商品房买卖合同纠纷典型案例剖析
法律纠纷典型案例分析(3篇)
第1篇一、案情简介某房地产开发公司（以下简称“开发商”）与某业主（以下简称“业主”）签订了一份商品房买卖合同，约定业主购买开发商开发的某小区一套房屋。
合同签订后，业主支付了全部房款。
然而，业主在入住后不久发现房屋存在质量问题，如墙体裂缝、地面不平、门窗密封不严等。
业主多次与开发商协商解决，但双方未能达成一致意见。
无奈之下，业主将开发商诉至法院，要求开发商承担房屋质量问题责任，并赔偿相应的经济损失。
二、争议焦点1. 房屋质量问题是否属于开发商的责任？2. 开发商是否应当承担赔偿责任？三、案例分析1. 房屋质量问题是否属于开发商的责任？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，业主与开发商签订的商品房买卖合同中明确约定了房屋的质量标准。
开发商在房屋交付时，应当保证房屋质量符合合同约定的标准。
然而，业主在入住后发现了房屋存在质量问题，这表明开发商未能履行合同约定的义务。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十条规定：“建筑工程竣工后，建设单位应当组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。
建筑工程竣工验收不合格的，不得交付使用。
”在本案中，开发商在房屋交付前应当进行竣工验收，确保房屋质量合格。
如果开发商未能履行竣工验收义务，导致房屋存在质量问题，则开发商应当承担相应的责任。
2. 开发商是否应当承担赔偿责任？根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“因产品质量不合格造成他人损害的，生产者应当承担侵权责任。
”在本案中，房屋质量问题属于产品质量不合格，开发商作为房屋的生产者，应当承担侵权责任。
此外，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十条规定：“消费者在购买、使用商品或者接受服务时，其合法权益受到损害的，可以向销售者或者服务者要求赔偿。
”在本案中，业主作为消费者，其合法权益受到损害，有权要求开发商承担赔偿责任。
商品房买卖合同纠纷典型案例剖析
商品房买卖合同纠纷典型案例剖析商品房买卖合同纠纷典型案例剖析近日，记者从贵阳仲裁委获悉，XX年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是XX年商品房买卖合同纠纷的热点就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示热点一：认购纠纷案例回放：XX年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金XX年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任热点二：逾期交房纠纷案例回放：市民李女士于XX年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年x月x日但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验收报告而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士此外，房开公司对李女士提交的租赁协议等均不认可法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对房开公司逾期交房所要承担的责任也有所规定，故法院对房开公司的抗辩理由不予支持此外，依照《合同法》规定，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补李女士的租房费损失，则违约金应以李女士的房租替代最终，法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计万余元律师点评：对于商品房(建筑工程)的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都做出了相应的规定《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”《城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民*城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也表明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之前《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用” 根据上述法律、行政法规，房地产开发企业向买受人交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房XX年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程，实行消防备案制度因此，住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准之一就贵州省地方规定来看，自XX年x月x日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：“商品房交付使用，应当符合下列条件：一是房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；二是房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件，已经明确产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任；三是法律、法规规定的其他条件”综合上述法律法规的规定，不难看出，自XX年x月x日起，我省对于商品房的验收原则上实行的是备案制，验收主体是房地产开发企业当然，交房条件除了上述的法律、法规、规章的规定外，还应当符合合同的约定热点三：房贷难引发的逾期违约责任纠纷案例回放：XX年3月，市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同合同约定，黄女士购买该公司位于某区的一套房屋，房屋总价为40万元其中，黄女士计划贷款28万元在签订合同当日，黄女士即向房开公司支付了12万元首付款在黄女士与房开公司签订合同后不久，"国十条"调控政策出台"国十条"要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款在无法获得银行贷款的情况下，黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的12万元首付款房开公司却认为，在黄女士申请银行贷款问题上房开公司并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同黄女士除一次性付清28万元余款外，还应按合同约定承担逾期付款的违约责任至此，买卖双方因贷款问题引发的纠纷开始不断升级律师点评：购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担？要具体情况具体分析，不能一概而论以黄女士买房纠纷为例，黄女士与房开公司签订的商品房买卖合同是在房贷新政发布前签订的，合同成立后客观情况发生了改变，这是黄女士在签订合同时无法预见的在此情况下，如果要求黄女士继续履行合同，对其明显不公平根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除” 如果案例纠纷中商品房买卖合同订立是在新政施行后发生的，就不适用情势变更原则在没有其他约定的情况下，购房者还可以依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，行使解除合同的权利该规定明确：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”虽然人民法院可根据实际情况确定是否变更或解除合同，但适用形式变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系在诉讼过程中，人民法院一般采取的是积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决对买卖双方而言，不管是主动还是被动违约，都有可能要承担违约责任那么，购房者如何防范此类纠纷的发生呢？在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台的情况下，市民在准备购房前，最好能事先咨询有关银行，全面了解当前贷款政策后，再与开发商签订正式合同，以避免因无法贷款而引发不必要的违约纠纷律师提醒：从以上几个典型案例不难看出，商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷的根源因此，交易双方应充分意识到合同的重要性，从根源上规避纠纷的产生尤其是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等；在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的接交方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等，以防范纠纷的发生(。
法律讲堂(夏门案例)(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，各类合同纠纷案件日益增多。
厦门市作为我国东南沿海的重要城市，合同纠纷案件尤为突出。
本文将以一起典型的厦门合同纠纷案例为切入点，从法律角度进行深入剖析，旨在提高公众的法律意识，预防和减少合同纠纷的发生。
二、案例背景2019年，厦门市某房地产开发公司（以下简称“开发商”）与购房者王某签订了一份《商品房买卖合同》，约定王某购买开发商开发的某住宅小区一套房屋。
合同签订后，王某按约支付了首付款。
然而，在交房过程中，王某发现房屋存在严重质量问题，与开发商协商无果。
王某遂将开发商诉至厦门市某人民法院，要求解除合同，并赔偿损失。
三、案件焦点1. 房屋质量问题是否构成合同解除条件？2. 开发商是否应当承担赔偿责任？3. 王某的诉讼请求是否应予以支持？四、法律分析1. 房屋质量问题是否构成合同解除条件？根据《中华人民共和国合同法》第一百四十三条规定：“出卖人应当按照约定向买受人交付标的物。
标的物有瑕疵的，出卖人应当承担瑕疵担保责任。
”在本案中，开发商交付的房屋存在严重质量问题，违反了合同约定，构成了合同违约。
根据《中华人民共和国合同法》第一百四十六条规定：“当事人一方违约，另一方有权解除合同。
”因此，王某有权要求解除合同。
2. 开发商是否应当承担赔偿责任？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，开发商因房屋质量问题构成违约，王某有权要求开发商承担赔偿责任。
根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条：“侵害他人合法权益，造成损害的，应当承担侵权责任。
”开发商的行为侵犯了王某的合法权益，应当承担侵权责任。
3. 王某的诉讼请求是否应予以支持？根据上述法律规定，王某的诉讼请求应予以支持。
具体理由如下：（1）房屋质量问题构成合同解除条件，王某有权解除合同。
（2）开发商因房屋质量问题构成违约，应当承担赔偿责任。
法律诉讼卖房案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景2018年，我国房地产市场持续升温，房价不断攀升。
在这样的背景下，王某（以下简称原告）看中了位于某市的某套房产，决定购买。
经过多次协商，原告与房产开发商刘某（以下简称被告）达成购房意向，并于同年5月签订了《商品房买卖合同》。
合同约定，被告将位于某市的某套房产出售给原告，总价款为人民币300万元。
合同还约定，被告应在2019年6月30日前将房产交付给原告，逾期交付的，每逾期一日，应向原告支付总价款万分之五的违约金。
然而，在合同约定的交付日期到期后，被告并未按约将房产交付给原告。
原告多次与被告协商，要求被告履行合同，但被告以各种理由推脱。
无奈之下，原告于2019年7月向某市人民法院提起诉讼，要求被告履行合同，支付逾期交付违约金，并赔偿原告因此遭受的其他损失。
二、案件争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 被告是否应当履行合同，将房产交付给原告？2. 被告是否应当支付逾期交付违约金？3. 原告因此遭受的其他损失，被告是否应当赔偿？三、法院判决某市人民法院经审理认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
被告未按合同约定在约定时间内交付房产，构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
1. 关于被告是否应当履行合同，将房产交付给原告的问题。
法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告未按合同约定在约定时间内交付房产，构成违约。
因此，被告应当履行合同，将房产交付给原告。
2. 关于被告是否应当支付逾期交付违约金的问题。
法院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在2019年6月30日前将房产交付给原告，逾期交付的，每逾期一日，应向原告支付总价款万分之五的违约金。
被告未按合同约定履行交付义务，应承担相应的违约责任。
商品房买卖合同纠纷典型案例剖析
商品房买卖合同纠纷典型案例剖析[典型案例] 案例一：张先生与某房地产开发商洽谈购买一套商品房双方口头商定购房款为200万元首付款为60万元其余140万元可以按揭贷款的方式支付。
随后双方签订了商品房买卖合同合同约定张先生应以按揭贷款的方式支付购房款140万元否则开发商可解除商品房买卖合同。
张先生支付了60万元首付款。
后因张先生信用太差银行没有贷款给张先生导致张先生无法按商品房买卖合同的约定付清140万元购房余款开发商通知张先生解除商品房买卖合同并要求赔偿损失而张先生以银行不能贷款非自己主观因素且在合同签订前开发商口头承诺可以按揭贷款为由对开发商的要求予以拒绝双方遂发生纠纷。
案例二：李小姐向某房地产开发商购买了一套商品房签订了商品房买卖合同商品房买卖合同中约定了开发商交房的具体日期为20__年10月9日并明确约定如果开发商逾期交房达30天以上的买受人可以解除合同。
同时李小姐以按揭贷款的方式向开发商支付了全部购房价款后但该商品房在20__年11月15日仍未交付于是李小姐要求解除商品房买卖合同和按揭贷款合同开发商不同意解除商品房买卖合同而银行认为按揭贷款合同与商品房买卖合同是不同的法律关系不应与商品房买卖合同一并处理三方无法协商一致。
以上两个案例的争议焦点都涉及到商品房买卖合同解除及其法律后果的问题那么商品房买卖合同与按揭贷款合同的关系是什么？商品房买卖合同的解除是否会导致按揭贷款合同的解除？ [案例剖析] 以按揭贷款的方式购买商品房是我市商品房买卖过程中最主要的付款方式之一从而在购房人、开发商及按揭银行之间形成了不同的法律关系。
一般而言在购房人和开发商之间形成的是商品房买卖合同关系；在购房人与按揭银行之间则是以所购房屋进行抵押的抵押贷款合同关系；而开发商与按揭银行之间有时是保证关系有时则并无任何法律关系。
在不同的法律关系下各方当事人的法律地位不同权利义务也是不同的。
但是几种法律关系之间并非割裂的相互之间仍然存在法律联系其中一种法律关系的变化会影响到另一种法律关系在一方要求解除商品房买卖合同的情况下这种关系表现得更为明显。
房地产纠纷法律案例分析(3篇)
第1篇一、案情简介原告：张三，男，35岁，汉族，某市居民。
被告：李四，男，40岁，汉族，某市居民。
诉讼请求：1.判令被告李四返还购房款100万元；2.判令被告李四赔偿原告张三经济损失10万元；3.判令被告李四承担本案诉讼费用。
事实与理由：原告张三于2018年3月与被告李四签订了一份房屋买卖合同，约定由原告张三以100万元的价格购买被告李四位于某市的一套房产。
合同签订后，原告张三按照约定支付了购房款100万元。
然而，在房屋过户过程中，被告李四以房屋存在质量问题为由拒绝办理过户手续。
原告张三多次与被告李四协商，但双方未能达成一致意见。
为此，原告张三向法院提起诉讼，请求判令被告李四返还购房款100万元、赔偿经济损失10万元以及承担本案诉讼费用。
被告李四辩称，房屋确实存在质量问题，但原告张三在签订合同时已知晓该情况。
同时，被告李四认为，原告张三在房屋交付后才发现质量问题，已超过合同约定的保修期，故不应要求被告李四承担赔偿责任。
二、法律分析本案涉及的主要法律问题是房屋买卖合同纠纷。
以下从以下几个方面进行分析：1. 房屋买卖合同的有效性根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，当事人订立合同，应当遵循公平、自愿、等价、诚实信用的原则。
本案中，原告张三与被告李四签订的房屋买卖合同，双方均具备相应的民事行为能力，且意思表示真实，符合法律规定，故该合同合法有效。
2. 房屋质量问题的认定根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，出卖人应当按照约定交付标的物。
本案中，被告李四在签订合同时已明知房屋存在质量问题，但仍同意将房屋出售给原告张三。
根据法律规定，出卖人应当对标的物的质量承担瑕疵担保责任。
因此，被告李四应承担房屋质量问题的责任。
3. 购房款返还及赔偿损失的认定根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
本案中，被告李四未按照合同约定办理房屋过户手续，构成违约。
法律专业案例分析范文(3篇)
第1篇一、案情简介原告：某市居民张三（以下简称张三）被告：某房地产开发公司（以下简称开发公司）案由：房地产开发合同纠纷二、案件事实2015年，张三与开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定张三购买开发公司开发的某住宅小区一套房产，总价款为100万元。
合同约定，房屋交付时间为2016年12月31日，逾期交付的，每逾期一日，开发公司应向张三支付相当于房屋总价款千分之一的违约金。
然而，到了2016年12月31日，开发公司未能按期交付房屋。
经双方协商，开发公司提出将交付时间延长至2017年6月30日，并承诺在此期间内支付张三一定的违约金。
张三同意了开发公司的提议。
2017年6月30日，开发公司仍未交付房屋。
张三多次与开发公司协商，要求其履行合同义务，但开发公司以资金紧张为由拒绝支付违约金并交付房屋。
张三遂向法院提起诉讼，要求开发公司支付逾期交付房屋的违约金，并交付房屋。
三、争议焦点1. 开发公司是否构成违约？2. 如果开发公司构成违约，应承担怎样的法律责任？四、法律分析1. 违约认定根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，开发公司未能按照合同约定的时间交付房屋，已构成违约。
2. 违约责任根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，包括但不限于以下方式：（一）继续履行；（二）采取补救措施；（三）赔偿损失。
”在本案中，开发公司应承担以下违约责任：（1）继续履行合同，即交付房屋。
（2）支付违约金。
根据《商品房买卖合同》的约定，开发公司应向张三支付逾期交付房屋的违约金。
具体计算方式为：100万元×千分之一×逾期天数。
（3）赔偿损失。
如果张三因逾期交付房屋而遭受其他损失，开发公司还应承担相应的赔偿责任。
房地产法律实务案例精解(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产法律实务问题日益凸显。
本文将通过对几个典型案例的精解，探讨房地产法律实务中的常见问题及其解决方法，以期为房地产从业者提供有益的参考。
二、案例一：房屋买卖合同纠纷案情简介：甲、乙双方于2017年签订了一份房屋买卖合同，约定甲将位于某市的房屋出售给乙，成交价为1000万元。
合同签订后，乙支付了定金100万元。
然而，在办理过户手续时，甲以房屋存在抵押权为由拒绝办理过户。
乙遂诉至法院，要求甲继续履行合同并办理过户手续。
法院判决：法院经审理认为，甲、乙双方签订的房屋买卖合同合法有效，甲应按照合同约定办理过户手续。
鉴于甲以房屋存在抵押权为由拒绝办理过户，构成违约。
故判决甲继续履行合同，办理过户手续，并支付乙违约金。
案例分析：本案中，甲、乙双方签订的房屋买卖合同合法有效，甲在办理过户手续时以房屋存在抵押权为由拒绝办理，构成违约。
法院判决甲继续履行合同，体现了法律的公平正义。
启示：1. 房屋买卖合同签订后，双方应严格按照合同约定履行义务。
2. 房屋买卖过程中，应充分了解房屋的权属情况，避免因房屋存在抵押权等权利瑕疵导致合同无法履行。
三、案例二：房屋租赁合同纠纷案情简介：甲将位于某市的房屋出租给乙，双方签订了房屋租赁合同，约定租金为每月1万元，租赁期限为3年。
租赁期间，乙擅自改变房屋结构，导致房屋损坏。
合同到期后，甲要求乙支付房屋修缮费用，乙拒绝支付。
法院判决：法院经审理认为，甲、乙双方签订的房屋租赁合同合法有效，乙在租赁期间擅自改变房屋结构，导致房屋损坏，应承担赔偿责任。
故判决乙支付甲房屋修缮费用。
案例分析：本案中，乙在租赁期间擅自改变房屋结构，违反了房屋租赁合同的约定，导致房屋损坏。
法院判决乙承担赔偿责任，维护了甲的合法权益。
启示：1. 房屋租赁合同签订后，双方应严格按照合同约定履行义务。
2. 租赁房屋期间，承租人应爱护房屋，避免因不当使用导致房屋损坏。
四、案例三：房地产开发商违约责任纠纷案情简介：甲房地产开发公司开发了一栋住宅小区，与乙签订了一份购房合同，约定乙购买该小区一套住宅。
法律关于合同的案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景某房地产开发公司（以下简称“开发商”）在A市开发了一处住宅项目，名为“幸福家园”。
2019年，购房者李某（以下简称“购房者”）看中了该项目的一套住宅，并与开发商签订了《商品房买卖合同》。
合同约定，购房者支付定金10万元，开发商在2020年12月31日前交付房屋。
然而，由于开发商的原因，房屋未能按期交付。
购房者要求开发商承担违约责任，双方因此产生纠纷。
二、案件事实1. 合同签订与履行情况：购房者与开发商于2019年10月1日签订了《商品房买卖合同》，约定购房者为该项目的业主，购买房屋总价款为100万元。
合同中明确约定，开发商应在2020年12月31日前将房屋交付购房者。
购房者于合同签订当日支付了定金10万元。
2. 房屋交付延迟：由于开发商在房屋建设过程中遇到了资金问题，导致工程进度严重滞后。
2020年12月31日，房屋仍未交付。
购房者多次与开发商协商，要求开发商按照合同约定交付房屋，但开发商始终未能履行。
3. 购房者提出诉讼：购房者认为，开发商的行为已经构成违约，要求开发商返还定金10万元，并支付违约金。
双方协商无果，购房者遂向法院提起诉讼。
三、法律问题1. 违约责任的认定：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，开发商未能按照合同约定在规定时间内交付房屋，已经构成违约。
2. 定金的处理：根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人约定定金的，应当从合同成立之日起支付。
定金合同自实际交付定金之日起生效。
本案中，购房者已经按照合同约定支付了定金，定金合同成立。
3. 违约金的计算：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定违约金。
本案中，合同中未约定违约金，但购房者可以要求开发商按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，赔偿因违约所造成的损失。
常见法律案例及解析：房产纠纷案例解析
常见法律案例及解析：房产纠纷案例解析案例一：李某购房纠纷事实经过：李某于2020年3月份购买了一套位于北京市海淀区的房产，购房合同约定首付款10%的比例，在签订购房合同的同时，李某支付了首付款并办理了贷款手续。
然而，在购房合同生效后的一个月内，李某发现该房产存在质量问题，主要包括墙体渗水、电线老化等。
李某遂向开发商提出维修要求，但开发商以合同约定的“免责条款”为由拒绝履行维修义务。
律师解读：根据我国相关法律规定，商品房销售方应当保证房屋符合国家规定的质量标准，并承担因房屋质量问题造成的维修责任。
虽然购房合同中存在免责条款，但该免责条款与我国《合同法》及《商品房销售管理办法》等相关法律法规不合法，即便是双方约定，也无法剥夺购房人的合法权益。
建议：李某可以向法院提起民事诉讼，要求开发商承担房屋维修责任，并要求赔偿因此造成的经济损失。
在诉讼过程中，李某应当搜集相关证据，如购房合同、房屋质量检测报告等，以证明房屋存在质量问题。
同时，李某也可以尝试与开发商协商解决，如果协商无果，再通过法律途径维护自己的权益。
案例二：张某购房合同履行纠纷事实经过：张某于2019年购买了一套位于上海市浦东新区的房产，双方签订了购房合同并约定了具体交房日期。
然而，在约定交房日期之前，张某发现开发商并未按照合同约定的时间按期交房，导致张某无法按期接收房屋，无法正常使用。
张某遂将合同解除，并要求开发商返还已支付的首付款及利息，并赔偿其因返还困难所造成的损失。
律师解读：根据我国《合同法》规定，合同一方未履行合同义务的，另一方有权要求履行或者请求解除合同，并有权要求违约方赔偿损失。
在购房合同中，开发商约定的具体交房日期具有法律效力，如果开发商未按期交房，购房人有权解除合同并要求返还已支付的款项和赔偿损失。
建议：张某可以通过向法院提起诉讼的方式来解决问题，要求开发商按照合同约定的日期履行交房义务，并要求返还已支付的款项及利息。
在诉讼过程中，张某应当搜集相关证据，如购房合同、交房通知等，以证明开发商未按时交房。
房屋买卖合同纠纷案例分析(优秀8篇)
房屋买卖合同纠纷案例分析（优秀8篇）房屋买卖合同纠纷案例分析篇一房地产销售面对形形色色的客户，光说案例是不可能说完的，一百个客户有一百种成交的方法，但通过总结，还是能找出一定的成交规律，。
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房地产纠纷法律案例心得(3篇)
第1篇一、引言近年来，随着我国经济的快速发展，房地产市场也日益繁荣。
然而，随之而来的是越来越多的房地产纠纷。
这些纠纷涉及房屋买卖、租赁、拆迁等多个方面，给当事人和社会带来了诸多困扰。
作为一名法律工作者，我有幸参与了多起房地产纠纷案件的审理，从中收获颇丰。
以下是我对这些案件的总结和心得体会。
二、案例分析1. 案例一：房屋买卖合同纠纷案情简介：原告甲与被告乙签订了一份房屋买卖合同，约定甲以100万元购买乙的房屋。
合同签订后，甲依约支付了房款，但乙以房屋存在质量问题为由拒绝交房。
甲遂诉至法院，要求乙履行合同。
审理结果：法院经审理认为，房屋买卖合同合法有效，乙应依约履行合同。
但鉴于房屋存在质量问题，法院判决乙承担修复责任，并赔偿甲因此遭受的损失。
心得体会：本案中，房屋买卖合同纠纷的关键在于房屋质量问题。
在实际生活中，房屋质量问题较为常见，给当事人带来了很大困扰。
因此，购房者在签订合同前，应对房屋进行实地考察，确保房屋质量符合要求。
同时，合同中应明确约定房屋质量标准，以便在发生纠纷时，有据可依。
2. 案例二：房屋租赁合同纠纷案情简介：原告丙与被告丁签订了一份房屋租赁合同，约定丙租赁丁的房屋用于居住。
合同签订后，丙发现房屋存在安全隐患，要求丁维修。
丁以房屋已过保修期为由拒绝维修。
丙遂诉至法院，要求丁履行维修义务。
审理结果：法院经审理认为，房屋租赁合同合法有效，丁作为房屋所有人，应承担维修义务。
法院判决丁在判决生效后十日内对房屋进行维修。
心得体会：本案中，房屋租赁合同纠纷的关键在于房屋维修问题。
在实际生活中，房屋租赁纠纷较为常见，其中维修问题是重要焦点。
因此，在签订租赁合同时，应明确约定维修责任，避免纠纷发生。
3. 案例三：拆迁安置纠纷案情简介：原告戊与被告己签订了一份拆迁安置协议，约定己在拆迁后给予戊一定面积的安置房。
拆迁后，戊发现安置房面积与协议约定不符，遂诉至法院，要求己履行协议。
审理结果：法院经审理认为，拆迁安置协议合法有效，己应依约给予戊相应面积的安置房。
房地产法律案件分析(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房地产法律纠纷日益增多。
房地产法律案件涉及合同、物权、侵权等多个法律领域，涉及当事人众多，影响范围广泛。
本文通过对一起典型的房地产法律案件进行分析，探讨房地产法律案件的特点、成因及处理方法，以期为我国房地产法律实践提供参考。
二、案件背景2015年，原告李某与被告某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订了一份《商品房买卖合同》，约定李某购买开发商开发的某住宅小区一套房屋。
合同签订后，李某支付了首付款，开发商向李某交付了房屋。
然而，在交付房屋的过程中，李某发现房屋存在质量问题，遂与开发商协商解决。
双方协商未果，李某遂将开发商诉至法院。
三、案件争议焦点1.房屋质量问题是否属于开发商责任范围；2.开发商是否应当承担违约责任；3.原告李某的诉讼请求是否合理。
四、案件分析1.房屋质量问题是否属于开发商责任范围根据《中华人民共和国合同法》第一百七十六条的规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。
出卖人提供有关标的物的质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
”在本案中，开发商在签订《商品房买卖合同》时未对房屋质量进行明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百七十六条的规定，开发商仍应当按照房屋的一般质量要求交付房屋。
因此，房屋存在质量问题，开发商应当承担相应的责任。
2.开发商是否应当承担违约责任根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，开发商交付的房屋存在质量问题，不符合合同约定的质量要求，构成违约。
因此，开发商应当承担违约责任。
3.原告李某的诉讼请求是否合理根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以要求其承担违约责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，应当赔偿损失。
房产纠纷法律案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景某市A区居民李某（以下简称原告）与张某（以下简称被告）因房屋买卖合同纠纷诉至法院。
原告李某于2010年购买了一套位于该市B区的房产，并与开发商签订了购房合同。
合同约定，开发商应在2012年6月30日前将房屋交付给原告。
然而，由于开发商的原因，房屋未能按时交付。
原告与开发商协商不成，遂将开发商及房屋实际购买者张某诉至法院，要求解除购房合同，返还已支付的房款及利息，并赔偿因延迟交付房屋造成的损失。
二、案件事实1. 购房合同签订及履行情况：原告李某于2010年与开发商签订了购房合同，合同约定购买一套面积为100平方米的住宅，总价款为200万元。
合同中明确约定，开发商应在2012年6月30日前将房屋交付给原告。
然而，由于开发商未能按时完成房屋建设，导致房屋未能按期交付。
2. 原告与开发商及张某的协商情况：房屋未能按时交付后，原告与开发商及张某进行了多次协商，但未能达成一致意见。
原告认为，由于开发商的原因导致房屋未能按期交付，应承担违约责任；而开发商及张某则认为，房屋未能按期交付是由于不可抗力因素导致的，不应承担责任。
3. 诉讼请求：原告李某向法院提起诉讼，请求解除购房合同，返还已支付的房款及利息，并赔偿因延迟交付房屋造成的损失。
三、法律分析1. 合同解除的条件：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方有权解除合同。
在本案中，开发商未能按合同约定的时间交付房屋，构成违约，原告有权解除合同。
2. 违约责任的承担：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
在本案中，开发商未能按期交付房屋，应承担违约责任。
3. 利息的计算：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照违约情况向对方支付违约金。
涉房法律纠纷案例分析(3篇)
第1篇一、案情简介原告：李某，男，35岁，某市居民。
被告：某房地产开发公司，法定代表人：张某某，住所地：某市XX区XX路XX号。
原告李某与被告某房地产开发公司于2010年6月签订了一份房屋买卖合同，约定李某购买被告开发的某小区一套住房。
合同约定房屋总价款为人民币100万元，首付30%，剩余70%贷款支付。
合同签订后，李某依约支付了首付30万元。
然而，在房屋交付过程中，李某发现房屋存在严重质量问题，经鉴定，房屋主体结构存在安全隐患。
李某多次与被告协商解决，但被告以各种理由推诿，拒绝承担责任。
无奈之下，李某向法院提起诉讼，要求被告承担违约责任，赔偿其经济损失。
二、争议焦点1.被告是否构成违约？2.被告应承担何种违约责任？三、案件事实1.2010年6月，原告李某与被告某房地产开发公司签订了一份房屋买卖合同，约定李某购买被告开发的某小区一套住房。
2.合同签订后，李某依约支付了首付30万元。
3.2011年8月，李某收到房屋交付通知，在验收房屋时发现房屋主体结构存在安全隐患。
4.李某于2011年9月向被告提出房屋质量问题，要求被告进行整改。
被告未予理睬。
5.2011年10月，李某委托专业机构对房屋进行鉴定，鉴定结果显示房屋主体结构存在安全隐患。
6.李某多次与被告协商解决，被告以房屋质量问题系施工方责任为由推诿。
7.李某于2012年1月向法院提起诉讼，要求被告承担违约责任，赔偿其经济损失。
四、法院判决1.被告某房地产开发公司构成违约。
2.被告某房地产开发公司应退还原告李某已支付的购房款30万元，并赔偿李某经济损失人民币10万元。
3.被告某房地产开发公司承担本案诉讼费用。
五、案例分析1.被告构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，被告某房地产开发公司未按照合同约定交付符合质量要求的房屋，构成违约。
房屋买卖常见纠纷案例分析
房屋买卖常见纠纷案例分析在房地产市场上，房屋买卖是一个复杂且容易引发纠纷的过程。
买房者与卖房者之间，往往会因为合同解释、价格争议、房屋状况等各种因素产生纠纷。
针对这些常见纠纷，本文将通过分析几个典型案例，探讨其中的争议焦点及解决方式。
案例一：欠缴物业费引发纠纷小明购买了一套位于某小区的房子。
在签订买卖合同之前，卖方并未告知小明存在欠缴物业费的情况。
房屋交付后，小明接到物业公司发来的通知，要求补缴前一年欠缴的物业费用。
小明认为这是卖方的隐瞒行为，要求卖方承担该费用。
在这个案例中，纠纷的焦点在于卖方是否有义务向买方披露相关的物业费情况。
根据《合同法》第16条的规定，合同当事人应当按照诚实信用原则，相互信任，注意对方的利益，有义务提供真实、完整的信息。
如果卖方故意隐瞒物业费欠缺情况，买方可以要求卖方承担费用，并可以要求解除合同。
解决方式：小明可以通过法律途径向卖方追偿欠缴的物业费用。
首先，可以向物业公司提供相关证据，证明是卖方未履行告知义务导致的纠纷。
然后，可以向法院提起侵权诉讼，要求卖方赔偿经济损失和精神损害赔偿。
案例二：房屋瑕疵引发纠纷小红购买了一套二手房，但在入住后不久，发现房屋存在漏水问题。
经过检查，发现漏水是由于房屋屋顶存在构造缺陷导致的。
小红要求卖方承担维修责任，卖方却表示不知情。
在这个案例中，焦点在于房屋瑕疵是否属于卖方的隐瞒行为。
根据《合同法》第17条规定，卖方应当就房屋的瑕疵事项如实告知买方。
如果卖方故意隐瞒瑕疵问题，买方可以要求解除合同或要求卖方承担维修责任。
解决方式：小红可以委托专业的房屋评估机构对房屋瑕疵问题进行评估，并取得评估报告作为证据。
根据评估报告，可以证明卖方存在隐瞒瑕疵问题的行为。
可以通过协商、调解、仲裁等方式解决争议，或者向法院提起法律诉讼，要求卖方承担维修责任，赔偿相关损失。
案例三：房屋交付期限纠纷小王购买了一套尚未开发完工的房屋，合同约定交房时间为2019年底。
购房法律纠纷案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场日益繁荣，购房成为了许多家庭的重要投资和居住需求。
然而，在购房过程中，由于信息不对称、合同条款不明确等原因，购房法律纠纷也时有发生。
本案例将通过对一起典型的购房法律纠纷进行分析，探讨相关法律问题，并提出相应的解决建议。
二、案例描述（一）案情简介原告李某于2019年5月与被告某房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的某小区一套住宅。
合同约定房屋总价为200万元，首付50万元，剩余150万元按揭贷款。
合同签订后，李某依约支付了首付，并办理了按揭贷款手续。
然而，在房屋交付过程中，李某发现房屋存在多处质量问题，包括墙面裂缝、地面不平、门窗密封不严等。
李某多次与被告沟通，要求被告整改，但被告以种种理由推诿。
李某遂于2020年7月向法院提起诉讼，要求被告承担违约责任，包括修复房屋、赔偿损失等。
（二）争议焦点1. 被告是否构成违约？2. 被告应承担何种违约责任？3. 案件是否涉及第三方责任？三、法律分析（一）被告是否构成违约根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，被告未按照合同约定交付符合质量标准的房屋，已构成违约。
（二）被告应承担何种违约责任1. 修复房屋：根据《中华人民共和国建筑法》第五十三条规定：“建设单位应当保证建筑工程的质量。
建筑工程的勘察、设计、施工、监理单位应当依法对建筑工程的质量负责。
”被告应负责修复房屋质量问题，确保房屋符合合同约定。
2. 赔偿损失：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当赔偿对方因此所受到的损失。
”被告应赔偿原告因房屋质量问题造成的损失，包括维修费用、误工费等。
3. 支付违约金：合同中如约定了违约金条款，被告应按照约定支付违约金。
涉房法律纠纷案例分析(3篇)
第1篇一、案情简介原告：某房地产开发公司（以下简称“开发商”）被告：某购房户（以下简称“购房户”）案由：合同纠纷基本事实：被告购房户与原告开发商签订了一份房屋买卖合同，约定被告购房户购买原告开发商开发的某住宅小区的一套房屋。
合同签订后，被告购房户支付了部分房款，但剩余房款未支付。
随后，原告开发商以被告购房户未支付剩余房款为由，将被告购房户诉至法院，要求被告支付剩余房款及违约金。
二、争议焦点1.被告购房户是否应支付剩余房款？2.被告购房户是否应承担违约责任？三、案件分析（一）关于被告购房户是否应支付剩余房款1.合同有效根据《中华人民共和国合同法》第二条规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
”本案中，原告开发商与被告购房户签订的房屋买卖合同符合合同法的规定，合同有效。
2.被告购房户未支付剩余房款根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
”本案中，被告购房户在合同约定的期限内，仅支付了部分房款，剩余房款未支付，违反了合同约定。
3.被告购房户应支付剩余房款根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，被告购房户未支付剩余房款，属于违约行为，应当承担违约责任。
（二）关于被告购房户是否应承担违约责任1.被告购房户违约行为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，被告购房户未支付剩余房款，属于违约行为。
2.被告购房户应承担违约责任根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，被告购房户应承担违约责任，包括支付剩余房款及违约金。
四、法院判决法院经审理认为，原告开发商与被告购房户签订的房屋买卖合同合法有效，被告购房户未支付剩余房款，违反了合同约定，构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，判决被告购房户支付剩余房款及违约金。
法律案例分析买房纠纷(3篇)
第1篇一、案情简介原告李某与被告某房地产开发公司（以下简称“开发商”）签订了一份《商品房买卖合同》，约定李某购买开发商开发的某住宅小区一套房屋。
合同签订后，李某按约支付了全部房款。
然而，在办理房产证过程中，李某发现房屋存在产权纠纷，导致房产证无法办理。
李某认为开发商存在欺诈行为，要求解除合同并赔偿损失。
开发商则认为，房屋产权纠纷并非其过错，拒绝承担赔偿责任。
双方协商未果，李某遂向法院提起诉讼。
二、争议焦点1. 开发商是否存在欺诈行为？2. 房屋产权纠纷的责任应由谁承担？3. 李某要求解除合同及赔偿损失的请求是否应予支持？三、案例分析1. 开发商是否存在欺诈行为？根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
”在本案中，开发商在签订合同时，明知房屋存在产权纠纷，却未告知李某，导致李某在签订合同时违背了真实意思。
因此，开发商的行为构成欺诈。
2. 房屋产权纠纷的责任应由谁承担？根据《中华人民共和国物权法》第二条规定：“物权的取得和行使，应当遵循诚实信用原则。
”在本案中，开发商在出售房屋时，未尽到合理审查义务，导致房屋存在产权纠纷。
根据《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条规定：“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。
”因此，房屋产权纠纷的责任应由开发商承担。
3. 李某要求解除合同及赔偿损失的请求是否应予支持？根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
”在本案中，由于房屋存在产权纠纷，导致李某无法取得房产证，合同目的无法实现。
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商品房买卖合同纠纷典型案例剖析
近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。
就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。
热点一：认购纠纷
案例回放：
2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。
协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。
由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。
2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。
”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。
若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。
对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。
近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。
法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。
但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。
最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。
张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。
律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。
承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。
热点二：逾期交房纠纷
案例回放：
市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。
但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。
为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。
事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。
庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验收报告。
而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士。
此外，房开公司对李女士提交的租赁协议等均不认可。
法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对房开公司逾期交房所要承担的责任也有所规定，故法院对房开公司的抗辩理由不予支持。
此外，依照《合同法》规定，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补李女士的租房费损失，则违约金应以李女士的房租替代。
最终，法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计3.6
万余元。
律师点评：对于商品房(建筑工程)的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都做出了相应的规定。
《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。
《城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。
未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
这
一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也表明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之前。
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。
根据上述法律、行政法规，房地产开发企业向买受人交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。
2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程，实行消防备案制度。
因此，住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准之一。
就贵州省地方规定来看，自2009年5月1日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：“商品房交付使用，应当符合下列条件：一是房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；二是房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件，已经明确产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任；三是法律、法规规定的其他条件。
”
综合上述法律法规的规定，不难看出，自2009年5月1日起，我省对于商品房的验收原则上实行的是备案制，验收主体是房地产开发企业。
当然，交房条件除了上述的法律、法规、规章的规定外，还应当符合合同的约定。
热点三：房贷难引发的逾期违约责任纠纷
案例回放：
2010年3月，市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同。
合同约定，黄女士购买该公司位于某区的一套房屋，房屋总价为40万元。
其中，黄女士计划贷款28万元。
在签订合同当日，黄女士即向房开公司支付了12万元首付款。
在黄女士与房开公司签订合同后不久，"国十条"调控政策出台。
"国十条"要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。
在无法获得银行贷款的情况下，黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的12万元首付款。
房开公司却认为，在黄女士申请银行贷款问题上房开公司并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同。
黄女士除一次性付清28万元余款外，还应按合同约定承担逾期付款的违约责任。
至此，买卖双方因贷款问题引发的纠纷开始不断升级。
律师点评：购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担？要具体情况具体分析，不能一概而论。
以黄女士买房纠纷为例，黄女士与房开公司签订的商品房买卖合同是在房贷新政发布前签订的，合同成立后客观情况发生了改变，这是黄女士在签订合同时无法预见的。
在此情况下，如果要求黄女士继续履行合同，对其明显不公平。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
”
如果案例纠纷中商品房买卖合同订立是在新政施行后发生的，就不适用情势变更原则。
在没有其他约定的情况下，购房者还可以依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，行使解除合同的权利。
该规定明确：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。
虽然人民法院可根据实际情况确定是否变更或解除合同，但适用形式变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。
在诉讼过程中，人民法院一般采取的是积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。
对买卖双方而言，不管是主动还是被动违约，都有可能要承担违约责任。
那么，购房者如何防范此类纠纷的发生呢？在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台的情况下，市民在准备购房前，最好能事先咨询有关银行，全面了解当前贷款政策后，再与开发商签订正式合同，以避免因无法贷款而引发不必要的违约纠纷。
律师提醒：
从以上几个典型案例不难看出，商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷的根源。
因此，交易双方应充分意识到合同的重要性，从根源上规避纠纷的产生。
尤其是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等；在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的接交方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等，以防范纠纷的发生。
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