东海水晶城项目调查报告

江苏东海水晶产业投资发展有限公司项目流程表安徽兴泰融资租赁有限责任公司项目调查报告（报出日：2018年 6月 30日）项目名称：江苏东海水晶产业投资发展有限公司业务类型：设备租赁产品类型：售后回租主办部门：业务四部项目主调查人：熊潇潇项目调查人：沈莹莹项目负责人：沈莹莹说明：1、本调查报告适用于业务部门开展的各项业务；2、调查报告填写内容应真实、完整、可靠，格式规范、明晰；3、调查报告有效期为两个月，有效期内企业无重大经营管理和其他重大事项变化，此调查报告可以适用；4、最近一期财务数据须为业务部报出时间点前的最近两个月数据；5、本报告内容不得删减；6、项目主调查人、调查人及业务部负责人需对所提供资料（包括财务数据）的真实性和调查报告负责。

二、与兴泰集团合作情况（一）与我公司合作情况（适用于老客户，含已结束项目）：无（二）与兴泰集团旗下子公司合作情况：无三、申请人基本情况如申请人股权结构曾有多次调整，简述变化过程及原因：公司于2014年4月10日至2014年7月9日先后四次增资，注册资本、实收资本由19300万元增加至41000万元。

（三）申请人业务范围、主要产品产能产量（或营业额）1.经营范围水晶产业投资；市场设施租赁；市场管理服务；房地产开发、保障性住房建设、销售；建筑房屋拆除（不含爆破）；水晶及水晶质工艺品、宝石、玉器、玛瑙及其他工艺品设计、开发、销售；黄金制品加工、销售；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）；普货仓储；水晶文化推广及水晶旅游项目开发。

目前,公司主要承担中国东海水晶城运营管理及东海水晶小镇建设。

2.业务规模根据承租人提供的审计报告知：承租人2015-2017年近三年营业收入分别为0万元、5010.42万元、8404.54万元；净利润分别为-119.08万元、780.86万元、2758.44万元；截至2018年3月末，公司主营业务收入为3006.43万元，其中净利润为282.14万元；该公司目前主营业收入主要为东海水晶城租金收入。

（四）公司发展历史承租人江苏东海水晶产业投资发展有限公司（以下简称“东海水晶”）是由东海县人民政府委托县国资办出资成立的国有独资企业，成立之初注册资本为1.93亿元，后经不断增资和资本公积转增资本的方式，注册资本于2014年7月9日变更为4.1亿元。

目前,其主要职能为：承担中国东海水晶城项目的投建以及运营管理。

东海水晶设董事会，董事会成员为9人，其中1名职工董事，其余董事由出资人委派。

董事会有权决定东海县人民政府及县国资办授权范围内公司的投资、资本运营及融资方案，但须报国资办备案。

董事会决议的表决，实行一人一票。

董事会对所议事项作出的决议，应由1/2以上的董事表决通过方为有效。

截至2018年3月末，公司资产总额42.19亿元，负债总额27.93亿元，所有者权益合计14.26亿元，资产负债率66.20%。

同期，公司主营业务收入为3006.43万元，其中净利润为282.14万元。

（六）申请人的关联交易情况（如有）无（七）申请人对外担保情况（结合贷款卡信息向申请人了解）（八）东海新水晶城项目介绍1.项目基本情况（1）项目名称：中国东海新水晶城建设项目；（2）建设地点：连云港市东海县晶都大道北侧、中华路西侧地块；（3）项目总投资：316671.13 万元；（4）建设期限：建设期 2 年，自 2013 年 10 月至2015 年 9 月；项目建设用地面积为 301535.00 ㎡，约合 452.30 亩；其中，一期项目建设用地面积为57566.35 ㎡，约合86.35 亩；二期项目建设用地面积为184243.65 ㎡，约合 276.36 亩；预留项目建设用地面积为 59725.00 ㎡，约合 89.59 亩。

中国东海水晶城作为世界水晶之都桂冠上的璀璨明珠，总投资32亿元，规划面积约452亩，建筑面积45万平方米，是全球规模最大、功能最全的水晶交易专业市场，也是世界级水晶原料重要集散地。

水晶城主体包括1、2号交易主馆和水晶城购物中心（3号馆）、淘晶广场，近7000家水晶商户、知名品牌企业入驻。

水晶城场馆内外硬件设施设备全面实行智能化管理，拥有观光电梯、手扶电梯178部，机动车3000个停车泊位。

配有餐饮、物流、银行、保险等多项服务功能，提供旅游接待、工商、物流、通信、税务、邮政等公共服务。

建成了水晶电商双创基地，国家级众创空间楼友会入驻。

水晶小镇会客厅建成投入运行。

“复兴号”直播间、网红直播平台、创客空间、天猫“东海水晶”旗舰店等新兴业态、营销平台建成投入运营。

15名国家级、省级工艺美术大师入驻大师工作室。

2017年水晶城带动就业人数达3.7万人，接待国内外游客量达120万人次，水晶交易额突破130亿元，其中线上交易额超20亿元。

2017年5月，东海水晶小镇入选了江苏首批25个特色小镇创建名单，为水晶产业转型升级、高质发展注入新动能。

小镇规划面积3.07平方公里，建设用地1.4平方公里，已完成中国东海水晶城、中国东海水晶博物馆等核心先导区建设600亩，国家4A级风景区西双湖作为小镇配套，生态秀丽，景色优美，构成了集旅游购物、休闲娱乐、文化展示、生态宜居等多元要素于一体的特色产业发展体系。

水晶小镇将以产业、文化、旅游为发展主线，重点打造水晶城购物中心、水晶大厦、人才公寓、互联网大厦、保税仓储物流、创意社区、捷克风情街、产业社区、生态养生基地、邻里中心、配套住宅等功能板块。

未来东海水晶小镇将被打造成一座宜居宜游的生态之城、全新全面的产业之城、创智养心的文化之城、艺术互动的创意之城。

水晶城购物中心作为小镇产业配套，总体定位是“一站式消费，全生活中心”，经营面积约16万平方米，是东海首座现代化城市综合体，也是东海引领消费品质水准最前沿的时尚集聚地。

业态包括大型超市、品牌时尚店、品牌餐饮、健身中心、电器数码、儿童游乐、书店、生活配套等项目。

目前，咖萨克水晶、宝仕奥莎、苏宁影院、杰仕健身、捷克啤酒屋、熊古屋（儿童娱乐）等上百家国内外知名企业、品牌签约入驻购物中心。

四、申请人经营与财务情况报表要求：根据近三年年度审计报告或财务报表及最近月份的资产负债表、利润表进行分析，其中最近月份的财务报表不早于本报告2个月。

（一）经营及利润调查注：新建水晶城2016年2月开始运营。

利润表重点关注内容（1）毛利润率（或营业利润率）的变化趋势及原因公司主营业务收入主要为水晶城租金收入，该部分收入、成本较为稳定，毛利润率基本无较大变化。

（2）主营收入剧增或剧减的原因承租人水晶城项目2016年2月份正式投产运营，1号馆、2号馆先后完成商户入驻，截至2017年年招商及商户入驻才基本完成，因此2015年收入为0，2016年、2017年主营业务收入逐渐增加。

（3）营业外收支对净利润的影响公司营业外收入主要为政府补助，2015-2017年公司得到政府补助分别为20.00万元、375.15万元、2203.50万元，历年补助金额不等；营业外支出历年金额相对较小，其中2017年营业外支出金额相对较大，为242.48万元；主要为相关税费滞纳金等。

总体而言，营业外收支对公司净利润影响不大。

（4）对异常变动的费用、支出及其原因该公司最近两年相关费用科目中，管理费用增幅较为明显；主要一些支出事项较多，且大部分未资本化，因此管理费较高；随着水晶城未来全部建成并稳定投入使用后，管理费用将逐渐趋向合理化。

3.上下游主要客户该公司无确定的上游客户，下游客户主要为在租商户。

4.客户对自身竞争优势的评价及行业趋势的分析判断（1）公司的产能、规模在行业中地位（或区域市场的地位）；东海县是闻名中外的“水晶之都”，天然水晶储量约为 30 万吨，占全国储备量的70%，天然水晶SiO2 含量高达 99.9983%，其质量、储量、纯度均位居全国之首。

东海水晶城作为中国最大的水晶工艺品交易中心和国际知名的水晶工艺品集散基地，年成交额超100亿元，其中进出口额占 30%以上。

在水晶城的带动下，全县有 20 多万人从事水晶产业，整个产业年产值达 170多亿元，已经成为东海经济的重要支柱。

在此行情及背景之下，东海新建水晶城的建设运营十分必要，未来发展趋势向好。

中国水晶市场分析表目前东海新水晶城1号馆、2号馆已经全部完成招商运营，2016年2月份正式对外运营；截至报告期，在租商户3478户，整个场馆招商出租率达98%以上，年租金收入达8000多万元。

截至2018年3月份，承租人主营业务收入达3006.43万元，净利润为282.14万元；随着年底3号馆的开业运营后，整个场馆租金收入将达到近1.5亿元；同时随着地下停车厂、电商平台、以及保税物流仓库的全面运营后，物业收入（包含停车费），仓储收入，停车场收入，餐饮收入，直营收入（电商平台）等相关的配套收入将增加4000-5000万元，未来承租人收入规模将大幅增长，收入分布更加多元化。

（2）行业发展的不利因素（经济环境、国家政策、替代产品、进口产品的竞争等）；东海水晶城作为东海县最大的水晶饰品交易场所，面积大、人员多，维护管理较为复杂；承租人作为水晶城的运作管理方，需要花费大量的人员、资金、时间、精力，运营成本面相对较大；水晶交易作为商品交易之一，具有一定的周期性，若遇到水晶交易低谷期，商户入住率下降以及账期增加等风险，公司将面临业绩大幅度回落的经营性风险。

（3）公司主营产品的成本构成及对成本变化的控制与适应能力；承租人作为水晶城的运营及管理方，主营业务收入为商户租金以及相关配套收入，其经营状况受市场市场竞争环境影响较小，同时该收入结构分布均匀，现金流状况较好，收入较为稳定，成本控制力相对较强。

（4）公司目前的盈利模式及这种模式的可持续性；东海县作为“中国水晶之都”，其地域优势、外部环境优势较为明显；为水晶城的规划运营创造了良好的市场环境和商业契机；承租人作为水晶城运营及管理方，其主营业务收入主要为商户租金以及物业费、停车费、仓储物流费等相关配套收入，收入较为稳定，成本控制力相对较强。

目前水晶城基本建设完毕，1号馆、2号馆于2016年2月份正式运营，招商出租率达98%以上，年租金物业收入逾8000万元。

3号馆目前已基本建设完工，相关配套设备正在陆续进场，预计2018年底正式开馆运营，届时1号、2号、3号馆整体租金收入达1.5亿元，外加物业费、停车费等相关配套收入4000-5000万元，承租人整体收入将达到2亿元。

同时，随着水晶城天猫电商平台运营及规模的扩大，该部分收入将达到3000万元以上，将成为主营业务收入的重大组成部分。

总体而言，承租人未来发展趋势向好，营收规模及盈利能力将大幅度提高。

（5）公司的核心竞争力（专利技术、研发力量、产能装备、销售网络、上游资源掌控、品牌形象、生产成本、人脉关系等）；承租人为宁国经开区管委会下属唯一的供水公司，垄断了整个经开区的给排水系统，现金流状况较好，经营较为稳定。