第三讲-物业管理前期介入与接管验收
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卫、消防、采暖、 附属工程及其他
原有房屋接管验收的主要内容及标准
质量与使用功能的检验
危险和损坏问题的处理
2020/10/21
16
物业接管验收应注意的主要问题
1. 选派素质好、业务精、认真负责的人员参加验收工
作。
2. 物业管理企业
3. 写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。
4. 仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。
12
物业接管验收的主要作用
1、明确交接双方的责、权、利关系 2、确保物业具备正常的使用功能，充分维
护自身和业主的利益 3、为后期管理创造条件
2020/10/21
13
物业接管验收的实施
早期介入
签约前的洽商
制定详细的接管验收计划
着手制定管理公约及一系列管理制度
建立与社会协作单位的联络
人员培训
第三讲-物业管理前期介入与接管验收
2020/10/21
1
www.fdcew.com房地产E网
一、物业管理前期介入
——指物业管理公司在接管物业之前，就参 与物业的规划设计和建设的过程。从业主与使用 人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后 使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质 上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主 使用人的需求和有利于之后的物业管理。
2020/10/21
2
前期介入的主要目的
物业管理前期介入的目的是在物业建成 之前采取措施，确保建成的物业质量和功能能 都合乎要求，有利于业主使用，方便以后的物 业管理。
2020/10/21
3
前期介入的必要性
减少或避免规划设计、建设的隐患
加强对物业的全面了解
维护物业管理企业的专业形象
后期管理工作的进行
介入规划设计阶段
介入施工建设阶段
介入物业销售阶段
2020/10/21
物业验收、移交，结束前期介入
8
PM前期介入的主要内容
立项决策阶段
项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评 估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费 水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管 理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。
➢ 寄发“入伙通知书”——物业管理企业在物业验
收合格后通知业主或租户可以办理入住手续的文件。
➢ 收楼须知——物业管理公司告知业主或租户在收楼
时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种证件、 合同和费用的文件。
➢ 入伙手续书——物业管理工司为方便业主、让其知
晓办理入伙手续具体程序而制定的一个 文件。
24
（三）、 住户手册——物业管理公司为 了使业主或租户更好地了解物业管理的有 关规定，以便以后管理的工作顺利开展， 而准备的一种宣传材料。
协助房地产开发商售楼
检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件
开始接管验收
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物业接管验收应提交的资料P63
新建物业 原有物业
技术资料 产权资料
新建房屋接管验收应提交的资料 原有房屋接管验收应提交的资料
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接管验收的主要内容和技术标准
新建房屋接管验收的主要内容及标准 主体结构、 屋面和楼地面、 装修、 电气、水、
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三、办理入伙手续的重要文件
（一）、 楼宇交接书——在业主确认可 以接受所购楼宇后，业主和发展商共同签 署的一个文件。
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22
（二）、 物业管理公约
1、物业管理公约——也叫物业管理公共契约，简
称“公约”一般是由物业管理公司拟订，经过业主和 物业管理公司共同签署并约束双方行为规范的法律文 件。
5. 对于不同程度的质量问题，一定要落实责任，并对
整改措施进行明确。
6. 在整个的接管验收过程中要遵循原则性和灵活性相
结合的原则等。 2020/10/21
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接管验收过程中质量问题的处理原则
1. 坚持原则性与灵活性相结合的原则 2. 坚持细致入微与整体把握相结合的原则
2020/10/21
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第三节 用户入伙、装修与物业档案管理 一、用户入伙 二、装修管理 三、物业档案管理
量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施
工质量。
竣工验收阶段
竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要
措施。
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二、接管验收
——指物业管理企业接管开发企业、建 设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时， 以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内 容的再检验。
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（可减少决策中的风险性。）
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规划设计阶段
规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人 员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、 合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的 角度进行参谋，提出建议。
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施工建设阶段
物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质
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第一节 用户入伙
一、什么是用户入伙
• 含义——住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的业主或租
户入住
• 用户入伙手续——物业管理企业在物业具备入伙条件后
向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼、 付款、签约、装修、搬迁入住的过程。
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20源自文库
二、办理入伙手续及应注意的问题
促进物业的销售
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前期介入的重要意义
对于开发商而言 对于物业管理公司而言 物业管理前期介入能够在较大程度上保证物
业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要 的损失。
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5
PM前期介入的类型
物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环 节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。
2、“公约”的内容——物业的基本情况、明确物
业管理机构的基本情况、业主的权力和义务、明确各 方的法律责任。
3、“公约”的实质——处理好人与人之间的关系。
•发展商与物业管理公司之间的关系
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•业主与物业管理公司的关系
——物业管理
• 补充法规 • 建立自我约束机制
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早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研 究阶段的介入。
中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的 介入。
晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段 的介入。
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与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议 介入可行性研究 → 退出房地产开发
PM前期介入流程图
签订合同，正式进入前期介入
原有房屋接管验收的主要内容及标准
质量与使用功能的检验
危险和损坏问题的处理
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物业接管验收应注意的主要问题
1. 选派素质好、业务精、认真负责的人员参加验收工
作。
2. 物业管理企业
3. 写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。
4. 仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。
12
物业接管验收的主要作用
1、明确交接双方的责、权、利关系 2、确保物业具备正常的使用功能，充分维
护自身和业主的利益 3、为后期管理创造条件
2020/10/21
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物业接管验收的实施
早期介入
签约前的洽商
制定详细的接管验收计划
着手制定管理公约及一系列管理制度
建立与社会协作单位的联络
人员培训
第三讲-物业管理前期介入与接管验收
2020/10/21
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www.fdcew.com房地产E网
一、物业管理前期介入
——指物业管理公司在接管物业之前，就参 与物业的规划设计和建设的过程。从业主与使用 人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后 使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质 上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主 使用人的需求和有利于之后的物业管理。
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前期介入的主要目的
物业管理前期介入的目的是在物业建成 之前采取措施，确保建成的物业质量和功能能 都合乎要求，有利于业主使用，方便以后的物 业管理。
2020/10/21
3
前期介入的必要性
减少或避免规划设计、建设的隐患
加强对物业的全面了解
维护物业管理企业的专业形象
后期管理工作的进行
介入规划设计阶段
介入施工建设阶段
介入物业销售阶段
2020/10/21
物业验收、移交，结束前期介入
8
PM前期介入的主要内容
立项决策阶段
项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评 估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费 水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管 理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。
➢ 寄发“入伙通知书”——物业管理企业在物业验
收合格后通知业主或租户可以办理入住手续的文件。
➢ 收楼须知——物业管理公司告知业主或租户在收楼
时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种证件、 合同和费用的文件。
➢ 入伙手续书——物业管理工司为方便业主、让其知
晓办理入伙手续具体程序而制定的一个 文件。
24
（三）、 住户手册——物业管理公司为 了使业主或租户更好地了解物业管理的有 关规定，以便以后管理的工作顺利开展， 而准备的一种宣传材料。
协助房地产开发商售楼
检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件
开始接管验收
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物业接管验收应提交的资料P63
新建物业 原有物业
技术资料 产权资料
新建房屋接管验收应提交的资料 原有房屋接管验收应提交的资料
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接管验收的主要内容和技术标准
新建房屋接管验收的主要内容及标准 主体结构、 屋面和楼地面、 装修、 电气、水、
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三、办理入伙手续的重要文件
（一）、 楼宇交接书——在业主确认可 以接受所购楼宇后，业主和发展商共同签 署的一个文件。
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22
（二）、 物业管理公约
1、物业管理公约——也叫物业管理公共契约，简
称“公约”一般是由物业管理公司拟订，经过业主和 物业管理公司共同签署并约束双方行为规范的法律文 件。
5. 对于不同程度的质量问题，一定要落实责任，并对
整改措施进行明确。
6. 在整个的接管验收过程中要遵循原则性和灵活性相
结合的原则等。 2020/10/21
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接管验收过程中质量问题的处理原则
1. 坚持原则性与灵活性相结合的原则 2. 坚持细致入微与整体把握相结合的原则
2020/10/21
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第三节 用户入伙、装修与物业档案管理 一、用户入伙 二、装修管理 三、物业档案管理
量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施
工质量。
竣工验收阶段
竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要
措施。
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二、接管验收
——指物业管理企业接管开发企业、建 设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时， 以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内 容的再检验。
2020/10/21
（可减少决策中的风险性。）
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规划设计阶段
规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人 员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、 合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的 角度进行参谋，提出建议。
2020/10/21
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施工建设阶段
物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质
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第一节 用户入伙
一、什么是用户入伙
• 含义——住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的业主或租
户入住
• 用户入伙手续——物业管理企业在物业具备入伙条件后
向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼、 付款、签约、装修、搬迁入住的过程。
2020/10/21
20源自文库
二、办理入伙手续及应注意的问题
促进物业的销售
2020/10/21
4
前期介入的重要意义
对于开发商而言 对于物业管理公司而言 物业管理前期介入能够在较大程度上保证物
业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要 的损失。
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5
PM前期介入的类型
物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环 节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。
2、“公约”的内容——物业的基本情况、明确物
业管理机构的基本情况、业主的权力和义务、明确各 方的法律责任。
3、“公约”的实质——处理好人与人之间的关系。
•发展商与物业管理公司之间的关系
2020/10/21
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•业主与物业管理公司的关系
——物业管理
• 补充法规 • 建立自我约束机制
2020/10/21
2020/10/21
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早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研 究阶段的介入。
中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的 介入。
晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段 的介入。
2020/10/21
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与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议 介入可行性研究 → 退出房地产开发
PM前期介入流程图
签订合同，正式进入前期介入