(房地产项目管理)某房地产项目设计任务书

某公寓项目规划设计建议书方案一、规划的自然条件[XX]公寓地处杭州房地产一类地段，南临青春路，东依东河，地理位置十分优越。

周边市政配套齐全，交通便利。

南向有老干部活动中心可以摭挡灰尘和噪音，使小区闹中取静。

[XX]公寓可以说是市中心的一块风水宝地。

但由于[XX]公寓地形狭长，规划红线面积只有5784m2，因而规划设计上迥旋余地不大。

若规划不当很容易造成兵营式的呆板格局。

二、规划的市场条件我们无法脱离市场现实，孤立的对一个小区进行规划设计。

在杭州房地产市场颇为成熟的今天，许多较大规模的小区已经在规划上有了长足的进步。

它们带给后继者的压力与日俱增，但给我们的借鉴和启示也能够帮助我们尽量避免出错。

纵观杭城各类小型楼盘，特别是市中心的一些楼盘，大多还不能突破兵营式的整体格局，这既是因为地价、造价、地形等客观因素所决定，也和开发商的主观因素密切相关。

但市中心的这种规划现状，也为物资房产在[XX]公寓的实际规划中，提供了一种突破的基础。

三、规划的中心思想在“以人为本”已经快被人唱滥的今天，真正能为消费者周全考虑的开发商实在是不多的。

在当今以散户消费为主的房地产市场中，开发商无论自觉或不自觉，只有做到为消费者考虑得越多，才能让消费者考虑你越多。

[XX]公寓的规划思想，应该从真正的以人为本，以家为本的观念出发，实实在在多考虑一些购房者的感受，多考虑客户的舒适度和切身利益。

[XX]公寓规划的中心思想就是要建立一个布局合理、采光充沛、通风良好、道路流畅、绿化优美的住宅小区。

而且规划必须兼顾户型的设计，建筑风格的协调一致，公建配套的设置，与自然环境和协统一，与市场现状的对立和统一，契合未来发展潮流等因素。

我们在规划阶段考虑得越是周密和细致，今后面对消费时所遇到的障碍就会越少。

四、规划的基本内容1、基本布局最南为条式住宅，中间为四幢点式，北边也为条式住宅。

（E）与（F）之间、（A）与（C）之间设置商业用房，商业用房下面设汽车库。

入口设在（E）南侧和（C）北侧。

出口设在（A）南侧和（F）北侧。

大门设在（C）与（E）之间。

这种在布局的优势在于：（1）打破传统的兵营式排列布局。

创造良好的视觉效果。

（2）增大容积率，降低总楼层数，同时兼顾楼与楼的间距比例。

（3）市中心点式住宅极少，因而会给人以耳目一新的感觉。

（4）给道路留出自然空间，降低建筑成本。

（5）真正做到人车分流。

（6）为做好户型奠定了极为良好的基础。

（7）楼层数为六层，层高便可设计成3米，并为建造部分高厅，错层创造了有利的条件。

2、对称性[XX]公寓这种布局可造成南北对称，东西对称。

合理的对称可以产生严谨、尊贵的形式语言。

条式的稳重大方与点式的清新明快，构成[XX]公寓独具美感的建筑韵律。

从造物主给万物的统领——人的对称性来追朔根源，我们应该可以感悟到适度的对称符合自然界的美学原理，能够更好适应人的感观和生理需求。

[XX]公寓的对称性还造成一个很大的优势：中间的点式既可以消除整排单一建筑带给人们的压迫感和闭塞感，又给通风和采光建立了良好的自然条件。

3、均好性对于大的住宅小区来说，均好性原则尤为重要。

如果一个小区只是某一局部特别的好，那这种规划肯定会对今后的销售产生不利的影响。

规模小的楼盘均好性较难处理，但作用却是相当重要的。

[XX]公寓的规划实际上分成南北两个区域。

各自以一幢条式和两幢点式形成一个组团。

如果在两个组团中各自配置一块具有特色的绿地。

那么相对每一幢的业主来说，都就近拥有一个休闲、观赏、交往的邻里空间，显得亲切而自然。

除了位置、绿化的均好之外，户型的均好犹为重要，按照现在的规划，[XX]公寓的户型除了大小有所区分之外，户型的好坏差异性很小。

由于条式户型是边套容易做，中间套难做。

但[XX]公寓由于规划成小进深，大面宽的三间朝南格局，条式住宅的户型反而是整个小区中最好的。

而点式由于一梯两户三面采光。

除了主卧带暗厕外，亦可做到全明设计，户型自然也是一流的。

户型的均好将会成为[XX]公寓畅销最重要的因素之一。

4、交流性现代成功人士工作繁忙，生活压力巨大。

无形中造成人与人之间的冷漠与隔阂。

在小区规划中需要充分考虑人与人交流的空间和环境设计。

应该通过现代化的设计手段，把户外空间设计成多层次、多式样的人际交流空间，使人在视觉上赏心悦目的同时，还为人们提供游戏、散步、交流等活动场所。

使人们不仅在生活上感到悠闲舒适，更在精神上得到放松和满足。

5、流畅性规划的流畅性应该体现在道路的经济与便捷；绿化、住宅、环境之间的有机融合；小区平面与立面的相互协调。

流畅对于对称布局的严谨能够起到良好的调节作用。

规划的流畅性能够使小区总体布局中道路系统、绿化系统、住宅系统、环境系统以及各围合部分相互渗透、相互依存，使小区在平面上、立面上融为一体。

能让小区更具观赏性，使用更为舒适和便利。

6、环保性随着人们生活水平的不断提高，人们的环保意识也在逐步提高。

对于[XX]公寓这样一个市中心较为高档的楼盘，环保的重要性更不言而喻。

小区的车库设置要求占总户数50%的比重。

而汽车排放的废气和噪音将成为小区的主要污染源。

现在的规划车库设在商场下面。

入口设在小区大门两侧，出口设在西南和西北角。

对整个小区的影响是很小的。

为了更进一步减少噪音，可考虑在车库内设置隔音墙。

五、人性的规划规划的灵魂是以人为本。

那么规划中一切以人的需求和感受为出发点，是规划成败的关键。

（1）室外空间尺度从建筑理论上讲，亲切怡人的尺度和空间，会给人愉悦和美感。

建筑尺度的把握是规划设计的重要部分。

道路的大小、楼间距、层高、单元入口的外廓和大小、窗的高低和大小、立面的层次和变化、天际线的起伏与变幻，都需要在整体规划时就加以重视。

（2）因人而宜建筑的最主要功能是居住功能，如果在规划时忽略了建筑所承载的主体——人，那样规划就会失去方向。

对于人的考虑，应该从居住区的社会基本单位家庭入手考虑。

对于家庭中的成员，不外乎男和女，老人和小孩。

对于一个优秀的规划方案而言，适度偏重于对小孩、女性和老人的考虑和关怀，会使整体规划更具人性化，也更容易被人们所接受。

（3）由内而外的设计观念如果先从经济效益出发，规定容积率和建筑尺寸，再来设计户型，就很难使户型尽善尽美，符和人们对日常生活的各种要求。

优秀的规划应该从人们的生活水平出发，以满足居住的舒适性和便利性为己任，让整体规划来适应最佳户型的设计思路。

在这个过程中适度对户型进行调整而使规划更加完美。

这种由内而外的设计理念是一个楼盘能否被市场接受极为重要的因素之一。

（4）营造家的氛围在现代钢筋混凝土的丛林里，一个温暖的家对于人的事业、心情、信心的影响力是巨大的。

在我们的规划中，如何从建筑的平面布局、建筑风格、外观、环境与配套、日常生活细微之处去努力营造家的氛围，用建筑语言去诉求一种对人性的呵护和理解，是能否获得消费者青睐的重要内容。

现实生活中每一个人都有软弱和需要关心的时候。

如果住宅在规划阶段就能全面的注重对人性弱点的关爱，让建筑成为人性的空间化而存在。

今后的销售便会成为多余的问题。

六、建筑风格建筑风格可以体现一个楼盘的品味和档次。

一个建筑风格鲜明而独特的楼盘，就会象一张漂亮的脸一样，给人留下美好深刻的印象。

杭城的楼盘建筑风格很有特色的不多，欧式较有代表性的可以说是南都德加公寓，而中式较有代表性的是白荡海人家和柳莺苑。

杭城楼盘的风格总体上以欧式居多，但大多数都属抄袭之作，风格模糊。

市中心的房产中式风格的几乎没有，[XX]公寓以一种纯中式的风格应该比较合适，原因是：1、与周边环境非常融合，[XX]公寓就位于东河西岸，做成中式风格，与东河小桥流水的意境非常吻合。

粉墙黛瓦与小桥流水，自然而然就会组合成一种江南民居的古韵和纯净朴实的意象。

2、本身杭城中式风格的住宅就凤毛麟角，市中心就更少了，物以稀为贵。

[XX]公寓以一种清晰而醒目的纯中式风格出现在市场中，势必引起公众的特别关注。

这样既使本身形象能够与众不同；又能取得一定的轰动效应，更容易在消费者心目中留下深刻的印象。

七、道路交通将汽车入口设在大门口，可以有效地实行人车分流，使小区能够相对安静和安全。

而且汽车一旦不进入小区，小区内部的道路只要符合消防要求，便可适当缩小道路宽度、减少道路占地面积，多为绿地腾出空间。

两个组团应以中间集中绿化为主，入户的道路就建在房屋周边。

绿地中央可铺设一些艺术小径，既增加美感，又方便住户进出。

八、绿化绿化对于一个小区来说是十分重要的。

而且事实已经证明绿化投入与产出的比例为1：5，这点在万科房产的开发建设过程中已经得到了很好的证明。

绿色作为生命的象征，是都市人内心深处的渴望。

而绿化在规划、设计上、配置上的好坏，会使绿化的效果大相径庭。

对一个不负责任的开发商来说，绿化是敷衍，而对于一个有责任心的开发商来说，绿化是艺术，是对人性重视关爱的重要表达方式。

绿化同规划是一种有机的组合，规划得当有利于绿化的进行，而优美的绿化会使规划看上去更为合理和出类拔萃。

绿化的设计应该请园林专家会同设计院同步进行。

绿化的实施应该由设计专家现场督阵。

如果让民工按图施工，永远达不到一种艺术的境界。