建设项目采购的基本模式

CM酬金
交通费、通讯费、各种手续费
复印费、邮寄费、传真费、搬运费 应支付费用 经业主批准的超时各种费 业主要求的特殊险种保险费
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施工联合体
工程业主
施工联合体 A B C K 公 公 公 公 司 司 司 … 司
以联合体的名义签约；有钱出钱，有力出力； 根据投入量或协商确定百分比；联合体有代表 和总负责人；如果有一家企业倒闭了，所引起 的经济责任由其他成员负责。
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第一种MC又分为两种：
----纯施工总承包管理模式；
----承担部分施工任务的施 工总承包管理模式。
必须参加这 一部分工程 分包招标的 投标，
分包合同 的招标工 作转由业 主负责。
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在第一种MC中
根据由谁向 承包商付款 而分为以下 两种类型：
----分包商合同款由MC单 位支付； ---- 分包商合同款由业主 直接支付。
技术设 计 赛
施工图设计 赛
施工
项目总承包 1 项目总承包 2 项目总承包 3 项目总承包 4 施工总承包
图 1 项目总承包的类型
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工程管理委托的模式
业主方自行项目管理 业主方委托项目管理 业主方与项目管理咨询单位合作进行项目管理
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业主方自行项目管理
总裁 或 总经理
业主自己组建 的工程管理班 子
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CM承发包模式的概念
CM是英文Construction Management的缩写
CM模式是由业主委托CM单位，以一个承包 商的身份，采取Fast Track（快速路径法）的 生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施 工活动，在一定程度上影响设计活动，而它与 业主的合同通常采用“Cost Plus”方式的这样 一种承发包模式。
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施工合作体
工程业主
施工合作体 A B C K 公 公 公 公 司 司 司 … 司
分别与业主签合同，各自承担风险，某一家公司 倒闭了，其他公司不予承担，由业主自己负责。
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合同价计价方法
固定总价合同
总价合同
变动总价合同
固定单价合同
建安工 程承包 合同 单价合同 变动单价合同
简单成本加酬金合同
(1)采用非代理型CM模式，CM单位承担的风险大于代 理型CM模式(任何工程承包合同的签约者都将承担风 险)； (2)采用非代理型CM模式，CM单位对分包商的控 制强度大于代理型CM模式； (3)在非代理型CM模式中，CM单位要承担保 证最大工程费用风险，而代理型CM不承担； (4)两者合同条件的内容和组成有很大区别； (5)在代理型CM模式中，CM单位不向业主单独收取 利润及风险费，而非代理型CM要收利润及风险费。两者 合同价的构成有很大区别。
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保证最大工程费用
所谓保证最大工程费用，是指CM单位向 业主保证将来的建安工程费用的总和不超过 某一规定的数额，这个最大数额在合同文件 中称为保证最大工程费用(除合同文件规定的 设计变更外)，超过保证最大工程费用的费用 应由CM单位支付，业主不予承担。
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保证最大工程费用
实际工程费用（如果超出）
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平行承发包模式
业
主
设 计 单 位
承 包 商 1
承 包 商 2
承 包 商 m
供 货 商 1
供 货 商 2
供 货 商 n
又称分别发包
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施工总承包模式
General Contractor 简称GC 英文名称是
业 主
*
施工总承包单位
设 计 单 位
(只可少量分包)
供 货 商
分 包 商
*注：此为业主自行发包的部分
超出部分由CM单位承担
费用
保证最大工程费用
节余部分归业主
实际工程费用（如果节余）
CM单位可提成一部分
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保证最大工程费用的编制方法
其中第i个预算作为保证最大工程费用
预算 0 投 签 标 约
预算 1
预算i 设 计 结 束
预算 n 工 程 竣 工
TIME
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代理型CM模式酬金有以下特点
①CM单位收取的是CM班子的直接工作成本 加一定比例的补偿,CM单位不向业主单独收 取利润及风险费用。
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CM模式与MC模式有一个很大的区别：
CM单位
对设计的技术、经 济方面提供咨询意 见。
MC单位
必须按图施工
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CM承发包模式的合同结构
CM/Non-Agency （非代理型CM）；
由CM单位与分包商签约
CM/Agency （代理型CM）。
由业主直接与分包商签约
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两种CM模式的区别
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采购方式的发展趋势
D+D+B：即受委托方负责项目前期决策阶段的策划、 设计和施工； D+B+FM：即受委托方负责项目的设计、施工和物业 管理； F+P+D+B+FM：即受委托方负责项目的融资、采购、 设计、施工和物业管理。
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业主的其他职能部门
设计单位
施工单位
供货单位
其他单位
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业主方委托项目管理
总裁 或 总经理
业主代表
业主的职能部门
业主委托的项目 管理公司
设计单位
施工单位
供货单位
其他单位
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业主方与项目管理咨询单位合作进行项目管理
总裁 或 总经理
项目管理 顾问机构
业主自己组建的 项目管理班子
业主的其他职能部门
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建设项目采购的基本模式
建设项目采购的基本模式
平行承发包 施工总承包 施工总承包管理 承 发 包 模 式 的 类 型 项目总承包 项目总承包管理
CM模式
其他
其他
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承发包模式的选用原则
1、要有利于投资控制； 2、有利于进度控制； 3、有利于质量控制； 4、有利于合同管理。 5、有利于整个工程的组织和协调；
设计单位
施工单位
供货单位
其他单位
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总裁 或 总经理
顾问 机构
设计 部
顾问 机构
工程 部
顾问 机构
综合 部
其他职能 部门
设计单位
施工单位
供货单位
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代建制
代建制是指政府或政府授权单位通过招标等方式，选择社会专业化项目管 理单位（代建单位），负责政府投资项目的投资管理和建设实施工作，项 目建成后交付使用单位的制度。 方式一：代建单位与实施单位只有管理关系，没有合同关系，代建单位按 照项目总投资的百分比或者固定的金额收取代建费。 方式二，投资人和代建单位签订委托－代理合同，代建单位再与其它实施 单位（设计、施工、供货）签订合同。这种情况下，代建单位与实施单位 既有管理关系又有合同关系，比较有利于项目的管理。
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D+B与EPC 的区别
D+B 设计和施工总承包：对应FIDIC工程设备和设 计——建造（D+B）合同条件（新黄皮书） EPC 设计、采购和施工总承包：对应FIDIC设计采 购施工（EPC）/交钥匙工程合同条件（银皮书）
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项目总承包单位的介入时间
项目决策
方案竞赛
初步设 计 赛
②CM合同价中不含非代理型CM模式中所包括 的“施工阶段工程费用”,其组成比非代理型 CM模式简单得多。
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CM承发包模式的合同价
CM 利润及风险 费
CM班子工作成本(
CM 合同价 施工阶段工程 费用
分包商/供货商合同费用
其它过程费用
非代理型CM模式的合同价
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代理型CM模式的合同价
施工前阶段服务费 基本服务费 管理人员费 额外服务费 施工阶段服务费
成本加酬金合同
目标成本加酬金合同 部分保证费用合同
承包合同的三种类型
保证最大费用合同
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建设项目总承包的产生
—解决设计与施工分离导致的问题： 设计单位忽视设计的经济性，投资额高，设计费大 较少考虑可施工性 不能结合施工单位的特点和能力进行设计 施工图完成以后再进行施工任务的发包，项目建设周期长 建设单位的组织、协调工作量大
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GC的项目开展顺序
设计
招投标 施工
TIME
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施工总承包管理模式的概念
英文名称是 Managing Contractor 简称MC
意为管理型承包
业主 签订施工 总承包管 理协议 负责整个 项目的施 工组织与 管理
某个单位 或联合体
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MC的项目开展顺序
方案设计 扩初设计
施工图设计
分 供 货 商 n
*注：此为业主自行发包的部分
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第二种类型MC的合同结构
业 主
施工总承包管理单位 设 计 单 位 分 包 商 1 分 包 商 2 分 包 商 m 供 货 商 1 供 货 商 2 供 货 商 n
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MC与GC相比的优点
1、合同总价不是一次确定，某一部分施工图设计完 成以后，再进行该部分施工招标，确定该部分合 同价，因此整个项目的合同总额的确定较有依据 2、所有分包合同和分供货合同的发包，都通过招标 获得有竞争力的投标报价，对业主方节约投资有 利 3、MC单位只收取总包管理费，不赚总包与分包之间 的差价
MC招投标
TIME
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施工总承包管理模式的合同结构
第一种类பைடு நூலகம் MC单位与分包单位签约型
MC
第二种类型
MC单位与分包单位不签约型
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第一种类型MC的合同结构
业 主
设 计 单 位
施工总承包管理单位 供 货 商 分 包 商
*
分 包 商 1
分 包 商 2
分 包 商 m
分 供 货 商 1
分 供 货 商 2