青岛新天地静脉产业园

15000
31% 17%
28% 30% 9636 7535 4943 3136
10000
3000美元，将会使房地产业进入稳定高
速发展初期状态，居民的消费观念、生 活观念将逐渐现代化、城市化。
5000 1564 0 1838
2411
人均GDP
康巴什新城规划
康巴什新区在规划的设计上，采用开放的思维，大范围选择国内外具有优秀业绩 的甲级规划设计单位，邀请来自中国工程院、建设部、同济大学等机构资深专家评 审把关，编制完成各层次规划，形成了完整配套的规划体系。 新区城市建设坚持舒展、生态、宜居的思想，充分体现地域特色、民族风貌， 草原文化和人与自然的和谐，结合逶迤起伏、依山傍水的地形，突出了城市唯一性。
规划东滩房地产项目 建设公共服务设施 完成三通一平 地盘、地段 出售
修建住宅房产、别墅
修建商业房地产
出售
出租
差价收益
租金收益
差价收益
15
第三阶段定性的判断是园区不再存在需要成片集中开发的土地，公司在园 区的任务主要是做管理、维护、产业结构调整、二次开发、价值创新，这 时公司应该走出园区谋求更大发展。
钢铁企业内部的循环
高炉渣、泥渣、煤气、硫化物、 颗粒、氯化物、余热、废水、水 蒸气
代替石灰石、铁矿石
焦炭、烧结矿 或球团、煤气、 颗粒物、硫化 物、二氧化碳、 废水、余热、 水蒸汽、碳氢 化合物
钢渣、煤气、
废水、烟尘
废酸、废水、 泥渣、铁皮
园区企业之间的循环
建材企业； 化工企业：
硫酸、液体 二氧化硫、 硫磺 微晶玻璃、瓷 质砖、彩色地 板砖
（天然气）天然气已探明储量7504亿立方米 ，占全国三分之一。其中苏里格气田储量规 模达到5000亿立方米，是我国特大型气田。 25
2007年年底，中国城市竞争发展力排名显示：鄂尔多斯增长竞争力全国 第一；人均GDP1.0451万美元，超过北京、上海。手中有了钱，政府便开始 拓建新的城市发展空间。2004年，政府在荒漠中开始兴建新区，建设总投资 达50多亿元。
废旧钢铁 制品的回 收
园区
废旧塑料 的回收
废旧轮胎 的回收
•废轮胎代煤，除利 用橡胶外，10%的 子午线钢丝也用于 铁源的有效利用。
城市垃圾 和污水的 回收处理
• 钢铁企业本身就有污 水处理系统，且钢铁 企业有责任消纳城市 的垃圾，对垃圾进行 企划熔融后可用来发 电。
园区的服务配套设施
科研机构：大学、研究所
商业地块概念 策划、定位策 划、推广策划
商业圈修建 服务收益
营销推广和商业圈管理 房地产承销和包租 商铺代销和代租
承销包租收益
代销代租收益
10
模式四：商圈开发全程盈利
在拥有独立开发商圈的资金实力和品牌影响力时，可选择以商圈全 程开发模式来获取盈利！在一个开发个案中建立公司的短线、中线 和长线盈利模式，基本操作策略与第一种相同。
金融机构：银行、投资服 务公司
物流
政府监管方面：海关、商检、税收
鄂尔多斯概况
鄂尔多斯是内蒙古重要的政治、能源、经济、文化城市。
包头市
呼和浩 特市
93公里
鄂尔多 斯市
鄂尔多斯
北京市
鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，全市总面积86752平方千米，总人口约为159万人，是一个以蒙古族为主 体、汉族居多数的多民族聚居区； 南以长城为界，与山西、陕西接壤，西与宁夏自治区毗邻，被称为秦晋文化与草原文化南北交融的“歌海舞 乡”； 与黄河北岸的呼和浩特市、包头市形成内蒙古自治区经济发展最为活跃的“金三角”； 集丰富的矿产资源、天然气资源、旅游风光、人文古迹于一体，更是阿尔巴斯白山羊绒的盛产地；
双管齐下
战略 模式
多方合作
分段发展
4
多方合作开发战略
政府
1.与政府合作成立合资公司，通过经营园区关联产业发展地方经济，争取政府 支持 2.深入开展园区开发规划研究，通过音乐年会、论坛论文、演讲比赛、征文比
赛等方式推广循环产业园的理念，提高居民循环经济的意识。
3.参与、赞助政府发起、支持的生态、环保宣传活动，树立良好公关形象
扬 眉
（羊绒）年产羊毛970万公斤，皮张233万 张，被誉为“软黄金”的阿尔巴斯山羊绒70 万公斤，占内蒙古三分之一，全国的六分之 一。 （煤炭）鄂尔多斯煤炭已探明储量1496 亿吨，约占全国已探明储量的六分之一。
吐
气
（陶土）天然碱储量6000万吨，食盐1000 万吨，芒硝70亿吨，石膏储量35亿吨，石灰 石65亿吨，高岭土65亿吨。
13
模式三：自行开发、项目获利
对于规划中的部分产业项目，可以考虑公司先期投资开发建设，带动 当地人气，在适当时候，也可将整个项目出售获利
规划设计旅游项目
投资组建旅游项目公司
项目出售
旅游项目建成运营
投资利益
股权利益
东滩土地价值升值
14
模式四：地产房产综合盈利
在时机成熟时，规划、建设住宅房地产（包括别墅）、商业房地产的 区域和公共服务设施，出售出租地产房产。
项目建成运营
要求项目自我配套 基础建设进一步改善
园区土地总体价值增加
12
模式二：土地转让获取收益
对部分具有较高吸引力的项目的土地，可直接按土地评估价值转 让土地，获取土地收益，由投资商进行项目建设，项目建成运营 后，将进一步提升东滩土地总体价值
划分确定具有较高 吸引力的项目土地 土地转让 进行土地评估作价 投资商建成项 目，项目运营 园区土地总体价值增加 获取地产升值收益
选地策划、圈地
主题定位、开发规划
示范建设、主题推广
第三阶段战略是在公司 基本完成了园区主体开发任 务，拥有了相当资金等综合 实力基础上展开的，其盈利 模式选择的原则应该是：抛 弃积累性、手段性的方式， 选择直奔价值链最关键环节 的模式。应该用减法对第二 阶段的模式进行删减。
基础设施配套建设 土地转让、获取收益 以地折股、合作开发 自行开发、项目获利
产业园的定位
意义
产业园的发展模式的 投入产出模式
投入 园区开发
• 开发方案规划、推广、报批 • 聚集开发所需的各类资源 • 利用自有资金或聚集资金做配套设 施建设 • 进行示范产业项目工程建设 • 招商引资，并管理引资建设的各规 划项目的建设，确保符合整体规划
部分钢铁企业项目建成 部分配套设施建成 园区开发理念推广 园区知名度和美誉度提升 利好的政策环境
鄂尔多斯新城——康巴什
康巴什新区位于鄂尔多斯中南部，地处鄂尔多斯高原腹地，距东胜25公里、 伊金霍洛旗的阿勒腾席热镇3公里，与它们共同组成鄂尔多斯市城市核心区， 是鄂尔多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和装备制造基地、 轿车制造业基地。
阿勒腾 席热区
2004年以前，那时的整个鄂尔多斯一度是内蒙古最为贫困的地区，而康 巴什还是片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。直到有一天，这里发现了 四大“宝贝”
规划方案 宣传推广 争取政策 部分基础 建设
初步投资环境
出让部分规划土地
现金流入
园区土地总体价值增加
投资基础建设
8
模式二：土地入股、股权收益
根据园区产业规划进行招商引资，就某些开发项目与投资商组成项 目公司，将项目用地折价入股，由投资商投入资金进行项目建设， 项目建成运营后，公司将从两方面盈利，一是项目运营获取的股 权收益。一是项目运营改善投资环境，将进一步提升园区土地总 体价值 。
部分土地修建住宅房产
11
第二阶段战略是在第一阶段顺利实现既定资源积聚目标基础上展开，在第一阶段 的盈利模式在第二阶段仍然适用。所不同的是，随着园区开发条件的成熟，在园 区内可设想新的盈利模式。
模式一：免租开发、帐面盈利 1. 对提升园区开发吸引力有较强作用的项目，其项目用地可以考虑一 定期限的免租期，但要求其自己完成与项目相关的配套建设，以促 成投资商较快开始项目建设，增强其他投资商的信心，加快投资节 奏 对部分项目用地的土地 租金给予一定免租期
6
园区分阶段的盈利模式
第三阶段 价值创新 走出园区 第二阶段 对园区规 模化开发 第一阶段 生存发展 积聚资源 时间
上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询 Copyright©2002 By SINOTRUST Management
2013-11-1
7
第一阶段的盈利模式 模式一：以地养地、帐面盈利 园区完成初步投资环境建设，在此基础上出让部分土地，利用土地出让 所得分步进行基础建设和土地改良工程，通过土地总体价值提升获取账 面盈利；
1.以增强公司综合实力为目标，寻找符合园区规划原则的关联产 业经营的机会 2.以增强项目吸引力为目标，进行务虚、务实两类方式运作，推 进土地改良和配套建设，加大园区品牌推广力度 园区开发需面向投资者、合作者和政府整合多种资源，必须有包 括开发规划、理念推广、示范工程、配套建设一系列的行动，在 自有资金不足的情况下，必须考虑多种方式双赢合作，撬动其他 资源方可完成。 园区从准备、小规模开发、规模开发到管理维护，持续时间相当 长，必须分阶段进行。
合作者
1.科研院校：在科研院校建立循环经济产业园的研究课题，加强对其研究 2.媒体：与相关媒体合作，资助专题片制作，发布园区相关活动新闻环保社团 3.环保组织：与环保社团组织结成同盟，听取对园区开发的意见，争取社会舆 论支持
5
多方合作开发战略
投资者
1.土地免租方式：对于特定开发项目，实行建设土地一定期限使用权免费优惠， 要求投资者自己完成部分配套设施 2.项目合作方式：与有意开发的房地产商合作，利用园区土地价值折现及部分资 金组成项目公司，共同对园区进行开发。 3.条件限制低价出售方式：直接将部分项目土地以较低价格售卖给投资者，但附 带投资额和投资时间限制条件 4.分时标价方式：对规划中出售的土地，制订并公布出售的初步时间表，根据出 售时间的地产评估价值分时出售，造成土地涨价预期，刺激现实购买 5.基建参与优惠方式：投资者如果提前参与部分配套基础设施建设，可在实际购 买地时按约定条件享受地价优惠和地段优先权
与著名跨国商业公司合作、 配合商业布局，策划建立 符合市场定位商业购物中 心，获取长期租赁协议 短线：部分土地出售获利
以长期租赁协议、 其他资产及商业计 划获取银行贷款
收购选址处周遍地 区土地
人气上升、地价升 值，租金逐年上调
园区支柱产业的构 建
园区相关产业，配套 的构建
长线：租金收益
中线：住宅房产出售获利
人均GDP（美元） 25000 58% 20000 52% 19672 41% 45% 13990 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 增长率 2007 2008 2009
2009年人均GDP达到19672美元，与 上年同比增长41%，人均GDP水平已经 超过香港； 根据国际成熟经验，人均GDP值超过
建材企业：
矿渣水泥
尾矿 硫化物 高炉渣 余热
化工企业：
化肥
烟草处 理、铸 造焊接、 消防
发电厂 煤气 富氢煤 气 高炉尘泥 钢渣 建筑材料、铺筑 道路、水泥
石油化 工企业 有色熔炼厂：
含有大量的锌
整个城市或社会的循环
• 主要包括废旧汽 车的回收、废旧 家电的回收、建 筑工业废钢的回 收。废钢产钢消 耗的能源仅为原 矿石的1/3 • 1kg的塑料粉可 替代1.2kg的标煤 能源，有效的减 少了煤的使用量， 降低了企业的成 • 本。
wenku.baidu.com
公共服务设施建设
地产盈利 修建住宅房产、商业 房产 出售出租
16
三个层次的循环
钢铁企业内部的物质和能源循环 小循环
包括可燃气体回收利用循环链、工业用水循环链、固态 废弃物循环链。
园区中各种企业之间的物质和能源循环
包括物质、能源、水和信息四方面
中循环
整个城市或社会的物质和能源循环
大循环
回收社会的各种废旧物品，包括废旧汽车， 废塑料等。
产出
• 通过升值地产售卖置换获利 • 通过商业地产获利 • 通过住宅房地产获利 •通过提供金融服务获利 •通过提供物流获利 •通过相关产业经营获利
3
盈利
园区开发战略
由增强公司综合实力和增强项目吸引力两方面展开，考虑公司必须 聚集、整合众多的资源（资金、技术、政策）加入园区开发行列， 同时必须受制于公司不能影响的外部环境条件
采取土地折价入 股形式进行项目 招商
组建项目公司
项目建设和运营
园区土地总体价值增加
股权收益
9
模式三：商圈策划、服务收益
利用学习掌握的商圈开发知识、经验，在资金有限的情况下，为国内 其他房地产开发商或政府机构提供商业用地、城区开发策划、推广 和管理服务，收取服务费用。通过协议、订金方式承销、代销规划 建设的部分房地产、包租、代租商业铺位，赚取差价或佣金获利！