XXX项目招商执行方案

XX物业XX·XXX项目招商执行方案

XX·XXXX商业地产项目

招商执行方案

XXXX物业管理有限公司

二O O七年一月七日

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XX物业XX·XXX项目招商执行方案

第一篇调研方法阐释

一、调查目的

1、了解宏观经济环境及规则、政策、文化，分析本项目的基本定位条件。

2、了解区域环境，特别是区域商圈内的居住人口及消费人口，以判断项目有效辐射范围内的潜在消费力。

3、了解重庆商业未来情况，通过对竞争对手的分析，来取其所长、和学习其失败的经验以为我所用。

4、通过对重庆投资者的投资行为、以及其对商业物业的认识和需求进行分析，从而为本项目准确制定目标客户群和进行差异化定位及营销提供客观依据。

5、了解重庆的消费行为模式，以为本项目后期的招商经营定位提供依据。

6、了解重庆商家投资建店的行为模式，为项目准确定位提供依据。

二、调查对象

1．A类对象：宏观环境、政策调查

2．B类对象：区域环境调查

3．C类对象：商业物业调查

4．D类对象：投资者调查

5．E类对象：消费行为调查

6．F类对象：商家调查

三、调查内容

1、A类对象：宏观环境、政策调查——市统计局、房管局、规划局等（1）重庆市宏观经济数据

（2）城市规划、城市发展计划

（3）房地产开发的相关政策、规定

（4）重庆市房地产开发现状

（5）重庆市商业用房交易状况（2006年）

（6）重庆市商业环境（商业格局及分布特色）

2、B类对象：区域环境调查――居委会、办事处、开发区管委会等

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（1）项目周边道路交通情况

（2）项目周边公共设施配套情况

A、水、电、气供应能力情况

B、排水设施

C、电话、宽带情况

D、休闲设施情况

（3）现场区域对本项目开发构成竞争性的主要因素或物业形态――现场（4）项目区域居住人口情况――办事处、管委会等

（5）项目区域消费情况

3、C类对象：商业物业调查

（1）重庆主要商圈调查――现场

（2）主要楼盘基本情况（面积、分割情况等）

（3）价格与付款方式调查

（4）楼盘的商业定位及规划

（5）楼盘的主要卖点及优点

（6）楼盘的主要缺点及不足

（7）楼盘的销售策略及优惠措施

（8）主要投资者来源

（9）主要消费者来源

（10）主要经营者

4、D类对象：投资者调查――现场面谈

（1）拟投资者形态的要求

（2）投资对象的基本要求（地段、面积、分割情况等）

（3）对价格及付款方式的偏好

（4）确定可以被引导消费的目标群的基本特征

（5）商家的经营状况及未来的发展计划

（6）对商业物业配套的要求

（7）商家对入驻本项目的需求和建议

5、E类对象：消费行为调查――现场

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（1）日常主要消费区域

（2）对品牌的偏好程度（分行业）

（3）消费者对本项目业态规划的建议及反映

四、调查方式

本次调查以询问访谈和观察法为主，并视情况辅以座谈会法。

五、统计处理

撰写《XXXX项目招商执行方案》

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第二篇市场基本结论及分析

一、市场基本结论

XXXX商业街位于重庆市高新区经济技术开发区，地处54米宽的城市快速干道旁，连高九路、石新路；通成渝、渝涪、渝合、市环路等十多条高速路；接火车北站、江北国际机场、九龙坡集装箱码头；有着独特的地形地貌，丰富的商业资源，本案的开发，使区域人民环境的形象得以宣扬和提升，并将带动区域形成大规模高尚居住社区。但目前项目所在区域商业（汽摩配市场）早已兴起，有效消费力较强，商业物业售价、租价均处于在较平稳的水平上，本案的商业运营不是取决于只抓住现有的或流动的消费群体，不仅仅是去把握现有消费群体的需求，来经营市场，而是在于更高层面的商业运作，创造一种新的消费方式，去引导更大范围的消费群体来接受这种全新的消费方式，认可这种消费方式和消费场所并做到令商家积极参与这种开拓创新的经营中来。因此，本案商业价值的提升，特色的打造，领先区域商业的规划、定位以及强大的商业运作来保障商业的持续良好运营势在必行。

二、市场基本分析

¤市场呼唤特色商业

重庆的特殊地理带动了很大一批汽摩群体，使得消费群体逐年成倍上升。消费的频率次数多，消费者多数认为高新区的发展潜力较大，但缺乏特色、上档次的商业街。对于投资大多数都可以考虑。

¤精准运营，立足长远发展

就本项目区域的现状来看，高档商区目前整体尚处于正在发展阶段，商区的配套设施建设不是很好，我认为项目前期启动的招商经营具有一定的难度。但以市场统一规划、统一管理作为基本定位，满足消费者需求同时向全国辐射，并着力塑造突出其独特的品位，那么，只要能把握好业态的规划和运营过程中的有效实施，从整体上看该项目具有切实的可行性和可预见的社会效益和经济效益。同时提供更为妥贴周全的服务，提倡精品化经营，缔造极大的财富空间。所以从长远来看，本项目具有良好的发展前景和操作空间。

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¤商铺投资多方共赢是根本

经营投资选择就近、熟悉的区域是首要选择因素。最能吸引商家的优惠政策，是希望获得免租金和物管费优惠，免租金和物管优惠使商家经营的风险降低，经营成本降低，取得竞争优势，使商家更有培养市场的耐心和信心。本案是一个新兴商区，各方面均不成熟，要实现高品质商业社区的形成，更需要优质商家来共同营造，本案实现这一目标，需要着长远利益，采取大优惠赢得市场，最终实现多方共赢的局面。

¤加强宣传提高知名度

重庆仍有许多市民和商家目前对蓝谷黑骏的认识还不强，部分知道但不知道具体位置、项目的具体情况，还需要加以引导和加强项目的宣传和形象塑造。

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