写字楼估价ppt
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写字楼营销价格策略价格制定流程说明PPT课件
20
XXXXX
24
14197
24
15050
价差
24
14600
24
13150
24
XXXXX
33
15878
33
17712
33
价差
13
合成价格表定稿：
在以上方面都能得到总体的均衡以后，再根据周边类似项目的付 款方式和折扣来制定相应的付款方式及折扣，对销售过程中需要的额 外优惠和折扣销售过程中的价格涨落等因素都考虑在内，都以折算成 价格折扣的形式，然后结合参考项目中权重最高分的项目的各种付款 方式所占的比例组成来得到供参考的平均折扣率；以该折扣率来把合 成的实收均价价格表转换成为价格表均价。
10
价格验证：
在获得一个完整的价格体系后，它只是符合内部的整体调差，还需将选择和它 竞争楼盘同朝向、同面积或同楼层的单位进行试算和比较，以考察对本项目制定的 价格是否具有市场竞争力、是否符合我司最初设置时的意图和安排、是否能够体现 各种因素所表现出来的差异。
11
10000—11000元/ｍ²区间 面积比例：5.12％ 总价比例：3.93％
写字楼价格制定流程说明
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定价的思路
目标梳理
竞争分析
策略形成
价格制作
价格验证
我们的目标是 什么，重要时
间节点？
7
均价的形成
收益还原法 市场比较法
价格区间 价格取向 价格区间
均价形成
8
楼盘内部调差： 层差说明：
房地产估价-收益法(ppt54张)
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种 1）累加法。
第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
第2节 净收益及其估算
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法 ①利润法：
第4节 房地产收益价格的估算
报酬资本化法的计算公式与收益价格估算
根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况
【1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能 给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是 过去已获得的收益。
房地产估价第10章_写字楼评估课件
1. 写字楼的运营成本分析 2. 图
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
10.3 写字楼的评估方法
❖ 10.3.1 收益法
2. 写字楼的收益分析
1.
写字楼的收益方式主要有写字间的出售和出租
两种。一般来说，顶级写字楼以租赁为主，甲级、乙
级和丙级写字楼会出现租售并举的情况。
在计算租赁收入和出售收入时应注意以下两个问题：
2020/5/13
第十章 写字楼评估
❖学习指导 重点掌握写字楼评估的方法、特点、技巧以及注意 事项，了解主要评估参数的选取和经验取值。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
10.1 写字楼概述
❖10.1.1 写字楼的定义
写字楼是高价值商业房地产的重要类别之一。所谓的高 价值商业房地产指的是净收益性房地产，它的价值主要 是由在评估基准日现存的和潜在的收益能力决定的。
房地产估价 （Байду номын сангаас二版）
21世纪房地产系列教材
10.2.2 ❖图
市场需求
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
10.2.3 市场供需的平衡
1. 市场空置率 2. 出租率 3. 市场吸纳率 4. 市场租金的变动
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
10.3 写字楼的评估方法
❖ 10.3.1 收益法
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
10.1.3 写字楼的价值影响因素
1. 区位因素
2. 交通条件
❖ 进出写字楼快捷有效的通道能极大地方便在其内部工 作的人员。因此，写字楼与公共汽车站、地铁、高速 公路之间的交通方便程度是影响其价值的重要区位因 素。是否有足够的停车位也会影响写字楼的易达性。 一般来说，中央商务区的写字楼停车位较少，但周围 往往有方便快捷的公共交通。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
10.3 写字楼的评估方法
❖ 10.3.1 收益法
2. 写字楼的收益分析
1.
写字楼的收益方式主要有写字间的出售和出租
两种。一般来说，顶级写字楼以租赁为主，甲级、乙
级和丙级写字楼会出现租售并举的情况。
在计算租赁收入和出售收入时应注意以下两个问题：
2020/5/13
第十章 写字楼评估
❖学习指导 重点掌握写字楼评估的方法、特点、技巧以及注意 事项，了解主要评估参数的选取和经验取值。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
10.1 写字楼概述
❖10.1.1 写字楼的定义
写字楼是高价值商业房地产的重要类别之一。所谓的高 价值商业房地产指的是净收益性房地产，它的价值主要 是由在评估基准日现存的和潜在的收益能力决定的。
房地产估价 （Байду номын сангаас二版）
21世纪房地产系列教材
10.2.2 ❖图
市场需求
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
10.2.3 市场供需的平衡
1. 市场空置率 2. 出租率 3. 市场吸纳率 4. 市场租金的变动
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
10.3 写字楼的评估方法
❖ 10.3.1 收益法
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
10.1.3 写字楼的价值影响因素
1. 区位因素
2. 交通条件
❖ 进出写字楼快捷有效的通道能极大地方便在其内部工 作的人员。因此，写字楼与公共汽车站、地铁、高速 公路之间的交通方便程度是影响其价值的重要区位因 素。是否有足够的停车位也会影响写字楼的易达性。 一般来说，中央商务区的写字楼停车位较少，但周围 往往有方便快捷的公共交通。
房地产评估培训PPT课件 假设开发法
通常用复利计算，公式I=P[（1+i）n－1]
7200*[(1+10%)2.5-1]+5000*[(1+10%)(2/2)-1]
=2437.22
房地产估价
No 第七章 假设开发法
4、估算合I理m 的税、费age
（1）投资税费
指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如 契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按 照待开发土地价值的一定比率测算。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
Image
二、按估价对象细化的公式
根据估价对象的不同，假设开发法的公 式也可以细化为几种特定的估价公式。
❖ 1、估价对象为生地的公式 ❖ 2、估价对象为毛地的公式 ❖ 3、估价对象为熟地的公式 ❖ 4、估价对象为在建工程的公式 ❖ 5、估价对象为旧房的公式
房地产估价
Image
1、估算开发成本
开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋
建安成本费用、公共配套设施费用等。
❖ 开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计 建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发 生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建 筑人工费用等的变化对开发成本的影响。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润 率。
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对 象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题单：位某房建开地筑发产面商估积拟价的购建入造20成0本亩N 为土1地0。50规元o 划/平允方许米建，筑第管面七理积章费为假用40为设万建开平造发方成法米本， 的6％，区内设I施配m 套费用预计a 为建造g 成本的e 15％，税收为销售收
7200*[(1+10%)2.5-1]+5000*[(1+10%)(2/2)-1]
=2437.22
房地产估价
No 第七章 假设开发法
4、估算合I理m 的税、费age
（1）投资税费
指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如 契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按 照待开发土地价值的一定比率测算。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
Image
二、按估价对象细化的公式
根据估价对象的不同，假设开发法的公 式也可以细化为几种特定的估价公式。
❖ 1、估价对象为生地的公式 ❖ 2、估价对象为毛地的公式 ❖ 3、估价对象为熟地的公式 ❖ 4、估价对象为在建工程的公式 ❖ 5、估价对象为旧房的公式
房地产估价
Image
1、估算开发成本
开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋
建安成本费用、公共配套设施费用等。
❖ 开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计 建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发 生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建 筑人工费用等的变化对开发成本的影响。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润 率。
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对 象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题单：位某房建开地筑发产面商估积拟价的购建入造20成0本亩N 为土1地0。50规元o 划/平允方许米建，筑第管面七理积章费为假用40为设万建开平造发方成法米本， 的6％，区内设I施配m 套费用预计a 为建造g 成本的e 15％，税收为销售收
第三节商务办公房地产估价
第三节商务办公房地产估价知识点一：商务办公房地产及其特点（一）商务办公房地产1定义、3分类定义：商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
（二）商务办公房地产3特点知识点二：影响商务办公房地产价格3因素知识点三：商务办公房地产估价的常用方法（一）收益法其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。
净收益的测算与出租型商业房地产类似。
收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。
（二）市场法商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，所以市场法也是商务房地产估价的一种常用方法。
市场法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。
（三）成本法在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价，此外在建工程的评估往往应用成本法。
知识点四：商务办公房地产估价的技术路线及难点处理××房地产估价报告封面（略）目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产估价结果报告（略）××市××区天河北路××号××大厦部分办公房地产估价技术报告（节选）一、估价对象实物状况描述与分析估价对象所在大楼为一幢钢筋混凝土结构30层（另有2层地下室）的综合楼，外墙面部分为玻璃幕墙、部分贴花岗石；大厦大堂位于首层南侧，大楼东西两侧各设一趟走火梯、一部货梯及三部客梯，客梯分单双层停，最高到达层数为29层，单层客梯设在东侧，双层客梯设在西侧；大楼东西侧各有一洗手间；大厦内部设有中央空调系统、烟感喷淋消防设备；装修、设备维护状况较好。
估价对象现部分出租，签有短期租约（2年以内），据估价人员到当地房地产市场了解，该地区写字楼需求量很大，估价对象现租金水平符合当地客观租金标准。
典型写字楼分析介绍PPT课件(设计篇)
建筑体凹凸有致，具有雕塑性造型，经由外立面的光影效果，形成生动活泼 的画面，并不与整体效果冲突。建筑一楼部分拥有人性化尺度的连拱廊，做为人 们休憩的荫凉处；连拱廊大方宽阔的窗洞，邀请着人们至此休憩停留，并由此进 入购物中心。
北京万达广场 ·设计公司
Gmp，理性建筑哲学大赏 久负盛名的gmp，创建于1965 年，目前拥有近400 名建筑师，是德国最大的、世界范围内享有极高声誉的建 筑师事务所。 gmp设计范围从机场、别墅、办公楼到学校、交通建 筑等，由他们设计的汉堡机场、柏林德累斯顿银行总部等 作品，以其彰显的德国理性主义建筑风格及其不乏的艺术 张力赢得了国际社会的关注和认可。其创始人冯_格康及 玛格两位建筑大师也以其先进的设计理念享誉于世。
新保利大厦 ·建筑风格
国内首例竖向石材遮阳百叶,其排列遵循北京地区春分、 夏至、秋分、冬至自然规律，通过石材和内层玻璃幕墙形 成一定角度，夏季遮阳系数达0.72，即70%多的阳光被遮 挡于玻璃幕墙之外.
大厦在22层（电梯标号27层）和23层（电梯标号28层）设计了面积约750平方米的空中流水 花园。通过园林的布置、流水的叠落，形成新颖、别致的景观，巧妙地将结构桁架隐藏其中。
新保利大厦 ·商业布局
吊楼1—5层（电梯标号3-8层）为国际顶级商业中心。 吊楼顶层设置了约300平方米的空中咖啡厅，距离地面 52米，豁然轩敞，气宇恢弘，造京城休闲文化至高点 。 大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮，该层层高 约为6.5—8米，与首层通过4部扶梯相连。 地下二层设有约1,260平方米员工餐厅，为大厦办公人 员提供良好的用餐环境。 3,210平方米健身中心及游泳池等。
新保利大厦 ·建筑风格
设计者颠覆贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架网索结构上，以强 韧钢索连接整幅玻璃幕墙，通透性极强，赋予建筑艺术品般饱满、雄浑、 贯通的风范，建筑文化之厚重感和渊源感卓然彰显。
北京万达广场 ·设计公司
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新保利大厦 ·建筑风格
国内首例竖向石材遮阳百叶,其排列遵循北京地区春分、 夏至、秋分、冬至自然规律，通过石材和内层玻璃幕墙形 成一定角度，夏季遮阳系数达0.72，即70%多的阳光被遮 挡于玻璃幕墙之外.
大厦在22层（电梯标号27层）和23层（电梯标号28层）设计了面积约750平方米的空中流水 花园。通过园林的布置、流水的叠落，形成新颖、别致的景观，巧妙地将结构桁架隐藏其中。
新保利大厦 ·商业布局
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新保利大厦 ·建筑风格
设计者颠覆贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架网索结构上，以强 韧钢索连接整幅玻璃幕墙，通透性极强，赋予建筑艺术品般饱满、雄浑、 贯通的风范，建筑文化之厚重感和渊源感卓然彰显。
房地产估价课件-精简版
1. 房地产状况修正的含义
是指将可比实例其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价 格。
2. 房地产状况修正的内容
区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正。
27
第四章 收益法
• 1、收益法的基本原理 • 2、收益法的计算公式 • 3、收益法举例
28
第一节 收益法的基本原理
1.1 收益法的概念
A1 1 Y1
A2 (1 Y1)(1 Y2 )
An (1 Y1)(1 Y2 )(1 Yn )
n i 1
Ai
i
1Yj
j 1
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值
n－房地产的收益期限，通常用年表示
Ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期期末的净运 营收益，简称净收益。
n—收益年限为有限年n 34
第二节 收益法的计算公式
（二）收益期限为无限年的公式
VA Y
假设前提： （1）净收益每年不变为A； （2）报酬率大于零为Y； （3）收益期限n为无限年。
35
第三节 设年租金10万元保持不变，年报酬率为10%，计算 该写字楼现在的价值。假设可出租无限年，则该写字楼的价值是多少？
17
第三节 建立价格可比基础
1. 统一付款方式：统一为成交日期一次性付清的付款方式。 [例1] 某宗房地产交易总价为130万元，其中首期付款20，余款于 1年后支付。假设年利率为10%，试计算该宗房地产在成交日期一 次付清的价格。（拓展：已知终值求现值）
18
第三节 建立价格可比基础
2.统一采用单价：单位面积的价格。 • 房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。
是指将可比实例其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价 格。
2. 房地产状况修正的内容
区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正。
27
第四章 收益法
• 1、收益法的基本原理 • 2、收益法的计算公式 • 3、收益法举例
28
第一节 收益法的基本原理
1.1 收益法的概念
A1 1 Y1
A2 (1 Y1)(1 Y2 )
An (1 Y1)(1 Y2 )(1 Yn )
n i 1
Ai
i
1Yj
j 1
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值
n－房地产的收益期限，通常用年表示
Ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期期末的净运 营收益，简称净收益。
n—收益年限为有限年n 34
第二节 收益法的计算公式
（二）收益期限为无限年的公式
VA Y
假设前提： （1）净收益每年不变为A； （2）报酬率大于零为Y； （3）收益期限n为无限年。
35
第三节 设年租金10万元保持不变，年报酬率为10%，计算 该写字楼现在的价值。假设可出租无限年，则该写字楼的价值是多少？
17
第三节 建立价格可比基础
1. 统一付款方式：统一为成交日期一次性付清的付款方式。 [例1] 某宗房地产交易总价为130万元，其中首期付款20，余款于 1年后支付。假设年利率为10%，试计算该宗房地产在成交日期一 次付清的价格。（拓展：已知终值求现值）
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第三节 建立价格可比基础
2.统一采用单价：单位面积的价格。 • 房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。
武汉泛海cbd写字楼及商业价格报告精品PPT课件
形式 整售 带租约销售 临街商业，散售
独立酒楼，整售
30%销售，70%持有 整体打包售出
节点 2012年7月销售价格 2013年7月起租后租金建议 2012年9月销售价格
2012年7月、12月整售、散售价格
10
研究对象概况 城市广场一期写字楼为5A甲级写字楼，土地收益 城广一期写字楼 年限到2047年9月
地铁规划 5条线路共有6个站点，其中核心区3 线“十字形”型换乘，边缘区有3个换 乘站、2个一般站 2号线：范湖站，王家墩东站 通车时间：2012年
3号线： 区域内设站点：范湖站、王家墩北站 、王家墩中心站、双墩站 通车时间：2014年 7号线：王家墩中心站，王家墩东站 ；10号线及12号线均规划有站点
结构封顶
初装完成，机电 施工
外装修完工
竣工验收备案
交房入住
淮海路
淮海路 101号黑化
淮海路 101号路 云飞路
2号线
淮海路 101号路 云飞路
2号线
淮海路 101号路 云飞路
2号线
淮海路 101号路 云飞路
2号线
淮海路 101号路 云飞路
梦泽湖公园
公园
中山公园
解放公园
王家墩Байду номын сангаас园 梦泽湖公园
面积/万㎡ 32.8
46
12
49.6
水上面积/ 6 万㎡
7.6
——
22
王家墩公园
梦泽湖公园
8
武汉CBD 前无先例，后无来者， 武汉CBD蕴藏巨大能量，蓄势待发 项目未来价值平台将不断提升
9
价格预估对象
预估对象 城市广场一期写字楼
城市广场三期商业 SOHO城商业
典型写字楼分析介绍PPT课件(设计篇)
新保利大厦 ·建筑风格
独创北京最高的90米挑高摩天中庭，革新尺度及磅礴 气势极具突破。千余平米无立柱大堂，尺度宽敞通透，令 空间独具豪阔美感，气派雍容豁然轩敞，堪称“北京第一 中庭”。
三棱体造型，体形系数仅为 0.1，建设部2005年7月1日颁布实施 的公共建筑节能设计标准规定公建的体形系数应不大于0.4。
中环世贸中心 ·建筑风格
纯天然的花岗岩石材+双层中空LOW-E玻璃外观，层次分 割, 给人挺拔向上的形态感。
AB两个建筑内部的核心筒彼此相连，增加了建筑本身的 稳定性、抗震性，同时也减少了核心筒面积，提高了使用率。
U形敞开式建筑面对广场，可视景观的建筑面积大大增加 ； 建筑顶部倾斜设计, 面临流水和绿地 。
中环世贸中心 ·风格评价
中环世贸中心采用半椭圆形作为建筑的基本外轮廓，使整组建筑对阳光、风力及环境品质的 不良影响缩减到了最小，从而使北侧的长安街获得以下的益处：
街道封闭感大大减弱 街道可以获得更长的日照时间 高楼风现象得到有效缓解 另一侧可获额外步行停留空间
中环世贸中心 ·功能布局
地上建筑： 首至三层：大堂及公共服务区、商业区 四至十六层：标准办公层 十七层：避难层 十八至屋顶层：标准办公层
德国gmp国际建筑设计公司负责 的北京万达广场二期写字楼
北京万达广场 ·建筑风格
三座塔楼的外立面由很多相同的立面单元组成，形成和谐的序列，整体 感极强。
外立面 双层呼吸幕墙
“全呼吸式”的智能大厦，主动式内循环双层呼吸幕墙，配VAV变风量 全空气空调系统，具备最佳的隔声、节能、恒温、新风换气效果，同时可节 约能源约30%。
地下建筑： 地下一层：商业 地下二至三层：车库、设备机房、职工食堂 地下四层：人防地下室（平时车库） 地下五层：人防地下室（平时车库）
第三节商务办公房地产估价
窗体顶端第三节商务办公房地产估价知识点一：商务办公房地产及其特点（一）商务办公房地产1定义、3分类定义：商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
楼③综合型写字楼以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。
3．按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力①甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑相媲美。
甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务。
②乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
③丙级写字楼已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，并与其租金支付能力相适应，相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。
*还有一种分类是5a写字楼。
（二）商务办公房地产3特点知识点二：影响商务办公房地产价格3因素区位状况4方面1．集聚程度注意：区别商业的繁华程度商务办公房地产的集聚程度对其价值产生很大影响，因为商务机构的大量集聚必然扩大这一区域的知名度、影响力，推动这一区域高档写字楼的建设并形成一定的规模，区域的知名度、写字楼的知名度反过来影响这一区域中机构的知名度。
因此对写字楼进行估价时，应分析估价对象所处区域写字楼的集聚程度、商务办公区等级以确定其租金水平。
2．交通条件能否方便、快捷到达办公地点，能否方便、快捷与客户交流、会谈是从事办公行业特别是企业公司总部选择办公场所的重要条件之一。
要求写字楼特别是高档写字楼必须具有很好的通达性，其交通连接需要在三维空间展开，即具有地下、地面及空间交通体系，此外是否有足够的停车场地也会影响到写字楼的易接近性。
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7.外部性原则
指某个房地产的外在影响力会对它的价值产生积极 的或消极的作用。
12
二、房地产估价概念与估价原则
8.估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在 估价时点时的客观合理价格或价值。
房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素 是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。 在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格 。
6．装修
分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和 程度，所用材料的品质及装修质量等。
7．公共配套设施完备程度 8．平面布置
包括平面图、户型图等。
4
一、对建筑物的基本认识
9．外观
包括外观图片等。
10．建成年月
包括开工日期和竣工日期。
11．维修、保养情况及完损程度
6
7
二、房地产估价概念与估价原则
(一)房地产估价的概念
从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业 估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按 照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合 分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产 在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和 判定的活动。
8
二、房地产估价概念与估价原则
包括地基的稳定性况(沉降是否均匀及其程度) 等。
12．利用现状
包括不同用途的面积分配和楼层分布。
5
一、对建筑物的基本认识
13．产权状况
在中国大陆，建筑物与土地不同，可以私人所 有。建筑物的所有权分为独有、共有和区分所 有三种。
房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限 期土地使用权的土地上建造的房屋所有权，实 际上也是有限期的。≪中华人民共和国城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例≫第四十条规定 ：“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑 物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。
在对市场价值的评估中，不论是对空地或建筑物， 只在于房地产的改造对其市场价值增加了什么，而 不管改造的费用是多少。即一项改造对整个房地产 的价值的贡献有意义，而不是这种增加的建筑的设 施的固定成本。
一致性原则与贡献原则是相辅相成的。例如，如果 一所房子的外表是它的主要缺陷，而它附件的房子 却保存完好，那么克服这个缺陷来提高房子的价值 可能会是其成本的几倍，因为这样做使得房子与附 件的房子协调起来。
2
一、对建筑物的基本认识
3．层数和高度
通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑 、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。
4．结构
结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、 梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。
按建筑材料划分：(1)钢结构 (2)钢筋混凝土结构 (3)砌体(包 括砖、砌块、石等)结构 (4)木结构 (5)塑料结构(6)薄膜充气 结构等。
13
二、房地产估价概念与估价原 为前提进行。
房地产估价为什么要遵循合法原则?
两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价 值会有所不同。但在估价时估价对象的权益不是 估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方 面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：
按结构型式划分：(1)墙体结构 (2)框架结构 (3)深梁结构 (4) 筒体结构 (5)拱结构 (6)网架结构 (7)空间薄壁(包括折板)结构 (8)钢索结构 (9)舱体结构等。
3
一、对建筑物的基本认识
5．设备
包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯 、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和 性能。
第四章 房地产价格评估
1
一、对建筑物的基本认识
1．坐落 2. 面积
面积包括：(1)建筑面积；(2)套内建筑面积； (3)使用面积；(4)其他面积。
住宅还需了解居住面积，商业用房还需了解营业面 积，出租的房屋还需了解可出租的面积等。
面积换算： 1平方公里=100公顷=1500亩=100万平方米 1亩=2000/3平方米 1平方米=10.76平方英尺（香港）=0.3025坪 （台湾）
9
二、房地产估价概念与估价原则
4．替代原则
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价 值和质量的物品，应具有同一的价格，即具有完全 的替代关系。房地产价格也符合这一规律。
购房者愿意为一宗房地产支付的价格受到一个替代 品或相似房地产价格的影响。
10
二、房地产估价概念与估价原则
5.贡献原则
14
二、房地产估价概念与估价原则
（1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和 有关证件为依据。
（2）在合法使用方面，应以城市规划、土地用 途管制等为依据。
（3）在合法处分方面，应以法律、法规或合同( 如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依 据。
（4）在其他方面，如评估出的价格必须符合国 家的价格政策。
15
二、房地产估价概念与估价原则
10.公平原则
公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场 上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的 价格。
评估出的价格如果不够公平合理，必然会损害当 事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人 员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和 权威性。
16
三、房地产评估历史渊源
(二)房地产价格评估的原则
1．价值决定价格原则
房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商 品房价格决定于它的价值。
2．供求原则
房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影 响。
3．变动原则
所有房地产都会受到变动原则的影响。没有固定不 变的自然、经济条件。时刻注意过去和未来可能预 测到的自然现象的影响以及市场变化情况是估价人 员的工作。
11
二、房地产估价概念与估价原则
6．最有效使用原则
房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带 来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是 以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。
例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建 高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不 应按照一般地区，用作建造普通房的效益来测算价 格。
指某个房地产的外在影响力会对它的价值产生积极 的或消极的作用。
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二、房地产估价概念与估价原则
8.估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在 估价时点时的客观合理价格或价值。
房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素 是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。 在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格 。
6．装修
分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和 程度，所用材料的品质及装修质量等。
7．公共配套设施完备程度 8．平面布置
包括平面图、户型图等。
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一、对建筑物的基本认识
9．外观
包括外观图片等。
10．建成年月
包括开工日期和竣工日期。
11．维修、保养情况及完损程度
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二、房地产估价概念与估价原则
(一)房地产估价的概念
从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业 估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按 照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合 分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产 在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和 判定的活动。
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二、房地产估价概念与估价原则
包括地基的稳定性况(沉降是否均匀及其程度) 等。
12．利用现状
包括不同用途的面积分配和楼层分布。
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一、对建筑物的基本认识
13．产权状况
在中国大陆，建筑物与土地不同，可以私人所 有。建筑物的所有权分为独有、共有和区分所 有三种。
房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限 期土地使用权的土地上建造的房屋所有权，实 际上也是有限期的。≪中华人民共和国城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例≫第四十条规定 ：“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑 物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。
在对市场价值的评估中，不论是对空地或建筑物， 只在于房地产的改造对其市场价值增加了什么，而 不管改造的费用是多少。即一项改造对整个房地产 的价值的贡献有意义，而不是这种增加的建筑的设 施的固定成本。
一致性原则与贡献原则是相辅相成的。例如，如果 一所房子的外表是它的主要缺陷，而它附件的房子 却保存完好，那么克服这个缺陷来提高房子的价值 可能会是其成本的几倍，因为这样做使得房子与附 件的房子协调起来。
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一、对建筑物的基本认识
3．层数和高度
通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑 、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。
4．结构
结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、 梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。
按建筑材料划分：(1)钢结构 (2)钢筋混凝土结构 (3)砌体(包 括砖、砌块、石等)结构 (4)木结构 (5)塑料结构(6)薄膜充气 结构等。
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二、房地产估价概念与估价原 为前提进行。
房地产估价为什么要遵循合法原则?
两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价 值会有所不同。但在估价时估价对象的权益不是 估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方 面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：
按结构型式划分：(1)墙体结构 (2)框架结构 (3)深梁结构 (4) 筒体结构 (5)拱结构 (6)网架结构 (7)空间薄壁(包括折板)结构 (8)钢索结构 (9)舱体结构等。
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一、对建筑物的基本认识
5．设备
包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯 、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和 性能。
第四章 房地产价格评估
1
一、对建筑物的基本认识
1．坐落 2. 面积
面积包括：(1)建筑面积；(2)套内建筑面积； (3)使用面积；(4)其他面积。
住宅还需了解居住面积，商业用房还需了解营业面 积，出租的房屋还需了解可出租的面积等。
面积换算： 1平方公里=100公顷=1500亩=100万平方米 1亩=2000/3平方米 1平方米=10.76平方英尺（香港）=0.3025坪 （台湾）
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二、房地产估价概念与估价原则
4．替代原则
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价 值和质量的物品，应具有同一的价格，即具有完全 的替代关系。房地产价格也符合这一规律。
购房者愿意为一宗房地产支付的价格受到一个替代 品或相似房地产价格的影响。
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二、房地产估价概念与估价原则
5.贡献原则
14
二、房地产估价概念与估价原则
（1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和 有关证件为依据。
（2）在合法使用方面，应以城市规划、土地用 途管制等为依据。
（3）在合法处分方面，应以法律、法规或合同( 如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依 据。
（4）在其他方面，如评估出的价格必须符合国 家的价格政策。
15
二、房地产估价概念与估价原则
10.公平原则
公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场 上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的 价格。
评估出的价格如果不够公平合理，必然会损害当 事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人 员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和 权威性。
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三、房地产评估历史渊源
(二)房地产价格评估的原则
1．价值决定价格原则
房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商 品房价格决定于它的价值。
2．供求原则
房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影 响。
3．变动原则
所有房地产都会受到变动原则的影响。没有固定不 变的自然、经济条件。时刻注意过去和未来可能预 测到的自然现象的影响以及市场变化情况是估价人 员的工作。
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二、房地产估价概念与估价原则
6．最有效使用原则
房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带 来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是 以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。
例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建 高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不 应按照一般地区，用作建造普通房的效益来测算价 格。