有效抑制房地产中投机性需求的对策

－１０２－

中国科技信息２００５年第２３期 ＣＨＩＮＡ　ＳＣＩＥＮＣＥ　ＡＮＤ　ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ　ＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ　Ｄｅｃ．２００５

经　济　管　理　论　坛

近几年来，我国房地产市场价格攀升迅猛，主要原因之一是需求过旺，其中投机性需求愈加明显。它带动高耗能工业如钢铁、水泥等行业的过度扩张，从而导致通货膨胀和能源、交通运输的短缺，这成为本轮经济过热的直接原因。　所以，如何有效的抑制房地产中的投机性需求，挤出投机资金，打击投机行为，是当前房地产宏观调控的关键。

一、投机性需求的作用和影响

“投机是指这样一种经济行为，既不是为了自己使用，而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）的商品，以期从价格变化中获利”［１］

。所谓的投机性需求是指，市场中利用不完善的市场制度，在短期内通过囤积商品，以期望在价格上涨时出售来获得收益的需求。

投机性需求不会创造价值，原因在于它全部发生在流通领域，买就是为了卖，卖就是为了买。简单的买卖是不会给社会的总价值带来任何影响的，只是财富在社会上的重新分配的过程。但投机活动又是必需的，有一定积极作用。例如在股票市场，适当的投机通常被认为是维护正常的股票二级市场所必需的。而房地产业中的投机性需求是需要严格控制的，过度的投机不仅仅会出现房地产业的泡沫，甚至会带来对整个经济的冲击。因为作为支柱产业的房地产业，与其他行业有着很强的关联性。例如房地产的投机性需求，往往与债务融资结合，尤其通过房地产抵押贷款等金融工具，银行资金一般都会卷入房地产投机浪潮。由于债务性资金来源的外部约束特性，一旦过度投机形成的泡沫开始破灭，投机者出于变现脱身的需要，往往会快速压低房地产价格，通过价格下跌的骨牌效应，加速房地产价格崩溃的过程。一举形成大量的坏账，从而影响到金融市场的稳定。所以抑制投机性需求的过度膨胀，对于我国整体经济健康持续的发展有着至关重要的作用。

二、抑制投机性需求的对策

有效地抑制投机性需求应该从两个角度出发，一是通过房地产指令性政策，挤压出目前过多的投机性需求，是治标的过程；二是通过完善市场制度来预防市场中过度投机的发生，是治本的过程。但目前宏观调控暴露出来的局限性，首要的任务是完善现有的房地产政策。（一）完善房地产政策

应该说去年中央和有关部门运用经济、法律和必要的行政手段进行宏观调控，来熨平经济波幅，引导市场主体的投资行为，经济生活不稳定、不健康因素得到抑制，避免了一次经济上的起伏，宏观调控取得明显成就。但从去年上半年和今年上半年房地产数据（表１）对比来看，各项指标仍略有上升（空置面积指数除外），由此可见，房地产的政策效应与预期结果仍相距甚远，仍需要认真检讨其在抑制投机性需求方面的作用机制。

表　１ 房地产经济运行主要数据

资料来源：国家统计局２００５年７月底公布数字计算得到

１、土地政策。土地政策抑制投机需求的作用体现在两个市场：地市和房市。从土地市场上来看，土地新政对于遏制土地投机的作用是毋庸置疑的。废除土地出让协议，实行“招拍挂”，是土地管理制度的巨大进步，在土地市场规范化的同时，遏制开发商“圈而不开”投机的作用也逐渐显现。

２、金融政策。资金是投机的保证，大量的可利用的投机资金是房地产价格上涨，泡沫膨胀的催化剂，要防止已有的泡沫继续膨胀就要控制投机资金的来源，封堵国内外投机资金的继续涌入。

国外投机资金进入房地产市场以期获得汇率利润和市场利润。就汇率利润而言，在人民币升值２％之后，进入中国所面临的获利空间较之以前更小，风险较之以前更大。就市场投机的利润来说，目前中国房价攀升，投机成分较大，５％的营业税，甚至更为严厉的房地产政策将成为其不可不重视的因素。所以利用汇率杠杆结合税收机制，从加大投机风险——延长下次汇率提高的时间来防止国外资金的涌入。对已流入的境外资金，一方面要通过调控使其投资理性化；另一方面要通过扩大投资领域使其面临更多的投资选择。

国内的投机资金，主要是来自银行贷款，目前银行采用提高贷款利率和规范金融业务来抑制投机。首先，半年内央行对个人住房贷款的利率定价机制进行了市场化调整。提高贷款利率是“双刃剑”，虽然可以一定程度上增加投机成本，抑制投机需求，有利于形成利率风险意识，但同时也加大了中低收入群体的消费性需求购房的困难，而且对后者的抑制程度要强于前者。

３、税收政策。房地产交易缺乏合理水平的税收制约，住宅投资交易成本较低，刺激了住房投机行为。抑制投机需求，税收政策是重要手段，它也可以增加投机负担——实行歧视性税收。根据京税收（２００３）７３２号文件，对于消费住宅交易者和作为投资用途的住宅交易者给予免税待遇——刺激消费需求和投资需求；对短期投机者按照２０％的税率征税——激励其改变住宅投机交易行为。歧视性税收导致成本上升，使预期资产增值收益将减少，投机动力的消退，投机自然也就不会发生。尽管这种歧视性税收会造成住宅资产价格的降低，但在实现提高住宅利用效率、稳定住宅市场价格、缓解住宅供求紧张等社会经济目标方面，其积极意义都是值得充分肯定的，并且对不同需求有不同影响，能达

到抑制投机的同时，真正造福于中低收入家庭的目的，所以应该是我们政策深化的重点。

税收政策作为一种调控房地产市场的重要手段，政府面临的紧迫任务是：一是设计一种低成本区分投资（或消费）交易与投机性交易的甄别机制；二是制定更为严格的区别性税收标准，进一步加大短期内交易的住宅转让所得税；三是建立一套由房地产交易管理与税收征收管理联动的、信息共享的住宅转让所得税监控系统。（二）加强政府行为

信息不对称、市场失灵和决策执行的低效率，政府在完善调控政策同时，还应该在弥补市场缺陷，完善市场方面有所作为，使执行宏观调控的组织机构能够相互协调，确保调控效率和市场的健康发展。

１、完善市场制度。投机盛行的根本原因在于房地产市场的不完善，形成了鼓励投机炒作的土壤。完善市场制度，一是要统一市场。房地产市场是相对封闭性的市场，这是投机者容易操纵楼市的主要原因，将房地产交易纳入到一个统一市场，会大大遏制投机行为，可以在全国推广“购房实名制”，防止投机资金转向其他城市。二是信息要公开。房市最大的不足是消费者对市场行情很难全面把握。统一市场后，　要求开发商完全公开信息披露，　使信息为所有人知道，保护在信息上处于劣势的购房人。三是要健全相关法律。相关法律的缺少也是造成投机的重要原因，例如房地产基金无法可依，致使融资渠道狭窄，给投机创造了条件。另外，投机的惩戒制度的确立，也是迫在眉睫。

２、正确引导理念。一是要住房的消费理念，提倡节约使用。一是要正确引导投资理念，上世纪８０年代日本泡沫经济的经验指出，“问题的根源在于日本社会错误地把房地产当作投资和投机对象，最终走上泡沫破灭和经济衰退的道路”［２］

，我们应当引以为戒。正确引导人们的投资理念，对于闲散的资金，政府应该设法将他们引导到生产性投资活动中去，回归住宅最终是供人居住的消费类商品的本色，制止把房地产作为投机对象的错误做法。

三、结论

抑制投机性需求，增加投机者的负担，会比被动的抑制其炒作行为更有效，主要从提高投机的风险、加大机会成本和减少其收益三个方面入手。当投机的预期收益不足以弥补其支出时，自然而然就不会有投机发生了。完善金融政策和税收政策是房地产调控的关键，同时注重政府在完善市场制度、正确引导理念方面的主导作用。

作者简介：

陈延彬，１９８１－１０－１１，男，北京交通大学经济管理学院０４级硕士研究生，技术经济及管理专业，研究方向是工程项目融资分析。

有效抑制房地产中投机性需求的对策

陈延彬 北京交通大学经济管理学院 １０００４４

摘　要：房地产宏观调控的根本目的是要维护房地产业健康发展，有效地抑制房地产的投机。本文介绍了房地产业中投机性需求的作用和影响，并提出有效抑制投机性需求的对策：首先着重进一步完善现有的房地产政策，其次应加强政府的行为等。关键词：投机性需求；房地产政策；有效抑制