华侨城案例分析

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华侨城发展的四个阶段
第一阶段：由“飞地”型的独立开发区模式起步（1986-1992）锦绣中华微缩 东方花园 景区和民俗文化村两个主题公园的建设，使华侨城成为中国主题公园的开发运 营先驱，同时开发的东方花园，在当时被誉为“最好的别墅区”，并且最早引 入双拼、叠加、跃式、退台等丰富的建筑形态。该阶段确立了“规划就是财富” 的战略理念，华侨城地产进入始创发展阶段。 第二阶段：以多业并举、功能复合的方式逐渐融入城市（1992-1997） 第三个 中旅广场 主题公园世界之窗进一步确立了华侨城国家著名旅游文化区的地位，同期开发 了湖滨花园、海景花园、芳华苑、中旅广场等项目。《华侨城发展战略与规划 纲要（1995-2004）》，将家电、旅游和地产作为华侨城集团的三项核心业务， 该阶段确立了“结构就是效益”的战略理念。 第三阶段：向多功能、多元化的综合性城区迈进（1997-2005）《华侨城宪章》 锦绣花园 和科尔尼改革方案推动华侨城战略管理与国际化、市场化接轨。第四个主题公 园欢乐谷、国家级美术馆何香凝美术馆及其下属机构OCT当代艺术中心、“当 代雕塑艺术展”、“华侨城旅游狂欢节”等进一步提升华侨城文化品位，加之 锦绣花园、波托菲诺等豪宅的开发确立旅游主题地产的行业地位。 第四阶段：深化深圳基地，建设21世纪中国可持续的人文生态示范城区 波托菲诺 （2006年起—）《华侨城集团2006-2010年发展战略规划》立足全国性的品牌平 台和境内外资本平台，在深圳重点塑造华侨城、东部华侨城两个示范区，致力 将华侨城建设成为发展强劲、收益稳健、品牌强势的自主创新型集团，并确定 华侨城地产“强化中国旅游主题地产第一品牌的优势，打造中国一流地产品牌” 的战略目标。同期开发了波托菲诺六、七期以及东方花园的m3+p1区。
民俗村
华侨城模式的经验总结
一、规划先行
1985年华侨城成立之初，华侨城引进的第一个项目不是办工厂、酒店，而是以年薪11万美元的代价聘请新 加坡著名规划师担任规划顾问；华侨城建设的第一个战役不是大兴土木工程，而是制订城区建设规划的“规 划战役”。正因为华侨城集团规划先行的战略，我们才得以看到一个20年前规划的片区在今天依然具有领先 性，依然充满活力，华侨城堪称区域运营的楷模。
世界之窗
房地产业是华侨城最大利润来源
房地产业：如果说，旅游是华侨城的树干，那 么地产便是其结出的果子。构成华侨城的核心要 素，除了上述旅游休闲度假项目之外，其点睛之 笔，正是独具一格的旅游房地产。华侨城的房地 产项目都是围绕主题公园来做的。从早期的东方 花园到中期的中旅广场、锦绣花园，最后到扛鼎 之作——波托菲诺，华侨城地产随着主题公园的 开发，价值逐步得到体现，获得了超额回报，成 为支撑华侨城的最大利润来源。
三、主题公园开发
华侨城旅游业从兴建中国第一个主题公园——锦绣中华微缩景区起步，相继成功建设了中国民俗文化村、 世界之窗、欢乐谷等四大主题公园，并以此形成了一个主题公园旅游度假区。主题公园的运营提升了华侨城 的美誉度，也为华侨城旅游地产开发注入了全新的价值。
四、休闲娱乐配套建设
除了四大主题公园以外，华侨城还根据大型旅游休闲社区的功能要求，陆续建设了深圳湾大酒店、海景酒 店、威尼斯水景主题酒店、欢乐干线高架单轨车、OCT生态广场、高尔夫俱乐部、雕塑走廊、燕含山郊野公园、 美食街、铜锣湾广场等一批休闲娱乐配套，形成了一个集旅游、购物、娱乐、体育、休闲于一体的成熟消费 区，成为片区居民乃至深圳市民休闲娱乐的好去处。
OCT生态广场 生态广场
华侨城美食一条街 威尼斯皇冠假日酒店
华侨城模式：旅游+主题地产+文化 华侨城模式：旅游+主题地产+ 艺术、 艺术、休闲娱乐等完善配套
城市客栈
华侨城集团成立以来，通过规划优质的生态、 人文环境来创造和提升生活价值，形成了以 “旅游、地产”为核心、具有文化休闲特色 的开发运营模式——“华侨城模式”。 总的概括“华侨城模式”主要包括四大要素： 第一，秉承“花园中建城市”的超前科学规 划，坚持先规划后建区的方针； 第二，形成旅游功能和居住功能的混合布局， 即建设与旅游、休闲、文化教育相关的特色 商业以及与高档居住为一体的综合社区；第 三，建立一套可持续发展的城市体系； 第四，有效整合资源系统。 简单的说，“旅游 地产 文化艺术、休闲娱 地产+文化艺术 “旅游+地产 文化艺术、 乐等完善配套” 乐等完善配套”就是华侨城成熟并且成功的 区域开发模式。
深圳湾畔
世纪村 世界花园 红树湾 1998： 1998：欢乐谷 红树西岸
2010： 2010：欢乐海岸
碧海云天
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华侨城： 华侨城：旅游主题地产代表
深圳华侨城座落于深圳市南山区的深圳湾畔。深圳 深圳华侨城 华侨城占地面积4.8平方公里，总建筑面积约为 218.96 万平方米，其中高层住宅 92.85万平方米， 多层住宅 45.48 万平方米，别墅3.38万平方米，市 政41.60万平方米，商业及工厂占地 34.56万 平方米， 写字楼占地1.08万平方米，旅游配套设施占地250万 平方米，是一座融科技开发、生产、高尚生活、商 业俱备的跨世纪新城。华侨城绿化占地覆盖率占 洲际大酒店 60%，人均公共绿地面积约48平方米，小区绿化品 种多达300余种，空气质量指数被市环保局评为优 秀，只有49.5分贝，年平均气温摄氏22度，最适宜 波托菲诺和天鹅湖 人类理想居住的家园。由华侨城集团公司开发、建 设和管理。华侨城以"规划科学合理，功能配套齐 全，城区环境优美，风尚高尚文明，管理规范先进 "为规划、建设和管理的目标，经过十多年的努力， 已建成为一个现代海滨城区，被誉为深圳湾畔的一 颗崔璨明珠。目前，华侨城正以"处处是景观，人 人是导游"为目标，努力将华侨城建成为独具特色 的、世界一流的旅游城。
OCT创意文化园 创意文化园
国家级美术馆： 国家级美术馆：何香凝美术馆
暨大大学中旅学院
休闲娱乐是华侨城旅游地产的延伸
休闲娱乐产业：华侨城根据大型旅游区 的功能要求，陆续建设了洲际大酒店、海 景酒店、威尼斯水景主题酒店、铜锣湾广 场、OCT生态广场、美食街、纯水岸商业 街、水岸广场、高尔夫俱乐部、雕塑走廊、 燕含山郊野公园等一大批休闲娱乐设施， 逐渐成为片区居民乃至深圳市民休闲娱乐 活动的成熟消费区。休闲娱乐业是华侨城 旅游主题地产的必然延伸产业。
旅游业是华侨城的核心产业
欢乐谷
旅游产业：深圳华侨城拥有四大主题公 园——锦绣中华、民俗村、世界之窗、欢乐 谷。从国内旅游到国际旅游，从猎奇式旅游 到体验式旅游，华侨城在主题公园的管理运 营上获取了相当丰富的回报和利润。第五大 主题公园欢乐海岸将于2010年试业，旅游产 业成为华侨城的核心产业。
锦绣中华
扛鼎之作： 扛鼎之作：波托菲诺
华侨城房地产项目的销售有个规律，一般是开 盘当天就销售1/3，一年之内卖掉90%多。旅游地 产项目的成功，主要得益于华侨城片区内成熟的 主题公园景观，以及多功能社区规划，整个社区 集旅游、娱乐、文艺(何香凝美术馆、华夏艺术中 心等)、休闲、购物等功能于一体。地产业务的投 资收益对华侨城的利润贡献率超过80%。
五、融合文化艺术产业
1997年4月18日，何香凝美术馆在深圳华侨城建成开馆，2007年1月28日，OCT-LOFT华侨城创意文化园开园。 至此，华侨城形成了以何香凝美术馆、华夏艺术中心、OCT创意文化园、暨大中旅学院为代表的文化艺术产业， 并与旅游、地产完美融合，形成了华侨城的特有文化，使华侨城具有浓厚的人文氛围。
二、环境优先
华侨城的理念是要在“花园中建城市”，而不是“在城市中去建设花园”，并在全国开发区中率先倡导了 “规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念。目前在华侨城绿地覆盖率达53%，达国际城市绿化领 先水平，居住舒适度极高，从而带动了房价的提升，走出了一条“以文化营造环境，以环境创造效益”的可 持续发展的新路子。
文化艺术是华侨城的软件支撑
文化艺术产业：1997年4月18日，何 香凝美术馆在深圳华侨城建成开馆， 2007年1月28日，OCT-LOFT华侨城创意 文化园开园。至此，华侨城形成了以何 香凝美术馆、华夏艺术中心、OCT创意 文化园、暨大中旅学院为代表的文化艺 术产业，并与旅游、地产完美融合，形 成了华侨城的特有文化，使华侨城具有 浓厚的人文氛围。文化艺术产业是华侨 城的软件支撑。