后期物业管理工作指引

前期物业管理工作指引

1.目的

以内部市场化为原理，理顺地产公司与物业公司之间的业务和经营关系。

2.范围

适用于海昌房地产集团物业管部及自有物业公司与地产公司的前期物业管理。

3.职责

3.1.物业管理部负责本指引的编制及修订工作。

3.2.各下属项目公司新城市新项目论证报告中对物业管理进行可行性分析。

3.3.各下属项目公司参照本指引，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和结算

协议，以明确双方的业务和经营关系。

3.4.如本指引规定内容与地方法规相冲突，依照地方法规执行。

4.原则

4.1.集团下属地产公司与物业公司应本着有利于提升客户满意度、提升海昌品牌价值、

促进海昌房地产销售的原则，合理确定地产公司和物业公司因产品属性不同而带

来的交叉环节工作职责，理顺业务和经营关系，建立高效、规范的协同机制。

4.2.物业公司与地产公司应确定明确的服务标准，建立清晰、便捷的结算流程，以确

保地产公司及物业公司的良性经营需要。

4.3.地产公司与物业公司应在每年1月份前确定当年各项业务的结算办法。

5.定义

5.1.前期物业管理:指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设

单位选聘物业服务企业实施物业管理服务的活动。

5.2.房屋交付使用:指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相

关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入

住手续的，视为房屋已交付使用。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办

妥相关入住手续为准。

5.3.项目开办费:指项目在集中入伙前，物业公司为实现新项目正常运作而产生的人员

配备、办公设施、工具材料等费用。

5.4.项目配合费:指在总包进场后，物业公司为地产公司提供规划设计及施工建设部分

图纸评审、施工配合、管理费测定、物业服务方案、前期物业管理招投标工作的

配合、施工工地安全防范与接待、项目部及项目红线范围内保洁服务等而产生的

人工费、税费等方面的费用。总包进场前物业配合地产期间产生的费用由地产公

司予以实报实销，物业公司按费用总额提取10%作为管理酬金，与地产公司每季

度结算一次。

5.5.营销配合费:指售楼部成立后，物业公司为营销工作提供开放开盘服务、销售现场、

样板房及开放区域接待、保洁、工程维修服务、销售现场物业咨询、入伙工作的

支持与人员的协助、培训、税费等方面产生的费用。

5.6.物业移交:指竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施和场所、房屋移交

给物业公司，物业公司组织人员对房屋及相关设施的质量、使用性、完好性、感

观效果进行评估验收的过程。

5.7.清洁开荒:指项目接管验收合格后，对项目所有房屋、共用部位、共用设备设施及

场地进行全面的清洁，以保证入住时的良好清洁状态。

6.方法和过程控制

6.1.物业管理前期介入阶段

6.1.1.物业管理介入项目可行性调研

集团下属地产公司开发房地产业务，一般在地产项目立项前，由物业公司负责对

当地的物业法规政策、劳动用工、市场成熟度、竞争对手楼盘、项目基本情况及

项目客户定位进行充分的调研、并根据物业管理标准和市场价值的差异化程度判

断物业管理在市场进入的可行性，并对未来的经营管理状况进行合理预测，形成

可行性分析报告供地产公司参考。

6.1.2.物业管理模式的确定

地产公司在编制营销方案时，应将营销思路、规划设计思路向物业公司详细介绍，物业公司将依据地产公司提供的信息进行物业管理模式的研究，并在销售前确定

物业管理模式和服务的基本内容、质量标准，同时作为销售卖点一并推向市场。6.1.3.物业管理费测算

6.1.3.1.物业公司应在物业管理服务方案中详列物业管理费的测算依据。

6.1.3.2.物业管理费定价应参照当地政府相关部门指导标准及行业水平制定，并

确保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡、略有盈余，原则上不

赞成地产公司为促进产品销售而降低物业管理费的做法，如确有必要实

施，调整部分的亏损由地产公司承担，按月或季度向物业公司办理结算

手续。

6.1.4.项目的前期介入

6.1.4.1.为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目规划设计、现

场施工建设及营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，并站在

潜在客户的角度，对管理需求及项目设施设备配备的合理性、管理成本、

可持续发展提出建设性意见。

6.1.4.2.物业公司应提供销售区域的接待、清洁、维修服务，并对现场服务人员

提供培训，切实提升现场服务品质，以达到物业促进营销的目的。

6.1.4.3.项目前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业

公司相关人员就物业公司提出的问题和意见进行沟通，并确定具体解决

办法。

6.1.4.4.项目前期介入期间产生的项目配合费用、营销配合费用、物业开办费及

清洁开荒费用等按《前期介入服务费用结算标准》进行结算。

6.2.前期物业管理阶段

6.2.1.前期物业管理招投标

6.2.1.1.由地产公司在房屋销售前，按照项目所在地相关规定及主管部门的要求，

组织前期物业管理招投标工作，并起草《前期物业服务合同》、《临时管

理规约》，物业公司应积极配合并参与投标工作。