企业和投产建设周期比较长的企业来讲，借款费用已构成其生产经营开支的重要组成部分。由于房地产行业的特殊性，利息费用的资本化处理就非常典型，而对于借款利息资本化的范围，由于税法和会计准则的界定不同，应注意在报表编制和税务处理上的区别。经过对数家房企的财报调查显示，资本化利息占当年实际发生利息支出的比例却有不同。比较万保招金这四家地产龙头公司，万科2011年借款利息资本化率从2010年7.6%上升到8.6%。招商地产2011年财务费用中利息支出为7.61亿元，同比上升57.9%；资本化利息费用达到5.01亿元，同比上升61.09%；金地2011年年报披露，2011年利息支出达到16.01亿元，其中，金地的资本化利息费用支出为14.73亿元。

值得一提的是，保利地产（600048.sh）2008年14.44亿元的利息费用中有14.35亿元被资本化处理，转化为存货。待项目完工结算时，才会转为成本进而影响当期损益。2010年报披露期末近600

亿（较去年同期剧增300亿）的银行借贷及应付债券。但该公司财务费用的数据却格外引人注目。与庞大负债数字相比近乎为零的利息支出（2500万），答案在于数以十亿的利息支出几乎全部资本化后进入了存货成本。

时间性差异处理。由于税法与会计准则对资本化利息的本金、时间上规定的差异产生了资本化利息差额，同时也产生了应纳税时间性差异或可抵减时间性差异，涉及的账务处理比较复杂。

房地产企业的销售收入确认的时间一般为办理房屋交接手续之日。而定金或是首付等在交房日前的收入在会计核算上视为预收房款。待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。这里我们比较一下万科和保利在处理借款费用时点上的不同。万科所选择的借款费用停止资本化的时点为——资产达到可预定可使用或可销售状态：前者可理解为竣工，后者可理解为拿到销售许可证.两个时点与销售收入的确认时点之间通常都存在相当的距离.因此，约40%的利息支出进入了费用核算。

而保利的做法，显然是将销售收入的确认时点作为了借款费用资本化的时点.因而，费用化的利息支出近乎为零。这里所讨论的绝非无关紧要的小数字，而是涉及数百亿贷款的利息核算及对会计报告利润的重大影响。假设保利按照万科的会计处理，简单估算，其2010年会计利润将下降（285+586）/2*6.5%*40%=11亿，相当于年报净利（49.2亿）的22%，而对于2011年的会计利润，则意味着15亿以上的不利变动。从a股房地产类上市公司中，投资者想发掘

其营业成本的构成是很难的，例如，成本构成中有多少事土地成本，多少事建安成本，多少事资本化利息。我们无从得知，因为没有一家上市公司会披露这些信息。或许，有心之人能从上年资本化利息占存货的比例和今年实际结转的营业成本中去做一个粗略的估计。因而，房地产行业这种普适性的借款费用资本化率的处理方式也影响到一些财务指标的具体运用。我们经常用财务数据来分析公司经营情况？许多房地产开发企业都没有存货科目，所有目的为建设的付款都作为开发成本，体现在报表上就是存货。以保利地产为例，如果销售始终火暴，存货可以迅速结转为当年损益；但是如果销售遇冷，销售不彻底，那么财务费用便永远为零甚至负数，这种会计报告是否令人信服？由于希望能合理的表现企业的实际运营绩效，需要将其财务杠杆造成的影响进行分离，以企业整体而不是股东为单元去反映企业的经营业绩，由此产生了如ebit、noplat、roic

等一系列概念。但由于利息支出的绝大部分被资本化，因此在房地产行业仅从财务报表数据中很难分离财务性支出与经营性支出，所谓“息前”的一系列财务指标就丧失了原有的经济内涵。