30第八章路线价与地价评估ppt

第八章 路线价与地价评估
• 【例8.2】如图8-3所示，有一宗前后两面临街的宗地，标准深度 为20米，前街路线价为15000元/㎡，后街路线价为5000元/㎡，深 度百分率按“四三二一”法则计算，试用“重叠价值估价法”估 算土地的总价及单价。
• 【解】前街影响深度= 15 000÷(15 000 + 5 000)×40 = 30(米) • 后街影响深度= 40－30=10 (米) • 由于标准深度为20米，得： • 前街影响深度百分率为：40 % + 30 % + 20 % + 10% + 9 % =109% • 后街影响深度百分率为：40% + 30%=70% • 总价= 15 000×109 %×50×30+ 5 000×70 %×50×10 = 26275000(元) • 单价= 26275000÷ (40× 50)=13137.5(元/㎡)
梯形地、不规则土地等，则除了按照上述公式计算价值外，还 要做加价或减价调整。计算公式为： • =路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率 • =路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积 • 或者 • =路线价×平均深度价格修正率±单价修正额 • =路线价×平均深度价格修正率×土地面积±总价修正额
第八章 路线价与地价评估
• 房地产估价除可选用比较法、收益法、成本法、假设开发 法外，还可根据估价目的和估价对象等情况，选用下表中 的其他估价方法。
第八章 路线价与地价评估
第一节 路线价法
• 一、路线价法的原理
• （一）路线价法的概念
• 路线价法是一种主要用于城镇临街商业用地的批量估价方法。 • 运用路线价进行土地估价时，应先在城镇街道上划分路线价
• 正确运用路线价法必须具备两个前提条件：首先，深度价 格修正率及其他修正率表必须科学、合理；其次，城市规 划必须完善，街道较规整，土地的排列相对整齐。
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• （四）路线价法的操作程序
• 1.划分路线价区段 • 路线价区段一般为带状区段。 • 2.设定标准深度 • 通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。 • 3.选取标准宗地 • 标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准宗
区段并设定标准临街深度，再在每个路线价区段内选取一定 数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，然后利 用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土 地的价值或价格。
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• （二）路线价法的理论依据
• 路线价法实质上是一种市场比较法，其理论依据与市场比 较法相同，是房地产价格形成的替代原理。 “路线价”是 若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场比较法中 的“可比实例价格”。
• 在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期修正” 的原因是：①路线价是标准宗地的平均价格，已是正常价 格；②路线价所对应的日期与欲求取的其他土地价格的日 期一致，都是价值时点时的价格。
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• （三）路线价法的适用对象和条件
• 路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。一般 的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花 费较长的时间。路线价法是一种快速、相对公平合理，能 节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法， 特别适用于对土地的课税、征地拆迁或土地的重新规划及 对批量土地进行估价。
第八章 路线价与地价评估
第八章 路线价与地价评估
• （二）前后两面临街矩形土地价格的计算
• 计算前后两面临街矩形土地的价格，通常是采用“重叠价 值估价法”，即先确定高价街 (也称前街)与低价街(也称后 街)的影响范围的分界线，再以此分界线将土地分为前后 两部分，然后按各自所临街道的路线价和临街深度计算价 格，再将此两部分的价格加总。计算公式如下：
则有“四三二一”法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法 则等，其中最简单且最容易理解的是“四三二一”法则。 • 运用“四三二一”法则制作的深度价格修正率如表8-2所示。
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• 6.计算临街土地的价格
• 一般以临街土地的单价作为路线价，这时一面临街的矩形土地 价格的计算公式为：
• =路线价×平均深度价格修正率 • =路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度 • 如果宗地条件特殊，如宗地为街角地、两面临街地、三角形地、
地的具体要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临 街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度，且二者的比例 适当；④用途、容积率、土地使用年限、土地生熟程度等 在路线价区段内应具有代表性。
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• 4.调查评估路线价 • 路线价是设定在街道上的若干标准宗地的平均价格。 • 5.制作深度价格修正率表 • （1）深度价格修正率的含义 • 深度价格修正率又称深度百分率、深度指数，是表示同一
地块的各个部分由于其临街深度不同，而造成地价不同变 化的相对程度。 • （2）深度价格递减比率 • 深度价格递减比率是指临街土地中各部分的价值随远离街 道而有递减现象，即临街深度愈大，可及性愈差，价值也 就愈低。深度价格递减关系如图8-1所示。
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• （3）深度价格修正率表的制作 • 欧美很早就将路线价法应用在课税上，用到的主要路线价法
第八章 路线价与地价评估
【学习目标】
• 1、掌握路线价法的评估程序以及利用路线价法评估不同形状、 位置土地的方法；
• 2、掌握基准地价修正法的基本操作程序； • 3、掌握对建筑物进行地价分摊的方法； • 4、理解路线价及路线价法的含义、路线价法的适用范围和条
件、深度价格修正率的制作原理和方法，基准地价的含义、基 准地价的评估方法和步骤； • 5、了解建筑物地价分摊的意义，地租的含义、主要的地租理 论以及地租量的计算。
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• 二、路线价法的应用
• （一）一面临街矩形土地价格的计算
• 一面临街矩形土地的估价最为简单，直接利用下列公式：
V单价 u dvHale Waihona Puke Baidu
V总价 u dv f d
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• 【例8.1】图8-2是一临街深度为15.24m（即50英 尺）、临街宽度为20m的矩形土地，其所在区段 的路线价（土地单价）为1500元/㎡，根据表8-2 中的深度价格修正率，计算该宗土地的单价和总 价。